マンション管理見直し本舗

組合財政の健全化と役員業務の負荷軽減で快適なマンションライフを！

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2025/02/10

「【お知らせ】マンション管理セミナー開催のお知らせ」３月に「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 今回は５名様のお申し込みを受け付けますので、お早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和　７年　３月１５日（土）　13:30～15:00 　 LEAGUE　地下１階　ミーティングスペース 東京都中央区銀座３－１１－３ 東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分　 　 【参加料金】 　お一人様　　2,000円（税込）　 ※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方   　 １．　講　演 【内　容】 「管理コストを３割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内　容】■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度（エレベーター、機械式駐車場など）エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講 師】　村上　智史（弊社代表取締役） 　 ２．　個別相談会（※希望者のみ　事前にお申し込みください。） 　 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料） その他、管理会社の変更や大規模修繕、設備更新工事などのご相談も随時承ります。 　 【お申込み方法】 本サイトの「問い合わせページ」より、お申し込みください。 お問い合わせ内容については「その他」を選択のうえ、コメント欄に「セミナー参加希望」とご記載ください。 （お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等を必ずご記載ください。）

2025/02/07

「【ブログ】インフレ防衛のため、管理組合も資産運用の見直しを！」2月5日付けの日経新聞に、「マンション組合、資産運用に動く　物価上昇で修繕に懸念」と題した記事が掲載されていました。 　 記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝ ◾️ 住宅金融支援機構が管理組合向けに発行する運用商品「マンションすまい・る債」の2024年度の応募数が前年度比で3割増となり、応募数は直近2年間で倍増している。 ◾️その背景には、建築資材や人件費が高騰し、以前に見積もった修繕費用に基づく積立金では足りないという問題がある。また、国交省の調査によると、積立額が計画に比べて不足していると回答した管理組合は4割近くに上っている。 ◾️ 国交省の23年度の調査（複数回答可）によると「すまい・る債」を購入する組合は全体の19%にとどまっている。 銀行の定期預金で運用しているのは35%で、普通預金や決済性預金に資金を預けているだけの組合も多い。 ◾️ ただ、「すまい・る債」の24年度発行分の利回りは0.5%のため、昨今の物価上昇率には遠く及ばない。そのため、管理組合向けに融資型クラウドファンディング（CF）の運用商品を開発する金融機関も現れた。融資型CFは、投資家から集めた資金を企業に融資し、収益の一部を投資家に分配する金融商品で、予定利回りは年1〜3%程度だが、元本保証はない。 ◾️ 管理組合は集めた積立金を目減りさせないことを非常に重視しているため、相対的にリスクの高い投資信託などには手を出しづらい。修繕の前に運用をやめて現金化しなければならない点も継続的な運用の難しさにつながっている。 ◾️ マンション管理組合の積立金は2兆円規模とされる。まだまだ銀行預金として置かれているケースが多い積立金を安定運用する動きを活発化させるためには、専門的な知見を持つ金融機関のサポートや商品開発も重要になる。 ＝＝＝＝＝ アベノミクスの金融超緩和策や日銀の「マイナス金利」政策の影響で、銀行の預金は天文学的に低い水準の金利になりました。・・・続きはブログで！  

2025/01/31

「【ブログ】マンション管理組合に管理会社のリプレイスを勧めたワケ」昨年からコンサルティングしているマンション（神奈川県・133戸）で、先日通常総会が開催され、竣工以来２３年間業務を委託していた管理会社をリプレイス（変更）することが決議されました。   昨年4月に、有償の「管理コスト適正化診断」の依頼を受け、当管理組合の財政状況ならびに管理委託費を含む維持管理費の状況について診断を実施した結果、以下のことが判明し、理事会に説明しました。 （１）管理委託費については割高な費用項目が多数あり、現状比で２割以上の削減余地があること。（なお、契約書記載の管理仕様と実態に複数の齟齬もあることが判明しました） （２）長期修繕計画には見積もり項目の漏れや修繕費の見込みが甘いなどの問題があり、これを修正すると30年間で５億円弱の資金不足が生じる見通しになり、修繕積立金の大幅増額が避けられないこと。   そのため、割高な管理委託費の適正化を実現すれば、修繕積立金の増額幅を抑制できると説明し、管理コストの適正化を進めるべく、コンサルティング契約を締結し、昨年の夏から本格的な検討を開始しました。   その後、現管理会社と交渉した結果、管理委託費について現状比２割超の回答が得られました。   ただ、管理会社に対して長年の不満が燻っていることや、実際に契約書や長期修繕計画が杜撰な内容であったことを踏まえ、この管理組合にはリプレイスを勧めるべきだと考えました。・・・続きはブログで！  

2025/01/24

「【ブログ】宅配ロッカーの故障で保険金の申請が認められたワケ」顧問先のマンションで共用部停電を伴う点検を実施したところ、復電後に宅配ロッカーが故障し、利用できなくなりました。   設備の制御盤に不具合が発生したためで、制御盤をまるごと交換する必要とのことで、メーカーから見積書（税込６７万円）が提出されました。   管理会社の当初の見解では、 宅配ロッカーは設置後すでに２０年を経過しているため、保険を申請しても認められないだろうとの見解でした。   ただ、停電を伴う点検の実施が今回の故障の原因であることから、まず点検作業に瑕疵がなかったか確認する必要があると考え、管理会社に依頼しました。   点検業者に問い合わせた結果、 「復電作業は弱電回路の個別ブレーカーにて実施し、過電流にならないよう突入電流を最小限に抑えるようにしている」との回答があったため、作業の手順自体に問題はないとの結論に至りました。   次に、今回の故障は共用部全体の停電に起因するもので、設備の経年劣化が原因ではないことから、損害保険の適用が認められるのではないかと考えました。・・・続きはブログで！

2025/01/17

「【ブログ】神戸市が検討している「タワマン空室税」に合理性はあるの？」神戸市が、全国で初めてタワーマンションの空き部屋を対象とした「空室税」の検討を始めたという記事が話題になっていますね。   神戸市で検討されている「空室税」とは、タワーマンションの適正管理を維持する観点から当該マンションの「空き部屋の区分所有者」に対して条例にもとづき課税する「法定外税」とされています。   タワーマンションの空室は、転売を目論んでいる投資家が購入しているケースが多く、竣工後も居住されずに空き家のまま放置されている事例が目立っているようです。   そのため、将来への懸念として、タワマンに空室が増えると修繕や解体の際の合意形成が困難になり、修繕積立金の引き上げもできない恐れがあるとの指摘が挙がっているとのことです。   そのため、マンションの適正管理を促すとともに長期的に持続可能な都市づくりを目指す神戸市では、これらへの対応の財源として「空室税」の導入を検討しているようなのです。   新聞記事等によると、「空室税」の税収の使途について、神戸市は以下の目的を想定しています。 ・マンション管理の専門家派遣・防災、防犯整備費用・修繕費用の補助 　 この制度を聞いて思い出されるのが、2015年に施行された「空き家対策特別措置法」です。・・・続きはブログで！

2025/01/10

「【ブログ】マンション管理士の顧問契約の継続更新が承認されました！」顧問先のマンションで、昨年12月に通常総会が開催され、当社の顧問契約の更新が全会一致で承認されました。   このマンションでは、昨年１月から顧問契約がスタートしましたが、主な活動内容は以下の通りです。   ◾️ 管理会社が作成した議事録案の追記・修正 ◾️ 修繕工事等の相見積もりサポート ◾️ 理事長からの相談事項への回答（メール・電話等） ◾️ 長期修繕計画の更新に伴う管理会社との調整、補足説明資料の作成   また、顧問契約の更新の判断に際して、理事長が音頭を取って、各役員に当社のコンサルタントしての貢献度についてアンケートを実施したところ、以下のようなコメントを頂戴しました。・・・続きはブログで！

2024/12/20

「【ブログ】マンション修繕積立金の増額幅を大幅に圧縮できたワケ」先日、顧問先のマンション（都内　７４戸　築２７年目）で通常総会が開催され、 来春に修繕積立金を現状比３０％増額改定を実施する議案が決議されました。   このマンションの長期修繕計画をもとに、現状の修繕積立金を横伸ばしした場合の将来の資金収支計画を精査してみると、下図の通り大幅な資金不足に陥ることが明らかでした。   専有面積（㎡）当たりの月額金額に換算してみると、今後30年間で見込まれる修繕費（＠３３０円）に対して、現状の繰越剰余金残高（３６０ヶ月で割り戻したもの：＠９１円）と毎月徴収している修繕積立金（＠１５５円）を合わせても、＠８４円不足していることがわかりました。   年間の修繕積立金に換算すると、管理組合全体で５４３万円の増収が必要で、修繕積立金に必要な増額改定幅は５４％という計算になります。   にもかかわらず、なぜ今回現状比で３割の増額幅に抑えることができたのか？   これは、今後も段階的に増額していくつもりというわけではなく、今回の３割のベースアップによって概ね今後30年の資金繰りの目処が立ったからです。   その大きな要因は、前期において、管理コストの適正化を実現したことにあります。   このマンションでは、昨年マンション保険と管理委託費を対象に見直しを行った結果、年間で３６７万円の費用削減ができました。・・・続きはブログで！

2024/12/12

「【お知らせ】YKKAPの「AーPLUG」の連載記事がアップデートされました！」YKKAPが主宰するサイト「AーPLUG」の連載シリーズ 「知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート」にて、 弊社代表の村上智史が執筆した記事がリリースされました。 第35回 マンションのインターホン設備の更新は、コスト削減のチャンス！？ 　  ぜひ、ご一読ください。

2024/11/18

「【受付終了】マンション管理セミナー開催のお知らせ」新年１月に「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 今回は５名様のお申し込みを受け付けますので、お早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和　７年　１月１８日（土）　13:30～15:00 　 LEAGUE　地下１階　ミーティングスペース 東京都中央区銀座３－１１－３ 東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分　 　 【参加料金】 　お一人様　　2,000円（税込）　 ※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方   　 １．　講　演 【内　容】 「管理コストを３割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内　容】■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度（エレベーター、機械式駐車場など）エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講 師】　村上　智史（弊社代表取締役） 　 ２．　個別相談会（※希望者のみ　事前にお申し込みください。） 　 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料） その他、管理会社の変更や大規模修繕、設備更新工事などのご相談も随時承ります。 　 【お申込み方法】 本サイトの「問い合わせページ」より、お申し込みください。 お問い合わせ内容については「その他」を選択のうえ、コメント欄に「セミナー参加希望」とご記載ください。 （お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等を必ずご記載ください。）

2024/12/06

「【ブログ】マンションのインターホン更新で「予期せぬ幸運」が・・」顧問先のマンション（千葉県　５１戸）では、設置から２０年経過した集合インターホンに不具合が発生し、複数の住戸においてインターホンの画面が映らない等のトラブルが相次いで発生しています。   そのため、今期理事会にて、インターホン設備一式を更新する工事を発注することになりました。   この工事では、総額で１千万円ほどの費用がかかるのですが、 管理組合にとって嬉しいコスト削減のオマケがつきました。   このマンションでは、竣工以来、パナソニック電工の「エミット・マンションシステム」が全戸に導入されており、その利用料ならびに設備保守の費用として年間約５０万円強を支出しています。   このシステムには、不在時に訪れた来客の画像、火災等の警報、宅配ボックスへの着荷情報、居住者の帰宅時間などを居住者に通知する機能を備えており、各居住者は登録したメールアドレスで随時情報を受信することができます。   しかしながら、このシステムの提供者である「パナソニック」が、スマートホン専用のアプリを開発し、無料で提供するようになったのです。・・・続きはブログで！

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、これまでに実現した成果の事例の一部をご紹介します。

ケース4（築１７年・９０戸）３回の見直しで段階的にコスト削減した事例

ケース3（築１９年・２９戸）管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例

ケース2（築１５年・２２戸）管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例

ケース1（築１３年・６８戸）管理会社を変えずにコスト削減した事例

マンション管理見直し本舗から弊社代表執筆サイトのご紹介

世直し本舗｜村上智史の「士魂商才」

弊社代表のブログ。自らの管理組合理事長としての実体験やエピソードを綴るほか、不動産業界を知り尽くした人間だからこそ分かるニュースの裏側を、誰にでも分かりやすく解説しています。

知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート

"マンション管理士としての経験とノウハウ" をもとに、昨今の業界の動向などをテーマに取り上げ、『マンション管理に携わる皆様に役立つ情報』を提供しています。

ilodolist

人生を楽しく、豊かに、彩る情報をお届けするWebマガジン。弊社代表の村上をはじめ、住まいと暮らしを「彩る」人＝「ilodolist」が、あなたのくらしを豊かにするヒントを提案します。

SUUMOジャーナル

弊社代表の村上智史が、マンションライフや管理組合の運営に関して役立つニュースや情報、悩み事の解決策などを執筆しています。

All About マンション管理ガイド

マンションにお住まいの方の素朴な質問から真剣なお悩みまで、弊社代表の村上が回答する「マンション住まいのお悩み相談室」など、マンション管理に関する身近なテーマを分かりやすく解説しています。
また、将来マンション管理士を志す方を対象に、国家試験対策やキャリアプラン等に関する情報もお届けしています。