マンション管理見直し本舗

マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを！

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円からその質を落とさずに38％の削減に成功し、年間140,000まで削減できました。（85,000円の削減）
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を７割増加し、管理費を2割削減できました。

簡単見直しシミュレーションマンション管理委託費

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2021/04/05

「【受付中】オンラインセミナー開催のお知らせ」「マンション管理セミナー」の開催について、下記の通りご案内申し上げます。　新型コロナウィルス感染拡大防止のため、今回も「オンラインセミナー」にて開催いたします。　オンラインのため、ネット接続環境があれば首都圏以外にお住いの方も気軽に受講ができます。　先着１０名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。記【日時・会場】令和　３年　５月２２日（土）　13:30～15:00 【参加料金】　お一人様　　2,000円（税込）　 ※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。・初めて弊社セミナーに参加される方。・弊社に個別にご相談いただける方【内　容】「管理コストを３割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内　容】■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度（エレベーター、機械式駐車場など）エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講師】　村上　智史（弊社代表取締役）　【お申込み方法】セミナーお申込み専用ページからお申し込みください。（お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等をご記載ください。）参加までの流れや、オンライン会議の利用に慣れていない方向けの説明も上記ページにてご案内していますので、ご参照ください。

2021/04/30

「【ブログ】管理会社からの「管理委託費の値上げ要求」は本当に避けられないのか？」4月29日付の「ダイヤモンド・オンライン」で、「管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？」と題した記事が掲載されていました。　本記事の要約は以下の通りです。＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ■ 最低賃金引き上げの流れを受け、管理会社が管理委託費の値上げを要求するケースが増えている。 ■ 近年の東京都における最低賃金について推移を見てみると、2015年：907円から　2020年：1013円に上昇している。 ■ 2019年の記事の時点では、デベロッパー系の管理会社が管理委託費の値上げを要求するケースが多く見られた。しかし、最近では独立系の管理会社も値上げを申し入れるケースが増えているうえ、以前にも増して強気の値上げ要求が目につき、契約解除を通告してくる管理会社も少なくない。 ■ 管理会社が契約解除を求めてくるケースでは、大きく次の二つのパターンがある。一つ目は、管理会社が「どうしても契約を解除させてほしい」という場合で、その管理組合が管理会社から見て“大きなお荷物”になっているケースが多い。 ■ その背景には、管理組合からの過剰な要求、「モンスタークレーマー」がいるなどから管理会社の手に余る状況になっていることがある。 ■ 二つ目は、今のままでは採算上かなり厳しいため、ぜひ委託費の値上げをお願いしたい、というケースだ。 ■ マンション管理業務は労働集約型のため人件費率が非常に高いうえ、管理員や清掃員の賃金は最低賃金、あるいはそれに少しばかりのプラスアルファ程度の設定となっている場合が多いことから、最低賃金の引き上げは利益率低下の大きな要因になっている。 ■ その結果、委託費を値上げがないと立ち行かないと判断した場合は、契約解除も視野に入れつつ強気の姿勢で臨んでくる。 ■ 一方、「管理会社から値上げの相談などは一言もない」というところは、管理会社にとってもうけの多いマンションである可能性が高く、管理会社の“食い物”にされているマンションと言えるだろう。 ■管理委託費の値上げ要求は、管理会社にとっても「賭け」の要素が含まれる行為だ。値上げを要求すれば、管理組合側が必ず相見積もりを取る行動に出ることは分かりきっている。 ■ただ、管理会社が「お荷物のマンション」とみなしている場合は、管理組合から他社の安い見積書を突きつけられても、「どうぞリプレイスしてください」と言うだけのこと。 ■ 純粋に採算の改善を目的とする場合は、より安い管理会社を見つけてきた管理組合から返り討ちに遭う危険性がある。 ■ 一方で、管理会社が値上げの根拠を明確に示しつつ、管理品質の向上やマンションの価値を上げる提案を行い、管理組合側を納得させられれば、値上げに応じてもらうことができる。 ■ 管理組合も、値上げ要求をただ突っぱねるのではなく、提案内容によってはマンションのバリューアップにつながることかどうかをしっかり見極め、適切に対応すべきだろう。 ■ 管理会社は管理委託費だけで利益を得ているわけではない。大規模修繕工事をはじめとするマンションの修繕工事も、管理会社の大きな収入源となっている。 ■ 独立系管理会社の「日本ハウズイング」を例に見ると、売上全体の44.1％は管理業務によるものだが、修繕工事もほぼ同じ割合（42.3％）を占めている。 ■ こうしたビジネスモデルの場合、管理委託費ではさほど利益が上がらなくても、大規模修繕工事や小修繕工事が受注できるかどうかが大きなポイントになってくる。 ■ 管理会社は営利企業であるため、もうけがなければ当然離れていってしまう。そのため、管理組合も「管理会社にもある程度もうけさせる」という考えを持っていることが大切である。 ■ あくまでも管理委託費は適正な金額で契約しつつ、たとえば大規模修繕工事は他社との相見積もりにするが、小修繕工事は管理会社に発注するなど、バランス感覚を持った付き合い方をしていくべきだ。 ■ マンション管理業界では、近年フロント担当者不足に加え、管理員の採用にも苦労するようになり、現在では完全な「売り手市場」といえる。そのため、多くの管理会社が「量より質」を目指し、利益重視の方針を取るようになっている。 ■ 管理組合も、これからは自分たちが負担すべきところはしっかりと対応しつつ、管理会社の言いなりになることのないように、主体性をもって正しく対処することが求められる。 ■ とは言え、１年や２年の任期で理事会を運営する現状のシステムでは、管理組合や理事会を良い組織に育てることは至難の業だ。素人集団の理事会が、百戦錬磨の管理会社に対抗するのは非常に難しい。 ■ 本来、管理組合は「将来目指すべきマンション」のビジョンを持って、継続的に運用できる仕組みを作るべきである。その仕組み作りや支援を外部に求め、専門家を活用することも選択肢の一つとして考えるといい。＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝要約してもかなりの長文になってしまいましたが、さらに圧縮して「エッセンス」だけを抽出すると、以下のようにまとめられます。・・・続きはブログで！

2021/04/21

「【ブログ】管理会社の「緊急対応業務費」って、いくらが妥当なの？」先日、「Yahoo! 知恵袋」でマンション管理組合の理事から以下の質問が掲載されていました。＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝【お尋ねの内容】私は都内のある分譲マンションの管理組合の理事をやっています。管理費の委託業務費の中に「緊急対応業務費」というものがあって24時間緊急の事態に対して色々と対処してくれるシステムです。管理会社に支払っている金額が年間100万近いのですが非常に高いと思っています。相場がよく分からないのでマンション管理に精通している方のご意見を聞きたいです。＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝残念ながら、このマンションの規模（住戸数）すら不明のため「年間１００万円」という費用の水準が割高かどうかの判断はつきかねます。ただ、都内の顧問先マンション（２８戸）の理事会でも、この「緊急対応業務」に関する見直しを行い、次回の総会で管理会社のコールセンター業務を解約する方針を決議しました。・・・続きはブログで！

2021/04/13

「【ブログ】マンションの修繕積立金を値上げする前にやるべきことがあるでしょ？」4月10日付けの日経新聞に、「老いるマンション修繕に備え計画点検、積立金上げも」と題した記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■　マンション管理士会によると、都内の管理組合から「修繕費が予想以上に膨らんで積立金が足りない」という相談が増えていると言う。 ■　特に「築年数が30年超で大規模修繕が3回目以上」のマンションで目立つ。国交省の調査で、積立金が計画に比べ「不足している」と回答した割合は3割強あった。 ■　分譲マンションの大規模修繕工事は12年ほどの周期で実施する例が多い。2回目の大規模修繕までは計画通りに実施することが多いが、次の３回目以降が問題。築30年を超えると、計画で想定した以上の工事が必要になりやすいからだ。 ■　劣化が早く進んだエレベーターや給排水管を交換したり、利用者が減って維持管理費のかさむ機械式駐車場を撤去したりする例は少なくない。 ■　ここ数年で資材費や人件費など修繕工事のコストが上昇し、高止まりしていることも大きい。50戸規模のマンションで1～2回目の修繕費が5000万～7000万円だった場合、3回目は費用が全体で倍に増えるケースもあるという。 ■　コスト上昇の影響を受けやすいのは高齢者だが、老朽化したマンションほど居住者の年齢は高い傾向にある。 ■　19年末時点で築30年以上のマンションは全国で約213万戸ある。10年後に1.8倍の384万戸、20年後は2.7倍の570万戸とマンションの老朽化は一段と進む見通しだ。 ■　また、修繕積立金を含む管理費等の滞納額も、古いマンションほど増える傾向がある。滞納者の中には転居や死亡などで所在不明・連絡先不通になっていたり、役員のなり手不足で管理組合が十分に機能していなかったりすると、積立金の不足につながりかねない。■　大規模修繕の費用に備えるには、まず建物の定期的な点検と修繕計画の見直しが重要になる。想定に比べて劣化が進んでいない箇所があれば、その部分の大規模修繕は見送り、不具合が見つかれば早めに対応することで全体の費用を抑えることができる。■　修繕期間を延ばす工法を選ぶことも一案になる。東急コミュニティーは、修繕周期を最長18年に延ばすため防水性や耐久性の高い塗装などを施すという。 ■　それでも積立金が不足するなら(1)積立金の引き上げ(2)区分所有者から一時金の徴収(3)管理組合による不足額の借り入れが主な対応策となる。 ■　管理組合向けの融資としては、住宅金融支援機構が提供する「マンション共用部分リフォーム融資」がある。利用件数は年300～400ほどで、10年前の約2倍の水準という。■　住宅金融支援機構は、さらに居住者向けとして今年4月、自宅を担保にする「リバースモーゲージ」型の融資を始めた。居住者が自分の所有区分を担保に将来の積立金をまとめて借り、管理組合に納める仕組み。ただし、これを利用するには管理組合の規約改正などが必要。現在私がコンサルティングしている都内にある築24年目のマンション（・36戸）では、昨年管理費も修繕積立金も増額改定されたことがきっかけで理事長さんから相談を受けました。・・・続きはブログで！

2021/04/05

「【ブログ】２５年の長期保証が付帯する屋上防水工事の現場を見学してきました！」昨日、3月末から着工した顧問先マンション（築２５年）の屋上防水工事を見学してきました。このマンションでは、１０年保証が一般的とされる屋上防水工事において、今回２５年の長期保証が付帯する工法を採用することになり、先日着工しました。　この工法では、ドイツ最大の総合化学メーカー「BASF」が開発した「ポリフィン3018」という素材を使用しています。この「ポリフィン3018」には、既存工法（アスファルト、ウレタン、塩ビシートなど）とは異なる特性があります。第一に、「ポリフィン3018」には500%を超す大きな弾性があり、躯体の動きに合わせて伸縮するという特長があります。しかも、既存の防水工法の素材に大量に含まれている「可塑剤」を使用していません。可塑剤とは、もともと素材に柔軟性を与えたり、加工をしやすくする効果があるのですが、これが経年とともに防水材の硬化や収縮を引き起こします。「ポリフィン3018」にはこの可塑剤が含まれていないので、経年に伴う弾性の低下が起こらず、素材の硬化やそれに伴う剥離等が生じません。第二の特徴として、紫外線の影響に伴う樹脂の退色やクラックの発生、抗張力・伸びの低下など、いわゆる「光化学反応」を防止するために「紫外線吸収剤」を使用しています。これらの特性から、「ポリフィン3018」自体は長期にわたってメンテナンスが不要なため、25年の保証が付くというわけです。ただし、狭い、あるいは複雑な形状の場所については、既存工法によるシール材やウレタン防水を併用せざるを得ません。そのため、「ポリフィン3018」を使用していない箇所のメンテナンス（部分補修）が工事後１０年目・２０年目で必須となり、それぞれ７０万円程度の修繕コストを見込む必要があります。ただ、１０年保証が通り相場で一般的には１５年以内に全面改修が必要とされる既存工法と比べると、防水面の経年劣化を予防するトップコート（保護塗装）も不要ですし、経済的な負担はかなり軽減される点が管理組合で高く評価されました。さて、見学した現場の状況を紹介しましょう。・・・続きはブログで！

2021/03/31

「【ブログ】駐車場の空き区画の増加に悩むマンションはどんな対策を打っているのか？」昨今、駐車場の空き区画の増加に悩んでいる管理組合が増えています。私の顧問先でも、すでに２件のマンションで平面化を実施しており、現在別のマンションでも鋭意検討中です。　都内にある顧問先マンションでは、機械式駐車場９台のうち７台が長らく空き区画となっていたため、足掛け４年の検討期間を経て、今年に入ってようやく設備の撤去・平面化工事を実施しました。　　マンション内の駐車場については、「第２の管理費」として使用料金を徴収し、管理組合の重要な収益源として維持管理や修繕の費用に充てているのが一般的です。そのため空き区画が増えると、まず「収入減」という問題に直面します。また、マンションの場合、敷地面積の制約から立体式の駐車設備を導入するのが一般的です。その場合、駐車場の稼働が低下しても、設備の保守点検費や修繕費は固定費として負担し続けなくてはなりません。そこで、多くの管理組合では「収益の改善」と「コスト節約」の２種類の対策を検討し始めます。すぐに思いつくのが「駐車場の外部貸し」ですが、実際にはそう容易ではありません。その理由は３つあります。一つは、利用者の募集をどのように行うのか？という問題です。・・・続きはブログで！

2021/03/18

「【ブログ】修繕積立金を一括前払いで貸してくれる金融商品が登場！？」３月９日付けで、住宅金融支援機構が事務局を務める「マンションの価値向上に資する金融支援の実施協議会」において、今年度の取組結果と今後の方向性をとりまとた内容をリリースしました。その中でめぼしいニュースとしてメディアで取り上げられたのは、修繕積立金を一括払いする区分所有者向けリバースモーゲージ融資の開始です。 www.jutaku-s.com 記事の要約は以下の通りです。 ■ 高経年マンションでは、入居者の高齢化が収入の低下を引き起こし、修繕積立金の支払いが滞るケースがある。一方、高経年になれば修繕積立金の引き上げが課題となる。 ■ リバースモーゲージは借入人が死亡したときに担保としていた不動産を処分し、借入金を返却する仕組みで、借入人は融資金額の利息のみを支払う。 ■ たとえば、毎月の修繕積立金が2万円、20年間で480万円の場合、金利1.0%の設定で月々の支払いを4000円程度に抑えることも可能。 ■ 管理組合は融資金を修繕積立金の前払い金として代理受領し、将来の滞納不安を払しょくする。 ■ 「管理規約の改正など管理組合側でしっかりと準備を行ったうえで合意形成することが条件。まずは、前向きに考えている管理組合と事前の相談から始めたい」と機構は説明している。リバースモーゲージと呼ばれる金融商品の仕組みは、以下の図で表すことができます。・・・続きはブログで！

2021/03/11

「【ブログ】「マンション大規模修繕の標準周期は１２年」はなぜ「ジョーシキ」になったのか？」3月4日付けの朝日新聞に、「マンション大規模修繕12年→18年周期　居住者負担減」という記事が掲載されていました。本記事の要約は以下の通りです。 ■ 大規模修繕は12年ごとが一般的だが、最長18年ごとで済む修繕サービスが普及し始めた。安全を保ちつつ回数を減らせれば、住民が負担する月々の修繕積立金の負担を軽くすることが可能という。 ■ 不動産管理会社の東急コミュニティーはこのほど、仕様や工法などを工夫することで、最長18年に1回で済む修繕サービスを発表した。 ■ マンションの建替えを判断する目安は、築60年。この間に行う大規模な修繕工事を4回から3回に減らせるという。 ■ 新築だけでなく既存のマンションでも対応できる。まずは首都圏で管理するマンションで始め、全国に広げていく計画だ。 ■ 「最長18年」のサービスは、同業の野村不動産パートナーズが先立つ2017年に始めている。首都圏の新築分譲では、その8～9割に採用している。 ■ コンサルタントによると、周期を延ばすことは技術的にはそれ以前から可能だったが、「12年」を常識とする業界の慣習が根強く、採用がなかなか進まなかった。 ■ しかし、大規模修繕の工事コストが14年ごろから跳ね上がった。積み立てられた修繕の費用が十分でない例も目立ち始め、対応策として「最長18年」への注目が集まるようになった。■ コンサルタントによると、築60年までの複数の大規模修繕の総費用は14%ほど減らせるケースが多い。総戸数100戸のマンションに当てはめると、住民の修繕積立金の負担は60年間で1戸あたり220万～250万円程度の軽減になるという。 ■ ただ、修繕費用の削減はできるが、18年間ほったらかしで良いわけではなく、こまめなメンテナンスが資産価値の維持という点で重要だ。冒頭の記事で話題にあがっている、「東急コミュニティー」のリリース記事を確認したところ、そのポイントは以下の３つです。・・・続きはブログで！

2021/03/03

「【ブログ】小規模マンションでも「合わせ技」で電気料金を２６％削減できる！」私の顧問先に、10戸未満の小規模マンション（築38年）があります。この管理組合では、２年前から管理委託費やマンション保険の適正化に取り組んだ結果、管理費会計に年間100万円近い剰余金が生じるまでに財政状況が改善し、当面の間は、修繕積立金の増額改定の必要がなくなりました。一方、電気料金については、年間３０万円に届かないレベル（２７万円）のため、新電力に切り替えても１割程度（＝３万円弱）くらいの削減効果しか出ないだろうな・・と思っていました。ところが、です。今回、あらためて検討した結果、想像以上に大きなコスト削減が可能なことが分かったのです。以下で、その種明かしをしましょう。（１）電子ブレーカーの導入このブログでもすでに何回もご案内していますが、低圧受電のマンションに電子ブレーカーを設置する方法です。・・・続きはブログで！

2021/02/17

「YKKAP（株）のサイト「A-PLUG」に管理組合の記事を寄稿しています！」今回は、お知らせです。このたび、YKK AP（株）が運営する工務店・リフォーム店向けの情報サイト「Ａ−PLUG」に、マンション管理組合の運営・管理に関する記事を寄稿することになりました。本日時点で２本の記事がリリースされていますので、ぜひご一読ください。（会員制のため最初に登録は必要ですが、記事の閲覧自体は「無料」です）マンション管理会社や大規模修繕工事の施工会社といったプロフェッショナルの方々にも読み応えのある記事を目指しているので、この「はてなブログ」よりも専門性が高く、少々長めかつ濃い目の内容になっています。なお、本日時点でリーリース済みの記事は以下の通りです。第１回　「マンション管理組合の運営が今後もっとシビアになっていくと危惧するワケ」第２回　「エレベーターが冠水！事故の発生原因で明暗を分けたマンション」本ブログ共々、どうかご愛顧のほどお願いいたします。

ご自宅マンションの適正な管理委託費は？

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる！

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンションのずさんな管理は許さない！

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません！

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マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを！

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