マンション管理見直し本舗

マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを！

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円からその質を落とさずに38％の削減に成功し、年間140,000まで削減できました。（85,000円の削減）
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を７割増加し、管理費を2割削減できました。

簡単見直しシミュレーションマンション管理委託費

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2021/12/01

「【ブログ】区分所有者の迷惑行為に管理組合はどう対処すべきか？」現在コンサルティング中のマンションの理事長さんから、以下のような相談を受けました。＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝・総会で承認された修繕工事の実施の際に、クレーマーである組合員による妨害行為によって工事の中断等が発生したため、こうした行為に対する措置を定めるための管理規約の改正を検討したい。・上記の妨害行為によって工事の見積金額が増えた場合や、清掃員の管理室への入室を妨害する行為、樹木の伐採に対する嫌がらせ等に関しては、管理規約では禁止事項として具体的に規定していない。＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝上記のような行為は、区分所有法における「共同利益背反行為」に該当するため、管理組合としての対処方法が規定（第５７条〜６０条）されています。また、当該マンションも含めて、標準的な管理規約においては、「理事会決議を経たうえで本人対して勧告や警告を行える」旨の規定があります。まずは、こちらから実行するのが穏当でしょう。ただ、その後も事態が改善しない場合には、区分所有法の規定にもとづく以下の３つの対処方法を取ることができます。１）迷惑行為をやめさせる「行為の停止等の請求」２）共用部分自体を使えなくする「使用禁止の請求」３）相手の区分所有権を強制的に売却させる「区分所有権の競売請求」１）については、総会の普通決議（出席した区分所有者の議決権の過半数の賛成）を経たうえで訴訟の提起ができます。　その際に組合が被った損害に関する賠償請求も併せて行えばいいでしょう。なお、必ずしも、１）→２）→３）の順で訴訟を提起する必要はありません。・・・続きはブログで！

2021/11/19

「【ブログ】超低金利時代の今だからこそ、「マンションすまい・る債」活用のススメ」住宅金融支援機構が、 2021 年度におけるマンション管理組合向けの債券「マンションすまい・る債」の積立てに関する募集結果を報告しました。　本報告内容の要約は、以下の通りです。 ■ 2021 年度新規募集の結果・応募組合数：１，７０４　　　　（対前年比＋１２％）・応募口数は１０万５，２４４口　(対前年比＋２１.4%)　：過去最大　　「１口　50万円」なので、総額５２５億円 ■ 増加した要因（１）応募受付期間を約１か月延長(５ヶ月→６ヶ月)したこと。（２）新型コロナウイルス感染拡大の影響により、昨年度は多くのマンションで管理組合の総会を延期していたが、今年度も通常どおり開催する組合が増えたこと。「マンションすまい・る債」とは、管理組合の修繕積立金の計画的な積立てと適切な管理をサポートするために、住宅金融支援機構が管理組合向けに発行する債券です。「すまい・る債」の利率は０．１２％です。（10年満期時の平均年利率　税引前）債券のため元本保証はありませんが、住宅金融支援機構は政府出資の独立行政法人です。一方、メガバンク等の定期預金（１年もの）の場合、平均年利は０．００２％と「天文学的？」に低い利息のうえ、残高１千万円を超えるとペイオフの対象外になるため、銀行に預ける意味は現在のところほとんどないと言える状況です。ところが、管理組合の実態は、こうしたメガバンクに数千万円もの預金を預けたまま放置しているがもっぱらです。また、「すまい・る債」購入のメリットは、資金運用面だけにとどまりません。・・続きはブログで！

2021/11/16

「【ブログ】2022年10月にマンション保険料が一斉に増額改定されます！」当社がお付き合いしている保険代理店から、来年秋にマンション保険料が増額改定されることが決まったとの連絡がありました。 ■ 値上げの背景（１） 2019年度から2020年度において大規模な自然災害が発生したこと（２）リスクの高い築年数の古い住宅の割合が増加したこと　以上を踏まえ、損害保険料率算出機構が、本年5月に金融庁に対して火災保険の参考純率（＝事故が発生したときに、保険会社が支払う保険金に充てられる部分）変更の届出を行ったところ、同 6月に金融庁より適合性審査結果通知を受領したため、改定が決定した。 ■ 値上げ率住宅総合平均で+１０.9% ただし、改定内容の詳細は、2022年春頃に案内される予定。 ■ 実施時期 2022年10月1日以降の保険始期の契約から対象になる予定。ただ、上記の改定幅はあくまで「住宅全体の平均値」で、実際の保険料は物件の所在地域、建物の構造や築年数によってかなり異なります。・・・続きはブログで！

2021/11/05

「【ブログ】管理組合への請求なのに、管理会社の名義で振り込んでくるヒジョーシキ」当社の顧問先である管理組合さんには、定期的に当社がその報酬の請求書を発行しています。　その際には組合の事務管理業務を受託している管理会社のフロント担当者宛てに送付しています。これらの顧問先の中には、たまたま管理会社が重複しているケースもあるのですが、大手のＤ社とＴ社の場合、現在３件ずつ管理委託先が重なっている状況です。一方、当社は期日までに報酬が入金されているか確認するには、こちらの通帳に記帳結果で確認するしかないのですが、この２社については、（それぞれの管理組合の名義ではなく）必ず自社の名義で振り込んできます。請求した全額が滞りなく入金された場合はそれでも特に問題はありません。厄介なのは、一部入金が漏れた（遅れた）場合です。報酬金額が同じ顧問先が含まれている場合、どこのマンションが漏れているのかすぐに分かりません。そのため、こちらとしてはそれぞれの物件担当である管理会社の支店宛てに照会する必要が生じます。先日、まさにそのような事態が発生したため、Ｄ社とＴ社それぞれに管理組合の名義で振り込むよう要請しました。その結果、その後両社とも「そのような対応はできかねる」との回答がありました。・・・続きはブログで！

2021/10/29

「【ブログ】「住民が頼れるマンション管理会社ランキング」に異議アリ！」10月23日付の週刊東洋経済に、「サービスを低下させない上位100社はここだ！＜住民が頼れる＞マンション管理会社ランキング」と題した記事が掲載されています。　本記事の要約は以下の通りです。＝＝＝＝＝＝＝＝ ■ 　住民は頼れるマンション管理会社をどのように評価すればよいか。管理会社を「業務主任者1人当たり棟数」と「管理部門売上高」の２つの指標を用いて独自にランキングした。 ■　マンション住民へのサービスを維持できるかを探る指標の1つが、「管理業務主任者１人当たりの物件棟数」だ。 ■　管理業務主任者は、管理会社が管理組合と契約を結ぶときに必要な国家資格で、管理組合に対し管理状況を報告したり組合運営をサポートする。そのため、管理業務主任者１人当たり棟数が少ないほどきめ細かなサービスを提供できると考えられる。 ■　一方、スケールメリットも重要だ。管理会社にも間接部門の仕事があるが、売上高が大きければそうした間接費を効率化できるし、巡り巡ってマンション住民へのサービスも向上できる。そのため、「管理部門売上高」をもう1つの評価指標として採用した。 ■　ランキングの根拠となる各社の「総合点」は、管理業務主任者１人当たり棟数の小さい順と、マンション管理部門売上高の大きい順の、それぞれの順位を合計したものであるため、数値が小さいほうが上位となる。 ■　１位は東急コミュニティーで、２つの指標ともに２位。修繕工事を積極的に受注していることも売り上げに寄与している。 ■　２位は大和ライフネクスト、３位は野村不動産系、4位は住友不動産系と三井不動産系といずれもデベロッパー系列だが、新築物件の受託機会が豊富なためと思われる。 ■　ただ、デベロッパー系でも住友不動産系、三菱地所系は修繕工事を積極的に受注する姿勢があまり見られない。高級物件の管理が多く委託費だけで高い売上を確保できているからか。 ■　管理はひとたび受注できれば長期にわたって安定収益を得られる。そのため受注するときの採算が極めて重要。人件費や工事費が上昇した今、管理会社の物件選別姿勢はますます強くなるだろう。裏を返せば、住民にとっての管理会社選びは一段と難しくなっている。＝＝＝＝＝＝＝＝本記事によると、以前は管理組合側がコスト重視で管理会社を選別するのが一般的だったが、いまや両者の立場は逆転し、管理会社側がマンションを選別するようになった。そのような状況のもとで、なるべく優良な管理会社を選ぶべきかの検討に資するためランキングを作成した・・とのことです。・・続きはブログで！

2021/10/22

「【ブログ】１０年ぶりの改訂！「マンション修繕積立金ガイドライン」」10月20日付けの「スーモジャーナル」に、「あなたのマンションは大丈夫？国交省が長期修繕計画、修繕積立金に関するガイドラインを改定」と題した記事が掲載されていました。本記事の要約は、以下の通りです。 =================== ■ 2021年9月28日、国土交通省がマンションの長期修繕計画作成や修繕積立金に関するガイドラインの改訂版を公表した。 ■ 本ガイドラインは来年4月からスタートするマンション管理計画認定制度の認定基準となる予定でもあり、マンション所有者も購入予定者もその概要は知っておきたい。 ■自分の住む（購入しようとする）マンションの長期修繕計画が適切なものなのか、修繕積立金が十分なのかを判断することは難しい。仮に判断できたとしても、計画の見直しや修繕積立金額の変更には他の所有者の合意を得る必要があるのがマンション管理の難しい点だ。■ こうした問題解決の一助とすべく、国が示したのが「長期修繕計画標準様式・作成ガイドライン・コメント（以下、長計ＧＬ）」であり、修繕積立金額を判断するための参考資料が「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（以下、修繕積立金ＧＬ）」だ。 ■ 長計ＧＬは平成20年（2008年）に、修繕積立金ＧＬは平成23年（2011年）に策定されたが、築古のマンションの増加や社会情勢の変化を踏まえ、今回、改訂が行われた。■長計ＧＬの改訂ポイント・長計に「30年以上で大規模修繕工事が2回以上」含まれていること、「５年程度」で計画の見直しを行うこと。・マンションの省エネ性能向上の改修工事も考慮すること。 ■ なお、マンションによって規模、形状、仕様、立地、所有者の意向などさまざまな条件により維持管理の内容も異なってくるため、長計も建物や設備の劣化状況の調査・診断に応じたオリジナルなものが作成されるべきだ。 ■「修繕積立金ＧＬ」は、長計ＧＬに沿った工事を行うために費用な積立金額の目安と考えればよい。（ただし、マンションの個別性があるため、必要な費用に幅が出る）。 ■ 長計GLの改訂とともに、修繕積立金GLが示す修繕積立金額の目安も見直されており、少し高くなった。 ■ 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の調査によれば、2020年度に同機構を通して成約した首都圏中古マンションの修繕積立金の平均平米単価は169円／平米だ。長期修繕計画GL沿った計画修繕には不足する管理組合も多いと思われる。 ■ 注意すべきは「均等積立方式」なのか「段階増額積立方式」なのかという積立方法もにもある。 ■ 「均等積立方式」とは、長計期間中の積立金の額が均等となるように設定する方式なのに対し、段階増額積み立て方式」は当初の積立額を抑えたうえで、段階的に増額する方式だ。後者の場合、当然ながら将来の費用負担が増加する。 ■ なお、今回のGL改訂は、マンション管理適正化法改正に伴い来年4月より施行される『管理計画認定制度』とも関連している。 ■ 『管理計画認定制度』とは、良好に管理されているマンションを認定し、価値あるストックを増やしていこうとする制度である。この制度が浸透すれば、良好な管理が行われているマンションが、市場で評価される時代が来るだろう。 =================== この記事で注目すべきは、「修繕積立金ガイドライン」が１０年ぶりに改訂されたことです。・・・続きはブログで！

2021/10/15

「【ブログ】最近管理組合から相談の多いマンションの共通点とは？」この１年で当社に相談をいただいたマンションにはひとつの共通点があります。それは、管理会社が大手のＤ社ということです。相談する管理組合側の不満要素で目立つのは、・修繕費の見積もりが高い。・フロント担当者の対応が悪い（レスポンスが少ない・対応が遅いか、しない）の２点です。当社の顧問先にもＤ社が管理受託しているマンションがいくつかありますが、たしかにご指摘の通りだと思います。そのほかに私が感じているところでは、１）月次会計報告書が非常に見づらい。電算システム時代の頃のままの古い書式で、管理費会計の収支表が１枚で収まりきらず、複数枚に及んでいます。また文字数の制限もあり、相手先の名称が途中で切れてしまうこともあります。２）管理会社が作成する総会議案書が所定の書式に決まっているうえ、しかも最低限の記載しかないため、経緯や検討経過の記載がほとんどない。こういう不満についてフロント担当者に改善するよう申し入れても、「会社のルール」を盾に真摯に対処しようという姿勢が見られません。・・・続きはブログで！

2021/10/04

「【終了しました】オンラインセミナー開催のお知らせ」１１月の「マンション管理セミナー」の開催について、下記の通りご案内申し上げます。　新型コロナウィルス感染拡大防止のため、今回も「オンラインセミナー」にて開催いたします。　オンラインのため、ネット接続環境があれば首都圏以外にお住いの方も気軽に受講ができます。　先着１０名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。記【日時・会場】令和　３年　１１月１３日（土）　13:30～15:00 【参加料金】　お一人様　　2,000円（税込）　 ※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。・初めて弊社セミナーに参加される方。・弊社に個別にご相談いただける方【内　容】「管理コストを３割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内　容】■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度（エレベーター、機械式駐車場など）エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講師】　村上　智史（弊社代表取締役）　【お申込み方法】セミナーお申込み専用ページからお申し込みください。（お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等をご記載ください。）参加までの流れや、オンライン会議の利用に慣れていない方向けの説明も上記ページにてご案内していますので、ご参照ください。

2021/09/30

「【ブログ】機械式駐車場の撤去・平面化は、管理組合にとってもはや「特別な選択」ではなくなった」7月27日に、大和ハウスグループの「マンションみらい価値研究所」が、「消えゆく機械式駐車場」と題したレポートを発表しているので紹介します。　その要約は以下の通りです。＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ■ 車保有人口の減少に伴い、マンションの駐車場の契約者数も減少傾向にある。契約が減少すれば、駐車場使用料収入も減るので管理組合の財政を圧迫する。 ■ 一方、機械式駐車場は月々のメンテナンスコストや、一定年数を経過すると装置の入替えが必要となるなど維持費がかかる。 ■ そのため、管理組合でも将来の維持費削減を目的として機械式駐車場を撤去する「平面化工事」を実施するケースが増加している。 ■ 機械式駐車場の平面化工事を実施した管理組合の総会議案書、議事録を紐解くと、その実施に至るまでの間には、2台目を利用する住戸を募集したり、近隣への貸し出しなど、様々な対策が検討されている。平面化工事はそれでも解決に至らない場合の最終的な選択肢となっている。 ■ 大和ライフネクストが管理を受託している組合の中で、機械式駐車場が設置されているマンション（2,039件）のうち駐車場を平面化した数は298 件（14.6%）に及んでおり、もはや駐車場の平面化は特別ではなくなっている。 ■ 平面化工事を実施した築年数では、第18期~第20期がピークとなっているが、これは機械式設備の入替え工事が推奨される時期と概ね一致する。入替え工事に際しては多額の費用が必要になるが、それをどのように捻出するか検討するうちに撤去も視野に入り始めると考えられる。 ■ 分譲時から駐車場台数を減らすことができない理由は、行政が駐車場付置率を定め、ディベロッパーはその付置率を守らなければならないためである。 ■ 昨今では管理組合が平面化工事の実施について行政に相談すると付置率を緩和してもらえるケースも増えているが、行政との事前協議が難航して総会決議まで至らない例もある。 ■ 平面化工事を実施した管理組合も決して賛成意見ばかりではなく、以下のような反対意見も認められる。（１）販売時に、１戸につき１つの駐車区画があると説明された。（２）中古で売り出すときに、駐車場が少ないと売買価格に悪い影響がある。（３）平面化工事よりも前に、外部への貸し出しなど他にやるべきことがある。 ■ これらに対し、駐車場は賃貸借契約であって長期間保証されたものではない、売買価格への影響は修繕積立金が高額となることによる評価とのバランスもある、外部貸しはサブリース会社から断られたり、外部の人間が敷地内に立ち入ることに不安があるなどの説明がされている。 ■ また、平面化工事に伴い、事後に一部の契約者が敷地外の駐車場に移動する必要がある場合に反対意見が多く認められる。 ■ 平面化工事に至らなかった組合では、駐車場のメンテナンスを止めて使用しない選択をするケースもあった。この場合、作動させない期間はメンテナンス費用が削減されるが、それが長期間続くと機械を再作動させることが難しくなるのでいずれその設備をどうするかが再度問題となるだろう。 ■ 平面化を実施した後の利用方法は、平置き駐車場として利用するケースが圧倒的だが、他に駐輪場などの用途と組み合わせて利用しているケースもある。 ■ 平面化後の駐車場の使用料は、値上げするか、一旦は従前の使用料で据え置いてその後段階的に値上げする選択をしている。 ■ 機械式駐車場を撤去した後の平置き駐車場を含めた駐車場(総台数)の残存率で最も多いのが70%以上80%未満。その残存率の高さから平面化後も駐車場として利用されていることがわかる。 ■ 分譲前の購入希望者へのアンケート調査や、周囲の駐車場の空き状況などから、契約率を予想することはある程度は可能であり、駐車場ニーズが低いと予想される場合には付置率の緩和が検討されてもよいのではないか。 ■ 機械式駐車場の平面化工事は、多額の修繕費用の負担を削減する等いわば「後ろ向きな工事」ととらえることができる。また、区分所有者間の利害関係の調整も難しいが、それでも実施に踏み切る組合が増加しているのはいかにこの問題が深刻であるかの表れであろう。■ マンションの駐車場に関する問題は、管理組合だけの問題ではなく、社会全体の問題のひとつとしてとらえていくべきだ。＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝　機械式駐車場の平面化の実態を調査して纏めたレポートは初めて拝見するので、興味深く読ませてもらいました。調査対象データの母数自体は多くないとはいえ、受託する管理組合の１５％が機械式駐車場の平面化を実施しているという実態を知って「意外に多いなぁ」という印象です。・・・続きはブログで！

2021/09/24

「【ブログ】大規模修繕工事の資金が足らない時はどうすればよい？」9月23日付けの東京新聞に、＜プロに聞く　くらしとお金の相談室＞マンション修繕費が不安」と題した記事が掲載されています。　本記事の要約は以下の通りです。＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＜相談内容＞　　マンション管理組合の役員に就任することになった。今後、建物の老朽化とともに修繕や改修工事が必要になるが、その資金を準備できるかどうか不安。資金繰りに困ったらどう対処すればよいか？＜回　答＞　マンションは建物の劣化に加え、所有者の住民も高齢化するという二つの老いの問題を抱えているため、修繕計画をもと早いうちから資金準備を始める必要がある。　共用部分の修繕項目は、給水管や排水管の更新のほか、外壁や屋根防水の補修、エレベーターのリニューアル、機械式駐車場の交換、インターホンや自動ドアの更新など多岐にわたるうえ、将来的に工事費が高騰する恐れもある。　　共用部分の維持管理に欠かせないのが、毎月払う管理費と修繕積立金である。工事資金を確保するためには、まずは修繕積立金の値上げもしく一時金を集める方法がある。　ただ、高齢化世帯が増えると各所有者もお金に余裕がなくなるために値上げが難しくなり、滞納の問題さえ出てくる。後になって急に値上げでするのではなく、計画的に早めに決断することが肝心。　金融機関から資金を借り入れもできるが、積立金残高が少なかったり、滞納者がいると審査の際に支障が生じることもあるので注意が必要。　そのほかに、使える資金を増やす方法として遊休化している共用施設の有効活用があある。駐車場の空き区画を外部に貸したり、自転車置場や洗車スペースにして利用料を取るという例もある。自動販売機を設置すれば売上の一部を得られ、住民の利便性も高められる。　一方、無駄な支出を抑えるのも大事。無駄な保険の補償が付いている、管理会社への委託費が適正か見直すこと。工事の発注も複数の業者の見積額を比較して検討するなど。　いずれにしても、長期的な修繕計画をきちんと作り、どのくらいのお金が必要なのかを見える化して、住民の合意をつくっていくことが大切。＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝私の顧問先では、来年に大規模修繕工事を実施する予定のマンションが４件控えています。上記のうち２件については、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の共用部リフォームローンを活用する予定です。つまり、工事資金に余裕がない、もしくは足らないので借入れを行うということです。・・・続きはブログで！

ご自宅マンションの適正な管理委託費は？

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる！

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンションのずさんな管理は許さない！

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません！

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