マンション管理見直し本舗

組合財政の健全化と役員業務の負荷軽減で快適なマンションライフを！

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2024/08/14

「【申込受付中】マンション管理セミナー＜10月＞開催のお知らせ」１０月に「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 今回は５名様のお申し込みを受け付けますので、お早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和　６年１０月２６日（土）　13:30～15:00 　 LEAGUE　地下１階　ミーティングスペース 東京都中央区銀座３－１１－３ 東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分　 　 【参加料金】 　お一人様　　2,000円（税込）　 ※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方   　 １．　講　演 【内　容】 「管理コストを３割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内　容】■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度（エレベーター、機械式駐車場など）エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講 師】　村上　智史（弊社代表取締役） 　 ２．　個別相談会（※希望者のみ　事前にお申し込みください。） 　 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料） その他、管理会社の変更や大規模修繕、設備更新工事などのご相談も随時承ります。 　 【お申込み方法】 本サイトの「問い合わせページ」より、お申し込みください。 お問い合わせ内容については「その他」を選択のうえ、コメント欄に「セミナー参加希望」とご記載ください。 （お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等を必ずご記載ください。）

2024/10/04

「【ブログ】マンション管理費の長期滞納者に訴訟を提起！」顧問先のマンションでは、管理費等の滞納期間が２年以上に及んでいる区分所有者に対して、弁護士委任のもと、裁判所に訴状を提出し、債権回収に着手することになりました。   元本に加えて、遅延損害金（支払期日経過に伴い発生する利息分）ならびに弁護士費用を含む違約金を含めると、債権額は100万円を超えています。   管理組合としては、初期の段階で話し合いや分割返済の提案などを行ってきましたが、最終的には、滞納者本人とまったく連絡が取れなくない状況のため、法的措置を取るのもやむを得ないとの判断です。   国交省が発表した「マンション総合調査結果」（令和５年度）によると、管理費・修繕積立金を３ヶ月以上滞納している住戸のあるマンションは約３割を占めています。   今はその「兆し」すらなくても、管理費の滞納問題はどこのマンションでも起こりうることであり、決して他人事ではないのです。   この滞納問題について、管理組合の役員さんにぜひ頭に入れておいてもらいたいポイントを以下ご案内します。・・・続きはブログで！

2024/09/27

「【ブログ】マンション管理会社の顧客満足度調査が発表されました！」9月2日に「オリコン」による分譲マンション管理会社に関する顧客満足度調査の結果が発表されました。   本アンケート調査の概要は以下の通りです。 ◾️ 過去7年以内に現在居住しているマンションで、管理組合の理事会の理事を担当したことがある20～84歳の男女（首都圏/東海/近畿/九州の４地区）が対象 　 ◾️評価項目別は、「管理員」「日常業務対応」「管理会社担当者」「事務管理業務」「コストパフォーマンス」の5項目   集計の結果、『首都圏』地区では、【三井不動産レジデンシャルサービス】が4年連続の総合1位を獲得しました。     三井不動産RSは、「管理会社担当者」部門でもトップでしたが、評価されている理由が以下のように紹介されていました。（下図参照）   ここから読み取れることは、管理組合にとって「しっかり」と「迅速」な対応が「頼り甲斐」と「安心感」につながるということでしょう。   一方で、三井以外の同業他社を含めて、フロント担当者に対して不満を抱く理由に関するコメントも紹介されていました。   これらを要約すると、以下のようになります。・・・続きはブログで！

2024/09/17

「【ブログ】ゲリラ豪雨で室内に浸水したら保険で補償される？」顧問先マンションで、ルーフバルコニーのある住戸の居住者から下記の内容の要望と質問が書面で理事会に提出されました。 ◾️ゲリラ豪雨で、屋上部のドレン（排水口）で滞水が発生していた。 ◾️ルーフバルコニーを経由して雨水が室内に侵入するリスクもある。 ◾️そのため、ドレンと排水管の詰まり防止対策をしっかりやってほしい。 ◾️万が一、室内に浸水した場合の保険等の補償対応はどうなるのか？   管理組合では、漏水事故を含むリスクに備えて、共用部を対象とする損害保険に加入しています。   その補償内容は、火災、破裂・爆発などの事故、自然災害（落雷、風災、雹（ひょう）災、雪災）、物体の飛来･落下などによる「突発的な損害」など多岐にわたります。   さらに、主要な「補償特約」として、の２つの賠償保険も付帯していることが多いです。 （１）施設賠償責任補償特約 共用部分の不備や経年劣化が原因で他人の身体や財産を毀損（きそん）した場合の補償   （２）個人賠償責任補償特約 専有住戸に起因する事故で他人の身体や財産に損害を与えた場合の補償   まず、マンションで発生しやすい漏水の事例をもとに、保険の適用の可否、補償の範囲をご紹介しましょう。 　 イ）漏水したが、どこが原因なのか分からない！ 漏水事故の場合、事故の発生段階ではその原因や浸水した箇所がよく分からないことが多いのが実際です。   その場合、まずは「水濡れ原因調査」を行う必要があります。   この調査に要する費用はマンション保険の補償に含まれているのが一般的なので、ぜひ覚えておいてください。（ただし、「１年間で100万円以内」など、支払われる保険金に上限が設けられていることが多いです。）・・・続きはブログで！

2024/09/06

「【ブログ】管理委託費が大幅増額になると思いきや、コスト削減できたマンション」先日、顧問先マンション（神奈川県　90戸）で通常総会が開催され、管理会社との契約更新に伴い、管理委託費が年間約５０万円減ることになりました。   実は、このマンションでは、５月に管理会社から人件費単価の上昇に伴う管理委託業務費の増額改定（現状比１３％増　→　年額１６０万円増）の申し入れがなされました。   ただ、長期修繕計画の資金見通しでは、管理費会計から毎年一定の剰余金を修繕積立金会計に振り替えることを想定しているため、これを受け入れるとその前提が崩れてしまいます。   また、修繕積立金については、５年前の総会で従前比で５０％の大幅改定をしているため、再度の増額は避けたいところです。   とは言うものの、管理員と日常清掃の人件費単価が上昇しているのは確かなので、理事会にて管理員と日常清掃の勤務時間の見直しを行い、仕様変更案として下記の２種類のプランを検討し、マンション内でアンケートを実施しました。 ・・・続きはブログで！

2024/09/04

「【お知らせ】YKKAP主宰のサイトに執筆記事が公開されました！」YKKAPが主宰するサイト「AーPLUG」の連載シリーズ 「知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート」にて、 弊社代表の村上智史が執筆した記事がリリースされました。  　 下記のリンクからアクセスのうえご一読ください。   第33回 保守業者の変更でエレベーターの修繕工事費を適正化した事例

2024/08/20

「【ブログ】10月以降の大幅改定に備えてマンション保険の中途更改を検討しよう！」以前、このブログでも取り上げましたが、 2024年10月以降、損保各社の保険料率が一斉に改定されます。   今回の改定では、火災保険の参考純率が平均１３％の増額となります。   過去１０年間で参考純率が４回引き上げられている中で、今回は５回目となり、過去最大の引き上げ幅となっています。   これを受けて、私がマンション管理士として理事長（管理者）を務めている都内のワンルームマンション（築１９年）では、マンション保険の中途更改を検討しました。   現在の保険契約の満期は、来年の１２月ですから、１年２ヶ月間前倒しすることになります。   現状と同じ補償条件、かつ同じ保険会社で保険料（５年分）比較すると、以下のとおりとなりました。・・・続きはブログで！    

2024/08/02

「【ブログ】修繕積立金の不足に悩むマンションは、管理コストを見直そう！」7月28日付のJBpressに、「ほぼ半数のマンションが修繕積立金不足に陥っている現実、計画通りに実行できないと資産価値の暴落も避けられず」と題した記事が掲載されていました。   本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝ ◾️ 修繕積立金の積立方式には、長期修繕計画に必要な費用を毎月に割り振り、当初から同じ額を集める「均等積立方式」と、当初は少なめにして段階的に引き上げていく「段階増額積立方式」がある。 　 ◾️ 均等積立方式だと分譲時の修繕積立金が割高になって購入者の負担が重くなり、販売に不利になりかねないので、デベロッパーとしても販売しやすい段階増額方式を採用するマンションが多い。新築マンションのほぼ9割は段階増額積立方式である。 　 ◾️ そのため、当初は管理費と修繕積立金の合計が月額2〜3万円で済んでいたのが、5年後、10年後には4〜5万円に増えてしまう可能性がある。 　 ◾️ 段階的に増額していくにしても、修繕積立金の引き上げには管理組合での決議が必要になる。特に、竣工から年月が経過しているマンションだと、所有者の高齢化も進み、年金生活になっている人が多いといった事情から、積立金の引き上げが難しくなる。 　 ◾️ 国交省の「マンション総合調査」によると、「計画通りの額までは増額できなかった」が26％、「増額したかったができなかった」が4％と、約3割が十分な増額改定ができなかったと回答している。 　 ◾️ 長期修繕計画に対して、積立額が不足しているとするマンションが少なくないのが現実で、現在の修繕積立金の状況について、積立額が不足しているマンションは、（「不明」と回答した割合を除いて）回答者全体のほぼ半数を占めている。その結果、本来の修繕計画を予算に合わせて縮小せざるを得ないマンションが増えている。 　 ◾️ その一方で、工事に必要な資材などの原材料費の高騰が続いているうえに工事に携わる専門職の人件費も上がっている。建築業界でも残業規制などによる「2024年問題」が深刻化し、工事費を押し上げる要因となっている。 　 ◾️ ただ、資金不足だからと大規模修繕積を行わないわけにはいかない。実施できないと、建物の老朽化が一段と進み、居住性、資産性の大幅な低下につながりかねない。屋上の防水が劣化して雨水が浸透、水漏れや内部のコンクリートの中性化につながり、鉄筋が錆びて爆裂したり、タイルが剥落したりするなど事故のリスクも高まる。 　 ◾️ それでは、不足分をどう賄うのか。区分所有者から一時金を集める、あるいは管理組合が金融機関から借り入れを行う方法があるが、どちらにしても、最終的には所有者が不足分を補うことになる。 　 ◾️それができないと、計画通りの修繕工事ができずに、建物の老朽化が加速することになる。反対に、計画通りにきちんと工事が実施できれば、外壁やエントランスなどの内壁も新築時並みに戻り、資産価値の維持・向上につながる。実際に、大規模修繕工事の前と後では相場価格が500万円も上昇したといった取引事例も見られる。 　 ◾️ 逆に大規模修繕が計画的に行われず、老朽化が進んで、空き室の多い“幽霊マンション化”し、ほとんど価値がなくなってしまった事例も決して珍しくないので注意が必要だ。 ＝＝＝＝＝＝ 都内にある顧問先マンション（築２７年目　７０戸）では、３０年間の⻑期修繕計画で見込まれる修繕費（６０９百万円）に対して約２４%（１４７百万円）の資金不足が生じる状況にありました。・・・続きはブログで！

2024/07/19

「【ブログ】新築の管理費が平均月２万円超！「豪華共用施設」は本当に必要か？」７月１５日付けの読売新聞に、「マンション管理費が２万円突破、首都圏で初めて…サウナなど共用施設の充実や人件費の増加で 」と題した記事が掲載されていました。  本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝ ◾️ 分譲マンションの維持管理費が上昇している。２３年に首都圏の新築分譲マンションの平均管理費（７０平方メートル換算）は前年比４・１％増の月２万３５８円となり、初めて月２万円を超えた。修繕積立金と合わせると月３万円弱の負担になる。 ◾️ 管理費を押し上げている要因は、人件費増のほかに、共用施設の充実と多様化だ。 ◾️ 東京都文京区で販売中の新築マンションは共用施設の充実が売りで、屋上に共用テラスを設置しているほか、テレワーク対応のワークスペースや来客者用ゲストルームを確保している。 ◾️ さらに、朝の通勤・通学時間帯には管理組合がシャトルバスを運行し、マンションと最寄り駅を往復するという。◾️ 昨年東京・昭島市で販売された分譲物件では、共用施設に本格的なサウナを設け、全４８１戸が完売となる人気ぶりだった。◾️ 共用施設の維持管理費は、エレベーターなどと同様、区分所有者から徴収する管理費でまかなわれる。最近ではスポーツジムを備えたり、フロントにコンシェルジュが常駐したりする物件も珍しくない。◾️ 東京２３区内のマンション管理費は、１０年前から約６０００円増加した。昨今増加している「第三者管理方式」のマンションが増えていることも一因とされている。 ◾️ 一方、建築資材や人件費など修繕にかかるコスト増に伴い、修繕積立金も上昇している。２３年は首都圏で前年比９・９％高い平均月８７２９円となった。◾️修繕積立金はマンション購入時には低めに抑えられているが、年数がたつと段階的に増額されるケースが多い。国交省の調査では、修繕積立金が計画に対し不足しているマンションは全体の３６％に上り、物件によっては今後さらに負担が重くなる可能性がある。◾️今後は住宅ローン金利も上がることも想定され、消費者には維持管理コストも含めた負担額の見極めが求められそうだ。 ＝＝＝＝＝  マンションの高級感を顧客に訴求するために、新築物件のパンフレットで使われる常套句が「ホテルライクな空間」です。・・・続きはブログで！

2024/07/09

「【お知らせ】YKKAP主宰のサイトに執筆記事が公開されました！」YKKAPが主宰するサイト「AーPLUG」の連載シリーズ 「知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート」にて、 弊社代表の村上智史が執筆した記事がリリースされました。   下記のリンクからアクセスのうえご一読ください。   第32回 機械式駐車場の「修繕問題」と「空き区画問題」を同時に解決したマンションの話

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、これまでに実現した成果の事例の一部をご紹介します。

ケース4（築１７年・９０戸）３回の見直しで段階的にコスト削減した事例

ケース3（築１９年・２９戸）管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例

ケース2（築１５年・２２戸）管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例

ケース1（築１３年・６８戸）管理会社を変えずにコスト削減した事例

マンション管理見直し本舗から弊社代表執筆サイトのご紹介

世直し本舗｜村上智史の「士魂商才」

弊社代表のブログ。自らの管理組合理事長としての実体験やエピソードを綴るほか、不動産業界を知り尽くした人間だからこそ分かるニュースの裏側を、誰にでも分かりやすく解説しています。

知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート

"マンション管理士としての経験とノウハウ" をもとに、昨今の業界の動向などをテーマに取り上げ、『マンション管理に携わる皆様に役立つ情報』を提供しています。

ilodolist

人生を楽しく、豊かに、彩る情報をお届けするWebマガジン。弊社代表の村上をはじめ、住まいと暮らしを「彩る」人＝「ilodolist」が、あなたのくらしを豊かにするヒントを提案します。

SUUMOジャーナル

弊社代表の村上智史が、マンションライフや管理組合の運営に関して役立つニュースや情報、悩み事の解決策などを執筆しています。

All About マンション管理ガイド

マンションにお住まいの方の素朴な質問から真剣なお悩みまで、弊社代表の村上が回答する「マンション住まいのお悩み相談室」など、マンション管理に関する身近なテーマを分かりやすく解説しています。
また、将来マンション管理士を志す方を対象に、国家試験対策やキャリアプラン等に関する情報もお届けしています。