マンション管理見直し本舗

組合財政の健全化と役員業務の負荷軽減で快適なマンションライフを！

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2025/07/11

「【ブログ】マンション住民になりすまし、修繕委員会に潜入する事案が発生！？」7月6日付けの朝日新聞にて、「マンション住民なりすまし、管理組合の本人確認強化へ　国交省が方針」と題した記事が掲載されていました。  　 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝ ◾️ 今年の5月、神奈川県内のマンションで、住民になりすまして大規模修繕委員会に参加していた２人が住居侵入容疑で逮捕された。 その後の調べで、２名の身元は修繕工事業者の従業員と判明した。 　 ◾️2024年12月以降、外部の男性が住民を名乗って大規模修繕委員会に4回参加していた。情報の提供を受けた組合側が本人に確認したところ、報酬と引き換えに代理出席を認めていたことが判明した。 　 ◾️ また、千葉県内のマンションなどでも修繕委員会に部外者が住民になりすまして参加していたことがわかった。昨年の1月以降、住民の息子になりすました男性が大規模修繕委員会に10回以上出席していた。 　 ◾️ 修繕委員会に潜入した目的は、修繕工事の受注などに際し自社が有利になるよう委員会の議論の誘導を狙ったものとされる。 　 ◾️ 近年多く建設されている大型のタワーマンションなどでは、住民同士がお互いの顔を知らないケースも多い。ただ、標準管理規約には管理組合役員や大規模修繕委員会のメンバーの身分確認に関する記述はなく、なりすましが発覚しにくい状況にあった。 　 ◾️国交省は、なりすまし事案の再発防止を図るため、「マンション標準管理規約」において管理組合の役員や専門委員会の委員選任に関する条文に、就任時の本人確認を検討するよう促す項目を注釈で加える。 　 ◾️ 国交省は標準管理規約を見直す検討会を始めており、今後専門家の意見を聞くなどして詳細を決め、早ければ9月中にも改定する見込み。 ＝＝＝＝ 理事会役員は、総会で候補者の氏名と部屋番号が示され、管理会社も事前に本人確認を行なっているため、なりすましは容易ではないかもしれません。   一方、修繕委員会は、総会のスクリーニングを受けずに組合の委員募集に対して立候補もしくは理事からの推薦で選任されるケースが多いと思われます。 ・・・続きはブログで！

2025/07/03

「【ブログ】給湯管のピンホール問題！樹脂管への更新キャンペーン展開中」都内の顧問先マンション（築25年目）では、現在専有部の給湯管を銅管から樹脂管（架橋ポリエチレン管）に更新するキャンペーンを展開しています。   きっかけは、2022年12月に発生した漏水事故です。   ２階住戸の天井部からの漏水が発生したため、調査した結果、直上の３階居室の床下にある給湯管にピンホールが発生し、そこから漏水したものと特定できました。   その後、他の複数の住戸を対象に、室内の給湯管をファイバースコープで調査したところ、５段階評価の劣化度はワーストの「５」で、「早急に更新もしくは改修が必要な、緊急性が高い状態」と診断されました。   このマンションのように、銅管製の給湯管が経年劣化し、ピンホール状の穴が空くことで漏水が発生するのは「マンションあるある問題」の一つです。   ただ、銅管のピンホール問題は、以下の３つの理由でとても厄介です。・・・続きはブログで！  

2025/06/04

「【受付終了】マンション管理セミナー＜7月＞開催のお知らせ」７月に「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 今回は５名様のお申し込みを受け付けますので、お早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和　７年　７月１９日（土）　13:30～15:00 　 LEAGUE　地下１階　ミーティングスペース 東京都中央区銀座３－１１－３ 東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分　 　 【参加料金】 　お一人様　　2,000円（税込）　 ※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方   　 １．　講　演 【内　容】 「管理コストを３割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内　容】■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度（エレベーター、機械式駐車場など）エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講 師】　村上　智史（弊社代表取締役） 　 ２．　個別相談会（※希望者のみ　事前にお申し込みください。） 　 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料） その他、管理会社の変更や大規模修繕、設備更新工事などのご相談も随時承ります。 　 【お申込み方法】 本サイトの「問い合わせページ」より、お申し込みください。 お問い合わせ内容については「その他」を選択のうえ、コメント欄に「セミナー参加希望」とご記載ください。 （お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等を必ずご記載ください。）

2025/07/03

「【お知らせ】YKKAP「AーPLUG」に連載記事がリリースされました！」YKKAPが主宰するサイト「AーPLUG」の連載シリーズ 「知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート」にて、 弊社代表の村上智史が執筆した記事がリリースされました。　　    第39回 【2026年4月施行予定】新区分所有法はどう変わる？（３）   ぜひ、ご一読ください。

2025/06/23

「【ブログ】2026年に大幅改正！「区分所有法」はどう変わる？【２】」5月23日付けのNHKニュースで、「マンション管理や再生 円滑化へ 改正区分所有法など成立」と題した記事が掲載されていました。 　 本記事の要約は以下の通り。 ＝＝＝＝＝ ◾️ 老朽化したマンションが増え続ける中、建物の管理や再生を円滑に進めるため、管理組合での決議要件の見直しなどを盛り込んだ改正区分所有法などが23日の参議院の本会議で可決・成立しました。 施行は一部を除いて2026年4月です。　   ◾️ 老朽化したマンションが増加する一方で、「建て替え」などが十分に進んでいないことを踏まえ、管理組合が建物の「取り壊し」や「売却」、「リノベーション」を行う際の決議について、これまでの決議要件である「全員の同意」を緩和し、「5分の4の賛成」でも可能とします。　   ◾️ また、所在不明の区分所有者については、裁判所が認めれば決議の母数から外せるようになります。なお、この緩和は、「建て替え」も対象となります。　   ◾️ さらに、いずれのケースでも耐震基準に適合しないなどの耐震性の不足や、外壁がはがれ落ちるなどの周囲への危険性がある場合は、「4分の3の賛成」に緩和されます。　   ◾️ また、建物の管理に無関心な住民の存在が課題となっていることを踏まえ、「修繕」や「管理規約の変更」などの決議については、すべての所有者ではなく、集会の出席者を母数とする多数決で行えるように緩和します。   ＝＝＝＝＝ 改正法は、下記のとおり大きく３つのパートで構成されています。 １）マンションの管理の円滑化 ２） マンションの再生の円滑化 ３） 団地の管理・再生の円滑化   今回は「２）マンションの再生の円滑化」に注目して、改正点のポイントをご紹介します。 　 １．建替え決議の「条件付き」緩和 基本的な多数決割合は現行法の「5分の4」以上のままですが、耐震性が低い、火災リスクが高いなどの「客観的な緩和事由」を満たす場合には「4分の3」以上に緩和されることになりました。（具体的な基準は、法務大臣が別途定める予定。） 　 ２．建替え決議に伴う「賃借権」の消滅 建替え決議が成立すると、建物の取壊しに備え、専有部分に賃借人がいる場合は、部屋の明渡しを求める必要があります。 　 ただ、現行法では、賃借人との合意が必要であること、あるいは解除申入れの正当事由が認められない限り、賃貸借関係を終了させることができないという問題がありました。・・・続きはブログで！

2025/06/13

「【ブログ】マンション修繕積立金 ＜ ＠200円／㎡・月はヤバイ！？」6月5日付けの東京新聞に、『＜マンションの曲がり角＞（1）修繕積立金が足りない　工事費用 追加拠出の提案も　管理会社頼らず節約図る』と題した記事が掲載されていました。 　 本記事の要約は以下のとおり。 ＝＝＝＝＝＝ ◾️ 築４０年を超えた愛知県内のマンションでは、昨年の臨時総会で修繕積立金を2.5倍に値上げした。その結果、戸あたり概ね１万数千円の負担が３万円前後にまで上昇した。 　 ◾️ ３回目の大規模修繕工事を控え、繰越剰余金では十分な修繕ができないため、大幅な値上げは避けられないと判断した。国交省のガイドラインを参考に算出した増額に、総会出席者の全員が賛成した。　 ◾️ 過去２回の大規模修繕は積立金残高の範囲内で収まった。ただ、以前から「値上げが必要」という声もあったにもかかわらず、組合全体の動きにつながらなかった。　 ◾️ただ、これほどの値上げをしても、来年予定している大規模修繕工事の概算額には数千万円足りない。 　 ◾️そのため、今年3月に住民説明会を開いて状況を説明し、4月の総会で追加で基金を拠出して不足を補う方法を提案した。 　 ◾️ 管理組合が7、8年をかけて拠出者に返済し、一定の利息も支払う。金融機関に借りるよりも金利負担を抑えられると説明した。　 ◾️ 拠出は自由意思に委ねる方針だが、各住戸が均等で負担するなら戸当たり約200万円に及ぶという。この提案に「年金生活者にはこれ以上出せない」「一律に出すのは難しい」などの意見が上がった。 「資金調達をどうするか、議論はこれから」という。　 ◾️ この管理組合と同様に、修繕積立金が不足しているマンションは多い。 資金を増やす方策として様々な取り組みも見られる。 　 ◾️ 名古屋市のマンション（築36年・46戸）は、管理会社には頼らずに理事会が自ら仕切って設計監理のコンサル会社と契約した。その後、工事業者を公募し、お値打ちな一社を選んだ。その結果、大規模修繕工事を２千万円近く節約できたという。 また、エレベーター保守業者を見直して従来の半額に近くまで費用を削減したり、管理人の出勤日数も見直すなどの節約にも努めたという。 ＝＝＝＝＝＝   ご自分のマンションの修繕積立金の「適正な水準」（＝「均等積立て」を維持できるか）を簡単に知りたいなら、国交省の「マンション修繕積立金ガイドライン」を活用するのがよいです。・・・続きはブログで！

2025/06/06

「【ブログ】大義名分に欠ける「タワマン空室税」の議論」5/31(土) 付の産経新聞で、【「タワマン空室課税」で抑制できるのか　投資目的で購入の住民票ないマンション】と題した記事が掲載されていました。   本記事の要約は以下のとおり。 ＝＝＝＝＝ ◾️ 神戸市では、本年1月に「タワーマンションの空室に対する新税の創設」を提言した。 　 ◾️ 上記の提言は、タワーマンション内に空室が増えて区分所有者に連絡がつかないケースが増えれば、必要な修繕や解体の合意が難しくなり、最悪の場合「廃虚化」する恐れがあることを懸念したもの。 　 ◾️ 住民登録のない部屋の比率は、タワマンの40階以上では3割超に達するという。そのため、空室の所有者に税負担を求め、管理の費用に充当することなどを検討すべきだと訴えた。 　 ◾️ その課税に関する是非を話し合うため、神戸市では「居住と税制のあり方に関する検討会」が設置され、5月30日に初会合が開かれた。 　 ◾️ 有識者ら7人の委員からは、課税に対して慎重な姿勢を示す意見等も噴出し、論点が無数にあることが浮き彫りになった。 　 ◾️ 検討会の初会合では「タワマン以外の大規模マンションへの課税も検討すべきだ」「建替えの要件等を緩和した区分所有法の改正と突き合わせたうえで課税の必要性を検証すべき」などの意見が出た。 　 ◾️ 神戸市の提言には批判も多い。都内で複数のタワマンの部屋を賃貸している50代の会社社長は、「タワマン課税は拙速だ」と話す。「住みたいマンション」にするためには、マンション管理に住民が主体的に関わることが大切と指摘。さらに、管理組合総会への所有者の出席率を改善するためにが低く、管理会社が区分所有者に出席を促すことも徹底すべきと主張する。 　 ◾️ このほかにも、賃貸用の部屋に一時的に借り手がつかないケースもあるため、「空室」の定義が難しいといった声も挙がっている。 　 ■ 一方、課税に賛成する専門家は、タワマンの空室増を防ぐには「長期的な街づくりの視点が必要だ」と話す。 　 ■ 神戸市が検討しているタワーマンションへの課税は「法定外税」であり、自治体が条例で独自に決められる税金だ。 導入するには自治体は法定外税を盛り込んだ条例を議会で可決させたうえで総務相の同意を得る必要がある。 　 ■ 法定外税の「空き家税」の先行事例としては、ごみ処理などのコストを負担してもらうこと目的に静岡県熱海市が導入した「別荘等所有税」がある。「別荘」「空き家」などを所有していながら人が住んでいない住宅に課され、税額は延床1㎡当たり＠650円となっている。 　 ■ また京都市が、空き家や別荘等で居住実態のない住宅に課す「非居住住宅利活用促進税」の導入を2029年度に予定している。これについてはすでに総務相は同意している。 　 ■ 神戸市は、こうした先行事例で税導入の議論がどのように進んだかを踏まえ、今後の議論にいかすことが求められる。 ＝＝＝＝＝ タワーマンションが単なるキャピタル・ゲイン（値上がり益）を目当ての投資目的で購入されているのは確かでしょう。   東京・お台場の「晴海フラッグ」でも、同様の現象は見られます。・・・続きはブログで！

2025/06/01

「【お知らせ】YKKAP「AーPLUG」に連載記事がリリースされました！」YKKAPが主宰するサイト「AーPLUG」の連載シリーズ 「知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート」にて、 弊社代表の村上智史が執筆した記事がリリースされました。　　    第38回 【2026年4月施行予定】新区分所有法はどう変わる？（２）   ぜひ、ご一読ください。

2025/05/28

「【ブログ】24年ぶりの大幅改正！「区分所有法」はどう変わる？」5月23日付けのNHKニュースで、「マンション管理や再生 円滑化へ 改正区分所有法など成立」と題した記事が掲載されていました。 　 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝ ◾️ 老朽化したマンションが増え続ける中、建物の管理や再生を円滑に進めるため、管理組合での決議要件の見直しなどを盛り込んだ改正区分所有法などが23日の参議院の本会議で可決・成立しました。 施行は一部を除いて2026年4月です。 　 ◾️ 老朽化したマンションが増加する一方で、「建て替え」などが十分に進んでいないことを踏まえ、管理組合が建物の「取り壊し」や「売却」、「リノベーション」を行う際の決議について、これまでの決議要件である「全員の同意」を緩和し、「5分の4の賛成」でも可能とします。 　 ◾️ また、所在不明の区分所有者については、裁判所が認めれば決議の母数から外せるようになります。なお、この緩和は、「建て替え」も対象となります。 　 ◾️ さらに、いずれのケースでも耐震基準に適合しないなどの耐震性の不足や、外壁がはがれ落ちるなどの周囲への危険性がある場合は、「4分の3の賛成」に緩和されます。 　 ◾️ また、建物の管理に無関心な住民の存在が課題となっていることを踏まえ、「修繕」や「管理規約の変更」などの決議については、すべての所有者ではなく、集会の出席者を母数とする多数決で行えるように緩和します。 ＝＝＝＝＝ 改正法は、下記のとおり大きく３つのパートで構成されています。・・・続きはブログで！

2025/05/20

「【ブログ】マンション管理適正化評価制度の登録数が伸びないワケ」月刊不動産流通のポータルサイト「R .E .port」に、「管理適正評価制度、24年度末で登録8,250件に」と題した記事が掲載されていました。   本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝　 ◾️　一社）マンション管理業協会は14日、2025年3月末時点の「マンション管理適正評価制度」の登録状況を公表した。 ◾️　同制度は、分譲マンションの管理状況（管理体制、建築・設備、管理組合収支、耐震診断、生活関連）について、専門家が30項目をチェック。★の数を0から5までの6段階で表すことにより、マンションの管理状況を可視化するもの。 ◾️　本年3月末時点での登録件数は8,250件で、前年比で約1,542件増加した。最多の評価は上位から2番目の「★4」の3,494件（全体の約42.4％）。 ◾️　地方公共団体の認定している「マンション管理計画認定制度」とのワンストップサービスで申請し、認定取得したマンションは1,518件となった。 ◾️　都道府県別の内訳は、東京都が30％で最多。次いで神奈川県、大阪府と続く。 ◾️　物件規模別の内訳は、「50戸未満」が全体の52％を占めた。物件の最大戸数は1,433戸、最小戸数は5戸だった。 ◾️　竣工年別別の内訳は、では「1991～2000年竣工」が最も多く、全体の約３割を占めた。最も築古のマンションは「1965年竣工」（築59年）、最も築浅のマンションは「2024年竣工」（築1年）だった。階数別のトップは「6～10階建て」（同44％）。 ＝＝＝＝　 わが国の分譲マンションの総ストックは、約７０４万戸（2023年末現在）です。   本記事によれば、管理適正化評価の登録数（棟）は、現在約８，２００。  　 うち半分強は５０戸未満の中小物件なので、仮に１棟平均５０戸と仮定しても、登録数は４１万戸ですから、 戸数ベースではストック全体のたった６％に過ぎません。・・・続きはブログで！

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、これまでに実現した成果の事例の一部をご紹介します。

ケース4（築１７年・９０戸）３回の見直しで段階的にコスト削減した事例

ケース3（築１９年・２９戸）管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例

ケース2（築１５年・２２戸）管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例

ケース1（築１３年・６８戸）管理会社を変えずにコスト削減した事例

マンション管理見直し本舗から弊社代表執筆サイトのご紹介

世直し本舗｜村上智史の「士魂商才」

弊社代表のブログ。自らの管理組合理事長としての実体験やエピソードを綴るほか、不動産業界を知り尽くした人間だからこそ分かるニュースの裏側を、誰にでも分かりやすく解説しています。

知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート

"マンション管理士としての経験とノウハウ" をもとに、昨今の業界の動向などをテーマに取り上げ、『マンション管理に携わる皆様に役立つ情報』を提供しています。

ilodolist

人生を楽しく、豊かに、彩る情報をお届けするWebマガジン。弊社代表の村上をはじめ、住まいと暮らしを「彩る」人＝「ilodolist」が、あなたのくらしを豊かにするヒントを提案します。

SUUMOジャーナル

弊社代表の村上智史が、マンションライフや管理組合の運営に関して役立つニュースや情報、悩み事の解決策などを執筆しています。

All About マンション管理ガイド

マンションにお住まいの方の素朴な質問から真剣なお悩みまで、弊社代表の村上が回答する「マンション住まいのお悩み相談室」など、マンション管理に関する身近なテーマを分かりやすく解説しています。
また、将来マンション管理士を志す方を対象に、国家試験対策やキャリアプラン等に関する情報もお届けしています。