マンション管理見直し本舗

マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを！

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円からその質を落とさずに38％の削減に成功し、年間140,000まで削減できました。（85,000円の削減）
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を７割増加し、管理費を2割削減できました。

簡単見直しシミュレーションマンション管理委託費

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2018/09/07

「【お知らせ】マンション設備の保守点検・更新工事の「適正価格」を教えます！」弊社は、マンション管理組合を対象に維持管理コストや組合運営の適正化のためのコンサルティングを行っておりますが、このたび新サービスを提供するための専用サイト（https://yonaoshi-honpo.co.jp/setsubi/）を立ち上げました。　 ■ 新サービス提供の経緯これまでの多くの管理組合で培ったコンサルティングの経験・実績からわかったことは、マンション共用部の設備の保守点検や経年劣化に伴う更新工事などの際に、非常に高額な見積りが管理組合に提示されているケースがきわめて多いという実態です。　マンション管理組合においては、理事会役員の方でも建築・設備等に関する情報や知見も乏しいのが一般的なため、見積金額はもちろん、その前提となる仕様条件等が妥当かの判断もできず、結局は管理会社の言いなりで発注せざるを得ない状況があります。　なお、マンションの修繕積立金は、新築時には本来必要な金額に比べてかなり低く設定されるのが一般的なため、全国の物件の７５％が国の示す目安を下回っているとのことです。（日本経済新聞　平成30年3月27日付け朝刊記事による）　　そのため、ほとんどの区分所有者は修繕積立金が将来増額されるリスクを潜在的に抱えているのが実情で、そのリスクを低減するためにも維持管理コストの適正化は不可欠と考えます。 ■　本サイトならびにサービスの概要そこで、管理組合様のお悩みの解消に役立つツールとして、エレベーターや機械式駐車場といった共用設備の保守点検や更新工事に関する適正な仕様や価格を簡単に把握できるシステムを開発し、これらの「適正価格」をサイト上で簡単に試算できるようにしました。　【例：機械式駐車場の保守点検のサイトページ】　さらに、弊社にご相談いただければ、豊富な経験と実績を持つ各専門業者から見積りを取得し、管理組合に提案させていただくサービス（原則として無償）もスタートいたします。 ■ 本サイトの構成（１）共用設備の保守点検・更新工事等に関する基本知識・業界情報等をご紹介！下記１０のアイテムについて、管理組合役員ならあらかじめ知っておきたい基本知識ならびに業界情報、留意事項などを紹介しています。＜点検・清掃・調査系＞　　エレベーター、機械式駐車場、雑排水管洗浄、建築設備定期検査＜更新工事系＞　エレベーター、防犯カメラ、集合インターホン、機械式駐車場の平面化＜電気料金削減系＞　電子ブレーカーの導入、共用部照明灯のLED化（２）各アイテムの「適正価格」を瞬時に確認できます！マンションの基本情報を入力することによって、各アイテムの「適正価格」（概算）を瞬時に把握できるシミュレーションコーナーをご用意しています。（３）見積りの取得のお申し込みができます！管理会社等の見積りとの比較するために相見積りの取得を希望される場合は、下記の「事前承諾事項」をご確認のうえ、サイト内のお問い合わせページ等から申し込みが可能です。（遠隔地以外は原則無償）　【事前承諾事項】 ■本件依頼につき、事前に管理組合理事長様の承諾があること。 ■物件情報など見積りに必要な資料のご提供、現地調査へのご協力をいただくこと。 ■見積書提出に際して、理事長様もしくは理事会等への説明機会のご提供をいただくこと。 ■遠隔地からのご依頼の場合には別途交通費(実費)のご負担をいただくこと。以　　上

2018/10/16

「【ブログ】「マンション防災対策セミナー」に参加してみた！」先週土曜日の午前中は仕事が入っていなかったので、大手管理会社主催の「マンションの防災対策」セミナーに参加してきました。対象は管理組合の理事でしたが、「無料招待」ということもあってか、１００名くらいの参加者で会場はすでに混み合っていて盛況でした。セミナーは２部構成。第１部は、危機管理教育研究所　国崎伸江氏による講演第２部は、防災備品を取り扱っている複数の業者からのプレゼンといった内容でした。第１部の講演がとても役立つ内容でしたので、「さわり」部分を以下ご紹介します。（１）同じマンションでも地震のタイプによって影響が大きく異なる！　　低周期地震動の場合　⇒　低層フロアに影響大　　長周期地震動の場合　⇒　高層フロアに影響大（Ex：東日本大震災）地表の揺れが震度３程度でも、高層階では「震度６級」の揺れに感じることも・・（低層階の防災センターや管理室では、高層階の揺れの大きさは感知できない）（２）死傷者を出さないための事前対策が重要！　家具・棚に収納されている本・食器類等が落下して死傷者が発生する事例が多い・・・・続きはブログで！

2018/10/11

「【ブログ】マンション管理業者の違反行為が止まらない・・・！」10月9日付のNETIB-NEWSで、「福岡市のマンション管理業者に営業停止処分」という記事が掲載されていました。この記事を要約すると、以下の通りです。 ■ 10月2日、国土交通省は福岡市の管理業者「（株）西日本ビル代行」に対し、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」違反に伴い「業務停止」などの監督処分を行うと発表。　 ■　業務停止命令および指示処分を受けた場合、30日間はマンション管理業に関する新規の契約を結べないほか、再発防止措置を講じるよう求められる。　 ■　処分の理由は、マンション管理組合が毎月の管理料や修繕積立金などを出し入れする収納口座の通帳と印鑑をマンション管理業者が保管する場合、業者の私的流用や倒産による損失を防ぐために、「管理費保証制度」に加入する必要があるにもかかわらず同社はそれに加入していなかった。　 ■　2016年12月、同社が管理を受託しているマンションの組合員から、「管理業者から法律に基づいた書面が組合に提出されているか」という旨の問い合わせがあったことから、今回の違反が発覚した。　 ■　取材に応じた同社は、「法改正の際、制度変更を当該マンション管理組合の理事長に説明したが、管理費の値上げにつながるため、納得いただけなかった。」とコメントしている。つまり、本記事の管理業者は、「マンション管理適正化法」に違反したために業務停止処分を受けたわけですが、記事だけではよく分からない方も多いのではないでしょうか。読み解くポイントは、「管理費・修繕積立金の収納方法」と「管理費等保証制度」の２点です。・・・続きはブログで！

2018/10/09

「【ブログ】管理会社が長期修繕計画を作成すると、修繕積立金がさらに足らなくなる！？」顧問先のマンション管理組合（３０戸）では、長らく放置されてきた長期修繕計画の更新に今年着手することになり、その業務を委託先の大手管理会社に発注しました。先日、その更新案について説明を受けたのですが、いやはや驚きました。このマンションの場合、前回作成した際には３０年間で必要な資金はおよそ２億円。国交省のガイドラインとほぼ同水準の金額でした。これを均等積立方式を前提に専有面積あたりで換算すると、月額２１０円／㎡程度です。ところが、管理会社が作成してきた長計上の金額はなんとその２倍の４億円！　つまり、月額あたり４００円／㎡を超える水準でした。ちなみに、付設駐車場は平面式のため、機械式駐車場の修繕費の加算は不要です。また、エレベーター１基の４階建て（地下部分もなし）、通常の外廊下方式の極めてスタンダードなマンションです。ただ、大規模修繕を１２年毎に実施する周期のため、計画期間との兼ね合いで通常２回分のところ、今回３回分が含まれてしまっていました。それが増額に影響しているのは確かですが、それでも倍増というのはあんまりです。フロント担当者にその点を指摘したところ、「工事費の単価等は自社の受託実績をもとにその平均値をもとに積算している」とのこと。・・・続きはブログで！

2018/10/02

「【ブログ】管理費会計が苦しいからと言って、修繕積立金からの資金流用はＮＧ！」管理委託費の適正診断を依頼されたマンション管理組合で、直近の決算実績を確認していたら、修繕積立金会計から管理費会計に100万円強の資金組み入れが行われていることに気づきました。修繕積立金の使途については、国交省の「標準管理規約」で以下のように定められています。積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。１．一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕２．不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕３．敷地及び共用部分等の変更したがって、管理費会計の資金がショートしたからと言って、安易に修繕積立金会計の資金を流用するのはＮＧなのです。この管理組合の決算データを精査してみたところ、この「資金組入れ」を行った背景にはマンション保険の契約更改があったことが分かりました。マンション保険の場合、「１年契約」と「５年契約」の選択が可能です。契約期間が長い方が保険料の割引を受けられるので、一般的には５年契約を締結するケースが多いと思います。ただ、５年契約を選択した場合は、手続き上５年分の保険料を一括精算する必要があります。もし管理費会計の「繰越剰余金残高」が４年分の前払保険料に満たない場合、あるいは剰余金があっても管理費の滞納などの理由でキャッシュが不足している場合には管理費会計の範囲では精算ができないことになります。このマンションの場合も、まさにその通りで、繰越剰余金はそこそこあったものの、管理費の滞納も発生しているため、管理費会計だけでは完結することが当時は難しかったものと推察されます。・・・続きはブログで！

2018/09/26

「【ブログ】インターホン設備の更新は、警備コスト削減のチャンス！？」現在コンサルティングしている管理組合で、今春、管理会社のリプレイスによって管理委託費の適正化に成功したマンションがあります。ただ、管理会社を変更しても、管理委託費の中で「遠隔監視」（いわゆる機械警備）業務については１円も下げることができませんでした。なお、遠隔監視業務とは、概ね以下の業務内容を指します。 ■　共用設備の異常監視ならびに緊急対応業務■　ホームセキュリティ業務（専有住戸内の火災、非常通報、防犯など）■　各住戸鍵の預かりこの費用がまったく削減できなかった背景には、巧妙なからくりがありました。このマンションの集合インターホン設備は「警備会社によるOEM供給の商品」です。そのため、共用部のみならず各専有住戸内の火災や防犯等の警報監視も含めて一体化した構造になっており、他の警備会社に変更することが事実上できなかったのです。そのため、競争原理が働かず、警備費用にメスを入れることができませんでした。ところが、ここに来てその警備会社から、「インターホン設備をそろそろ更新しませんか？」という提案がなされました。このマンションは今年で築１５年目を迎えるのですが、インターホン設備の更新周期も概ね１５年周期とされており、「ちょうどいい頃合い」だったわけです。・・・続きはブログで！

2018/09/20

「【ブログ】マンション内で発生した保険事故の対応は、管理会社の仕事じゃないの？」顧問先の管理組合では、マンション保険を見直した結果、他社の方が保険料の負担も下がることが分かったので、現在の契約を中途解約しようという話になり、その準備を進めていました。これに伴い、管理会社が兼務している保険代理店も他社に変更となる予定でした。しかし、それを知った管理会社のフロント担当者が、理事長に対して「当社が保険代理店業務から外れた場合、これまで行ってきた事故対応業務は行えなくなる」という説明をしました。そのため、その理事長も、保険事故の申請のたびに今後負担が増えることに不安に感じ、代理店の変更は見合わせた方がよいのでは？との相談がありました。これについては、標準的な管理委託契約であれば、「基幹事務以外の事務管理業務」の中に「契約事務」に関する以下のような定めがあります。「甲に代わって、甲が行うべき共用部分の損害保険契約、マンション内の駐車場等の使用契約・・（中略）等に係る事務を行う。」「甲」とは管理組合のことを指すので、「管理会社は管理組合に代わって共用部分の損害保険契約に係る事務を行う」とコミットしていることになります。では、具体的に代行する事務の内容とは何でしょうか？各マンション管理会社が所属する「一般社団法人マンション管理業協会」に照会してみたところ、当該契約事務には以下の業務が含まれるとの回答を得ました。・・・続きはブログで！

2018/09/11

「【ブログ】管理コスト適正化の邪魔！マンション共用設備に付帯する厄介な契約とは？」マンション管理組合の維持コストを適正化するためのコンサルティングをしていると、適正化の障害になる事象に直面することが少なくありません。その中での「あるある事例」を２つご紹介します。（１）集合インターホン設備が警備会社オリジナル仕様の場合これは最大手のＳ社に多いのですが、ベースはアイホンなどの有名メーカー品ながら、それに独自の機能を加えた商品を提供しているケースです。ただ、独自の機能と言っても、特筆すべきものではなく、メディカルサービスをオプション（別途費用）で利用できる程度のものです。本当の狙いは、警備会社の変更を阻止することにあると思います。と言うのも、このようなＯＥＭタイプの設備の場合、警備会社の委託費が割高なので、リプレイスを試みても同じ仕様を維持することが難しいのです。たとえば、今現在マンションの部屋ごとの警備信号を受信できるようになっている場合でも、それが他の警備会社に変更すると全戸一括でしか受信できなくなる、というケースです。居住者としては、住戸別か一括受信かのような違いについて細かく認識していないのが普通なのですが、いざ変わるとなると気にするのが人情というものです。その結果、他社へのリプレイスが難しいとなると、その警備会社との委託費交渉において主導権が握れず、結局コストの適正化を実現することができない・・というわけです。このような場合、集合インターホン設備のリニューアル時期（築１5年前後）が到来するまで辛抱するしかなくなってしまいます。別のケースでは、管理会社と警備会社があらかじめ提携してインターホン設備だけでなく、各住戸玄関の電気錠システムも構築し、セキュリティシステムを提供している場合にも遭遇しました。・・・続きはブログで！

2018/09/06

「【受付中】10月度セミナー開催のお知らせ」「１０月度　マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。　　先着１０名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。記【日時・会場】平成30年 10月 20日（土）　14:00～15:30 LEAGUE　地下１階　ミーティングスペース東京都中央区銀座３－１１－３東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分　　　【参加料金】　お一人様　　2,000円（税込）　 ※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。・初めて弊社セミナーに参加される方。・弊社に個別にご相談いただける方 ※　セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします！【内　容】１．　講　演　「管理コストを３割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内　容】■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度（エレベーター、機械式駐車場など）エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講師】　村上　智史（弊社代表取締役）２．　個別相談会（※希望者のみ）貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料）その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。【お申込み方法】弊社サイトの問合せページからお申し込みください。　

2018/09/04

「【ブログ】マンション管理会社の金銭着服事件が一向になくならない理由」大手管理会社の「コミュニティワン」が、7月 13日付けで監督官庁（国交省関東地方整備局）より、いわゆる「マンション管理適正化法」にもとづく「指示処分」を受けたとの発表がありました。処分理由は、管理受託している管理組合において、同社営業担当社員（当時）が管理組合の財産 (金員)を着服したことによって損害を与えたためとのことです。なお、着服金相当額については同社が全額補填し、管理組合には了承の得て現在も管理業務を継続しているとのことです。コミュニティワンといえば、旧称「ダイア管理」で、もともとはマンションデベロッパーの「ダイア建設」の直系子会社でした。しかし、その後親会社の経営が悪化し、2008年12月に民事再生法を申請、今では大和地所と合併し、ダイア建設自体は解散しています。（新潟と名古屋エリアで分社化して分譲事業を継続中。）親会社の存在を失ってしまった後、ダイア管理は2009年に今の社名に変更し、その後2013年に「東急コミュニティー」の傘下に入り、東急不動産グループの一員となりました。それでも現在、いまだ社員数：3,700名　年間売上高：250億円　受託物件：16万戸を誇るの大手マンション管理会社の「老舗」のひとつです。ちなみに調べてみたところ、昨年からだけでも、社員による金銭着服事件で行政処分を受けた管理会社が他に７件もありました。・・・続きはブログで！

ご自宅マンションの適正な管理委託費は？

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる！

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンションのずさんな管理は許さない！

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません！

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マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを！

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