マンション管理見直し本舗

マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを！

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円からその質を落とさずに38％の削減に成功し、年間140,000まで削減できました。（85,000円の削減）
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を７割増加し、管理費を2割削減できました。

簡単見直しシミュレーションマンション管理委託費

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2018/09/07

「【お知らせ】マンション設備の保守点検・更新工事の「適正価格」を教えます！」弊社は、マンション管理組合を対象に維持管理コストや組合運営の適正化のためのコンサルティングを行っておりますが、このたび新サービスを提供するための専用サイト（https://yonaoshi-honpo.co.jp/setsubi/）を立ち上げました。　 ■ 新サービス提供の経緯これまでの多くの管理組合で培ったコンサルティングの経験・実績からわかったことは、マンション共用部の設備の保守点検や経年劣化に伴う更新工事などの際に、非常に高額な見積りが管理組合に提示されているケースがきわめて多いという実態です。　マンション管理組合においては、理事会役員の方でも建築・設備等に関する情報や知見も乏しいのが一般的なため、見積金額はもちろん、その前提となる仕様条件等が妥当かの判断もできず、結局は管理会社の言いなりで発注せざるを得ない状況があります。　なお、マンションの修繕積立金は、新築時には本来必要な金額に比べてかなり低く設定されるのが一般的なため、全国の物件の７５％が国の示す目安を下回っているとのことです。（日本経済新聞　平成30年3月27日付け朝刊記事による）　　そのため、ほとんどの区分所有者は修繕積立金が将来増額されるリスクを潜在的に抱えているのが実情で、そのリスクを低減するためにも維持管理コストの適正化は不可欠と考えます。 ■　本サイトならびにサービスの概要そこで、管理組合様のお悩みの解消に役立つツールとして、エレベーターや機械式駐車場といった共用設備の保守点検や更新工事に関する適正な仕様や価格を簡単に把握できるシステムを開発し、これらの「適正価格」をサイト上で簡単に試算できるようにしました。　【例：機械式駐車場の保守点検のサイトページ】　さらに、弊社にご相談いただければ、豊富な経験と実績を持つ各専門業者から見積りを取得し、管理組合に提案させていただくサービス（原則として無償）もスタートいたします。 ■ 本サイトの構成（１）共用設備の保守点検・更新工事等に関する基本知識・業界情報等をご紹介！下記１０のアイテムについて、管理組合役員ならあらかじめ知っておきたい基本知識ならびに業界情報、留意事項などを紹介しています。＜点検・清掃・調査系＞　　エレベーター、機械式駐車場、雑排水管洗浄、建築設備定期検査＜更新工事系＞　エレベーター、防犯カメラ、集合インターホン、機械式駐車場の平面化＜電気料金削減系＞　電子ブレーカーの導入、共用部照明灯のLED化（２）各アイテムの「適正価格」を瞬時に確認できます！マンションの基本情報を入力することによって、各アイテムの「適正価格」（概算）を瞬時に把握できるシミュレーションコーナーをご用意しています。（３）見積りの取得のお申し込みができます！管理会社等の見積りとの比較するために相見積りの取得を希望される場合は、下記の「事前承諾事項」をご確認のうえ、サイト内のお問い合わせページ等から申し込みが可能です。（遠隔地以外は原則無償）　【事前承諾事項】 ■本件依頼につき、事前に管理組合理事長様の承諾があること。 ■物件情報など見積りに必要な資料のご提供、現地調査へのご協力をいただくこと。 ■見積書提出に際して、理事長様もしくは理事会等への説明機会のご提供をいただくこと。 ■遠隔地からのご依頼の場合には別途交通費(実費)のご負担をいただくこと。以　　上

2018/09/11

「【ブログ】管理コスト適正化の邪魔！マンション共用設備に付帯する厄介な契約とは？」マンション管理組合の維持コストを適正化するためのコンサルティングをしていると、適正化の障害になる事象に直面することが少なくありません。その中での「あるある事例」を２つご紹介します。（１）集合インターホン設備が警備会社オリジナル仕様の場合これは最大手のＳ社に多いのですが、ベースはアイホンなどの有名メーカー品ながら、それに独自の機能を加えた商品を提供しているケースです。ただ、独自の機能と言っても、特筆すべきものではなく、メディカルサービスをオプション（別途費用）で利用できる程度のものです。本当の狙いは、警備会社の変更を阻止することにあると思います。と言うのも、このようなＯＥＭタイプの設備の場合、警備会社の委託費が割高なので、リプレイスを試みても同じ仕様を維持することが難しいのです。たとえば、今現在マンションの部屋ごとの警備信号を受信できるようになっている場合でも、それが他の警備会社に変更すると全戸一括でしか受信できなくなる、というケースです。居住者としては、住戸別か一括受信かのような違いについて細かく認識していないのが普通なのですが、いざ変わるとなると気にするのが人情というものです。その結果、他社へのリプレイスが難しいとなると、その警備会社との委託費交渉において主導権が握れず、結局コストの適正化を実現することができない・・というわけです。このような場合、集合インターホン設備のリニューアル時期（築１5年前後）が到来するまで辛抱するしかなくなってしまいます。別のケースでは、管理会社と警備会社があらかじめ提携してインターホン設備だけでなく、各住戸玄関の電気錠システムも構築し、セキュリティシステムを提供している場合にも遭遇しました。・・・続きはブログで！

2018/09/06

「【受付中】10月度セミナー開催のお知らせ」「１０月度　マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。　　先着１０名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。記【日時・会場】平成30年 10月 20日（土）　14:00～15:30 LEAGUE　地下１階　ミーティングスペース東京都中央区銀座３－１１－３東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分　　　【参加料金】　お一人様　　2,000円（税込）　 ※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。・初めて弊社セミナーに参加される方。・弊社に個別にご相談いただける方 ※　セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします！【内　容】１．　講　演　「管理コストを３割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内　容】■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度（エレベーター、機械式駐車場など）エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講師】　村上　智史（弊社代表取締役）２．　個別相談会（※希望者のみ）貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料）その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。【お申込み方法】弊社サイトの問合せページからお申し込みください。　

2018/09/04

「【ブログ】マンション管理会社の金銭着服事件が一向になくならない理由」大手管理会社の「コミュニティワン」が、7月 13日付けで監督官庁（国交省関東地方整備局）より、いわゆる「マンション管理適正化法」にもとづく「指示処分」を受けたとの発表がありました。処分理由は、管理受託している管理組合において、同社営業担当社員（当時）が管理組合の財産 (金員)を着服したことによって損害を与えたためとのことです。なお、着服金相当額については同社が全額補填し、管理組合には了承の得て現在も管理業務を継続しているとのことです。コミュニティワンといえば、旧称「ダイア管理」で、もともとはマンションデベロッパーの「ダイア建設」の直系子会社でした。しかし、その後親会社の経営が悪化し、2008年12月に民事再生法を申請、今では大和地所と合併し、ダイア建設自体は解散しています。（新潟と名古屋エリアで分社化して分譲事業を継続中。）親会社の存在を失ってしまった後、ダイア管理は2009年に今の社名に変更し、その後2013年に「東急コミュニティー」の傘下に入り、東急不動産グループの一員となりました。それでも現在、いまだ社員数：3,700名　年間売上高：250億円　受託物件：16万戸を誇るの大手マンション管理会社の「老舗」のひとつです。ちなみに調べてみたところ、昨年からだけでも、社員による金銭着服事件で行政処分を受けた管理会社が他に７件もありました。・・・続きはブログで！

2018/08/28

「【ブログ】タワマンの財政状況を改善するのが難しい２つの理由」８月２５日付のプレジデント・オンラインに、「タワマンが積立金不足でスラム化の可能性」という記事が掲載されていました。　本記事の要約は以下の通りです。・・・・・・・ ■近い将来、多くのタワーマンションで顕在化してくるのが、修繕工事費不足の問題だ。タワーマンションの修繕コストは、通常のマンションの約1.5倍はかかる。 ■十分な修繕費が準備されていない主な理由は、デベロッパーが新築マンションを販売する際、修繕積立金を低めに設定する傾向があるからだ。 ■１回目の大規模修繕工事は、積立金で何とか乗り越えられる確率が高い。問題なのは、築後30年前後で行われる2回目の大規模修繕工事で、エレベーター、機械式駐車場、空調など設備機器の更新が必要になるなど、莫大な資金が必要になる。 ■修繕資金が足りない場合、一戸あたり50万～100万円の一時金を徴収する、または管理組合全体でローンを組むなどの方法がある。しかし、多くのマンションでは、「積立金の範囲内でできることだけをする」というもので、これだと建物が劣化していく。 ■最近建てられたマンションは適切なメンテナンスがなされていれば100年以上は余裕でもつものも少なくないが、管理を怠れば資産価値は暴落し、ゆくゆくはスラム化することにもなりかねない。 ■現在、国土交通省は都市計画情報、取引価格、管理情報などを盛り込んだ不動産のデータベースづくりを行っている。これらの情報開示が進めば、一般の人たちにもマンションの管理組合の運営状況が可視化されていく。マンションも管理の状況次第で価格格差が広がるはずだ。 ■早くから修繕積立金を適正価格に上げる策をとっているタワーマンションは、住民のリテラシーが高く、維持管理が行き届いている可能性が高い。またホームページを持ち、管理組合が継続的に情報を更新しているマンションも優良であるケースが多い。・・・・・・　分譲マンションにおける修繕積立金の不足問題は、街でよく見かける中低層マンションにも当てはまる重要なリスクで、何もタワマンに限ったことではありません。　分譲デベロッパーが均等積立てを前提とした修繕積立金の半分以下の水準で設定しているのはタワマンと同様の事情だからです。・・・続きはブログで！

2018/08/24

「【ブログ】規約改正がマンション民泊の排除に有効なことが実証される！」８月２２日付のニコニコニュースに、「マンション住民から苦情→管理規約で禁止→判決で差し止め…「民泊」の試練つづく？」という記事が掲載されていました。　本記事の要約は以下の通りです。・・・ ■ 東京都港区のマンションで「民泊」を営業していた男性に対して、東京地裁は8月上旬、管理規約に違反していると認め、民泊の差し止めと弁護士費用の支払いを命じる判決を言い渡した。 ■ この男性は、予約サイト「Airbnb」を通じて外国人の家族連れなどを自らが所有する部屋に泊まらせていたが、宿泊客が夜間バルコニーで話したり、ゴミを分別せずに捨てたりするなどして、居住者から苦情が出るようになった。 ■ そのため、管理組合は管理規約を改正し、民泊事業のために部屋を使うことを禁止した。ところが、その後も利用される状態が続いたため提訴に踏み切った。 ■ 今回の判決では、管理規約に対する違反が認定され差し止め命令が下されるとともに、改正後の規約で新しく設けられた違約金規定にもとづく弁護士費用の請求についても認められた。 ■ たとえ民泊を規約で禁止する前に民泊事業を始めていたとしても、その後管理規約が改正された場合、民泊営業を継続することはできないと判示された。違法民泊に悩まされている管理組合は、今後法的な手続きが取りやすくなった。・・・・旧標準管理規約で定められていた、いわゆる「専ら住宅条項」は民泊事業としての利用を排除できるほどの効力がないことがわかったため、昨年８月の改正標準規約において、民泊利用の可否を明記する規約例が示されました。　今回の判決は、その改正の効果が実証された貴重な事例と言えるでしょう。・・・続きはブログで！

2018/08/21

「【ブログ】またもや発見！アコギな電子ブレーカー業者」現在コンサル中の都内のマンションで電気料金の調査をしていたら、料金削減のために共用部に電子ブレーカーと蓄暖機をすでに導入済みであることが分かりました。管理組合に伺ったところ、これについては電気料金削減状況の報告書があると聞いたので、すぐに「ピン」ときました。これには、例によって「ピンハネ業者」が介在していることが予想できたからです。その業者から提出された報告書を読んでみたところ、「案の定」でした。・・・・【契約の概要】 ■　契約期間は「１０年」 ■　業者へ支払う報酬の条件「システム利用料」と称して、１年目：料金削減額の１００％、２年目以降は同４０％を毎年支払う。 ■　中途解約の条件残りの契約期間に対応する上記利用料の７０％を違約金として支払う義務がある。・・・このマンションでは、年間２３万円の料金削減効果が出ており、すでに５年目となっていました。１０年間で「システム利用料」を支払い続けると、管理組合は年間削減額の４６０％（＝１００％＋４０％×９年）を負担することになります。このマンションの場合は、２３万円 × ４．6倍＝１０６万円となるため、一括購入の金額（６５万円）よりも４０万円以上搾取されてしまうわけです。なお、このシステムの場合、今後１０年の期間満了を迎えると、再度設備更新に相当する費用を請求される仕組みになっており、このままだとマンションが存続する限り、この業者が労せず管理組合から搾取し続けられることになります。では、この契約を途中で解約し、設備を新たに購入したらメリットがあるのか、検証してみましょう。・・・続きはブログで！

2018/06/28

「【受付終了】８月度セミナー開催のお知らせ」「８月度　マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。　　先着１０名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。記【日時・会場】平成30年 8月 18日（土）　14:00～15:30 LEAGUE　地下１階　ミーティングスペース東京都中央区銀座３－１１－３東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分　　　【参加料金】　お一人様　　2,000円（税込）　 ※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。・初めて弊社セミナーに参加される方。・弊社に個別にご相談いただける方 ※　セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします！【内　容】１．　講　演　「管理コストを３割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内　容】■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度（エレベーター、機械式駐車場など）エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講師】　村上　智史（弊社代表取締役）２．　個別相談会（※希望者のみ）貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料）その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。【お申込み方法】弊社サイトの問合せページからお申し込みください。　

2018/08/10

「【ブログ】民泊禁止の対応だけじゃ足りない？標準管理規約に潜むリスクとは」８月８日付けの産経新聞に、「大阪のマンション管理組合　グループホーム禁止と社福法人を提訴」という記事が掲載されていました。本記事の内容は以下の通りです。 ■　大阪市の分譲マンションで、その専有部分を障害者が暮らすグループホームとしての利用しているのは住居以外の用途の利用を禁じる管理規約に反するとして、この管理組合が運営元の社会福祉法人を相手取って事業の停止を求める訴訟を起こした。 ■　グループホームを運営する法人は、平成１５年にこのマンションの区分所有者と賃貸契約を締結した。現在は２部屋にて運営中で発達障害などがある女性６人が暮らしている。 ■　管理組合側は１６年、消防署からの指摘を受けてグループホーム事業が行われている事実を把握した。 ■ 管理組合は、このマンションが店舗や施設を対象とした「特定防火対象物」に変更されるため、防火設備の点検費などの金銭的負担が増える他、事業運営を容認すれば他の違反行為も誘発すると主張している。国交省の標準管理規約には、専有部分の用途に関する制限として以下のような条項が定められています。・・・・第12条（専有部分の用途）区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。・・・・・ただ、このいわゆる「専ら住宅条項」の有効となる用途の範囲が問題です。率直に言って、この条項だけでは民泊やグループホームなどの利用を排除するのは難しいというのが実情です。・・・続きはブログで！

2018/08/07

「【ブログ】日経新聞でも取り上げられたマンションの「所有者不明問題」」8月2日付の日経新聞に、「所有者不明の空き家問題、マンションでも深刻に」と題する記事が掲載されていました。　　本記事を要約すると、以下のような内容です。 ■　所有者不明の不動産問題は、分譲マンションでも深刻になってきた。今後老朽化マンションが増えれば相続を放棄される部屋が増える可能性も高い。新たなルール整備を求める声もあり、東京都は独自に条例制定の検討に入った。 ■　今年１月、埼玉県内の管理組合の臨時総会にて、24戸のうち３戸の区分所有者の氏名と住所を特定できず、管理費などの滞納が続いていることが報告された。 ■　支払期日から５年近く経過し、支払請求権の消滅時効も迫っていたことから、管理組合は家庭裁判所に対し、不在者財産管理人の選任を申し立てる決議をした。ただ部屋を売却しても、滞納分に見合う売却代金を得られるかは不透明な状況。 ■　所有者不明問題は管理費などが徴収できなくなるほか、管理が行き届かない部屋は周囲の住環境を悪化させ、管理組合の意思決定の足かせにもなりかねない。 ■　管理組合における通常の決議では、区分所有者の議決権の過半数（＜筆者注記＞総会出席者に対して）の賛成が必要。一方、管理規約の変更・廃止などの重要事項の場合には（＜筆者注記＞区分所有者全体の）４分の３、建て替えは同５分の４の賛成が必要になる。 ■ マンションを解体して敷地を売却する場合は、区分所有者全員の合意が必要になるため、区分所有者不明となればその意思決定はできなくなる。 ■　国交省が管理組合を対象に実施した調査によると、回答した組合のうち、連絡がつかない所有者らが存在する割合は「１４％」に達したという。 ■　所有者不明問題の原因は、相続に伴う区分所有権の移転登記がされないのが一因だが、相続そのものがなされないケースも広がっている。管理組合が調査して突き止めた区分所有者の子が相続を放棄したため、管理組合はその部屋の競売手続きを迫られるケースも出ている。 ■　老朽化で資産価値が下がり、管理費も滞納しているマンションは、相続する魅力に乏しく、将来相続放棄されてしまう恐れがある。 ■　東京都は18年３月に「マンションの適正管理促進に関する検討会」を設置し、管理組合に管理状況を５年ごとに行政に届け出てもらう制度の創設や、分譲会社などの事業者に対して管理組合の管理のしやすさに配慮した物件供給に努めるよう求めることなどを議論している。検討会による報告書をを踏まえて、都はそれ条例化を検討するとのこと。 ■　マンション管理を充実させて資産価値を保つ取り組みは、所有者不明物件の増加を防ぐうえで大切だ。また、住人による自治を前提とした区分所有法はもはや実態に合わなくなっているとの指摘もあり、現行法の見直しや新たなルールも幅広く議論していかなければならない。相続放棄に伴う所有者不明問題の拡大については本ブログでもすでに取り上げていますが、今後のマンション管理組合の運営にとってかなり深刻なリスクになるのは間違いないでしょう。・・・続きはブログで！

ご自宅マンションの適正な管理委託費は？

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる！

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンションのずさんな管理は許さない！

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません！

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マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを！

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