マンション管理見直し事例紹介3 - 神奈川県藤沢市　地上5階建マンション　築19年目戸当たり平均70㎡（29戸）

[1] ご相談

　修繕積立金の増額が総会で決まったことや、駐車場の空きが増えたために一般会計が赤字に転落したことで将来に不安を感じた監事様から管理コスト見直しのご相談をいただきました。

　このマンションは、管理会社をリプレイスしてコスト削減に成功した例です。
それ以外の事例は、以下のリンクからご覧ください。
管理会社との交渉で管理委託費32％削減
 管理業務の一部を直接発注して管理委託費29％削減
 3回の見直しで段階的に33%削減したケース

[2] 弊社業務のプレゼンテーション

　管理組合の理事会にて、弊社の業務内容、実績等についてご説明しました。その結果、ただちに「管理コスト適正化診断プログラム」にお申し込みいただきました。

　「管理コスト適正化診断プログラム」（税別：10万円～）は、弊社スタッフが、現地調査のうえ管理コストの診断を行うサービスです。そのためマンションの特性も考慮した正確な診断ができます。
（※「マンション管理見直し隊」をご契約いただいた場合には、本プログラムの費用相当分をお値引きいたします）

[3] 管理コスト適正化診断の実施

　修繕積立金が現状の金額で推移すると仮定した場合に、将来どれくらいの不足が見込まれるかを試算しました。　

　また、現状の管理委託契約の査定を通じてコストの削減余地を診断。最終的にコスト削減によって得られる経済効果でどれくらい修繕積立金の不足分を減らせるかをご提示しました。

　診断の結果、現状と全く同一の仕様なら、20％のコスト削減が可能と判断しました。　

　ただ、住戸数の割に管理員の勤務時間が多いため、適正な水準に変更すれば現状比34％の削減が可能であることをご説明しました。

[4] 臨時総会開催＜その1＞(見直し隊の採用）

　弊社を正式にコンサルタントとして起用いただくため、臨時総会を開催し、承認を得ていただきました。

　弊社にて議案書案の作成をサポートさせていただきます。

[5] 管理会社との交渉

　管理委託契約について管理組合の希望額をあえて明記せずに、文書にて減額を要請しました。組合の希望額に届かない場合には、リプレース検討の可能性を示唆しました。

　なお、要請の文書は当社が案文を作成し、理事会で確認の後提出しました。

　都合2回にわたって要請したにもかかわらず、現在の仕様を前提にした場合は5％ダウンの回答しか得られず、「交渉不調」と判断しました。　

　弊社の査定金額に対してまだ２割以上のギャップがあったため、止むを得ず管理会社のリプレイスを理事会に提案したところ了承されました。

[6] 新たな管理会社の選定

　管理会社をリプレイスするに当たり、3社の見積もりを取り検討することにしました。

　なお、管理人の勤務時間をマンション規模に合わせて１日あたり6時間から4時間に縮減することにしました。

　現地見学会の手配、見積要綱の作成、フロント担当候補者との面談を含む各社からのプレゼン会のセッティングまで、弊社が全面的に理事会をサポートいたしました。

　管理会社３社から、同一の仕様で見積もりを取った結果、内２社は弊社の査定と近似しており検討に値すると判断しプレゼン会を実施いたしました。

　プレゼン内容、見積金額、プロント担当者の印象などを総合的に理事会で審査した結果、A社を新たな管理会社に選定しました。