マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを!

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円から その質を落とさずに38%の削減に成功し、 年間140,000まで削減できました。(85,000円の削減)
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を7割増加し、管理費を2割削減できました。

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2022/01/20
「【ブログ】マンションの管理状態を評価するのは、自治体?管理会社?マンション管理士?」1月17日付けのYahoo!ニュースに、「マンションの管理状態を自治体が評価する「マンション管理適正化法」とは?」と題した記事が掲載されています。   本記事の要約は以下の通りです。 =========== ■ 国土交通省は、マンション管理の現状について以下4つの課題があると指摘している。   ・高齢化・非居住化、管理組合の担い手不足  ・マンションの大規模化  ・既存住宅流通量の増加、管理情報の不足  ・適切な長期修繕計画・修繕積立金の不足 ■ 特に、築40年超の老朽マンションは10年後に200万戸近くになるとされており、再生や建て替えも大きな課題になっている。 ■ このようなマンションを取り巻く課題に対処するために改正されたのが、「マンション管理適正化法」である。 ■ 改正マンション管理適正化法の一番のポイントは、市町村などの地方自治体がマンション管理の適正化に関わることだ。 ■ 具体的には、各自治体は、個々のマンションの「管理計画の認定制度」と「管理適正化のための指導・助言」をおこなうことができるようになる。 ■ マンションの管理計画を「認定」することの意味は、市場で流通している中古マンションの管理状態を自治体が認定することによって、所有者や物件購入者に対して客観的な評価の目安を提示することにつながる。 ■   自治体はマンション管理の実態把握や施策が求められることになるが、具体的な認定の基準は自治体で独自に定めるか、またはマンション管理事業者団体などに委託することになっており、まだ明確ではない。■  特に、自治体は管理組合に対して「認定や助言・勧告できる」とされており、自治体にはすべてのマンションに対しての認定や指導勧告の義務がないのが気になるところ。■  このような状況で、マンションの所有者は以下のことを知っておく必要がある。 ・管理計画の認定制度が、2022年以降に具体化・スタートすること。・マンションの資産価値は建物自体の評価だけでなく管理状況も大きな評価要素になること。 ■  マンションの管理状態は、管理組合と管理会社の両輪で成り立つものなので、日ごろから管理組合の活動と管理会社の業務内容に関心を持ち、積極的に関わることが大切だ。  =========== 管理計画認定制度の申請手続きについては、管理組合による認定申請の円滑化および地方公共団体における事務負担の軽減を図るため、2022年4月以降、(公財)マンション管理センターによる管理計画認定手続支援サービスを導入することを予定しています。・・・続きはブログで!
2021/12/29
「【ブログ】新年早々、管理会社リプレイスの臨時総会が2件!」今年もコロナ禍に振り回された1年でしたが、いよいよ年の瀬が押し迫る中、顧問先のマンション2件で管理会社をリプレイス(変更)することになりました。   どちらも新年早々に臨時総会を開催することになったのですが、折り悪しく年末年始の連休に入る間際での意思決定だったこともあり、候補先の管理会社の現地調査やプレゼン会の段取り、総会議案書ドラフトの作成などのために、先週まで忙しい日々を送っていました。   ただ、2つの管理組合が管理会社の切り替えに踏み切った事情はそれぞれ異なります。   1件目の都内にある投資用マンションでは、管理会社に対する理事会の積年の不満が燻ぶっていました。   今年の通常総会では、監事の署名捺印した監査報告書を添付せずに総会議案書を送付するという前代未聞の大失態を犯しました。   そのほか、日頃の報告・連絡・相談に関するフロント担当者のレスポンスも悪い。 大手管理会社なのにもかかわらず、上長のサポートも感じられず。 債権額がすでに2百万円超の長期滞納管理者がいるのに、事実上放置状態。   そして、当社の管理コスト適正化診断にて管理委託費が割高と判定されたことを受け、組合側から委託費の減額を申し入れたものの、ほとんどゼロ回答だったのが致命傷になってしまいました。   同業他社から見積もりとプレゼンを受けたところ、現状比で2割近く委託費も下がるうえ、滞納管理費のサポートも充実していることがわかり、今の管理会社に固執する理由がなくなったからです。  ・・・続きはブログで!
2021/12/09
「【終了しました】オンラインセミナー 1月開催のお知らせ」新年1月の「マンション管理セミナー」の開催について、下記の通りご案内申し上げます。   新型コロナウィルス感染拡大防止のため、今回も「オンラインセミナー」にて開催いたします。   オンラインのため、ネット接続環境があれば首都圏以外にお住いの方も気軽に受講ができます。   先着10名様のお申し込みを受け付けております。 どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和 4年 1月  15日(土)  13:30~15:00   【参加料金】  お一人様  2,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 【内 容】 「管理コストを3割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内 容】■ ポイント1:管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■ ポイント2:設備保守点検の契約形態と実施頻度(エレベーター、機械式駐車場など)エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■ ポイント3:遠隔監視&緊急対応費用(ホームセキュリティを含む)設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■ ポイント4:事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)   【お申込み方法】 セミナーお申込み専用ページからお申し込みください。(お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等をご記載ください。) 参加までの流れや、オンライン会議の利用に慣れていない方向けの説明も上記ページにてご案内していますので、ご参照ください。
2021/12/04
「【ブログ】来春から始まる「マンション管理計画認定制度」ってナニ?」1月30日に、国土交通省が「マンション管理計画認定制度」に関する事務手続きに関するガイドラインを策定し、公表しました。   そもそも、本制度はいかなる趣旨で創設されたのか? そこから説明しましょう。   国土交通省によれば、 築40年超のマンションは、2018年末の81.4万戸から10年後の2028年末には2.4倍の約198万戸、38年末には4.5倍の約367万戸となる見込みです。 <2020年末時点のマンションストック総数は、約675万戸>   これに伴い、建物の老朽化や管理組合の担い手不足に悩む高経年マンションが急増すると予想されます。   そのため、2022年に施行予定の「改正マンション管理適正化法」では、老朽化を抑制し、周辺の危害などを防止するための維持管理適正化に向けた取り組みの強化が課題とされています。   こうした中で、2022年4月から、各マンション管理組合が一定の管理状況を確保していることについて地方公共団体が「お墨付き」を与える制度が始ることになったのです。   続いて、管理計画の認定手続きの流れはこうです。・・・続きはブログで!
2021/12/01
「【ブログ】区分所有者の迷惑行為に管理組合はどう対処すべきか?」現在コンサルティング中のマンションの理事長さんから、以下のような相談を受けました。  ============ ・総会で承認された修繕工事の実施の際に、クレーマーである組合員による妨害行為によって工事の中断等が発生したため、こうした行為に対する措置を定めるための管理規約の改正を検討したい。   ・上記の妨害行為によって工事の見積金額が増えた場合や、清掃員の管理室への入室を妨害する行為、樹木の伐採に対する嫌がらせ等に関しては、管理規約では禁止事項として具体的に規定していない。 ============   上記のような行為は、区分所有法における「共同利益背反行為」に該当するため、管理組合としての対処方法が規定(第57条〜60条)されています。   また、当該マンションも含めて、標準的な管理規約においては、「理事会決議を経たうえで本人対して勧告や警告を行える」旨の規定があります。   まずは、こちらから実行するのが穏当でしょう。   ただ、その後も事態が改善しない場合には、 区分所有法の規定にもとづく以下の3つの対処方法を取ることができます。    1)迷惑行為をやめさせる「行為の停止等の請求」  2)共用部分自体を使えなくする「使用禁止の請求」  3)相手の区分所有権を強制的に売却させる「区分所有権の競売請求」   1)については、総会の普通決議(出席した区分所有者の議決権の過半数の賛成)を経たうえで訴訟の提起ができます。   その際に組合が被った損害に関する賠償請求も併せて行えばいいでしょう。   なお、必ずしも、1)→2)→3)の順で訴訟を提起する必要はありません。・・・続きはブログで!
2021/11/19
「【ブログ】超低金利時代の今だからこそ、「マンションすまい・る債」活用のススメ」住宅金融支援機構が、 2021 年度におけるマンション管理組合向けの債券「マンションすまい・る債」の積立てに関する募集結果を報告しました。   本報告内容の要約は、以下の通りです。 ■ 2021 年度新規募集の結果・応募組合数:1,704    (対前年比 +12%) ・応募口数は 10万5,244 口 (対前年比 +21.4%) :過去最大   「1口 50万円」なので、総額525億円 ■ 増加した要因 (1)応募受付期間を約1か月延長(5ヶ月→6ヶ月)したこと。(2) 新型コロナウイルス感染拡大の影響により、昨年度は多くのマンションで管理組合の総会を延期していたが、今年度も通常どおり開催する組合が増えたこと。   「マンションすまい・る債」とは、管理組合の修繕積立金の計画的な積立てと適切な管理をサポート するために、住宅金融支援機構が管理組合向けに発行する債券です。   「すまい・る債」の利率は0.12%です。 (10年満期時の平均年利率 税引前)   債券のため元本保証はありませんが、住宅金融支援機構は政府出資の独立行政法人です。   一方、メガバンク等の定期預金(1年もの)の場合、平均年利は0.002%と「天文学的?」に低い利息のうえ、残高1千万円を超えるとペイオフの対象外になるため、銀行に預ける意味は現在のところほとんどないと言える状況です。   ところが、管理組合の実態は、こうしたメガバンクに数千万円もの預金を預けたまま放置しているがもっぱらです。   また、「すまい・る債」購入のメリットは、資金運用面だけにとどまりません。・・続きはブログで!  
2021/11/16
「【ブログ】2022年10月にマンション保険料が一斉に増額改定されます!」当社がお付き合いしている保険代理店から、来年秋にマンション保険料が増額改定されることが決まったとの連絡がありました。   ■ 値上げの背景 (1) 2019年度から2020年度において大規模な自然災害が発生したこと (2) リスクの高い築年数の古い住宅の割合が増加したこと   以上を踏まえ、損害保険料率算出機構が、本年5月に金融庁に対して火災保険の参考純率(=事故が発生したときに、保険会社が支払う保険金に充てられる部分)変更の届出を行ったところ、同 6月に金融庁より適合性審査結果通知を受領したため、改定が決定した。 ■ 値上げ率 住宅総合平均で+10.9% ただし、改定内容の詳細は、2022年春頃に案内される予定。 ■ 実施時期 2022年10月1日以降の保険始期の契約から対象になる予定。   ただ、上記の改定幅はあくまで「住宅全体の平均値」で、実際の保険料は物件の所在地域、建物の構造や築年数によってかなり異なります。 ・・・続きはブログで!
2021/11/05
「【ブログ】管理組合への請求なのに、管理会社の名義で振り込んでくるヒジョーシキ」当社の顧問先である管理組合さんには、定期的に当社がその報酬の請求書を発行しています。   その際には組合の事務管理業務を受託している管理会社のフロント担当者宛てに送付しています。   これらの顧問先の中には、たまたま管理会社が重複しているケースもあるのですが、大手のD社とT社の場合、現在3件ずつ管理委託先が重なっている状況です。   一方、当社は期日までに報酬が入金されているか確認するには、こちらの通帳に記帳結果で確認するしかないのですが、この2社については、(それぞれの管理組合の名義ではなく)必ず自社の名義で振り込んできます。   請求した全額が滞りなく入金された場合はそれでも特に問題はありません。 厄介なのは、一部入金が漏れた(遅れた)場合です。   報酬金額が同じ顧問先が含まれている場合、どこのマンションが漏れているのかすぐに分かりません。   そのため、こちらとしてはそれぞれの物件担当である管理会社の支店宛てに照会する必要が生じます。   先日、まさにそのような事態が発生したため、D社とT社それぞれに管理組合の名義で振り込むよう要請しました。   その結果、その後両社とも「そのような対応はできかねる」との回答がありました。・・・続きはブログで!
2021/10/29
「【ブログ】 「住民が頼れるマンション管理会社ランキング」に異議アリ! 」10月23日付の週刊東洋経済に、「サービスを低下させない上位100社はここだ!<住民が頼れる>マンション管理会社ランキング」と題した記事が掲載されています。   本記事の要約は以下の通りです。 ======== ■  住民は頼れるマンション管理会社をどのように評価すればよいか。管理会社を「業務主任者1人当たり棟数」と「管理部門売上高」の2つの指標を用いて独自にランキングした。 ■ マンション住民へのサービスを維持できるかを探る指標の1つが、「管理業務主任者1人当たりの物件棟数」だ。 ■ 管理業務主任者は、管理会社が管理組合と契約を結ぶときに必要な国家資格で、管理組合に対し管理状況を報告したり組合運営をサポートする。そのため、管理業務主任者1人当たり棟数が少ないほどきめ細かなサービスを提供できると考えられる。 ■ 一方、スケールメリットも重要だ。管理会社にも間接部門の仕事があるが、売上高が大きければそうした間接費を効率化できるし、巡り巡ってマンション住民へのサービスも向上できる。そのため、「管理部門売上高」をもう1つの評価指標として採用した。 ■ ランキングの根拠となる各社の「総合点」は、管理業務主任者1人当たり棟数の小さい順と、マンション管理部門売上高の大きい順の、それぞれの順位を合計したものであるため、数値が小さいほうが上位となる。 ■ 1位は東急コミュニティーで、2つの指標ともに2位。修繕工事を積極的に受注していることも売り上げに寄与している。 ■ 2位は大和ライフネクスト、3位は野村不動産系、4位は住友不動産系と三井不動産系といずれもデベロッパー系列だが、新築物件の受託機会が豊富なためと思われる。 ■ ただ、デベロッパー系でも住友不動産系、三菱地所系は修繕工事を積極的に受注する姿勢があまり見られない。高級物件の管理が多く委託費だけで高い売上を確保できているからか。 ■ 管理はひとたび受注できれば長期にわたって安定収益を得られる。そのため受注するときの採算が極めて重要。人件費や工事費が上昇した今、管理会社の物件選別姿勢はますます強くなるだろう。裏を返せば、住民にとっての管理会社選びは一段と難しくなっている。 ======== 本記事によると、以前は管理組合側がコスト重視で管理会社を選別するのが一般的だったが、いまや両者の立場は逆転し、管理会社側がマンションを選別するようになった。そのような状況のもとで、なるべく優良な管理会社を選ぶべきかの検討に資するためランキングを作成した・・とのことです。・・続きはブログで!  
2021/10/22
「【ブログ】10年ぶりの改訂!「マンション修繕積立金ガイドライン」」10月20日付けの「スーモジャーナル」に、「あなたのマンションは大丈夫? 国交省が長期修繕計画、修繕積立金に関するガイドラインを改定」と題した記事が掲載されていました。   本記事の要約は、以下の通りです。 =================== ■ 2021年9月28日、国土交通省がマンションの長期修繕計画作成や修繕積立金に関するガイドラインの改訂版を公表した。 ■ 本ガイドラインは来年4月からスタートするマンション管理計画認定制度の認定基準となる予定でもあり、マンション所有者も購入予定者もその概要は知っておきたい。 ■自分の住む(購入しようとする)マンションの長期修繕計画が適切なものなのか、修繕積立金が十分なのかを判断することは難しい。仮に判断できたとしても、計画の見直しや修繕積立金額の変更には他の所有者の合意を得る必要があるのがマンション管理の難しい点だ。■ こうした問題解決の一助とすべく、国が示したのが「長期修繕計画標準様式・作成ガイドライン・コメント(以下、長計GL)」であり、修繕積立金額を判断するための参考資料が「マンションの修繕積立金に関するガイドライン(以下、修繕積立金GL)」だ。 ■ 長計GLは平成20年(2008年)に、修繕積立金GLは平成23年(2011年)に策定されたが、築古のマンションの増加や社会情勢の変化を踏まえ、今回、改訂が行われた。■長計GLの改訂ポイント ・長計に「30年以上で大規模修繕工事が2回以上」含まれていること、「5年程度」で計画の見直しを行うこと。 ・マンションの省エネ性能向上の改修工事も考慮すること。 ■ なお、マンションによって規模、形状、仕様、立地、所有者の意向などさまざまな条件により維持管理の内容も異なってくるため、長計も建物や設備の劣化状況の調査・診断に応じたオリジナルなものが作成されるべきだ。 ■「修繕積立金GL」は、長計GLに沿った工事を行うために費用な積立金額の目安と考えればよい。(ただし、マンションの個別性があるため、必要な費用に幅が出る)。 ■ 長計GLの改訂とともに、修繕積立金GLが示す修繕積立金額の目安も見直されており、少し高くなった。 ■ 東日本不動産流通機構(東日本レインズ)の調査によれば、2020年度に同機構を通して成約した首都圏中古マンションの修繕積立金の平均平米単価は169円/平米だ。長期修繕計画GL沿った計画修繕には不足する管理組合も多いと思われる。 ■ 注意すべきは「均等積立方式」なのか「段階増額積立方式」なのかという積立方法もにもある。 ■ 「均等積立方式」とは、長計期間中の積立金の額が均等となるように設定する方式なのに対し、段階増額積み立て方式」は当初の積立額を抑えたうえで、段階的に増額する方式だ。後者の場合、当然ながら将来の費用負担が増加する。 ■ なお、今回のGL改訂は、マンション管理適正化法改正に伴い来年4月より施行される『管理計画認定制度』とも関連している。 ■ 『管理計画認定制度』とは、良好に管理されているマンションを認定し、価値あるストックを増やしていこうとする制度である。 この制度が浸透すれば、良好な管理が行われているマンションが、市場で評価される時代が来るだろう。  ===================   この記事で注目すべきは、「修繕積立金ガイドライン」が10年ぶりに改訂されたことです。・・・続きはブログで!

マンション管理委託費プロだから無駄が分かる

「マンション管理見直し本舗」は、不動産のプロが、 「自分の住むマンションの管理費には非常に無駄が多い」ということに気づいたことから始まりました。

ご自宅マンションの適正な管理委託費は?

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。 また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる!

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンション修繕積立金の罠

マンションの修繕積立金の決め方をご存知ですか?
なぜ修繕積立金の不足がおこるのか、また修繕箇所と修繕サイクルは適切か、など修繕積立金に関する疑問についてお答えします。

マンションのずさんな管理は許さない!

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません!

マンション管理費の秘密

あなたのマンションの管理費がどのように決められたかご存知ですか?
また管理費の明細をご覧になったことはありますか?
その管理費は、適正ですか?
そんな疑問にお答えします。

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、実現した成果の概要をご紹介しています。

ケース4(築17年・90戸)3回の見直しで段階的にコスト削減した事例
ケース3(築19年・29戸)管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例
ケース2(築15年・22戸)管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例
ケース1(築13年・68戸)管理会社を変えずにコスト削減した事例

マンション設備管理・工事の適正価格を教えます!

現在、管理会社任せの状態なら品質を落とさず30~50%安くなる!

  • 設備工事
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  • 設備更新…
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