マンション管理見直し本舗

マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを！

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円からその質を落とさずに38％の削減に成功し、年間140,000まで削減できました。（85,000円の削減）
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を７割増加し、管理費を2割削減できました。

簡単見直しシミュレーションマンション管理委託費

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2018/11/02

「【受付中】12月度セミナー開催のお知らせ」「12月度　マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。　　先着１０名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。記【日時・会場】平成30年 12月 22日（土）　14:00～15:30 LEAGUE　地下１階　ミーティングスペース東京都中央区銀座３－１１－３東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分　　　【参加料金】　お一人様　　2,000円（税込）　 ※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。・初めて弊社セミナーに参加される方。・弊社に個別にご相談いただける方 ※　セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします！【内　容】１．　講　演　「マンション管理適正化診断サービス　受診のススメ」貴方のマンションでは、管理組合の運営や修繕は順調に行われていますか？管理会社に「丸投げ」していませんか？以下の６つの質問に３つ以上答えられない組合役員さんは、このセミナーに参加されることをお勧めします！＜質　問＞(1) 管理組合の総会や理事会が、定期的に開催・運営されていますか？(2) 総会や理事会の議事録を読んで組合の運営状況を把握していますか？(3) 共用部の設備点検が定期的に実施され、必要な補修等も行われていますか？(4) 長期修繕計画にもとづいて大規模修繕を実施していますか？(5) 修繕積立金が将来不足する（増額になる）おそれはありませんか？(6) 管理費等の滞納は発生していませんか？「マンション管理適正化診断」とは、管理組合の運営全般が適正に実施されているかどうかをマンション管理士が客観的に診断し、その結果をポイント換算して評価する無料のサービスです。具体的に、「どのような診断項目を行うのか？」「なぜその診断が必要なのか？」「診断を受けるにはどのような手続きが必要か？」「なぜ無料なのか？」についてわかりやすく解説いたします。　　なお、この診断結果の評価に応じてマンション共用部の損害保険の割引きが受けられるというメリットがあります。高経年マンションで保険料の増額リスクに直面している管理組合さんはこの診断サービスを知っておかれることをお勧めします。【講師】　村上　智史（弊社代表取締役）２．　個別相談会（※希望者のみ）　貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料）その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。【お申込み方法】弊社サイトの問合せページからお申し込みください。　

2018/09/07

「【お知らせ】マンション設備の保守点検・更新工事の「適正価格」を教えます！」弊社は、マンション管理組合を対象に維持管理コストや組合運営の適正化のためのコンサルティングを行っておりますが、このたび新サービスを提供するための専用サイト（https://yonaoshi-honpo.co.jp/setsubi/）を立ち上げました。　 ■ 新サービス提供の経緯これまでの多くの管理組合で培ったコンサルティングの経験・実績からわかったことは、マンション共用部の設備の保守点検や経年劣化に伴う更新工事などの際に、非常に高額な見積りが管理組合に提示されているケースがきわめて多いという実態です。　マンション管理組合においては、理事会役員の方でも建築・設備等に関する情報や知見も乏しいのが一般的なため、見積金額はもちろん、その前提となる仕様条件等が妥当かの判断もできず、結局は管理会社の言いなりで発注せざるを得ない状況があります。　なお、マンションの修繕積立金は、新築時には本来必要な金額に比べてかなり低く設定されるのが一般的なため、全国の物件の７５％が国の示す目安を下回っているとのことです。（日本経済新聞　平成30年3月27日付け朝刊記事による）　　そのため、ほとんどの区分所有者は修繕積立金が将来増額されるリスクを潜在的に抱えているのが実情で、そのリスクを低減するためにも維持管理コストの適正化は不可欠と考えます。 ■　本サイトならびにサービスの概要そこで、管理組合様のお悩みの解消に役立つツールとして、エレベーターや機械式駐車場といった共用設備の保守点検や更新工事に関する適正な仕様や価格を簡単に把握できるシステムを開発し、これらの「適正価格」をサイト上で簡単に試算できるようにしました。　【例：機械式駐車場の保守点検のサイトページ】　さらに、弊社にご相談いただければ、豊富な経験と実績を持つ各専門業者から見積りを取得し、管理組合に提案させていただくサービス（原則として無償）もスタートいたします。 ■ 本サイトの構成（１）共用設備の保守点検・更新工事等に関する基本知識・業界情報等をご紹介！下記１０のアイテムについて、管理組合役員ならあらかじめ知っておきたい基本知識ならびに業界情報、留意事項などを紹介しています。＜点検・清掃・調査系＞　　エレベーター、機械式駐車場、雑排水管洗浄、建築設備定期検査＜更新工事系＞　エレベーター、防犯カメラ、集合インターホン、機械式駐車場の平面化＜電気料金削減系＞　電子ブレーカーの導入、共用部照明灯のLED化（２）各アイテムの「適正価格」を瞬時に確認できます！マンションの基本情報を入力することによって、各アイテムの「適正価格」（概算）を瞬時に把握できるシミュレーションコーナーをご用意しています。（３）見積りの取得のお申し込みができます！管理会社等の見積りとの比較するために相見積りの取得を希望される場合は、下記の「事前承諾事項」をご確認のうえ、サイト内のお問い合わせページ等から申し込みが可能です。（遠隔地以外は原則無償）　【事前承諾事項】 ■本件依頼につき、事前に管理組合理事長様の承諾があること。 ■物件情報など見積りに必要な資料のご提供、現地調査へのご協力をいただくこと。 ■見積書提出に際して、理事長様もしくは理事会等への説明機会のご提供をいただくこと。 ■遠隔地からのご依頼の場合には別途交通費(実費)のご負担をいただくこと。以　　上

2018/11/19

「【ブログ】来年発行予定のムック「マンション管理の基礎知識」の取材を受けました！」東洋経済新報社から発行予定のムック「マンション管理の基礎知識（仮題）」の編集者から先日取材を受けました。２年前も同様の取材を受け、当社名の掲載をしてもらいましたが、当時の版元はダイヤモンド社でした。今回は、版元が東洋経済新報社に変わったとのこと。本誌は、マンション管理組合を対象に組合業務の基本情報を提供する内容となっており、「マンション管理のコスト」をテーマにした章を設ける予定のため、その専門家として９０分ほどインタビューを受けました。その際のやり取りを一部ご紹介しましょう。【質　問】最近の事例で管理組合の収支の影響のある項目はどんなものがあるか？【回　答】駐車場の空き区画が増加しており、それが組合の収入減になっている。機械式設備の場合には空きが増えても保守点検費は変わらないため、組合の収支が逼迫し、ひどい場合には管理費を値上げする必要も出てくるかもしれない。【質　問】修繕積立金が足らなくなる管理組合が多いのなぜか？【回　答】そもそも竣工当時に設定される修繕積立金の金額が低すぎるのが最大の原因で、それは管理組合の責任ではない。・・・続きはブログで！

2018/11/13

「【ブログ】理事長を激怒させた管理会社のズサンな仕事ぶり」先日、都内マンションの理事会にて、組合理事長さんが激怒した事件が発生しました。以下、事件の経緯を説明しましょう。 ■　昨年12月に消防点検が実施され、管理会社が屋内消火栓からの水の流量を測定した結果、規定以下の流量が確認されたこと、そしてその原因は水中ポンプの経年劣化にあるとの報告がなされた。　 ■　その後、管理会社から水中ポンプの更新工事の見積書が提出されたが、他の業者からの相見積りも取得することとなり、弊社より別の業者を紹介する。　 ■　相見積りを取得した結果、金額が割高だったうえに、他社からの指摘によって管理会社の見積書には下記の通り３つの不備があることがわかった。　・消防庁への事前申請や調整業務は発生しないとの説明だが、実際は必要だった。　・見積書記載のポンプが対応する周波数が東日本エリアには不適合な機種だった。　・ポンプの出力設定値が適正な水準よりも２段階も高かった。　 ■　６月の通常総会にて、ポンプの更新工事を弊社紹介の業者に発注することをを決議。　 ■　その後、ポンプ更新の工事に着手する準備をしていたところ、当該屋内消火栓の型式が見積書の内容と異なることが判明。（既設の消火栓は「2号」であるのに「１号」と勘違いしていたことがわかった。）　 ■ その結果、現在計測された流量でも基準を十分クリアしており、ポンプの更新を急ぐ必要はないことが判明した。・・・・続きはブログで！

2018/11/09

「【ブログ】利益相反の極み！「管理者管理方式」のマンションの実態とは？」先日、都内のマンションの区分所有者の方から、管理会社との契約についてご相談を受けました。このマンションでは、区分所有者（組合員）による理事会が設置されておらず、区分所有法上の管理者として管理会社が就任しています。こうしたマンションは、「管理者管理」（もしくは第三者管理）方式と呼ばれています。分譲マンションでは、区分所有者が管理組合を結成のうえ、組合の執行機関として理事会を設置し、その役員を区分所有者の中から選任するのが一般的です。ただ、居住者の高齢化や住戸の賃貸化などによって理事長等のなり手がいない、あるいは役員業務をこなすには荷が重いなどの事情で、組合員以外の第三者が管理責任を担うことも可能です。この「管理者管理」方式が採用されやすいのが、投資用マンションです。投資用物件の場合、多くの区分所有者がそこに居住せず、資産運用のために賃貸に出すのが一般的なため、居住用マンションよりもさらに管理組合の運営に対する意欲・関心が乏しい傾向があります。ご相談を受けたマンションもまさにその類で、新築以来、分譲したデベロッパー系列の管理会社が管理組合の代表である管理者を務めています。つまり、管理業務に関する発注者と受注者が事実上同一人物というわけです。・・・続きはブログで！

2018/11/06

「【ブログ】日経記事「マンションの管理が崩壊するとき」は他人事ではない！」11月5日付の日経新聞に、「マンションの管理が崩壊するとき」と言う記事が掲載されていました。本記事の要約は以下の通りです。 ■　東京都新宿区にある、築40年近い約80戸のマンションでは昨年の秋に実施したアンケートで20戸以上に雨漏りがあることが判明した。 ■　このような状況になるまで放置していたのは、修繕積立金の不足が原因。全体の７割以上が賃貸住戸で、管理費の未収は１割を超えていた。 ■　45平方メートルの部屋の修繕積立金は月約3500円。1平方メートルあたりに換算すると76円で、国がガイドラインで示す218円の3分の1の水準。分譲時から一度も値上げしていなかった。 ■　管理組合は修繕資金として５千万円を借り入れて、防水のために外壁や塗装を改修することを決めた。また、管理会社を変更して維持経費も節約し、修繕積立金の徴収額をガイドラインの水準にまで引き上げた。 ■　東京・豊島区にある築37年、世帯数9戸のマンションでは管理が完全に崩壊している。外壁には深い亀裂が入り、塀の周囲にはごみが散乱している。現在の区分所有者は全員が台湾人だという。 ■　各戸の積立金は月約1万円。しかし、金を預かっていた管理業者から返却された通帳の残高は、修繕実績がほとんどないのに130万円だけで帳尻が合わなかった。 ■　エレベーターの部品の生産が終了し、修理ができなくなるためメーカーからリニューアルを求められているがその資金がない。水道設備の破損も応急処置でしのいでいるという。 ■この管理組合ではマンション管理士の助言を受けて管理不全マンションを支援する国のモデル事業に応募し、今後管理の再建にあたる。借入れはせずに徴収した積立金を使って段階的に修繕を進める予定だ。 2017年末時点で、築40年超のマンションは73万戸。マンション住戸数全体の１割強にすぎません。しかし、10年後（2027年）に２倍以上（185万戸）、そして20年後（2037年）にはおよそ５倍（352万戸）に膨らむと予測されます。・・・続きはブログで！

2018/10/31

「【ブログ】修繕積立金が足らなくなる理由を間接的に明らかにした日経新聞」10/19付けの「マネー研究所｜NIKKEI STYLE」で、「資産か廃虚か　日本のマンションの未来予想図」という記事が掲載されていましたので、紹介します。本記事を要約すると、概ね以下の通りです。 ■ なぜ修繕積立金は不足するのか？・たとえば、都内にある中古のワンルームマンションでは、修繕積立金は月1500円で全然足りない。20平米のマンションなら月4000円はためないと2回目、3回目の大規模修繕に対応できない。・マンションの購入者は、ローン返済の他に管理費と修繕積立金を支払わなければならない。修繕積立金を高く設定したらマンションが売りにくくなくなるので、限りなくランニングコストを安く見せたいと考える販売側（デベロッパー）の都合によって安く設定されている。・修繕積立金は、一般的には1平米当たり毎月200円ほど必要。例えば100平米のマンションだったら、1年目から毎月2万円ためていれば足りる。 ■ マンションの空き家リスクは大きな課題・マンションの動向は日本経済にとっても大きな影響がある。修繕や管理がおぼつかなくなると、マンション1棟全部がスラム化していく。特に郊外の不便な場所にある物件は深刻。・都心から遠いところにばかりに住宅を造ってきたのは、1970年代に深刻な住宅不足に見舞われたため、法律を作って5年ごとに何戸造るという計画を進めてきたから。また、普通の勤め人は郊外の物件しか買えなかった。・しかし、今は人口減少と少子高齢化のせいで、郊外でバス便のマンションだと1棟50戸の中に5戸とか10戸しか人が住んでいない建物がたくさんある。これが全国的に広がりそう。・バブル崩壊後、景気対策として新築住宅の購入を促す政策を20年ほどやってきた結果、全国に空き家が増えた。住宅の総量をコントロールする政策が不可欠だ。■マンション管理組合がぼったくられる理由・マンションの管理は管理会社がやるものという意識が長らく住民にあった。いつの間にか管理会社がすべてコントロールするようになった。・マンション管理会社は、12年目などの時期になると、大規模修繕の見積もりを管理組合に送りつけていました。これまで組合はそれを鵜呑みにしてきた。・それはよくないと、新たに設計コンサル会社が登場するようになった。修繕項目をチェックし、工事業者の相見積もりを取り、ベストな業者に依頼するよう仕切るのが仕事。しかも、コンサル報酬が非常に安い。・実は、そのコンサル会社は工事会社とグルになっていて、工事の受注を落札した会社から10～20％のバックマージンを受け取っている。先日も、顧問先のマンション（築２１年目）で今後３０年間の長期修繕計画の更新案について管理会社から説明がなされました。均等積立方式で徴収するなら、現在平米単価で２００円の修繕積立金を４００円以上に増額する必要があるとのこと。つまり、「将来資金がショートするから、２倍にしなさい」というわけです。・・・続きはブログで！

2018/10/26

「【ブログ】区分所有法、標準管理規約、実際の管理規約　３つの相違点を理解するのは難しい！」今年も、マンション管理士の国家試験は11月下旬に実施予定なので、受験者の皆さんは勉強の追い込みに余念がないことと思います。もはや６年前の話になりますが、私も受験生の一人として苦闘していました。最後まで苦しんだテーマの一つが、区分所有法と管理規約の相違点です。区分所有法を学習した後に、国交省の「標準管理規約」を学ぶというのが通常の順序なのですが、それぞれを理解できても、その後両者のどこに共通点と違いがあるかを考え出すとかなり複雑なことに気づきます。試験でも、その辺を「重箱の隅をつつく」ように問われるため、曖昧な理解だとなかなか正答に結びつかないようになっています。区分所有法との比較という観点から整理すると、管理規約の条文は以下の３つに分類できます。　（１）区分所有法の通りに定めないとＮＧなもの（強行規定）　　　＜例＞　　　・組合員の資格要件　　　・特別決議事項の要件　　　・年１回の総会開催　　　・総会議事録の作成　　など（２）管理規約で「別段の定め」が可能なもの　　（区分所有法の認める範囲内で変更可）　　　　＜例＞　　　・管理者の設置　　　・共用部分の持分割合　　　・議決権の持分割合　　　・普通決議の要件　　など（３）特に制限がないため管理規約で自由に定められるもの　　　　＜例＞　　　・理事会の設置　　　・理事の人数や任期　　　・管理費や修繕積立金の算定方法など先日、ＳＵＵＭＯジャーナルから「マンション購入者向けに区分所有法の基礎知識について記事にしたいので取材させてほしい」との依頼を受けました。・・・続きはブログで！

2018/10/22

「【ブログ】管理規約が古いと、理事長が当然には訴訟事件の原告になれない！？」の管理組合では、大規模修繕に起因する瑕疵にもとづいて施工会社に補修請求を行ったにもかかわらず、補修はおろか工事代金の返金も拒否されたため、訴訟を提起し、現在係争中の案件があります。これに際しては、当然のことながら事前に総会を開催し、訴訟の提起ならびに代理人として弁護士を起用する旨の議案を上程し、承認を得ています。そんな中、代理人の弁護士から、担当裁判官から以下のような指摘を受けたとの報告がありました。 ■　今回の訴訟のような第三者に対する損害賠償請求事件では、区分所有法上の「管理者」（理事長）が訴訟の当事者になるには，管理規約又は集会決議による授権が必要とされている。 ■　しかしながら、当マンションの管理規約では、管理者を理事長とする旨の定めは規定されているものの，管理者を訴訟の当事者（原告）とすることまでは明確に規定されていない。 ■　判決が無効とならないよう安全策をとるべきという観点から，管理者である理事長に訴訟提起する権限を授権することを明確に決議してもらいたい。つまり、こういうことです。区分所有者の代理として訴訟の原告になるのは管理者（理事長）にとって当然の職務ではなく、あくまで「一定の条件をクリアすればなれる」としか法律では定められていないということです。・・・続きはブログで！

2018/10/16

「【ブログ】「マンション防災対策セミナー」に参加してみた！」先週土曜日の午前中は仕事が入っていなかったので、大手管理会社主催の「マンションの防災対策」セミナーに参加してきました。対象は管理組合の理事でしたが、「無料招待」ということもあってか、１００名くらいの参加者で会場はすでに混み合っていて盛況でした。セミナーは２部構成。第１部は、危機管理教育研究所　国崎伸江氏による講演第２部は、防災備品を取り扱っている複数の業者からのプレゼンといった内容でした。第１部の講演がとても役立つ内容でしたので、「さわり」部分を以下ご紹介します。（１）同じマンションでも地震のタイプによって影響が大きく異なる！　　低周期地震動の場合　⇒　低層フロアに影響大　　長周期地震動の場合　⇒　高層フロアに影響大（Ex：東日本大震災）地表の揺れが震度３程度でも、高層階では「震度６級」の揺れに感じることも・・（低層階の防災センターや管理室では、高層階の揺れの大きさは感知できない）（２）死傷者を出さないための事前対策が重要！　家具・棚に収納されている本・食器類等が落下して死傷者が発生する事例が多い・・・・続きはブログで！

ご自宅マンションの適正な管理委託費は？

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる！

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンションのずさんな管理は許さない！

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません！

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マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを！

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