マンション管理見直し本舗

マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを！

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円からその質を落とさずに38％の削減に成功し、年間140,000まで削減できました。（85,000円の削減）
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を７割増加し、管理費を2割削減できました。

簡単見直しシミュレーションマンション管理委託費

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2021/06/09

「【ブログ】大規模修繕工事の際には、事前の「アスベスト調査」がマストに！」「アスベスト」とは、天然の鉱物繊維で「石綿（いしわた）」とも呼ばれています。その名の通り、繊維は綿のように軽くて柔らかく、耐熱性・耐火性・防音性・絶縁性に優れている特徴を持っていることから、建物の建材だけでなく、自動車や家電製品・家庭用品など、広い分野で使われていました。しかしながら、万一空中に飛散したアスベスト繊維を吸い込んでしまうと、肺ガンや中皮腫のリスクが高くなることが判明したため、2006年9月にアスベスト製品の製造・使用が禁止されました。ただ、言い換えれば、2006年9月以前に建設された建物にはアスベストを含んだ建材が使われている可能性がある、ということです。そのため、有害なアスベスト繊維が周囲に飛散してしまう危険のある、2006年9月以前に着工したマンションについては何らかの対策が必要になりました。「2006年9月の着工以前」ということは、「2007年竣工以前のマンションのほぼすべて」は事前調査の対象になるということです。したがって、第１回目の大規模修繕工事の実施を検討中のマンションは要注意です。 2018年に厚生労働省が公開したマニュアルでは、マンションで大規模修繕などの工事を行う際、アスベスト建材の使用が疑われるときは、事前に含有調査を実施するように定められました。・・・続きはブログで！

2021/06/04

「【受付中】マンション管理セミナー（オンライン）開催のお知らせ」７月の「マンション管理セミナー」の開催について、下記の通りご案内申し上げます。　新型コロナウィルス感染拡大防止のため、今回も「オンラインセミナー」にて開催いたします。　オンラインのため、ネット接続環境があれば首都圏以外にお住いの方も気軽に受講ができます。　先着１０名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。記【日時・会場】令和　３年　７月１７日（土）　13:30～15:00 【参加料金】　お一人様　　2,000円（税込）　 ※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。・初めて弊社セミナーに参加される方。・弊社に個別にご相談いただける方【内　容】「管理コストを３割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内　容】■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度（エレベーター、機械式駐車場など）エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講師】　村上　智史（弊社代表取締役）　【お申込み方法】セミナーお申込み専用ページからお申し込みください。（お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等をご記載ください。）参加までの流れや、オンライン会議の利用に慣れていない方向けの説明も上記ページにてご案内していますので、ご参照ください。

2021/06/03

「【ブログ】「おカネのかかるタワマン」苦肉の経済対策とは」６月２日付けの「ダイヤモンドオンライン」に、「タワマンの豪華施設を活用する新ビジネスが熱い！共有部が「最高のショールーム」に」と題した記事が掲載されています。　本記事の要約は以下の通りです。＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ■ タワマンの豪華な共用施設を有効活用する新サービスが、東京湾岸や神奈川・武蔵小杉のタワマンに広がりつつある。 ■いま、タワマン住民に急速に広がっているのが、4月に事業を開始したベンチャーが提供する、タワマンの「共用施設活用サービス」だ。 ■ 展望ラウンジやバー、キッチン付きのパーティースペース、住民専用のスポーツジムなど、タワマンの代名詞ともいえる豪華な共用施設は、入居直後こそ喜んで使われていたものの、年月がたつにつれて飽きられて使わなくなっていくのが実情だ。 ■ 一方、管理組合にとって、共用施設の稼働率が落ちることはやっかいな問題だ。特に利用料を徴収するタイプの施設は、その収入が施設の維持管理費用に充てられていることも多いからだ。 ■だが、共用施設活用の活性化策は、もっぱら管理組合の裁量に委ねられていることがほとんどだ。言い換えれば、組合理事のやる気と時間と体力の有無で活性化できるかどうかは左右される。しかし、組合理事がボランティアで共用施設の運営をサポートし続けるのは現実的に難しい。 ■ 記事冒頭のベンチャー企業が提供するのは、このような管理組合の悩みを解決するだけではない。組合の出費なしにですむばかりか、逆に新たな収入源が得られるケースすらあるという。 ■ 管理組合の負担が発生しないのは、たとえば住民参加型のイベントにであれば、実際にそこで参加する人が参加料を支払い、外部主催のイベントの場合には主催側の企業がコミッションフィーを支払うからだ。さらに、共用施設でテレビの撮影やロケなどを行い、その利用料を管理組合の収入とすることもできるという。 ■ また企業側にとっても、タワマンの居住者には高額所得者が多く、消費者属性としても非常に期待が持てる集団であるため、直接自社のサービスや商品をアピールできるチャンスがあるという点でメリットも大きい。＝＝＝＝＝＝＝＝＝　タワマンについては、「ホテルライクな生活」を提供するというコンセプトのもと、管理員だけでなくコンシェルジュも派遣されるなど管理仕様が非常に手厚いうえ、その共用施設もかなり豪華になる傾向があります。本記事にも紹介されている通り、新築当初は物珍しいので各種の共用施設の稼働率も高いですが、「ホテルライクな生活」は日常的には必要とされていない現実があるため、徐々にその稼働率も低下し、酷い場合には「遊休化」することになります。問題なのは、これらの稼働率が低下しても、一定の人件費や保守点検などの管理コストは事実上の「固定費」として今後もかかってくるという現実です。そこで、「遊休化した共用施設の有効活用のサポート」という新たなサービスによって、組合の経済的負担や理事の業務負荷を軽減するというソリューションを提供しようというベンチャーが現れたというわけです。当社では、管理組合の管理コスト適正化のためのサポートを主業としていますが、タワマンについては、一般のマンションと違ってコストの削減余地は小さいと考えます。それには以下の通り、大きく３つの理由があります。・・・続きはブログで！

2021/05/26

「【ブログ】管理会社が保険代理店になることを前提とした委託契約にNO！」先日、顧問先マンションの通常総会が開催され、管理委託契約の更新に際して管理組合がかねてより要望していた契約条文の一部変更が実現しました。従前の管理委託契約では、共用部を対象とするマンション保険に関する契約の手続きや、保険金の請求申請の代行業務については、以下のように管理会社が保険代理店となる場合を想定した記載となっていました。＝＝＝＝＜従前の条文＞＝＝＝＝＝管理組合が契約者となる共用部分の火災保険等に関して、管理会社が代理店となってこれを取り扱う場合、組合の指示に基づき管理会社は次の業務を行う。 a. 保険契約の申込手続・変更手続 b. 保険金の請求手続 c. 満期保険金、解約返戻金の請求手続＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝しかしながら、この管理組合では保険料の負担を下げるため、代理店である管理会社を経由して締結していた保険契約を中途解約し、別の代理店を介して新たな契約に切り替えました。そのため、今後は上記の条文が「適用外」とされ、これまで事務代行を行っていた管理会社にサポートしてもらえなくなるおそれが生じたわけです。・・・続きはブログで！

2021/05/14

「【ブログ】いい加減な会計処理を続けようとする管理会社の「詭弁」に呆れる」顧問先マンションでは、管理会社による月次会計報告において運営の実態を反映しない処理が行われていることが判明しました。具体的には以下のような状況です。 ■　年度の初月に、毎月計上されるべき費用（水光熱費など）がゼロになっている。 ■　毎月定額の費用項目にもかかわらず、月別の費用計上の金額がまちまち。 ■　駐車場や自転車置場等の専用使用料が、実際の稼働状況と符合しない。その原因は、管理会社が月次の会計処理を「現金主義」にもとづいて行っていることに原因があります。たとえば、共用部の水光熱費などは組合名義の銀行口座からの自動振替えで精算していますが、会計報告の期限（翌月末まで）には引き落とされないため「ゼロ」で計上している、というわけです。＜下記資料抜粋＞専用使用料についても、施設の使用を開始するタイミングでは口座振替処理が間に合わないため、遅れて入金されることがあります。そのため、実際の入金を確認した段階で収入として計上すると、実態と合わない状況が生じるわけです。また、3ヶ月毎に精算する費目があった場合にも、それが該当する３つの月に分割して計上すべきであるのに、支払った月に一括で計上しているというケースも見られました。・・・続きはブログで！

2021/05/11

「【ブログ】国が管理組合総会のオンライン開催を容認へ！その条件と注意点とは？」4月30日付けの日本経済新聞に、「マンション総会もオンライン　出席率向上、勤務先からも　国も後押し」と題した記事が掲載されていました。本記事の要約は以下の通りです。＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ■ 管理組合の総会や理事会をオンラインで開く動きが広がっている。コロナ対策などの観点から国もこうした試みを認める方針を示して後押ししている。 ■ 4月初旬、横浜市の某マンションの一室で定例の理事会が開かれた。目を引くのは室内スクリーンに映った画面。この日、出席した11人の理事らのうち、3人はウェブ会議「Zoom」を使い、画面越しにマンションの自室などから参加した。 ■ このマンションでは、2020年はコロナ禍で理事会の出席率が下がったが、Zoomでの参加を認めたところ、出席率は向上したとのこと。 ■ コロナ下で管理組合が特に苦慮したのが総会や理事会だ。2020年の総会は最低限の人が出席し、ほかの人には議決権行使書を出してもらった組合が多かったようだ。 ■ 総会の出席者が少ないと後から不満が出る懸念もあるうえ、重要議題が先送りされやすく、後々管理や修繕に問題が生じかねない。 ■ 2021年4月、国土交通省はマンション管理規約の標準モデルの改正案を公表し、今夏にも改正される見込み。新たに「WEB会議システム」という文言を加え、これを使う場合の招集や議決についてのルールや注意点も記載した。 ■ 以前から区分所有法ではオンライン開催を禁じてはいないが、今回の改正案はIT（情報技術）を活用した総会などの実施は可能と明確化した。 ■ 投資目的などで実際には住んでいない所有者らも含め、総会や理事会への出席を容易にするなど利点が多いため、オンライン化を目指す組合は飛躍的に増えるのではないかと予想する向きもある。 ■理事会より規模が大きい総会では、区分所有者に納得してもらう工夫が必要だ。所有者の間でITに関する知識に差異がある可能性もある。総会は現実の会場とオンラインの併用のほうが理解は得やすいだろう。 ■ ITに詳しくない人をフォローするのに加え、どうしてもなじめない人にはリアルな参加の道を残す配慮も必要だ。 ■ 同じマンション内の会議でも少人数のみが参加し、日常的な案件も含む業務などを決める理事会に比べて、総会は参加者も多く、重要事項を決める場なのでルールは厳格だ。 ■ オンライン総会は「即時性、双方向性」などの条件を満たせば通常総会と同じ扱いとする一方、「オンライン参加者が議決権行使はできず、傍聴だけなら出席者に含めない」とする。総会の開催要件（議決権総数の半数以上が出席が必要）との兼ね合いもあるので、注意が必要だ。＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝私の顧問先マンションでも、コロナ禍で会場として利用している自治会館や地域の集会所が閉鎖されたことをきっかけに、「Zoom」を利用した理事会のリモート開催が徐々に増え、今やほとんどの組合が頻繁に利用している状況です。その要因としては、以下のとおり大きく２つあると思います。・・・続きはブログで！

2021/04/30

「【ブログ】管理会社からの「管理委託費の値上げ要求」は本当に避けられないのか？」4月29日付の「ダイヤモンド・オンライン」で、「管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？」と題した記事が掲載されていました。　本記事の要約は以下の通りです。＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ■ 最低賃金引き上げの流れを受け、管理会社が管理委託費の値上げを要求するケースが増えている。 ■ 近年の東京都における最低賃金について推移を見てみると、2015年：907円から　2020年：1013円に上昇している。 ■ 2019年の記事の時点では、デベロッパー系の管理会社が管理委託費の値上げを要求するケースが多く見られた。しかし、最近では独立系の管理会社も値上げを申し入れるケースが増えているうえ、以前にも増して強気の値上げ要求が目につき、契約解除を通告してくる管理会社も少なくない。 ■ 管理会社が契約解除を求めてくるケースでは、大きく次の二つのパターンがある。一つ目は、管理会社が「どうしても契約を解除させてほしい」という場合で、その管理組合が管理会社から見て“大きなお荷物”になっているケースが多い。 ■ その背景には、管理組合からの過剰な要求、「モンスタークレーマー」がいるなどから管理会社の手に余る状況になっていることがある。 ■ 二つ目は、今のままでは採算上かなり厳しいため、ぜひ委託費の値上げをお願いしたい、というケースだ。 ■ マンション管理業務は労働集約型のため人件費率が非常に高いうえ、管理員や清掃員の賃金は最低賃金、あるいはそれに少しばかりのプラスアルファ程度の設定となっている場合が多いことから、最低賃金の引き上げは利益率低下の大きな要因になっている。 ■ その結果、委託費を値上げがないと立ち行かないと判断した場合は、契約解除も視野に入れつつ強気の姿勢で臨んでくる。 ■ 一方、「管理会社から値上げの相談などは一言もない」というところは、管理会社にとってもうけの多いマンションである可能性が高く、管理会社の“食い物”にされているマンションと言えるだろう。 ■管理委託費の値上げ要求は、管理会社にとっても「賭け」の要素が含まれる行為だ。値上げを要求すれば、管理組合側が必ず相見積もりを取る行動に出ることは分かりきっている。 ■ただ、管理会社が「お荷物のマンション」とみなしている場合は、管理組合から他社の安い見積書を突きつけられても、「どうぞリプレイスしてください」と言うだけのこと。 ■ 純粋に採算の改善を目的とする場合は、より安い管理会社を見つけてきた管理組合から返り討ちに遭う危険性がある。 ■ 一方で、管理会社が値上げの根拠を明確に示しつつ、管理品質の向上やマンションの価値を上げる提案を行い、管理組合側を納得させられれば、値上げに応じてもらうことができる。 ■ 管理組合も、値上げ要求をただ突っぱねるのではなく、提案内容によってはマンションのバリューアップにつながることかどうかをしっかり見極め、適切に対応すべきだろう。 ■ 管理会社は管理委託費だけで利益を得ているわけではない。大規模修繕工事をはじめとするマンションの修繕工事も、管理会社の大きな収入源となっている。 ■ 独立系管理会社の「日本ハウズイング」を例に見ると、売上全体の44.1％は管理業務によるものだが、修繕工事もほぼ同じ割合（42.3％）を占めている。 ■ こうしたビジネスモデルの場合、管理委託費ではさほど利益が上がらなくても、大規模修繕工事や小修繕工事が受注できるかどうかが大きなポイントになってくる。 ■ 管理会社は営利企業であるため、もうけがなければ当然離れていってしまう。そのため、管理組合も「管理会社にもある程度もうけさせる」という考えを持っていることが大切である。 ■ あくまでも管理委託費は適正な金額で契約しつつ、たとえば大規模修繕工事は他社との相見積もりにするが、小修繕工事は管理会社に発注するなど、バランス感覚を持った付き合い方をしていくべきだ。 ■ マンション管理業界では、近年フロント担当者不足に加え、管理員の採用にも苦労するようになり、現在では完全な「売り手市場」といえる。そのため、多くの管理会社が「量より質」を目指し、利益重視の方針を取るようになっている。 ■ 管理組合も、これからは自分たちが負担すべきところはしっかりと対応しつつ、管理会社の言いなりになることのないように、主体性をもって正しく対処することが求められる。 ■ とは言え、１年や２年の任期で理事会を運営する現状のシステムでは、管理組合や理事会を良い組織に育てることは至難の業だ。素人集団の理事会が、百戦錬磨の管理会社に対抗するのは非常に難しい。 ■ 本来、管理組合は「将来目指すべきマンション」のビジョンを持って、継続的に運用できる仕組みを作るべきである。その仕組み作りや支援を外部に求め、専門家を活用することも選択肢の一つとして考えるといい。＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝要約してもかなりの長文になってしまいましたが、さらに圧縮して「エッセンス」だけを抽出すると、以下のようにまとめられます。・・・続きはブログで！

2021/04/21

「【ブログ】管理会社の「緊急対応業務費」って、いくらが妥当なの？」先日、「Yahoo! 知恵袋」でマンション管理組合の理事から以下の質問が掲載されていました。＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝【お尋ねの内容】私は都内のある分譲マンションの管理組合の理事をやっています。管理費の委託業務費の中に「緊急対応業務費」というものがあって24時間緊急の事態に対して色々と対処してくれるシステムです。管理会社に支払っている金額が年間100万近いのですが非常に高いと思っています。相場がよく分からないのでマンション管理に精通している方のご意見を聞きたいです。＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝残念ながら、このマンションの規模（住戸数）すら不明のため「年間１００万円」という費用の水準が割高かどうかの判断はつきかねます。ただ、都内の顧問先マンション（２８戸）の理事会でも、この「緊急対応業務」に関する見直しを行い、次回の総会で管理会社のコールセンター業務を解約する方針を決議しました。・・・続きはブログで！

2021/04/13

「【ブログ】マンションの修繕積立金を値上げする前にやるべきことがあるでしょ？」4月10日付けの日経新聞に、「老いるマンション修繕に備え計画点検、積立金上げも」と題した記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■　マンション管理士会によると、都内の管理組合から「修繕費が予想以上に膨らんで積立金が足りない」という相談が増えていると言う。 ■　特に「築年数が30年超で大規模修繕が3回目以上」のマンションで目立つ。国交省の調査で、積立金が計画に比べ「不足している」と回答した割合は3割強あった。 ■　分譲マンションの大規模修繕工事は12年ほどの周期で実施する例が多い。2回目の大規模修繕までは計画通りに実施することが多いが、次の３回目以降が問題。築30年を超えると、計画で想定した以上の工事が必要になりやすいからだ。 ■　劣化が早く進んだエレベーターや給排水管を交換したり、利用者が減って維持管理費のかさむ機械式駐車場を撤去したりする例は少なくない。 ■　ここ数年で資材費や人件費など修繕工事のコストが上昇し、高止まりしていることも大きい。50戸規模のマンションで1～2回目の修繕費が5000万～7000万円だった場合、3回目は費用が全体で倍に増えるケースもあるという。 ■　コスト上昇の影響を受けやすいのは高齢者だが、老朽化したマンションほど居住者の年齢は高い傾向にある。 ■　19年末時点で築30年以上のマンションは全国で約213万戸ある。10年後に1.8倍の384万戸、20年後は2.7倍の570万戸とマンションの老朽化は一段と進む見通しだ。 ■　また、修繕積立金を含む管理費等の滞納額も、古いマンションほど増える傾向がある。滞納者の中には転居や死亡などで所在不明・連絡先不通になっていたり、役員のなり手不足で管理組合が十分に機能していなかったりすると、積立金の不足につながりかねない。■　大規模修繕の費用に備えるには、まず建物の定期的な点検と修繕計画の見直しが重要になる。想定に比べて劣化が進んでいない箇所があれば、その部分の大規模修繕は見送り、不具合が見つかれば早めに対応することで全体の費用を抑えることができる。■　修繕期間を延ばす工法を選ぶことも一案になる。東急コミュニティーは、修繕周期を最長18年に延ばすため防水性や耐久性の高い塗装などを施すという。 ■　それでも積立金が不足するなら(1)積立金の引き上げ(2)区分所有者から一時金の徴収(3)管理組合による不足額の借り入れが主な対応策となる。 ■　管理組合向けの融資としては、住宅金融支援機構が提供する「マンション共用部分リフォーム融資」がある。利用件数は年300～400ほどで、10年前の約2倍の水準という。■　住宅金融支援機構は、さらに居住者向けとして今年4月、自宅を担保にする「リバースモーゲージ」型の融資を始めた。居住者が自分の所有区分を担保に将来の積立金をまとめて借り、管理組合に納める仕組み。ただし、これを利用するには管理組合の規約改正などが必要。現在私がコンサルティングしている都内にある築24年目のマンション（・36戸）では、昨年管理費も修繕積立金も増額改定されたことがきっかけで理事長さんから相談を受けました。・・・続きはブログで！

2021/04/05

「【ブログ】２５年の長期保証が付帯する屋上防水工事の現場を見学してきました！」昨日、3月末から着工した顧問先マンション（築２５年）の屋上防水工事を見学してきました。このマンションでは、１０年保証が一般的とされる屋上防水工事において、今回２５年の長期保証が付帯する工法を採用することになり、先日着工しました。　この工法では、ドイツ最大の総合化学メーカー「BASF」が開発した「ポリフィン3018」という素材を使用しています。この「ポリフィン3018」には、既存工法（アスファルト、ウレタン、塩ビシートなど）とは異なる特性があります。第一に、「ポリフィン3018」には500%を超す大きな弾性があり、躯体の動きに合わせて伸縮するという特長があります。しかも、既存の防水工法の素材に大量に含まれている「可塑剤」を使用していません。可塑剤とは、もともと素材に柔軟性を与えたり、加工をしやすくする効果があるのですが、これが経年とともに防水材の硬化や収縮を引き起こします。「ポリフィン3018」にはこの可塑剤が含まれていないので、経年に伴う弾性の低下が起こらず、素材の硬化やそれに伴う剥離等が生じません。第二の特徴として、紫外線の影響に伴う樹脂の退色やクラックの発生、抗張力・伸びの低下など、いわゆる「光化学反応」を防止するために「紫外線吸収剤」を使用しています。これらの特性から、「ポリフィン3018」自体は長期にわたってメンテナンスが不要なため、25年の保証が付くというわけです。ただし、狭い、あるいは複雑な形状の場所については、既存工法によるシール材やウレタン防水を併用せざるを得ません。そのため、「ポリフィン3018」を使用していない箇所のメンテナンス（部分補修）が工事後１０年目・２０年目で必須となり、それぞれ７０万円程度の修繕コストを見込む必要があります。ただ、１０年保証が通り相場で一般的には１５年以内に全面改修が必要とされる既存工法と比べると、防水面の経年劣化を予防するトップコート（保護塗装）も不要ですし、経済的な負担はかなり軽減される点が管理組合で高く評価されました。さて、見学した現場の状況を紹介しましょう。・・・続きはブログで！

ご自宅マンションの適正な管理委託費は？

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる！

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンションのずさんな管理は許さない！

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません！

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