マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを!

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円から その質を落とさずに38%の削減に成功し、 年間140,000まで削減できました。(85,000円の削減)
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を7割増加し、管理費を2割削減できました。

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2022/09/10
「【受付中】9月度セミナーのお知らせ」9月に「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。   コロナ禍のもとで感染予防に留意するため、参加人数を絞ったうえでセミナーと個別相談会を再開いたします。 今回は5名様のお申し込みを受け付けますので、お早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和4年 9月10日(土) 10:30~12:00   LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分    【参加料金】  お一人様  2,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方   1. 講 演 【内 容】 「管理コストを3割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内 容】■ ポイント1:管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■ ポイント2:設備保守点検の契約形態と実施頻度(エレベーター、機械式駐車場など)エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■ ポイント3:遠隔監視&緊急対応費用(ホームセキュリティを含む)設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■ ポイント4:事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)   2. 個別相談会(※希望者のみ 事前にお申し込みください。)   貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料) その他、管理会社の変更や大規模修繕、設備更新工事などのご相談も随時承ります。   【お申込み方法】 本サイトの「問い合わせページ」より、お申し込みください。 お問い合わせ内容については「その他」を選択のうえ、コメント欄に「セミナー参加希望」とご記載ください。 (お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等を必ずご記載ください。) ※ 会場では、マスクの着用をお願いいたします。 ※体調がすぐれない場合には、無理をなさらず当日でも欠席の旨をお申し出ください。(参加料金はいただきません)  
2022/07/29
「【ブログ】10月から一斉改定!マンション保険料の抑制に成功した管理組合の事例を紹介!」今年の10月から、損保各社が一斉に保険料率を改定する予定です。(ただし、日新火災は来年1月以降)   顧問先の各マンションでは、保険契約の満期が近づくと、更新後の保険料負担を少しでも抑えようとそれぞれ工夫を凝らして対応しています。   今回は、その成功事例の一部をご紹介しましょう。 (1)神奈川県のマンション(31戸・築26年目)の場合 ■火災保険金    <旧>2億4千万円              ⇒ <新>変更なし (その他付帯する賠償保険についても変更なし) ■現保険料(5年分)<旧>約128万円               ⇒<新> 約98万円   このマンションでは、前回の契約から5年も築年数が増えたにもかかわらず、保険料が30万円も下がりました。   その主な理由は、「マンション管理適正化診断」の結果が改善したことにあります。・・・続きはブログで!
2022/07/21
「【ブログ】マンション内の孤独死の発生に対応した損害保険が登場!?」「シンニチ保険WEB」に、7月19日付けで「東京海上日動  マンション管理組合事故対応費用保険の提供開始」と題した記事が掲載されていました。   本記事の要約は以下の通りです。 ■ 東京海上日動は、分譲マンションの戸室において孤独死等が発生したことによって管理組合が被る損害を補償する「マンション管理組合事故対応費用保険」の提供を開始した。 ■ 商品開発の経緯 (1)
高齢者の単身世帯の増加に伴い、高齢者の社会的孤立や孤独死が社会課題となっている。 (2)
マンションにおいても、高経年化とともに居住者の高齢化が進み、孤独死が発生するリスクが高まっている。 (3)万が一孤独死等が発生した場合、専有部内の特殊清掃等は相続人が行うが、相続人が見つからない場合や相続放棄が行われた場合、問題解決までに長期間を要し、近隣の住環境に影響が及ぶことがある。 (4)管理組合は、相続人の有無を含む確認、あるいは所在不明の場合の捜索費用、相続放棄における財産管理人選任等に要する費用、相続人が対応しない場合の消臭消毒費用など多額の費用の負担を余儀なくされるリスクがあることから、孤独死等への管理組合の対応を支援する商品を開発した。 ■本保険商品の概要 (1)マンションの戸室内で孤独死等が発生した際に管理組合が支出する、次の費用を補償する。 
1)相続人の捜索費用
 2)相続放棄等の場合に、相続財産管理人選任申立にかかる費用
 3)対象住戸の消臭消毒費のうち管理組合が負担を余儀なくされる部分 (2)管理会社等を保険契約者とし、保険契約者が管理を担う管理組合向けに補償を提供する。   先日のブログでも、所在不明な区分所有者の捜索を弁護士に依頼し、その後無事見つかった事案を紹介しましたが、今後は区分所有者の孤独死や相続発生時の対応に悩まされるマンション管理組合が確実に増えるものと予想されます。・・・続きはブログで!
2022/07/15
「【ブログ】コンサルタント冥利に尽きるお言葉に感謝!」当社をコンサルタントとして管理組合にご紹介いただき、その後2期にわたってお世話になった前の理事長さんから、総会後にお礼のメールをいただきました。   ==========(原文ママ)=========  理事としてお会いするのが本日で最後となりましたが、およそ一年半前にコンサルティングを依頼させていただいてから今までの間大変お世話になりました。  そして様々な課題を有言実行で解決に導いて頂き感謝しております。本当にありがとうございました。  村上様の管理会社に対する厳しい姿勢や指導はコンサルティング契約前とは変わり、当マンションには良い方向に変化したと認識しています(未だ問題は多々ありそうてすが…)。  またこの先も色々と課題が多いかと感じていますが、引き続き今後とも当マンションをよろしくお願いただければと思っています。 ====================   いやぁー、コンサルタントとして10年目を迎えますが、こうして直接メールで伝えていただけるのはとっても嬉しいですね。 (私はシャイな性格なので苦手なのですが、見習わねば・・と思います。)   1.きっかけは集合インターホンの更新から! お付き合いする契機となったのは、設置後24年を経過して不具合が頻発していた集合インターホンの更新の見積もりでした。   理事会では、管理会社から見積もりを取っていましたが、適正金額を確認するため、当社のサイトページを見つけた理事長さんから相見積もりの依頼を受けました。   その後、当社の紹介を含めて複数の業者から相見積もりを取得した結果、当初見積もりに比べて大幅に下がった金額で工事を発注することができました。   2.管理委託費の適正化のご相談を受ける その後、「昨年管理費や修繕積立金が増額改定され、区分所有者の負担が増えたので、コスト削減を検討したい」との相談を受けました。 ・・・続きはブログで!
2022/07/08
「【ブログ】所在不明者が増えるほどマンション管理組合の総会決議が困難になるワケ」6月29日付けの日経新聞に、「マンション所有者「不明」増加 管理組合決議から除外案」と題した記事が掲載されていました。   本記事の要約は以下の通りです。 ======== ■ 東京都ではマンションの空室状況に関する聞き取り調査の結果、2021年末時点で1万棟弱の約30%が空室を抱えており、「空室割合が不明」と答えたマンションも約1割の1,000棟以上もあることがわかった。 ■ 2018年度に実施した国交省による全国調査においても、回答した管理組合の約3割に空室があり、4%弱は所有者の所在なども不明であることがわかった。その後の老朽マンションの増加を踏まえると、所在のつかめない所有者は確実に増えている。 ■ 所在不明者が増えると、管理費等の滞納で組合財政が悪化するうえ、重要事項を決める決議ができなくなるという問題が生じる。マンションの意思決定は区分所有者の多数決によるが、重要事項の決議は「全体の4分の3以上」など高いハードルが課せられる。 ■ ただ、現行法では所在不明者も承認要件を判断する際の「分母」に含まれる。共用部の変更や建て替えなど賛否が拮抗する重大決定では、不明な所有者がある程度の規模に達すると、決議はほぼ不可能な状態に陥る。 ■ 国もこの問題を重視し、ある政府関係者は「都市部では、マンションが地方に匹敵する所有者不明の不動産問題に発展しかねない」と危惧する。 ■ 法務省、国交省も加わる有識者研究会では、所在不明の所有者をマンションの総会決議の分母から除外する方向で議論が進んでいる。 ■ これが実現すれば、所在が明らかな所有者だけで一定の賛成を集めれば意思決定が進む。一方、所在不明の所有者の権利保護にも配慮し、裁判所など公的機関の関与の下で除外する方向だ。 ■  ただ、何をもって所在不明と判断するか、除外する決議の対象や期間をどうするかなどはなお調整を要するため、2022年度中に論点を整理した後、法制審議会(法相の諮問機関)での法制化検討へ移る予定だ。 ■  本年4月に始まった「マンション管理計画認定制度」の認定基準には「組合員・居住者の名簿を備え、年1回以上は内容確認する」ことが盛り込まれた。管理不全のマンションの拡大を防ぐには、個人情報保護などの点から所有者情報の把握に及び腰だった管理組合が変わる契機となる政策をさらに推進する必要がある。======== 管理組合の意思決定は、組合総会における多数決で行われますが、決議する事項によってその成立要件が変わります。 <下図参照 出典:日本経済新聞>   規約の変更、大きな共用部の変更は特別決議事項に該当するため、区分所有法では 「3/4以上の賛成」が必要と定められています。   上記を除く管理費等の改定や管理委託契約の締結などは「普通決議事項」とされ、原則として「過半数」で成立します。   ただ、ここで注意すべきポイントがあります。・・・続きはブログで!
2022/06/30
「【ブログ】区分所有者と連絡が取れない時にはどうすればいいの?」皆さんのマンションの管理費や修繕積立金の納付方法は、振り込みですか?それとも自動振替えですか?   現在のスタンダードは、 区分所有者の指定する口座からの毎月自動振替えと思います。   顧問先のマンションでは管理会社のリプレイスが決まったことから、この自動振替えの変更手続きが必要になりました。   これについては、区分所有者全員の手続きが必要になるので、届出用紙を各住戸に送付し、署名捺印のうえ返送してもらうことになったのですが、1名だけ音信不通の方が残ってしまいました。   管理会社に電話してもらったり、役員さんが訪問したり、玄関ドアにお手紙を挟んだりするなど、いろいろ接触を試みたもののいずれも失敗に終わり、管理費等の滞納も3ヶ月になる見込みにになったのです。・・・続きはブログで!
2022/06/23
「【ブログ】リプレイスして判明した大手管理会社のお粗末な仕事ぶり」都内にある顧問先のマンション(築35年)では、この5月から管理会社が変更となりました。   今月の理事会では、新たな管理会社とともに、前管理会社の決算報告や組合関係資料の引き継ぎ状況を確認しました。   ちなみに、前管理会社は誰もがその名を聞いたことがある有名なDです。   新たな管理会社から報告を受けて、前管理会社Dのお粗末な仕事ぶりが明らかになりました。   (1)組合資料の保管がズサン! 築35年のマンションですが、過去の総会議案書のうち10年分が見つからなかったとのこと・・。   一体どういう管理をしているのでしょうか??  コピーくらいPDFで保管するのは常識でしょう。   (2)過去の修繕履歴の管理がなされてない! こちらも管理していないとのことでデータはもらえず仕舞い・・。   (3)決算における処理方法の誤りと計上漏れ! こちらもプロとしては情けない稚拙なミスが見つかりました。   一つ目はもはや「ダメ管理会社のあるあるネタ」ですが、 マンション保険料の費用計上の問題です。・・・続きはブログで!  
2022/06/17
「【ブログ】「マンション管理計画認定制度」の認定を受けるメリットって何?」不動産経済研究所が運営する情報サイト「R.E.por」に、「マンション管理計画認定制度、板橋区が初の認定」と題した記事が掲載されていました。   本記事の要約は以下の通りです。  ===================== ■ 国土交通省は、2022年4月から開始した「マンション管理計画認定制度」で、全国初の認定事例として、東京都板橋区の「高島平ハイツ」が取得したことを発表した。 ■ 同制度は、マンション管理組合の管理者等がマンションの管理計画を作成し、マンション管理適正化推進計画を策定した都道府県等に提出し、一定の基準を満たす場合、認定を受けることができるもの。 ■ 認定を取得したマンションは、住宅金融支援機構のフラット35やマンション共用部分リフォーム融資の金利が引き下げされるほか、管理組合が同機構の「マンションすまい・る債」を購入する際、利率が上乗せされる。 ■ 21年度末時点で、マンション管理適正化推進計画を策定済みのマンション管理計画認定制度自治体は、大阪市、名古屋市、福岡市、京都市、板橋区など。横浜市、神戸市、千葉市、仙台市、豊島区などが22年度中に策定する予定。 ■ 同省の調査によると、政令指定都市と東京23区は、すべての市区においてマンション管理適正化推進計画の作成意向があり、中核市・特例市でも8割弱の市に作成意向があるとのこと。 ■ ストックベースでは、22年4月時点で全国の約22%のマンションが認定制度の対象となる。22年度末時点では7割超、23年度末時点では8割超のマンションが対象となる見込み。  ===================== 本制度については、すでに国がマンションの適正管理のための基本方針ならびに具体的な認定基準を示しています。   ただ、実際に管理計画を認定する主体は、マンション所在地の各地方公共団体です。   つまり、管理計画の提出先は、そのマンションが所在する地方公共団体であり、地方公共団体の長(知事等)が認定するしくみです。   また、各地方公共団体は、必要に応じて地域の実情を勘案した独自の管理適正化法指針を定めることも可能な建付けになっています。   そのため、まず地方公共団体が管理計画の申請について受け付ける態勢が整っているかを確認するようにしましょう。・・・続きはブログで!
2022/06/07
「【終了しました】7月度セミナー開催のお知らせ」7月度「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。   コロナ禍の中、集会形式のセミナーの開催を控えておりましたが、状況も落ち着いてきたため、参加人数を絞ったうえでセミナーと個別相談会を再開いたします。 今回は5名様のお申し込みを受け付けますので、お早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和4年 7月16日(土) 10:30~12:00   LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分    【参加料金】  お一人様  2,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方   1. 講 演 【内 容】 「管理コストを3割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内 容】■ ポイント1:管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■ ポイント2:設備保守点検の契約形態と実施頻度(エレベーター、機械式駐車場など)エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■ ポイント3:遠隔監視&緊急対応費用(ホームセキュリティを含む)設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■ ポイント4:事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)   2. 個別相談会(※希望者のみ 事前にお申し込みください。)   貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料) その他、管理会社の変更や大規模修繕、設備更新工事などのご相談も随時承ります。   【お申込み方法】 本サイトの「問い合わせページ」より、お申し込みください。 お問い合わせ内容については「その他」を選択のうえ、コメント欄に「セミナー参加希望」とご記載ください。 (お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等を必ずご記載ください。) ※ 会場では、マスクの着用をお願いいたします。 ※体調のすぐれない場合には、無理をなさらず欠席の旨をお申し出ください。(参加料金はいただきません)  
2022/06/02
「【ブログ】 マンションの機械警備費の適正化が一筋縄ではいかない理由 」これまで多くのマンションで管理委託費の適正化のコンサルティングで成果を挙げてきましたが、機械警備費も例に漏れず割高なケースが多い項目の一つです。    まず、マンションの機械警備とは、そもそもどのような仕組みなのかを説明します。   マンションの共用設備の不具合や住戸内で発生した火災・ガス漏れなどの事故は、管理室内に設置された監視盤で異常信号を常時受信しています。   機械警備を導入している場合、その異常信号が即時警備会社のコントロールセンターに移報され、受信から25分以内に警備員が現場に駆けつけて対応することになります。    さて、この機械警備の費用ですが、マンションの規模や監視対象の箇所数によってかなり幅があり、安ければ月額1万円台ですが、高い場合は10万円前後にまで及びます。   一般の分譲マンションでは、管理会社が管理組合から管理員や清掃業務等を含めて一括で元請けしており、この機械警備については警備会社に再委託しています。   つまり、管理委託費全体でコミコミ価格として負担しているので、費用の相場観を持ち合わせていない管理組合にとってはそれが高いのか安いのか到底判断が付きかねるというのが実態です。    その機械警備費にメスを入れる際に留意すべき点をご紹介しましょう。・・・続きはブログで!

マンション管理委託費プロだから無駄が分かる

「マンション管理見直し本舗」は、不動産のプロが、 「自分の住むマンションの管理費には非常に無駄が多い」ということに気づいたことから始まりました。

ご自宅マンションの適正な管理委託費は?

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。 また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる!

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンション修繕積立金の罠

マンションの修繕積立金の決め方をご存知ですか?
なぜ修繕積立金の不足がおこるのか、また修繕箇所と修繕サイクルは適切か、など修繕積立金に関する疑問についてお答えします。

マンションのずさんな管理は許さない!

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません!

マンション管理費の秘密

あなたのマンションの管理費がどのように決められたかご存知ですか?
また管理費の明細をご覧になったことはありますか?
その管理費は、適正ですか?
そんな疑問にお答えします。

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、実現した成果の概要をご紹介しています。

ケース4(築17年・90戸)3回の見直しで段階的にコスト削減した事例
ケース3(築19年・29戸)管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例
ケース2(築15年・22戸)管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例
ケース1(築13年・68戸)管理会社を変えずにコスト削減した事例

マンション設備管理・工事の適正価格を教えます!

現在、管理会社任せの状態なら品質を落とさず30~50%安くなる!

  • 設備工事
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  • 調査
  • 洗浄
  • 設備更新…
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