マンション管理見直し本舗

組合財政の健全化と役員業務の負荷軽減で快適なマンションライフを！

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2023/12/09

「【受付中】マンション管理セミナー＜1月＞開催のお知らせ」新年1月に「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 今回は５名様のお申し込みを受け付けますので、お早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和　６年　１月２０日（土）　13:30～15:00 　 LEAGUE　地下１階　ミーティングスペース 東京都中央区銀座３－１１－３ 東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分　 　 【参加料金】 　お一人様　　2,000円（税込）　 ※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方   　 １．　講　演 【内　容】 「管理コストを３割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内　容】■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度（エレベーター、機械式駐車場など）エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講 師】　村上　智史（弊社代表取締役） 　 ２．　個別相談会（※希望者のみ　事前にお申し込みください。） 　 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料） その他、管理会社の変更や大規模修繕、設備更新工事などのご相談も随時承ります。 　 【お申込み方法】 本サイトの「問い合わせページ」より、お申し込みください。 お問い合わせ内容については「その他」を選択のうえ、コメント欄に「セミナー参加希望」とご記載ください。 （お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等を必ずご記載ください。）

2023/12/07

「【ブログ】史上最悪かもしれないマンション管理組合の財産着服事件」12月4日付けのYahoo!ニュースに、「被害総額は最大9億円の可能性　ビルメンテナンス会社の元社員、マンション管理組合の預金を着服か」と題した記事が掲載されていました。 　 本記事の要約は以下のとおりです。 ======== ■ 大阪府吹田市に本社を置く「ビケンテクノ」に勤務していた60代の元男性社員が、複数のマンション管理組合の預金を着服した疑いがあることが分かったた。 ■ 被害総額は最大で約9億円に上る可能性があるということです。 ■ビケンテクノによると、元社員の男性は20年近く会計業務に携わっていたが、11月中旬に連絡が取れなくなり、調べたところ、管理組合の預金を不正に引き出した疑いがある。 ■対象となる管理組合は10を超えており、会計に関する書類を改ざんしていた可能性もあり、被害総額は最大で約9億円にのぼる可能性があるとしている。 ■会社は男性を懲戒免職としているが、すでに警察に相談している。  ======== 　 「株式会社ビケンテクノ」は、創業60年を超えるビルメン会社の老舗で、東証スタンダード市場に上場しています。 社員もパート等を除いて２千名を超える大手企業です。・・・続きはブログで！

2023/12/01

「【ブログ】駐車場附置義務条例の「壁」を乗り越えたマンション」先月、都内になる顧問先マンション（築２１年・７６戸）で、駐車場設備の更新と一部平面化工事が無事竣工しました。 【設備更新後　機械式８台のユニット】 【平面化後のユニット】   このマンションでは、駐車場区画（全体２２台）の稼働台数が漸減傾向にあり、月極契約は１０台（平置き１台分を含む）にとどまっていました。   そのため、駐車場使用料の収入がピーク時に比べて年間３５０万円減少しました。   また、築２０年近く経過し、駐車設備の経年劣化に伴う修繕が必要になり、今後修繕費が嵩むことが確実な状況となったため、事実上遊休化している設備のあり方を見直すことにいたしました。   さらに、従前の設備は某中堅メーカーの製品ですが、昇降用連結シャフトが破断するなどの事故事例が複数あり、保守専業業者が保守を受託したがらないという評判も上がっていました。   つまり、「駐車設備の空き区画問題」と「駐車設備の事故リスク」という２つの課題を抱えていたのです。・・・続きはブログで！

2023/11/24

「【ブログ】史上最速の4ヶ月で解決！マンション管理委託費の減額交渉」都内にあるコンサルティング先のマンション（築２４年目・３４戸）にて、先日臨時総会が開催され、管理委託契約の変更に関する議案が全会一致で承認され、１２月から管理委託費が従前に比べて３割削減することになりました。   年間のコスト削減の効果は、税込で約１６０万円。 戸あたり平均で４７，０００円です。   このマンションでは、諸経費の上昇に伴い一般会計が逼迫しており、今年の夏に管理費の徴収額を増額しましたが、今期の収支予算でもなお大幅な赤字が見込まれており、このままでは再度の増額改定の検討を余儀なくされる状況にありました。 そのため、今期理事会では管理委託費等の管理コストの適正化による剰余金の創出を図るため、有償で当社の診断を受けたところ、契約条件の見直しを行うことで一般会計収支を大幅に改善できる余地があることがわかりました。 【管理委託費に関する診断結果の概要】１） 現行の管理仕様を維持した場合、現在比１８％の削減余地　（年間経済効果：100万円　→ 戸あたり平均 ＠２.9万円/年 ） ２） 管理仕様を一部変更した場合、現在比２７％の削減余地。　（年間経済効果：153万円　→ 戸あたり平均 ＠４.5万円/年）   このマンションの特徴として、管理員の業務の仕様に見直し余地がありました。 【従前の仕様】・管理員業務　：週３日（火・木・土曜勤務　１日　実質７.0時間　）   ３０戸程度の規模のマンションの場合、管理員の勤務時間は「週勤３〜５日、かつ１日４時間以内」が一般的です。 現状の仕様は、１日あたりの勤務時間数が長い一方、出勤日数が少ないため、小まめな清掃が行き届かない印象があります。   また、この地域はゴミ収集が最大で「週５日」ありますが、所定の出勤日以外は管理員の「早出残業代」が年間で約５万円発生していることがわかりました。   そのため、理事会で協議した結果、管理員を「週５日・3時間／日」の勤務時間に変更した場合の見積もりを管理会社に要請しました。・・・続きはブログで！  

2023/11/17

「【ブログ】管理業界のトレンドは、管理委託費の値上げと第三者管理方式の増加」不動産経済オンラインに、「７割が直近５年で管理委託費の値上げ ―分譲マンション組合調査、値上げ受入は10％まで」と題した記事が掲載されていました。 　 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝ 　マンション管理支援アプリ「クラセル」を提供するイノベリオスは、分譲マンションの管理組合にマンション管理に関するアンケート調査を行った。（本年９月、分譲マンションの区分所有者２５３名に実施。） １）管理委託費の水準について 「高い」：42％、「妥当」：34％、「安い」：10％ ２）直近５年間で管理委託費の値上げ要請があったか？ 「ある」：68％、「ない」：27％ ３）今後、管理委託費の値上げ要請があったらどうするか？ 「管理会社の変更や自主管理への移行を検討する」：53％ 「ある程度の金額までは値上げを受け入れる」　　：31％ ４）受け入れられる値上げ幅について 「10％アップ程度」：82％ ５）管理会社に期待すること 「管理組合目線での提案力」：56％で最多。 その他は、「管理員のレベルの高さ」と「フロント担当者の対応の迅速さ」が多かった。 ６）管理会社による「第三者管理方式」について 「利益相反の問題がネックで反対」：61％　が多数を占めた。 「管理組合の負担軽減は魅力。費用が増えないならOK」：21％、 「費用が増加してもお願いしたい」：5％。 ７）電気自動車の充電器を設置する必要性について 「将来は必要になると思うが当面は様子を見たい」：40％　と最多 「一部の人しか恩恵を受けないので設置は反対」：19％ 「早めに設置すべき」：12％  ＝＝＝＝＝ もっかのマンション管理業界のトレンドは、 「管理委託費の値上げ」と「第三者管理方式の増加」の２つでしょう。・・・続きはブログで！

2023/11/07

「【ブログ】マンション保険料は「発生主義」で計上するのが基本です！」コンサルティングしている都内のマンションの理事会で、管理会社のフロント担当者から今期の決算収支について説明がなされました。   この管理組合では、当社の提案にもとづき、マンション保険を今期中途解約し、より保険料の安い他社の保険に切り替えました。   従前の契約は５年の長期で、保険料（約７００万円）を前期一括払いしていました。 したがって、１年分の保険料の負担は１４０万円となります。   このような長期の保険契約を締結した場合、企業会計原則である「発生主義」に則り、当期分の保険料（１年分）を期間費用として計上します。   そして、未経過期間分（４年分）の保険料は「長期前払費用」として貸借対照表上の資産に計上し、翌期以降は１年分ずつ保険料を計上しながら、償却していきます。   今期新たに契約した保険料は５年分合計で５５０万円なので、１年分の保険料は１１０万円になります。＜未経過分の保険料（４４０万円）については、長期前払費用に資産計上します。＞   そうすると、前期の保険料：１４０万円　⇒　今期の保険料：１１０万円 となるので、差引き年間３０万円の負担が下がったことが明白です。   ところが、大手管理会社のＤ社の場合、どこの支店でも「現金主義」で計上しており、従前の契約の保険料５年分を一括で費用計上してしまっていました。   その結果、今期に従前の契約を中途解約に伴う返戻金を特別収益に計上するとともに、新たに契約した保険料を計上することになったため、会計収支を前期と比較しても、その差異が非常に分かりづらくなってしまいます。・・・続きはブログで！

2023/10/10

「【終了しました】マンション管理セミナー開催のお知らせ」11月に「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 今回は５名様のお申し込みを受け付けますので、お早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和　５年１１月２５日（土）　13:30～15:00 　 LEAGUE　地下１階　ミーティングスペース 東京都中央区銀座３－１１－３ 東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分　 　 【参加料金】 　お一人様　　2,000円（税込）　 ※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方   　 １．　講　演 【内　容】 「管理コストを３割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内　容】■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度（エレベーター、機械式駐車場など）エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講 師】　村上　智史（弊社代表取締役） 　 ２．　個別相談会（※希望者のみ　事前にお申し込みください。） 　 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料） その他、管理会社の変更や大規模修繕、設備更新工事などのご相談も随時承ります。 　 【お申込み方法】 本サイトの「問い合わせページ」より、お申し込みください。 お問い合わせ内容については「その他」を選択のうえ、コメント欄に「セミナー参加希望」とご記載ください。 （お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等を必ずご記載ください。）

2023/10/10

「【ブログ】国交省が修繕積立金の増額幅を規制する指針を検討！？」10月9日付けの日本経済新聞で、「マンション修繕積立金の上げ幅抑制　国交省が指針、計画的徴収促す　3割超が資金不足」と題した記事が掲載されていました。   本記事の要約は以下のとおりです。 ============ ■ 国土交通省はマンションの修繕積立金を巡り、積み立て途中での過度な引き上げにつながらないよう目安を設け、管理組合に計画的な積み立てを促す。 　 ■ 管理組合が長期修繕計画をつくる際に参考にする国交省の指針を改める。マンションの規模ごとに積立額の基準を示すガイドラインなどにも負担金の目安を盛り込む方針。 　 ■ 一般的なマンションは築年数の経過に伴い、大規模修繕工事を実施するが、現在、多くのマンションで修繕のための積立金の増額幅が大きすぎて住民合意ができないトラブルが相次いでいる。 　 ■ 2001年竣工のあるマンションでは、計画当初に比べ、最終段階で積立金が5.3倍になる徴収計画をたてた。13年に管理組合の総会で値上げを決めようとしたところ、一部から強い反対を受けて断念。資金不足で修繕工事は延期された。 　 ■ 国交省によると、計画当初から最終年までの増額幅は平均3.6倍。10倍を超える事例もある。 　 ■ 国交省が2018年度に実施したマンション総合調査では、長期修繕計画に対して積立金が不足するマンションは34.8%にのぼり、前回調査（13年度）に比べて割合が倍増している。 　 ■ また、老朽マンションほど修繕積立金などの滞納割合が高い。1969年以前に竣工したマンションのうち42.9%で滞納があった。計画通り集金できなければ、修繕工事の遅延などが相次ぐ恐れがある。 　 ■ こうした問題を受け、国交省は積立金の引き上げ幅の目安を示す必要があると判断。上げ幅について管理組合の決議が成立した範囲などを調査し、妥当な水準を探る。 　 ■ 政府は22年4月、修繕計画や積立金の状況を自治体が確認する仕組みを設けたが、修繕積立金の上げ幅を適正に抑えているかを認定の審査項目にする案も検討する。 　 ■ 国交省は10月末にも有識者による作業部会を設置し、2024年夏までに対策をまとめる方針だ。 　 ■ 積立金が不足するのは積立金の徴収方法に要因がある。「均等積立方式」と「段階増額積立方式」の２種類のうち、国交省は均等積立を推奨してきた。これに反して10年以降に完成した築浅物件の6割強が増額積立方式を採用している。 　 ■ 分譲時に当面の経費を少なく見せることができるためだが、建物の老朽化が相次げば影響は深刻だ。 ============ 川崎市にある築26年目のマンションでは、昨年修繕積立金を約３倍引き上げました。   従前の徴収額は、専有面積（㎡）あたり月額＠98円であったところ、これを＠300円に増額したのです。・・・続きはブログで！

2023/09/29

「【ブログ】オリコンの「マンション管理会社　満足度調査」は納得感あり！」実際のサービス利用者を対象に第三者の立場で顧客満足度調査を実施するoricon ME（略称：オリコン）は、『分譲マンション管理会社』に関する満足度調査の結果を9月1日（金）に発表しました。 　 その結果は、下記の通りです。  1位 三井不動産レジデンシャルサービス 72.7点 2位 野村不動産パートナーズ 72.0点 3位 大成有楽不動産 71.8点 3位 東京建物アメニティサポート 71.8点 5位 三菱地所コミュニティ 71.6点 6位 明和地所コミュニティ（旧：明和管理） 71.5点 7位 ライフポート西洋 71.4点 8位 ナイスコミュニティー 71.3点 9位 伊藤忠アーバンコミュニティ 71.1点 10位 長谷工コミュニティ 70.8点 11位 住友不動産建物サービス 70.7点 11位 大和ライフネクスト 70.7点 11位 日本総合住生活 70.7点 14位 大京アステージ 70.2点 15位 レーベンコミュニティ 70.1点 16位 日鉄コミュニティ 69.6点 17位 日本ハウズイング 69.5点 18位 東急コミュニティー 69.4点 19位 エム・シー・サービス 67.8点 20位 伏見管理サービス 67.6点 21位 合人社計画研究所 67.2点 　 管理会社のランキング調査については、東洋経済やダイヤモンドなども独自の調査結果を発表しています。 　 ただ、管理会社各社の公表データをもとに設定した複数の指標を加重平均して順位付けしたものにすぎず、各社の業務品質と相関関係があるとは到底感じられませんでした。・・・続きはブログで！  

2023/09/15

「【ブログ】管理会社から委託費の増額を迫られたら、リプレイスの検討がお勧め！」昨年から今年にかけて、管理会社のリプレイス（変更）を検討せざるを得ないケースが増えています。   主な理由としては、 管理会社から業務委託費の増額要請を受ける管理組合が非常に増えているためです。   増額の背景としては、ご多聞に漏れず人手不足を原因とする労務コストや最低賃金の上昇があります。   確かにそれ自体は決してウソではなく、管理会社内の人件費や、管理員や清掃などの外注委託費のアップで以前に比べて収支状況が悪化しているためです。   とは言え、ただ先方の申し入れをそのまま受け入れると、いずれ管理費の増額を迫られることリスクも高まるわけなので、ぜひこの機会を逆手に取って活かすことを提案します。   というのも、同業他社へのリプレイスを検討する絶好の大義名分になるからです。   特に、これまで一度も管理委託費を見直したことがないマンションならば、うまくすると現状よりも管理委託費を下げることも十分可能です。   実際に当社でサポートした管理組合の事例をご紹介しましょう。・・・続きはブログで！

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、これまでに実現した成果の事例の一部をご紹介します。

ケース4（築１７年・９０戸）３回の見直しで段階的にコスト削減した事例

ケース3（築１９年・２９戸）管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例

ケース2（築１５年・２２戸）管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例

ケース1（築１３年・６８戸）管理会社を変えずにコスト削減した事例

マンション管理見直し本舗から弊社代表執筆サイトのご紹介

世直し本舗｜村上智史の「士魂商才」

弊社代表のブログ。自らの管理組合理事長としての実体験やエピソードを綴るほか、不動産業界を知り尽くした人間だからこそ分かるニュースの裏側を、誰にでも分かりやすく解説しています。

知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート

"マンション管理士としての経験とノウハウ" をもとに、昨今の業界の動向などをテーマに取り上げ、『マンション管理に携わる皆様に役立つ情報』を提供しています。

ilodolist

人生を楽しく、豊かに、彩る情報をお届けするWebマガジン。弊社代表の村上をはじめ、住まいと暮らしを「彩る」人＝「ilodolist」が、あなたのくらしを豊かにするヒントを提案します。

SUUMOジャーナル

弊社代表の村上智史が、マンションライフや管理組合の運営に関して役立つニュースや情報、悩み事の解決策などを執筆しています。

All About マンション管理ガイド

マンションにお住まいの方の素朴な質問から真剣なお悩みまで、弊社代表の村上が回答する「マンション住まいのお悩み相談室」など、マンション管理に関する身近なテーマを分かりやすく解説しています。
また、将来マンション管理士を志す方を対象に、国家試験対策やキャリアプラン等に関する情報もお届けしています。