マンション管理見直し本舗

マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを！

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円からその質を落とさずに38％の削減に成功し、年間140,000まで削減できました。（85,000円の削減）
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を７割増加し、管理費を2割削減できました。

簡単見直しシミュレーションマンション管理委託費

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2019/07/16

「【ブログ】「管理組合自治主義」からの転換を迫られる分譲マンション」7月12日付の日本経済新聞に、「マンション管理組合　空き家に苦慮　住民の危機感薄く　専門家登用進まず」と題した記事が掲載されていました。　本記事の要約は、以下の通りです。 ■ マンション内の空き家が問題になり、管理組合が対応に苦慮している。住民の高齢化や役員のなり手不足で、機能不全に陥る管理組合も目立つ。 ■ 国は外部専門家の登用を推奨するが進んでいない。住民の当事者意識が乏しいことが背景にある。 ■ 6月下旬、都内マンションの理事会では、昨年亡くなった住民の管理費等が未納になっている。未納問題がこじれている原因は、住民の娘が相続放棄しているためだ。■ そこで管理組合は、競売を視野に「相続財産管理人」を選ぶことを理事会で決議し、今後、臨時総会の開催日を詰めることとした。■ 東京都マンション管理士会も、「親のマンションを子が相続放棄する例が増えている」と証言する。■ マンションで空き家が増えると、管理費・修繕費が集まらなくなる。修繕計画など重要事項が決められなくなり、マンションの存続が危うくなる。 ■ 一方、住民の高齢化で役員のなり手がいないなど、組合運営が難しくなるところも目立つ。こうしら組合では、外部の専門家にマンションの運営を委ねるところも出始めた。■ 都内のマンション（築37年・35戸）の総会では、マンション管理士が理事に就任することが決まった。住民の高齢化が進むだけでなく、区分所有者の外国人比率が半数近くを占め、総会の出席率も低迷している現状を打破することが目的だ。 ■ 国交省は2016年、管理組合の規約づくりのモデルとなる「標準管理規約」を改訂した。外部の専門家を理事長や役員に活用することを盛り込んだ。 ■ 組合に第三者が加わることで、住民の合意形成が円滑に進むケースもある。都内のマンション（築46年）では、長らく高額の耐震工事の実施に理解が得られず頓挫していたが、2年前にマンション管理士が理事長に就任してから賛同が増え、8月の総会で工事が決まる見通しだ。 ■ ただ、こうした専門家の登用はまだ少ない。国交省の18年度調査では、実際に選任した割合は3%にとどまる。 ■ 外部登用が進まない理由の一つは費用だ。マンション管理士など専門家を役員に招けば月額3万～11万円の報酬が発生する。東京都調布市のマンション組合理事長は「役員にはならない、お金も出さない、といった住民が多い」と嘆く。 ■ 住民と管理組合の危機意識も乏しい。自治体からの専門家の派遣を希望するのは運営に熱心な管理組合からばかりで、リスクが高い組合からの応募はないのが実態だ。相続放棄問題については、本ブログでも、マンション管理組合にとって近い将来深刻化するのは確実としてすでに何回か取り上げています。・・・続きはブログで！

2019/07/10

「【ブログ】築38年目でエレベーターのリニューアルを決断した管理組合の事情」都内にあるコンサルティング中のマンションでは、先日の臨時総会で、設置後３８年目を迎えるエレベーターをリニューアルすることを決議しました。保守点検についてはフルメンテナンス契約が付帯してるものの、すでに通常の更新周期（２５年〜３０年）を大きく超過しており、突然の故障等による停止によって居住者の日常生活に支障が出るリスクがあります。今期理事会で、リニューアルについて検討した結果、２つの理由から実施することとしました。１）マンションの建替えまでに少なくとも１回の設備更新は避けられないこと２）リニューアル工事によって、地震・停電発生時の閉じ込め防止対策や耐震性強化のための安全対策を施すことができること実は、もう一つ、理事会の決断を後押しした事情があります。それは、保守点検費用の節減効果です。・・・続きはブログで！

2019/07/05

「【ブログ】侮れない！新電力への切替えによるコスト削減効果」016年の4月から電力小売りが全面自由化され、ガス会社、通信会社や管理会社などの異業種企業もこぞって「新電力」に参入しています。ただ、全般的に無関心層の多いマンション管理組合ではまだまだし新電力への切り替えは行われていないのが実情です。しかし、です。当社がコンサルティングしている管理組合では、複数の新電力から相見積もりを取得したところ、予想以上に料金削減ができることがわかりましたのでその一部をご紹介します。【ケース１】　東京都７６戸の場合（低圧電力　受電先：東京ガス）この管理組合はすでに「東京電力」から「東京ガス」に切り替え済みで、現在２１０万円の電気料金を支払っています。しかしながら、新電力３社から見積もりを取ったところ、さらに最大１０％の削減ができることがわかりました。ちなみに、基本料金が下げられる「電子ブレーカー」がまだ導入されていないのですが、導入によってさらに年間２０万円弱の削減が可能であることもわかりました。・・・続きはブログで！

2019/07/02

「【受付中】7/27（土）臨時セミナー開催のお知らせ」今年１０月からマンション保険料の増額改定が予定されています。　そのため、保険業界の最新動向と保険料の改定見通しをお知らせするとともに、管理組合の取るべき対策についてご案内するため急遽臨時でセミナーを開催することとしました。　　　先着１０名様のお申し込みを受け付けております。　どうぞお早目にご応募ください。記【日時・会場】令和　元年　７月２７日（土）　13:30～15:00 LEAGUE　地下１階　ミーティングスペース東京都中央区銀座３－１１－３東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分　　　【参加料金】　お一人様　　2,000円（税込）　 ※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。・初めて弊社セミナーに参加される方。・弊社に個別にご相談いただける方【内　容】１．　講　演　（１）最新の保険業界の動向と保険料の増額改定の見通しについてマンション保険を取り巻く最新情報と管理組合のとるべき対策などについて、以下のテーマで損害保険会社担当者様から講演いただきます。・保険料の増額改定を決断した業界事情について・今年１０月からの改定の見通し（築年別）・中途更改することが望ましいマンションとは？・保険料負担の軽減のために管理組合として打つべき対策は？＜講　師＞日新火災海上保険（株）　経営企画部　グループ長植木　宏文氏（２）マンション管理適正化診断のススメ「マンション管理適正化診断」とは、管理組合の運営全般が適正に実施されているかどうかをマンション管理士が客観的に診断し、その結果をポイントに換算して評価する無料のサービスです。具体的に、「どのような診断項目を行うのか？」「なぜその診断が必要なのか？」「診断を受けるにはどのような手続きが必要か？」「なぜ無料なのか？」についてわかりやすく解説いたします。また、この診断の結果に応じてマンション保険料の割引きが受けられるというメリットがあります。高経年マンションで保険料の増額リスクに直面している管理組合はもちろん、まだこの診断を受けたことのない組合役員さんはぜひ知っておかれるとよいでしょう。＜講　師＞（株）マンション管理見直し本舗　代表取締役　村上　智史　　【お申込み方法】弊社サイトの問合せページからお申し込みください。（マンション名、電話番号をご記載のうえ「セミナー参加希望」とお申し出ください）

2019/07/02

「【受付中】８月セミナー開催のお知らせ」８月度「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。　　先着１０名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。記【日時・会場】令和　元年　８月３１日（土）　13:30～15:00 LEAGUE　地下１階　ミーティングスペース東京都中央区銀座３－１１－３東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分　　　【参加料金】　お一人様　　2,000円（税込）　 ※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。・初めて弊社セミナーに参加される方。・弊社に個別にご相談いただける方 ※　セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします！【内　容】１．　講　演　「管理コストを３割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内　容】■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度（エレベーター、機械式駐車場など）エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講師】　村上　智史（弊社代表取締役）２．　個別相談会（※希望者のみ）貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料）その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。【お申込み方法】弊社サイトの問合せページからお申し込みください。（マンション名、電話番号をご記載のうえ「セミナー参加希望」とお申し出ください）

2019/06/26

「【ブログ】「組合理事による３千万円着服事件」から学びたいこと」６月２５日に、マンション管理組合の元役員が多額の着服で逮捕されるというニュースが飛び込んできました。　事件の概要は以下の通りです。 ■ 警視庁は２５日、マンション管理組合の口座から約２０００万円を引き出して着服したとして、業務上横領の疑いで、元会計担当理事（女性　７６歳）を逮捕した。 ■ 元理事は、１００回以上にわたって計約３６００万円を着服したとみられる。 ■ 元理事は、平成２５年１月から２６年１２月にかけて、東京都江東区にあるマンションの組合名義の口座から、５２回にわたって預金を引き出した疑いがある。 ■ 元理事は「家族と経営していた会社の運転資金に使った」と説明している。 ■ 警視庁によると、元理事は１０年から管理組合の会計担当理事を務めていた。２８年７月以降、通帳を持ったまま行方不明となったため、組合理事長が通帳を再発行して着服が発覚したという。ニュースの見出しでは、元役員の着服額は２千万円となっていますが、記事本文を読むと実際の着服額は合計３千万円を超えるようです。このマンションでは、８年以上の間、預金残高と決算数値の照合すらきちんと行われていなかったものと思われます。管理組合の定期総会では、過去１年間の会計報告を必ず行うことになっていますが、その際、預金先銀行の発行する残高証明書を添付のうえ貸借対照表の預金残高と齟齬がないかを確認できるようにしています。管理会社が会計事務を受託している場合には、決算書の正当性を立証するために必ず実施するはずです。・・・続きはブログで！

2019/06/18

「【ブログ】意外に多い？マンションのズサンな長期修繕計画」顧問先以外の「初めまして」の管理組合さんを対象にマンション管理適正化診断を実施していると、その長期修繕計画の内容に問題があることに気づくことがあります。長計の標準書式や作成方法については、2010年に国交省がリリースしたガイドラインで詳しく解説されています。そのガイドラインから、長計作成上注意すべき重要なポイントを抜き出すと、以下のようになります。 ■ 長期修繕計画は、将来予想される修繕工事等を計画するとともに、その必要な費用を算出し、月々の修繕積立金を設定するために作成するものである。 ■ しかしながら、現状では計画期間の不足、推定修繕工事項目の漏れなどによる不適切な内容の長期修繕計画が見受けられる。 ■ また、設定する修繕積立金の額も十分でないこともあり、計画修繕工事の実施時に、修繕積立金の不足が生じる原因となっている。 ■ 計画修繕工事の実施時に修繕積立金が不足することがないよう、多額の推定修繕工事費が見込まれる年度を含むよう計画期間を設定する必要がある。（新築時は、経年が30年程度において実施が見込まれる昇降機設備、給・排水設備の取替えなどを含めた期間以上とする。また、大規模修繕工事が２回以上含まれる期間とする） ■ 計画期間内に修繕周期に到達しない修繕工事がある場合、（例えば、「建具関係」の取替は、修繕周期が36年程度のため新築時の計画では対象外となる）「修繕周期に到達しないため推定修繕工事費を計上していない」旨を明示する。しかしながら、現実にはこのガイドラインに反する長計に遭遇する頻度が少なくありません。・・・続きはブログで！

2019/05/02

「【終了しました】6月度セミナー開催のお知らせ」６月度　マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。　　先着１０名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。記【日時・会場】令和　元年　６月１５日（土）　13:30～15:00 LEAGUE　地下１階　ミーティングスペース東京都中央区銀座３－１１－３東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分　　　【参加料金】　お一人様　　2,000円（税込）　 ※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。・初めて弊社セミナーに参加される方。・弊社に個別にご相談いただける方 ※　セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします！【内　容】１．　講　演　「管理コストを３割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内　容】■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度（エレベーター、機械式駐車場など）エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講師】　村上　智史（弊社代表取締役）２．　個別相談会（※希望者のみ）貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料）その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。【お申込み方法】弊社サイトの問合せページからお申し込みください。（マンション名、電話番号をご記載のうえ「セミナー参加希望」とお申し出ください）

2019/06/12

「【ブログ】週刊エコノミストの「マンション管理」特集記事を読んで」最新の週刊エコノミスト（６月１８日号）では「マンション管理の悲劇」と題した特集が組まれています。　主だった内容は、１）マンションの管理不全を防ぐために自治体に広がる監視制度２）高齢の区分所有者の死亡に伴う滞納や相続放棄の問題３）廃墟と化したマンションに対する行政代執行の事例４）新築時の施工不良チェックの勧め５）高騰したマンション価格の今後動向についてといったところです。ひと通り目を通しましたが、他誌の類似の特集ではあまり見かけないテーマとして、４）の「新築時の施工不良チェックの勧め」は押さえておくとよいと思いました。記事の要約は、概ね以下の通りです。 ■ 住宅品質確保法（品確法）では、以下を対象に物件引渡しから１０年間、売主が瑕疵担保責任を負うことが義務付けられている。・構造耐力上主要な部分（柱、梁、耐力壁、基礎、地盤、土台などの構造躯体）・雨水の侵入を防止する部分（外壁や屋根の仕上げ、下地、開口部など） ■ 上記の法律に加えて、デベロッパーなどが加入している（一般社団法人）不動産協会が定めている「中高層住宅アフターサービス規準」もある。これは、一定の不具合があれば売主等が無償で補修する内容を定めたもので、建物の部位ごとにサービス期間（最大１０年）を設けている。 ■ ところが、一般的なマンションの場合、築１２年目以降に大規模修繕工事を実施することが多いため、その時点で瑕疵や不具合が発覚しても「時すでに遅し」で売主等に補修を請求することが難しくなる。 ■ このため、築１０年を経過するまでに、建築士などの外部専門家を入れて調査診断を実施することを勧める。先日も、ある管理組合の役員さんから、「築１０年以前に発覚した最上階住戸の雨漏り問題が現在も解決に至らないまま続いているが、このままでは保証期間が終了してしまう。どうすればよいか？」というご相談を受けました。管理組合でありがちなのは・管理組合を通さずに区分所有者自身が個別に売主に相談しているケース・売主や施工会社に対してのみ補修の相談や依頼を行なっているケースというパターンです。・・・続きはブログで！

2019/06/05

「【ブログ】組合総会が紛糾しないための予防策を実践するのは「誰」か？」6月3日付のダイヤモンドオンラインで、「マンション管理組合が、紛糾しがちな「総会」を成功させるための合意形成術」と題する記事が掲載されていました。　本記事の要約は以下の通りです。 ■　組合総会ですんなり通ると思っていた議案が、思わぬ反対意見の登場で否決されてしまうことも少なくない。その原因は、「合意形成」の失敗によるところが大きい。 ■　管理組合は、会社組織のような上下関係のない、メンバー横並びの「文鎮型組織」である。参加メンバー間での力関係の差がないがゆえに、逆に組織を円滑に運営していくのは容易でない。 ■　しかも百人百色の人がいる管理組合という文鎮型組織を動かし、合意形成を図るためには、その手続きを踏むための独自の手法や戦略が必要なのだ。 ■ 合意形成を図るための4つのポイントを以下紹介する。（１）　広報活動・総会が紛糾する原因の１つに、日常の「広報不足」がある。理事同士は問題を共有していても、区分所有者はその問題を認識できてない状態にある場合、心理的に反発を招いてしまうからだ。・一般の区分所有者にも正しく問題を認識してもらうための広報活動として、理事会の議事録を毎回公開することはもちろんだが、Ａ４サイズの用紙1枚でもいいので年に数回程度広報誌の発行を行うことを勧める。・特に重要な議案がある場合には、総会の数ヵ月手前から複数回、議案やそれに関する情報を掲載する。そうすることで事前に議案を周知したという証拠にもなるし、理事会の説明責任を果たしたことにもなる。・また、地道な広報活動が功を奏して管理組合や理事会の活動に関心を持つ区分所有者が増えるため、総会や説明会の出席率アップにもつながりやすい。　（２）説明会・重要な議案や複雑な議案を上程する場合には、事前の説明会開催は必須である。・総会の予行演習にもなるし、仮に理事会の方向性が間違っている場合には、そこで反対意見などが出てくるので、議案の作成について軌道修正を図ることもできる。・また、説明会を行うことで、周知徹底を丁寧にしたという証拠にもなる上、区分所有者の「ガス抜き」の場になるという効果もある。・口頭での説明だけでなく、資料やスライドを使うなど、丁寧な説明を行うことが望ましい。（３）アンケート・アンケートは区分所有者全体の意見を集約するためというよりも、「理事会で決めたことを啓蒙するための手段」として活用できる点にこそメリットがある。・アンケートを集計して、その意見によって物事を決めるというのであれば、理事会や専門委員会は不要になるからだ。・「区分所有者の民意を反映した」という証拠にもなるため有益だ。（４）専門委員会・プロジェクトチーム・例えば大規模修繕工事や管理規約の改正などは大きなテーマだが、任期の短い理事にとっては負担の大きなテーマであり、どうしても楽な方法や簡単に決定できる方法を選択しがちだ。・反対意見が出ることが予想される事案、議案検討に時間を要する事案、あるいは専門的な知識が必要な事案などの場合は、それに特化した専門委員会やプロジェクトチームを設置するとよい。・専門委員会やプロジェクトチームを作っても間違った方向に進む可能性はあるが、その場合は理事会がそれを牽制する働きをするので、やはり重要なテーマについてはそれを継続的に検討する機関を設けるべきだ。・委員やチームのメンバーには、モチベーションアップのために「あめ」を用意してほしい。たとえば、1回あたり1000～2000円程度でいいので会議費として予算をとって、会議の際には弁当や飲み物を出す。ユニークな事例としては、理事になる輪番をスキップできるという「あめ」を付与しているマンションもある。　■ 理事会がこうした手法をとるために大きな助けとなるのが「仲間作り」だ。「こんなマンションを目指しましょう」という合言葉を作って思いを共有し、1人ひとりが自分自身の課題としてとらえ、アイデアを出し合って協力し合う組織を目指してほしい。 ■ そういう理事会の姿勢が、やがてはマンション全体のコミュニティー意識を高め、資産価値の向上にもつながってくる。記事の内容は、いちいちご尤もであります。管理組合役員向けの「テキスト」という意味では、申し分のない内容だと思います。現状では、こうした教科書的なものすら世の中に存在しないので、管理組合の役員さんや一般の区分所有者にとって貴重なのは確かでしょう。ただ、教科書の内容を理解できても、その内容を実践できるかどうかは別問題です。・・・続きはブログで！

ご自宅マンションの適正な管理委託費は？

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる！

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンションのずさんな管理は許さない！

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません！

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