競争原理が働かないまま、管理会社の選定が行われている

　新築分譲マンションの管理会社には、販売主のデベロッパーの系列会社が選ばれるのが一般的です。そのため、複数の同業他社から相見積もりを取得して比較するなど、競争原理によるスクリーニングは一切行われていません。

管理組合側に十分な情報・知識、そして参加意欲を持ち合わせている人材が極めて少ない

　管理組合の役員は、輪番制にもとづいて区分所有者が交代で就任するよう運用されていることが多いのが通例です。

　ただ、マンション管理に関する専門知識を持ち合わせていないこと、また仕事などの理由で理事会に参加する意欲もないため、管理委託費を抜本的に見直そうという機運がなかなか高まりません。

管理組合と管理会社は利益相反の関係にあるため、上記の問題を本質的に解決できない

　管理委託費は、管理会社にとって売上や利益にあたりますから、たとえ割高であっても、管理会社から積極的に値下げするという提案は期待できません。

新築マンションの修繕積立金は、本来必要とされる金額のなんと半分以下！

　マンションの新築時に設定される修繕積立金の徴収額は、国土交通省の「修繕積立金ガイドライン」で求められる水準の半分以下にすぎません。 そのため、管理組合はその資金不足分を賄うために経年的に修繕積立金を増額するか、大規模修繕工事の際に一時金を別途徴収することが必要です。

経済的な負担をなるべく増やさずに問題を解決するには！？

　こうした修繕積立金の増額リスクをなるべく抑えるには、管理コストの適正化が不可欠な手段と考えています。

　管理委託費等の適正化によって得られる剰余金を修繕積立金会計に振り替えることができれば、区分所有者の負担を大きく増やさずに済みます。

「所有と経営の分離」がなされていない管理組合の運営

　株式会社の場合、会社を所有する株主の代わりに、専門知識や企業経営に精通した人材が組織を日々運営しています。

　一方、マンション管理組合を適切に運営するには、区分所有法、建物管理や修繕技術、財務会計といった多岐にわたる専門知識が必要とされているにもかかわらず、その執行機関である理事会は素人の区分所有者で構成されているのが一般的です。

理事会は輪番制による「反強制的なボランティア」

　また、ほとんどの管理組合は、半強制的な輪番方式にもとづき１、2年の任期で役員が交代するため、必要な知見や経験値が蓄積されず、住民の高齢化とあいまって運営力が経年的に低下することが多いのが実情です。

管理会社との利益相反リスクが顕在化
　（管理委託費、修繕工事費が割高になりがち）

　人材不足の管理組合は、日常の運営を管理会社に頼らざるを得なくなり、ひどい場合は「管理会社に丸投げ」というケースも見られます。

　組合役員によるチェックや監視機能が行き届かないと管理会社の「言い値」で業務委託費や修繕費が決まってしまい、管理組合は割高なコスト負担を余儀なくされるリスクが高まります。

管理会社の品質をチェックするのは誰？

　管理会社に依存することに伴うリスクはそれだけではありません。管理会社が受託している業務は、事務管理や清掃、設備点検など多岐にわたりますが、それらがスケジュールどおり適切に行われているか、設備の不具合等が発生した場合の対応が適時なされているか、といったチェックは理事会の重要な仕事です。

　しかしながら、組合役員が無関心や多忙といった理由で十分に機能しないとそのチェックがおざなりになり、品質が低下するリスクが生じます。

管理会社は、管理組合が抱える課題を解決できない

　経年とともに管理組合の運営には、様々な課題が持ち上がってきます。たとえば、役員の成り手不足、管理費の長期滞納、駐車場の空き区画増加、マンション保険料の増加といった悩ましい問題に対処しなければなりません。

　ルーティン業務の処理に忙殺される中で、真摯に対応してくれる管理会社が果たしてどれだけあるでしょうか。