マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを!

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円から その質を落とさずに38%の削減に成功し、 年間140,000まで削減できました。(85,000円の削減)
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を7割増加し、管理費を2割削減できました。

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2022/05/20
「【ブログ】マンションの大規模修繕工事で外壁タイルの不具合が異常に多かった理由とは?」顧問先のマンション(築16年目)では、今年の2月から第1回目の大規模修繕工事が始まりました。   ただ、3月に入って施工業者から外壁の下地補修のため不具合箇所を集計したところ、当初見込んでいた数よりもはるかに不具合の箇所が多いことが判明しました。   実は、着工の1年半前にこのマンションでは外壁の全面打診を実施しましたが、その際にすでに約2万枚もの浮きが見つかっていました。   そのため、今回の工事では3万枚の貼り替えを見込んでいたのですが、実際には4万枚を有に超えてしまったのです。   貼替え用のタイルは、通常1万枚単位で窯焼きによって製作します。 また、納期までに1ヶ月程度の時間がかかります。   施工業者からは、貼替え枚数の増加による作業費の増加に工期の延長分を加えると、合計で1千万円以上の費用が増えるとの見積もりが示されました。   その後、理事会と施工業者で協議した結果、なるべく費用増を抑えるべく以下の方針で進めることとしました。 1)不足分のタイルについては類似の既製品を購入し、なるべく目立たない場所に貼る。(これによって工期の延長を回避する。) 2)共用廊下と階段の長尺シートの貼り替えについては、現状それほど劣化していないこと、また足場が不要な箇所であることから今回の施工対象から除外する。   これによって、全体の費用増を6百万円程度に抑制することができ、臨時総会に議案を上程し無事承認が得られました。   それにしても、なぜこれほど多数のタイルが浮いてしまったのか?   この背景には、 工期の短縮を含む経済合理性の追求志向があり、具体的には以下の2つの工法の登場が原因になったものと推察されます。・・・続きはブログで!
2022/05/13
「【ブログ】管理委託費の適正化には「管理仕様の見直し」も効果的!」顧問先のマンション(神奈川県所在 築26年目・55戸)では、昨秋からコンサルティングに着手しました。   その後管理会社との交渉を経て主要コストの管理委託費や電気料金を適正化できる目処が立ったため、今月下旬の通常総会に議案を上程することになりました。   この半年あまりの期間での成果をまとめると以下のようになります。     戸あたり平均に換算すると、ざっと年間47,000円弱の経済効果となります。   特に最も大きな比重を占める管理委託費は、現状と比べて29%のダウンとなりました。   管理業界も、昨今は人件費高騰によるコスト漸増の傾向は否めませんが、まだこんなに大幅なコスト削減ができる物件もあることを証明しました。   ただ、このマンションの場合、単純減額(仕様変更を伴わない時間単価の削減)だけではなく、「管理仕様の変更による適正化」の効果も含まれています。   以下ご紹介しましょう。・・・続きはブログで!
2022/04/15
「【ブログ】4月にスタートした「マンション管理認定計画制度」について管理組合が知っておくべきこと」4/13付けの「Yahoo!ニュース」に、「4月スタート「マンション管理計画認定制度」の六つの課題は?」と題した記事が掲載されていました。   本記事の要約は以下の通りです。 ================= ■ 改正マンション管理適正化法の施行を受け、今年4月からマンションの管理状況を地方自治体がチェックする「管理計画認定制度」がスタートした。 ■ ただ、この制度を実際に機能させるには課題が多く見受けられ、以下6つの課題を指摘したい。 <課題 その1> 「情報難民の組合」への周知方法  ほとんどの自治体はこの制度の根拠である「管理適正化推進計画」の作成や周知まで手が回っていないのが実情で、意識の高い区分所有者や管理会社のフロント担当者から通知されない限り、ほとんど制度自体の存在すら知らないだろう。  特にすでに管理不全に陥っている「自主管理」タイプの管理組合には情報が届かない恐れがあり、「情報難民の管理組合」にどう周知するかが課題だ。   <課題 その2> 組合予算の確保  管理組合の運営は「予算準拠主義」のため、次期の予算案が総会で承認されなければいけない。認定を受ける費用は2万~4万円とされるが、いまだ明確でない。    <課題 その3> 長期修繕計画の見直しが必要  国土交通省は昨年9月、長期修繕計画等および修繕積立金のガイドラインを改定した。既存マンションの計画期間は、これまで「25年以上」だったものが、「30年以上」に変更された。したがって、管理計画の認定を受けるには、計画期間を30年に延ばした長期修繕計画を作り直さなければならなくなる。  また、本制度では計画の見直しの周期は5年間とされているが、国交省の調査でも回答した管理組合の3割以上が10年近く見直していないため、計画の更新作業も管理組合の負担としてのしかかってくる。   <課題 その4> 「非認定マンション」へのフォローアップ   認定を申請しても「非認定」の結果が出た場合はどうするのかが不明である。地方自治体が「助言・指導・勧告を行う」とされるが、どんなフォローをしてくれるか管理適正化推進計画に明記される必要がある。   <課題 その5> インセンティブの付与  管理計画が認定された場合、住宅金融支援機構の長期固定住宅ローン「フラット35」や「マンション共用部分リフォーム融資」の金利が引き下げられることが決まったが、制度を普及させるには追加のインセンティブがほしい。  例えば、防災用の備蓄品や土のうなどの贈呈、長期修繕計画の無償作成サポートなどが考えられる。自治体独自の助成や補助制度を組み合わせることで、マンションの資産価値はもとより、地域の価値や安全性の維持・向上にもつながるインセンティブが必要だ。   <課題 その6> 乱立する類似制度の整理  本制度以外にも、マンション管理業協会の「マンション管理適正評価制度」、日本マンション管理士会連合会の「マンション管理適正化診断サービス」、東京都による「優良マンション登録表示制度」などが乱立している。管理組合にとっては複数制度を整理して理解するのも容易ではなく、制度の統合・整理が必要。  =================== この制度について第一に知っておくべきことは、「管理計画の認定を受けるのは、義務ではなく権利」だということです。・・・続きはブログで!
2022/04/08
「【受付中】オンラインセミナー 5月開催のお知らせ」5月の「マンション管理セミナー」の開催について、下記の通りご案内申し上げます。   新型コロナウィルス感染拡大防止のため、今回も「オンラインセミナー」にて開催いたします。   オンラインのため、ネット接続環境があれば首都圏以外にお住いの方も気軽に受講ができます。   先着10名様のお申し込みを受け付けております。 どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和 4年 5月21日(土) 10:00~11:30   【参加料金】  お一人様  2,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 【内 容】 「管理コストを3割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内 容】■ ポイント1:管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■ ポイント2:設備保守点検の契約形態と実施頻度(エレベーター、機械式駐車場など)エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■ ポイント3:遠隔監視&緊急対応費用(ホームセキュリティを含む)設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■ ポイント4:事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)   【お申込み方法】 セミナーお申込み専用ページからお申し込みください。(お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等をご記載ください。) 参加までの流れや、オンライン会議の利用に慣れていない方向けの説明も上記ページにてご案内していますので、ご参照ください。
2022/04/08
「【ブログ】管理委託費の値上げを「リプレイス」で回避したマンションの話」4月2日付の日経新聞に「マンション、管理費値上げ折り合えず 住民ら困惑」と題した記事が掲載されていました。   本記事の要約は以下の通りです。 =========== ■ 管理組合が、管理会社から契約更新を拒否されるケースが相次いでいる。人件費が高騰する中、管理費の値上げ交渉で折り合いがつかないケースが目立つ。 ■ 2021年秋、築30年超の大規模マンションの管理組合は管理会社から契約の打ち切りを通告された。■ 管理人や清掃スタッフなどの人件費高騰を理由に、管理費の値上げを提案されていたが、住民の意見がまとまらないうちに更新を拒まれた。 ■ 予算内で契約が結べる別の管理会社を見つけたが、住民は同様の事態が起こらないか不安が消えないという。■公財)マンション管理センターには数年前から「管理費の値上げを要求された」「更新を拒まれた」といった相談が寄せられている。 ■ マンション管理新聞が19年、首都圏の管理会社30社を対象に行った調査では、約7割が「採算が取れない」などの理由で契約辞退を申し出ることがあると回答した。■ 値上げを求める理由の一つが人手不足。定年が段階的に引き上げによって、65歳まで働ける仕組みが整ったことで、管理人に応募する人材が減ったという。■ 管理人には清掃や植栽の管理など力がいる業務も多く、賃金に見合わなければ、人材は集まらない。コロナ禍で外国人労働者が来日できなくなったことも人件費高騰につながっている。■ 19年の首都圏の新築マンションの管理費は平均1万9085円。10年間で18%上昇した。一社)マンション管理業協会は「値上げが受け入れられないと管理会社は採算が取れない。更新打ち切りは最終手段」と強調する。■ 契約更新を拒否される傾向が強いのが、築年数が古く入居者が高齢化した物件。年金に収入を頼る高齢者にとって管理費の値上げは受け入れがたく、交渉が難航するためだ。■ 築40年弱の大規模マンション(神戸市)では、管理人の勤務体系を見直し、24時間常駐の勤務を日中だけにすることにした。夜間対応を希望する住民には個人契約の見守りサービスに加入してもらう予定だ。■ 築46年のマンション(京都市)では、管理会社の値上げ要請を機に93年から自主管理に切り替えた。修繕計画の立案や資金管理を組合の理事が担い、報酬も払う。高齢者も操作しやすい会計ソフトを導入し、誰が理事でも管理を続けられる体制づくりを進めた。■ 国交省によると、築40年超の物件は20年時点で103万戸あるが、40年には約4倍の404万戸となる見通しだ。今年年4月には改正マンション管理適正化法が施行され、管理組合が機能していないなどの問題があるマンションの管理について自治体が助言、指導できるようになった。 ■ 名古屋市は条例で、22年度に管理組合に運営状況などの届け出を義務付ける方針だ。市は「管理組合が機能していない場合はマンション管理士を派遣するなどして助言、指導を進めたい」としている。  =========== 管理員や日常清掃業務については、定年延長制度の普及等による人手不足が影響し、以前に比べて時給単価が上昇しているのは確かです。   また、コロナ禍や国際情勢の変動によって資材価格や電力料金もインフレ傾向が強まっています。   また、損害保険も今年10月以降の新規契約については料率が1割以上増額改定される予定です。   毎月定額の管理費でその収入のほとんどを賄っているマンション管理組合にとっては、厳しい経済情勢に直面していると言えるでしょう。   とは言え、コスト増を抑制する手段がないわけではありません。・・・続きはブログで!
2022/03/31
「【ブログ】「マンション管理計画認定制度」とはどんな仕組み?管理組合は何をどうすればいい?」いよいよ4月1日から「マンション管理計画認定制度」が施行されます。   この制度で認定手続支援サービスを担うマンション管理士として、私もマンション管理センター主催の講習(e-Learning)を受け、昨日修了しました。     今回は、管理組合の役員さんが知っておくべき知識という視点から、自らのマンションの管理計画について認定を受けるために必要な手続きや認定の要件について概略をご紹介します。   【1】認定を受けるための要件 組合総会の決議が必要です! 管理認定の手続きを受けることについて承認した議事録を作成してください。 なお、事前確認手続の費用として1万円程度かかります。 (当面の間は制度普及のため助成されるとのこと) ・・・続きはブログで!
2022/03/18
「【ブログ】管理組合が「新電力」との契約が続けられなくなったら、どうすればよいか?」これからお話しするのは、顧問先マンションで今月起こった実話です。   現在高圧で受電しているマンションで、管理会社より「契約中の新電力からいきなり契約解除の協力願いという文書が届いた。」との連絡がありました。   その内容を要約すると以下の通りです。 ■  2018年8月から契約している某新電力会社より、「契約解除のご協力のお願い」という書面が届いた。 ■ エネルギー価格の高騰により、料金単価を改定することとなり、改定後は類を見ないほどに高くなるので、供給契約解除をお勧めするとのこと。(書面では、現在の料金単価が3倍強に跳ね上がる内容となっている) ■ 料金改定をして契約を継続する場合、料金承諾期日が今から「4日後」に設定され、契約を継続する場合は理事長に捺印のうえ返送してほしい。 ■ 現契約を解約する場合には、契約解除日が4月初旬となっており、それまでに他の電力会社と契約し切り替える必要があるとのこと。   高圧電力については、昨年くらいから新電力が東京電力よりも安い金額を提示できなくなっていたことは知っていたので、「東京電力エナジーパワー」への切り替えを進めるよう管理会社に提案しました。   しかし、その後東京電力エナジーパワーからは「契約辞退」の連絡が来ました。   これは、他にも新電力と解約する顧客が受け入れ先を求めてすでに殺到しており、東電側がオーバーフローしているためです。 (現時点では、受け入れの時期も全く未定です。)  では、そんな時どうすればよいのでしょう? 唯一残された方法は、「最終保障供給」の利用です。・・・続きはブログで!
2022/03/09
「【ブログ】マンション管理士 ついに「業務独占資格」へ昇格か!?」先日、(公財)マンション管理センターが、「管理計画認定手続支援サービス」の開始及び「事前確認講習」の実施についてホームページで発表しました。   これによると、マンション管理センターでは、本年4月より、管理計画認定の申請をオンラインで実施することを可能にするとともに、管理計画の認定基準への適合状況を事前確認講習を受けたマンション管理士が事前に確認する「管理計画認定手続支援サービス」の提供を開始する、とのことです。   また、管理計画の認定基準への適合状況を事前に確認するマンション管理士を対象とした講習(事前確認講習)を実施することになりました。   さっそく、私もこの講習の受講を申し込みました。 と、ここまで読んで「いったい何の話かさっぱり・・??」と感じた方は、以下の参考情報をご一読ください。   【参考:管理計画認定制度とその運用の仕組みについて】 ■ 建物の老朽化や管理組合の担い手不足が顕著にみられる高経年マンションが今後急増する見込みであることを踏まえ、マンションの老朽化を防止するための維持管理の適正化や、老朽化が進み維持修繕等が困難なマンションの再生に向けた取組の強化が喫緊の課題になっている。 ■ こうした中、「改正マンション管理適正化法」が令和2年6月 に公布され、地方公共団体によるマンション管理適正化推進計画制度や管理計画認定制度などが創設された。 ■ マンション管理センターでは、上記制度の創設に伴い、管理組合が地方公共団体に行う管理計画の認定申請手続を円滑化するため、「管理計画認定手続支援サービス」を提供することになった。 ■ マンション管理センターによる「支援サービス」の概要① 認定申請手続の円滑化のため、マンション管理センターがインターネット上の電子システムを提供し、そのシステムを活用することによって、必要事項を入力すれば、地方公共団体に提出する申請書を簡易に作成できる。 ② 申請者が地方公共団体に申請を行う前に、マンション管理士が管理計画の認定基準への適合状況を「事前確認」し、認定基準に適合していると判断した場合、当該管理組合宛てに、センターが「事前確認適合証」を発行する。 ③ 地方公共団体は、上記「事前確認」の結果を活用することで認定事務に係る負担を軽減できる。  ④支援サービスの開始時期  2022年4月1日から申請受付開始予定 ・・・続きはブログで!
2022/02/03
「【終了しました】オンラインセミナー 3月開催のお知らせ」3月の「マンション管理セミナー」の開催について、下記の通りご案内申し上げます。   新型コロナウィルス感染拡大防止のため、今回も「オンラインセミナー」にて開催いたします。   オンラインのため、ネット接続環境があれば首都圏以外にお住いの方も気軽に受講ができます。   先着10名様のお申し込みを受け付けております。 どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和4年 3月19日(土) 13:30~15:00   【参加料金】  お一人様  2,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 【内 容】 「管理コストを3割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内 容】■ ポイント1:管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■ ポイント2:設備保守点検の契約形態と実施頻度(エレベーター、機械式駐車場など)エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■ ポイント3:遠隔監視&緊急対応費用(ホームセキュリティを含む)設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■ ポイント4:事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)   【お申込み方法】 セミナーお申込み専用ページからお申し込みください。(お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等をご記載ください。) 参加までの流れや、オンライン会議の利用に慣れていない方向けの説明も上記ページにてご案内していますので、ご参照ください。
2022/02/25
「【ブログ】なぜマンション修繕積立金の改定が「特別決議事項」になるのか?」これから紹介するのは、当社が顧問に就任する前に起こったマンション管理組合での実話です。   このマンションでは長らく修繕積立金の徴収額が低い水準にとどまっており、このままでは2回目の大規模修繕工事の際に借入金で資金調達せざるを得ない状況のため、従来の3倍に増額改定する議案を上程しました。   総会前に、増額検討の経緯を含めて理解してもらうために住民説明会も開催されており、出席者からは概ね賛同してもらえる感触が得られていたそうです。   ところが、実際の総会では賛成票が足らなかったために否決されました。   その議案書を読んでいたところ、この議案が「特別決議事項」(総組合員数および総議決権数の各4分の3以上の賛成が必要)として扱われていたことが分かりました。   ただ、管理費や修繕積立金等の徴収額の決定は、普通決議事項(出席組合員の半数以上の賛成で承認)でよいはずです。   不思議に感じたので管理会社に確認したところ、以下のような回答がありました。 (1)管理費や修繕積立金の徴収額は管理規約の巻末に添付されている「別表」に一覧表が記載されている。 (2)修繕積立金の改定は、すなわち規約の一部を構成する別表の変更が必要なため「規約の変更」に該当する。 (3)規約の変更を伴うため、修繕積立金の改定の議案も特別決議の対象となる。 ・・・続きはブログで!

マンション管理委託費プロだから無駄が分かる

「マンション管理見直し本舗」は、不動産のプロが、 「自分の住むマンションの管理費には非常に無駄が多い」ということに気づいたことから始まりました。

ご自宅マンションの適正な管理委託費は?

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。 また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる!

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンション修繕積立金の罠

マンションの修繕積立金の決め方をご存知ですか?
なぜ修繕積立金の不足がおこるのか、また修繕箇所と修繕サイクルは適切か、など修繕積立金に関する疑問についてお答えします。

マンションのずさんな管理は許さない!

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません!

マンション管理費の秘密

あなたのマンションの管理費がどのように決められたかご存知ですか?
また管理費の明細をご覧になったことはありますか?
その管理費は、適正ですか?
そんな疑問にお答えします。

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、実現した成果の概要をご紹介しています。

ケース4(築17年・90戸)3回の見直しで段階的にコスト削減した事例
ケース3(築19年・29戸)管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例
ケース2(築15年・22戸)管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例
ケース1(築13年・68戸)管理会社を変えずにコスト削減した事例

マンション設備管理・工事の適正価格を教えます!

現在、管理会社任せの状態なら品質を落とさず30~50%安くなる!

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  • 設備更新…
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