マンション管理見直し本舗
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管理会社への不信感や大規模修繕工事の難しさを痛感したことから、「マンション管理見張り隊」のご相談をいただき顧問契約を締結しました。
事例：管理業務の一部を直接発注したケース
[1] ご相談
フロント担当者の対応が悪かったために、管理会社への不信感が強く、また大規模修繕工事も思い通りにいかなかった反省から、 組合員だけの力で運営するのは難しいと判断し、弊社に相談がありました。
このマンションは、管理業務の一部を専門業者に直接発注することでコスト削減に成功した例です。
それ以外の事例は、以下のリンクからご覧ください。
管理会社との交渉で管理委託費32％削減
管理会社をリプレースして管理委託費38％削減
3回の見直しで段階的に33%削減したケース
[2] 「マンション管理見張り隊」でご契約
管理組合の理事会にて、弊社の業務内容や実績等をご説明した後、臨時総会にて顧問契約締結の承認をいただきました。
契約後ただちに「管理コスト適正化診断プログラム」を実施しました。
「管理コスト適正化診断プログラム」は、弊社スタッフが現地調査のうえ管理コストの診断を行うサービスです。
そのため、マンションの特性も考慮した正確な診断ができます。
（※「マンション管理見直し隊」でご契約いただいた場合には、本プログラムを無償で実施します。）
[3] 管理コスト適正化診断の実施
マンションの現地調査によって、現在の管理仕様を前提とした管理委託契約の査定を行い、コストの削減余地を診断しました。
弊社との契約以前に、すでに約3割管理委託費は下がっていたものの、さらに2割以上割高だと判断しました。
診断の結果、現状と全く同一の仕様なら、23.5％のコスト削減が可能と判断しました。
[4] 見直し方針の協議・決定
弊社の診断結果をもとに、理事会にて管理委託契約の見直し（仕様や価格）の方針を協議のうえ、決定しました。
管理コスト適正化診断の査定結果を踏まえ、管理会社に管理委託費の減額を依頼することになりました。
[5] 管理会社との交渉
管理委託契約について文書にて減額を要請しました。組合の希望額に届かない場合には、リプレース検討の可能性を示唆しました。
なお、要請の文書は当社が案文を作成し、理事会で確認の後提出しました。
しかしながら、これまでコスト削減に協力してきたことを理由に、管理会社は強い抵抗を示しました。
管理委託費減額を要請した結果、管理会社からは、「日常清掃（年間５万円）以外は、仕様を落とさない限り減額できない」との回答がありました。
一方、管理会社の担当者が変更となり、対応が改善されたため、管理組合としてはリプレイスはしたくないとのこと。
そのため、削減余地が大きく専門性の高い「消防設備点検」「エレベーター保守点検」「緊急対応業務」「植栽管理」については、専門業者への直接発注に切り替えることを提案したところ、理事会で承認されました。
また、建物の外観目視点検の頻度が「週1回」と多かったため、「月1回」の実施に変更するよう要請しました。
[6] 臨時総会(管理委託契約の変更）
管理組合が直接委託する各専門業者から見積もりを取ったところ、ほぼ弊社の査定通りの金額だったため管理委託契約の変更とともに専門業者との契約締結について臨時総会で承認を得ました。
一部過剰仕様の見直しも含めて、管理委託費全体で29.4％削減できました。
特に保守点検業務やセキュリティ関連の業務を管理会社を通さず、直接発注に切り替えた効果が大きく、削減額全体の約7割を占めています。
1住戸あたり4万円の経済効果！
管理委託費を約3割削減できた結果、年間88万円の余剰資金が生まれることになりました。
1住戸あたりに換算すると、年間4万円の経済効果となります。
この余剰資金は、今後の大規模修繕工事に備えた貯蓄として使えるので、将来的な修繕積立金の増額リスクを抑制することができました。