マンションの大規模修繕工事とは、主に外壁の改修、屋上防水、バルコニー、窓サッシ等のシーリング（防水）工事、鉄部塗装工事などを行います。安全性や美観の改善もありますが、主に防水機能の維持・回復が目的と言えます。

　この工事をいつ、誰に、何を委託し、どのような方法で行えばよいのか？「正解」が一つではないため、専門知識のない管理組合にとっては大変悩ましいテーマです。

長期修繕計画を鵜呑みにしない

　長期修繕計画における修繕の実施時期は、国交省が定めたガイドラインに過ぎません。

　貴マンションの規模や特性に応じた修繕周期・時期を慎重に検討すべきであり、工事金額も参考程度にとどめましょう。

実施時期と工事範囲を見極める

　マンションの規模や特性、劣化度合いに応じて、最適な修繕時期や周期は異なります。

　事前に建物・設備の劣化状況を調査診断することで不要不急の工事を延期し、ライフサイクルコストを低減することができます。

「設計監理方式」で進める

　設計と施工が一体化した「責任施工方式」は、工事内容と費用内訳の関係があいまいになりやすく、施工会社のみの判断に偏るため、不必要な工事まで含まれるリスクがあります。

　「設計監理方式」は工事費以外の設計費用等は発生しますが、診断・改修設計と施工が分離しているため、必要な工事を客観的に見極めることができます。

優良な施工業者を選ぶ

　コストパフォーマンスの高い工事を実現するには、正確に積算された資料をもとに、多くの工事業者に見積り参加機会を与え、その中から信用力・実績そしてコスト競争力を兼ね備えた施工業者を選択することが大切です。

相見積もりを取らないとコスト適正化を実現できない

　管理会社に見積もりを依頼すると、長期修繕計画に記載されている概算費用とほぼ同水準の金額で提示してくると思いますが、これには競争による経済効果は見込まれていません。

　数千万円単位もの支出になるのですから、複数の候補先から相見積もりを取得のうえ比較検討するのが常識です。

不要・不急の工事まで実施するリスクがある

　長期修繕計画では、大規模修繕工事に際して外壁改修や屋上防水など様々な工事を一括で発注する想定をしています。

　その主な理由は仮設（足場）工事を伴うことにあります。外壁、住戸バルコニー周り、排水管などを効率的に修繕するには足場を設置する必要があります（高層タワーマンションを除く）。この仮設工事費は「コスト全体の2割」程度を占めるとされています。

　そのため、足場が必要になる箇所の工事はコスト効率の面から一括集中的に行うのが望ましいのは確かです。

　ただ、たとえば屋上防水の改修、共用廊下の長尺シートの貼替えなどは足場が不要ですから、劣化の進行度によっては施工対象から外しても特に問題ありません。

ところが、事前にこうした部位ごとの劣化状況の調査や工事範囲の検討を省略して管理会社の提案のままに任せていると、まさに長計通りの施工範囲と金額で見積もってくるリスクがあります。

自社で施工できないため、結局「外注」する

　管理会社に大規模修繕工事を発注した場合、元請けとなった管理会社はよそのゼネコン（総合建設業者）を下請けに発注するのが普通です。

　さらに、そのゼネコンは仮設、外壁改修、屋上防水、塗装といった工事ごとに孫請け業者を選定して外注します。

　つまり、元請け⇒下請け⇒孫請けの「3層ピラミッド構造」になるわけですから、管理会社を挟む分だけ管理組合は余計な中間マージンの負担を強いられることになります。

　設計事務所に修繕設計から工事監理までの業務をフルメニュー（右記参照）で委託すると、概ね工事費全体の「５％」程度の高い費用がかかります。

　修繕設計・コンサルティング業務で最も重要なのは、見積金額の算出根拠となる「工事仕様書ならびに数量積算書の作成」ですが、この業務を行うにあたって一級建築士等の資格は必須ではなく、建築業の免許を持つ施工業者でも十分対応が可能です。

　また、設計コンサル業務は、その後選定する施工業者との裏取引等が生じるリスクもあるため、管理組合が業者選定のイニシアティブを維持するスキームで進めることが重要です。

設計コンサルタントをめぐる利益相反に関するトラブル事例はこちらを参照ください。

「修繕設計」と「工事監理」の分離発注

　弊社が管理組合にお勧めしているのが、設計と監理を分離発注するスキームです。つまり、工事仕様書・数量積算書の作成を行う設計業務と工事の検査を行う監理業務を２社に分けて委託します。

見積もり取得のための積算資料の作成と各社条件の比較をサポート

　候補先各社の見積条件を正しく比較できるよう、同一の仕様および数量積算結果にもとづいた工事内訳書を作成し、複数の施工業者からの見積もり取得までサポートします。

施工会社選定のためのプレゼン会をサポート

　見積もり取得後に絞り込んだ候補先を対象にプレゼン会を開催し、質疑応答を経て貴組合の要望に沿った施工業者を選ぶためのお手伝いをいたします。 　

工事監理を行う設計事務所の選定をサポート

　施工と工事監理の機能分離によって、管理組合の立場に立った工事監理ができるため、手抜き工事のリスクを回避し、品質が担保されます。また、監理業務のみの委託となるため、設計監理一体で委託する場合に比べてコストを節約できます。

必要な箇所だけ工事するので、ムダな費用は発生しません。

　管理会社や施工業者に見積もりを任せると、収益最大化の方向に偏りがちなため、不要不急の修繕も含まれるリスクがあります。 弊社がサポートする場合、建物劣化診断にもとづいて修繕箇所を絞り込んだうえで、必要な工事範囲を決定するので、無駄な工事や費用が発生しません。

工事の準備検討から竣工までのプロセスを可視化

　建物劣化診断から、数量積算、施工業者や設計事務所の選定、工事内容の確認・検査まで一連のプロセスが「見える化」されるので、公正性が担保され、管理組合内の合意形成が得やすくなります。

設計と監理の分離発注でコスト節約

　設計・監理においてアウトソーシングが不可欠な業務以外は、弊社「マンション管理見張り隊」がサポートするので、ムダな費用を節約できます。