マンション管理見直し本舗

組合財政の健全化と役員業務の負荷軽減で快適なマンションライフを！

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2024/07/19

「【ブログ】新築の管理費が平均月２万円超！「豪華共用施設」は本当に必要か？」７月１５日付けの読売新聞に、「マンション管理費が２万円突破、首都圏で初めて…サウナなど共用施設の充実や人件費の増加で 」と題した記事が掲載されていました。  本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝ ◾️ 分譲マンションの維持管理費が上昇している。２３年に首都圏の新築分譲マンションの平均管理費（７０平方メートル換算）は前年比４・１％増の月２万３５８円となり、初めて月２万円を超えた。修繕積立金と合わせると月３万円弱の負担になる。 ◾️ 管理費を押し上げている要因は、人件費増のほかに、共用施設の充実と多様化だ。 ◾️ 東京都文京区で販売中の新築マンションは共用施設の充実が売りで、屋上に共用テラスを設置しているほか、テレワーク対応のワークスペースや来客者用ゲストルームを確保している。 ◾️ さらに、朝の通勤・通学時間帯には管理組合がシャトルバスを運行し、マンションと最寄り駅を往復するという。◾️ 昨年東京・昭島市で販売された分譲物件では、共用施設に本格的なサウナを設け、全４８１戸が完売となる人気ぶりだった。◾️ 共用施設の維持管理費は、エレベーターなどと同様、区分所有者から徴収する管理費でまかなわれる。最近ではスポーツジムを備えたり、フロントにコンシェルジュが常駐したりする物件も珍しくない。◾️ 東京２３区内のマンション管理費は、１０年前から約６０００円増加した。昨今増加している「第三者管理方式」のマンションが増えていることも一因とされている。 ◾️ 一方、建築資材や人件費など修繕にかかるコスト増に伴い、修繕積立金も上昇している。２３年は首都圏で前年比９・９％高い平均月８７２９円となった。◾️修繕積立金はマンション購入時には低めに抑えられているが、年数がたつと段階的に増額されるケースが多い。国交省の調査では、修繕積立金が計画に対し不足しているマンションは全体の３６％に上り、物件によっては今後さらに負担が重くなる可能性がある。◾️今後は住宅ローン金利も上がることも想定され、消費者には維持管理コストも含めた負担額の見極めが求められそうだ。 ＝＝＝＝＝  マンションの高級感を顧客に訴求するために、新築物件のパンフレットで使われる常套句が「ホテルライクな空間」です。・・・続きはブログで！

2024/07/09

「【お知らせ】YKKAP主宰のサイトに執筆記事がリリースリリースされました！」YKKAPが主宰するサイト「AーPLUG」の連載シリーズ 「知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート」にて、 弊社代表の村上智史が執筆した記事がリリースされました。   下記のリンクからアクセスのうえご一読ください。 第32回 機械式駐車場の「修繕問題」と「空き区画問題」を同時に解決したマンションの話

2024/07/08

「【ブログ】機械式駐車場の平面化プロジェクトが無事完結！」先月末に、顧問先マンション（築19年）で機械式駐車場の平面化工事が竣工しました。   当マンションの駐車場は、3年前から経年劣化に伴う部品交換等の修繕工事の提案（総額約６百万円）を受けていました。   一方、駐車場の稼働率が近年低下傾向にあり、全32区画の半分以上（18台）の空き区画が発生していました。   居住者を対象にアンケートも実施しましたが、今後も利用者の増加は期待できないことがわかりました。   さらに、既存設備のメーカーの製品は、駆動用のシャフトが破断してパレットが落下する事故等が発生した事例があり、その耐久性に関するリスク情報を管理会社や保守業者から入手していました。   そのため、既設メーカーの設備を維持しながら修繕工事を実施するのは安全性だけでなく経済面のリスクも大きいと判断しました。   現状の稼働状況が改善する見込みが小さいことから、駐車場の区画を減らすことを基本方針にしたものの、その区画数の調整が重要な課題となりました。   当マンションは、敷地形状の制約から下図のとおり、駐車設備が4ヶ所に分散していました。・・・続きはブログで！

2024/06/28

「【ブログ】管理費の長期滞納問題、知っておくべき解決方法と事前の対策」先日国交省が発表した「マンション総合調査結果」（令和５年度）によると、管理費・修繕積立金を３ヶ月以上滞納している住戸のあるマンションは約３割を占めているとのことです。 　 顧問先のマンション（築２９年目）でも、長期滞納者が１名います。 　 滞納期間もすでに２年近くに及び、未収金は６０万円を超えました。 　 滞納期間が半年を超えた時点で法的措置をとるべく検討していますが、経済的に困窮していることが原因と思われるものの、滞納者本人と連絡が一向に取れ取れず困っています。 　 区分所有法（第７条１項）では、債権者である管理組合に「先取特権」（マンションそのものや、マンションに備え付けた動産の売却代金・賃料等から優先的に管理費等を回収できる権利）が認められており、当該住戸を競売にかけて換価された売却代金から滞納管理費等を回収するという方法が認められています。 　 しかし、当該住戸には住宅ローンの抵当権等の返済がより優先される債務が存在しているため、これら優先債権の方が住戸の売却代金よりも大きい場合は、競売を実施しても意味がないとして競売を取消されてしまうという問題（無剰余取消し）があります。 　 ただし、「区分所有法第５９条にもとづく強制競売」の場合には、仮に無剰余であっても競落人から滞納管理費等を回収することが可能です。・・・続きはブログで！

2024/06/20

「【ブログ】エレベーターの修繕工事の見積もりが割高な理由とは！？」都内にある顧問先のマンション（築18年）では、エレベーターの保守契約が「POG」のため、修繕費用については保守料金とは別に負担しなければなりません。 　 先日、元請けの管理会社を通じて、インバーターユニット及び非常用バッテリーの経年劣化について指摘を受け、３百万円を超える修繕工事の見積もりが提示されました。 　 これまでの他のマンションでの経験から、直感的に「高すぎないか？」と不審に思い、別の保守会社に見積もりを依頼したところ、上記に比べて２５％も安い金額で提示されました。 　 エレベーターや機械式駐車場といった、定期的な保守点検を伴う設備の修繕工事の場合、当該保守業者以外の業者から相見積もりを取って安い方を選択することができないという「不文律」があります。 　 保守業者に言わせると、「よその業者に修繕させた設備を保守するのは後で不具合が出るなどのリスクがある」というわけです。   それなりの説得力はありますが、さすがに２５％の差は見過ごせません。・・・続きはブログで！

2024/06/09

「【申込受付中】マンション管理セミナー＜7月＞開催のお知らせ」７月に「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 今回は５名様のお申し込みを受け付けますので、お早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和　６年　７月２１日（日）　13:30～15:00 　 LEAGUE　地下１階　ミーティングスペース 東京都中央区銀座３－１１－３ 東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分　 　 【参加料金】 　お一人様　　2,000円（税込）　 ※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方   　 １．　講　演 【内　容】 「管理コストを３割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内　容】■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度（エレベーター、機械式駐車場など）エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講 師】　村上　智史（弊社代表取締役） 　 ２．　個別相談会（※希望者のみ　事前にお申し込みください。） 　 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料） その他、管理会社の変更や大規模修繕、設備更新工事などのご相談も随時承ります。 　 【お申込み方法】 本サイトの「問い合わせページ」より、お申し込みください。 お問い合わせ内容については「その他」を選択のうえ、コメント欄に「セミナー参加希望」とご記載ください。 （お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等を必ずご記載ください。）

2024/06/03

「【ブログ】修繕積立金が不足するのはそもそも誰のせい？」5月28日付けの日本経済新聞に、『修繕積立金｢値上げしました｣　女性理事長ハラハラ奮闘記』と題した記事に掲載されていました。 　 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◾️ 大規模修繕などに必要な「修繕積立金」の不足に悩むマンションの割合は34.8%に上る。 　 ◾️ 投資用に東京23区内にある中古ワンルームマンションを購入した女性理事長は、総会での2回の否決を乗り越え、4年がかりで修繕積立金と管理費のセット値上げにこぎ着けた。 　 ◾️ 2020年夏、臨時総会の議案書で「現行の修繕積立金を『平米単価100円アップ』に改定する」議案が上程されていた。 　 ◾️ 総会当日の出席者は2人だけ。管理会社によると、１回目の大規模修繕工事の費用が大幅に不足しており、金融機関からの借り入れが必要な状況にあるという。 　 ◾️ 修繕積立金が不足する事態が起きた要因の一つが当初の修繕積立金が低く抑えられた「段階増額積立方式」と呼ばれる徴収方法にある。 　 ◾️ 当初の設定金額が低い分、将来的には積立残高が不足する可能性が高まり、管理組合は段階的な値上げの実施を求められる。 　 ◾️ 管理会社は3社から大規模修繕工事の見積もりを取得したが、最安値でも積立金残高の2倍の費用がかかる試算だった。足りない分は管理組合が金融機関から借り入れたうえ、大幅な修繕積立金の値上げが必要だった。 　 ◾️ 20年夏の臨時総会で、▽大規模修繕工事の実施▽不足資金の借り入れ▽工事内容の理事会一任――の3点が決議されると、「このまま他人任せにはできない」と意を決して理事長に立候補した。 　 ◾️ 理事長となって最初に取り組んだのが大規模修繕工事費の削減だ。3社とは別の業者に見積もりを依頼し、工事費を数百万円削減できた。 　 ◾️ 次に取りかかったのが、修繕積立金の値上げ幅の検討だ。管理会社からは均等積立方式への移行を提案されたが、それには修繕積立金を倍増が必要な計算だった。 　 ◾️ ただ、区分所有者の立場から考えると、いきなりの倍増は無理だろうと判断し、段階増額積立方式のまま、次の大規模修繕工事の費用を抑えることで平米単価の値上げ幅を100円から50円に引き下げ、年間の増額幅を15,000円に抑える提案をすることにした。 　 ◾️ 同時に、新築時から一度も値上げしておらず散発的に赤字になっていた管理費も平米単価で約50円引き上げ、修繕積立金と合わせた値上げ額が年額3万円となる議案をまとめ、21年の通常総会に臨んだが、結果は否決。翌年の通常総会でも同じ提案をしたが、結果が覆ることはなかった。 　 ◾️ 悩んだあげく、組合総会開催の案内のページに、以下の内容で直筆の文章を掲載し、厳しい財政事情と値上げの必要性を訴えた。「現在、借入金の返済をしながら修繕費を積み立てていく管理組合の現状は大変厳しい会計事情です。今後もメンテナンスは必要となります。毎月の費用負担の増額をお願いする次第です。」　 ◾️ それが功を奏したのか、23年夏の臨時総会でこの管理組合はようやく修繕積立金と管理費の値上げを決議した。 　 ◾️ ただし、修繕積立金は今後3回の段階的な値上げが必要で、2回目は2年後に迫る。資材費や人件費の高騰が続けば、さらなる値上げが必要になる可能性も残る。　 ◾️ 理事長として勤務後に管理組合の書類を読んだり、管理会社と協議したり、理事会メンバーとメールでやりとりしたりするなど様々な業務に奔走した。　 ◾️ 管理会社から毎月届く業務報告書のチェックのほか、故障した玄関ドアの修理など理事長には緊急時の対応も多い。 　 ◾️ だが多くの場合、管理組合の理事は無報酬。理事のなり手不足に直面する中、管理規約を改定するなどして理事の役員報酬を設けることも検討課題になりそうだ。 　 ◾️ マンション所有者や購入希望者へのアドバイスとして、「修繕積立金の徴収方法や残高をまず確認してほしい。修繕積立金が不足していれば値上げの議論は急務。人ごとにせず、建物の安全を確保し資産価値を維持する組合の活動に参加してほしい」と助言する。  ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 東京カンテイが公表している「首都圏新築マンションの管理費と修繕積立金の推移」に関する下のグラフをご覧ください。・・・続きはブログで！  

2024/05/31

「【お知らせ】YKKAP主宰のサイトに執筆記事がリリースされました！」YKKAPが主宰するサイト「AーPLUG」の連載シリーズ 「知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート」にて、 弊社代表の村上智史が執筆した記事がリリースされました。   下記のリンクからアクセスのうえご一読ください。 　 第31回 マンション管理委託費を３割削減できた理由（Vol.4）  

2024/05/24

「【ブログ】管理組合をミスリードするズサンな長期修繕計画にご注意を！」先日、コンサルティングを行なった神奈川県所在のマンション（134戸　築23年）で長期修繕計画を確認したところ、修繕積立金の徴収額が専有面積あたり＠１５１円／月でありながら、資金不足が生じない見通しになっていることがわかりました。   しかしながら、このマンションの延床面積や機械式駐車場の台数をもとに、国交省のガイドラインに基づいて必要な修繕積立金を試算したところ、均等積立方式であれば専有面積あたり＠３６６円／月となりました。   これを３０年間で必要な修繕費に換算すると、約１２億円になります。   ところが、このマンションの長期修繕計画によると３０年間の修繕費は約７億円に過ぎず、上記ガイドラインに比べて５億円も少ないことがわかりました。   そのため、このマンションの長期修繕計画を精査したところ、いくつか大きな問題がありました。・・・続きはブログで！  

2024/05/10

「【ブログ】タワマンが難しいのは、管理組合の運営が従来方式だから」5月5日付けの日経新聞に、『タワマン、築30年以上が1割に　迫る「2つの老い」』と題した識字が掲載されていました。   本記事の要約は以下のとおりです。 ◾️ 建物の老朽化と住民の高齢化という「2つの老い」がタワーマンションに忍び寄る。◾️築30年以上になる物件は全体の約1割を占める。 ◾️ 大規模修繕工事などの多額の費用の捻出や住民間の合意づくりに苦労する事例が見られ、タワマンの「影」の部分が見えつつある。 ◾️ 竣工から48年が経過した「タワマン第1号」と呼ばれる「与野ハウス」（さいたま市463戸）では、現在4回目の大規模修繕工事中であるが、費用は3億円以上かかるという。 ◾️ エレベーターをはじめ設備も古くなっており「値上げしないと積立金はいずれ不足する」という。また耐震性にも問題があるため、建て替えも検討するという。 ◾️住戸の半数以上は70歳以上の高齢者で、15人いる役員のうちは50代の3人が最若手で、75歳以上が中心という。役員の成り手も不足しており、「第三者管理」の導入も検討している。 ◾️築30年以上のタワマンは177棟（計6万戸）と全体の約1割にのぼる。今後10年で2回目の工事をする必要が出てくる築20年以上は612棟（計17万戸）と3割に達する予定だ。 ◾️タワマンの歴史はまだ浅く、管理方法は理論的にも技術的にも確立していないため、一般のマンションと比べて大規模修繕や建て替えが難しいと専門家は指摘する。 ◾️タワマンの大規模修繕の受注実績がある施工業者も24%にとどまる。工事の難しさを業者に聞くと、53%が「施工計画全般」とした。仮設工事（63%）、外壁塗装（55%）、外壁タイル（50%）も多数に上った。 ◾️また、費用が割高になる要因としてタワマンの特徴である「複雑な形状」「エレベーターや機械式駐車場が多い」「空調機が設置された内廊下、ラウンジ、ゲストルームの存在」「塩害を受ける湾岸エリアに近い」が挙げられる。 ◾️その一方で、資金の備えは十分とはいえず、新宿区が20年に公表した区内の管理組合へのアンケートではタワマンの管理組合の約半数が今後の修繕積立金が「足りない」と回答した。 ◾️タワマンの6割以上が長期修繕計画を見直し、約8割は修繕積立金の段階的な値上げを想定してるが、増額を決定する場でもある総会への出席率が低いため、合意形成が円滑にいかない可能性があるとの指摘もある。◾️供給年代が古いほど区分所有者や居住者の管理への関心が薄い傾向がみられ、役員のなり手不足に悩む声も目立った。 ◾️国交省はタワマンの実態を十分に把握していない。今後、修繕積立金や総会での合意形成の現状を調べ、資金管理などのガイドラインづくりを検討する方針だ。 ◾️タワーマンションは日照やビル風、景観を巡って周辺住民らと摩擦が生じることがある。地域に短期間で人口増をもたらす一方、小中学校などの受け入れ能力が不足し、通勤・通学客が増えて近隣駅の混雑が激化する懸念もある。 ◾️タワマンの開発を抑制する自治体も出てきた。神戸市は中心部、三宮周辺にオフィスや商業施設を誘致するため、20年にタワマン建設を制限する条例を施行した。 ◾️マンションの法定耐用年数を税務上47年とされているが、タワマンの物理的寿命は100年以上とされる。自治体は事業者や周辺住民らとタワマン開発による影響や安全対策を事前に議論した上で、100年先を見据えた街の将来像を考えていく必要がある。 タワマンに限らず、高経年のマンション管理組合が役員の成り手不足や修繕の資金不足に悩むのは珍しくありません。   一般のマンションとの違いで留意すべき点は、単に大規模修繕や設備の更新費用に多額のお金がかかることや住戸数が膨大なことではなく、「合意形成がしづらいコミュニティー」ということです。・・・続きはブログで！

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、これまでに実現した成果の事例の一部をご紹介します。

ケース4（築１７年・９０戸）３回の見直しで段階的にコスト削減した事例

ケース3（築１９年・２９戸）管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例

ケース2（築１５年・２２戸）管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例

ケース1（築１３年・６８戸）管理会社を変えずにコスト削減した事例

マンション管理見直し本舗から弊社代表執筆サイトのご紹介

世直し本舗｜村上智史の「士魂商才」

弊社代表のブログ。自らの管理組合理事長としての実体験やエピソードを綴るほか、不動産業界を知り尽くした人間だからこそ分かるニュースの裏側を、誰にでも分かりやすく解説しています。

知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート

"マンション管理士としての経験とノウハウ" をもとに、昨今の業界の動向などをテーマに取り上げ、『マンション管理に携わる皆様に役立つ情報』を提供しています。

ilodolist

人生を楽しく、豊かに、彩る情報をお届けするWebマガジン。弊社代表の村上をはじめ、住まいと暮らしを「彩る」人＝「ilodolist」が、あなたのくらしを豊かにするヒントを提案します。

SUUMOジャーナル

弊社代表の村上智史が、マンションライフや管理組合の運営に関して役立つニュースや情報、悩み事の解決策などを執筆しています。

All About マンション管理ガイド

マンションにお住まいの方の素朴な質問から真剣なお悩みまで、弊社代表の村上が回答する「マンション住まいのお悩み相談室」など、マンション管理に関する身近なテーマを分かりやすく解説しています。
また、将来マンション管理士を志す方を対象に、国家試験対策やキャリアプラン等に関する情報もお届けしています。