マンション管理見直し本舗

マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを！

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円からその質を落とさずに38％の削減に成功し、年間140,000まで削減できました。（85,000円の削減）
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を７割増加し、管理費を2割削減できました。

簡単見直しシミュレーションマンション管理委託費

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2019/03/19

「【ブログ】高経年・小規模でも管理委託費は下げられる！」先日、現在「マンション管理見直し隊」のコンサルティング契約をしている都内の管理組合で総会が開催され、管理会社との委託契約の変更が承認されました。　このマンションは築３０年超の小規模物件（全９戸）です。竣工当初から、大手マンション管理会社が受託していますが、管理委託契約書を拝見したところ、このマンションの規模に対して「事務管理費」が非常に高額であることが分かりました。この事務管理業務とは、管理費等の出納会計、組合経費の支払い代行、会計収支の調定、年度決算案の作成といった組合経理業務のほか、理事会・総会の運営支援、維持修繕業務の企画立案などの基幹業務を指します。管理会社が原則として外注せずにインハウス（自社）で行う業務のため、粗利益率が高いとされています。しかも、組合運営の状況を理事会に確認したところ、理事会は毎期編成されているものの、理事会は定期的に開催されておらず、決算理事会と通常総会の２回しかないのが通例となっていることがわかりました。そのため、特に事務管理費の削減余地が大きいと判断し、理事長名で管理会社に管理委託契約の見直しと再見積もりを要請しました。・・・続きはブログで！

2019/03/13

「【ブログ】管理会社は保険金請求の事務代行をしないのか？」顧問先のマンション（50戸・築13年目）では、昨年春から始まったコンサルティングの結果、管理委託費の適正化やLEDの導入が実現し、今後年間約４百万円の剰余金が生じることになりました。それに伴い、この剰余金の振替えを目的として、駐車場使用料収入のうち４割強を今後修繕積立金会計に計上する方針を理事会で決議しました。しかしながら、この剰余金をもってしても、現状の修繕積立金の水準（月額120円/㎡）では長期修繕計画で求められている資金需要に対して大きな不足が生じることが明らかでした。そのため、早期に修繕積立金を増額することも不可欠ということで、現状比２倍増で次回の総会に議案を上程することになりました。さて、修繕費を除いて、管理委託費、電気料金に次ぐ大きな固定費とは何でしょうか。それは、マンション共用部を対象とする損害保険料です。このマンションでは、マンション管理適正化診断サービスを実施したところ、最高評価「S」が受けられたため、保険料が現状比で２割強下げられることが分かりました。そのため、現在の契約（５年）をなるべく早く中途解約し、新たにマンションドクター火災保険に加入することをお勧めしました。ところが、そこで思わぬ問題が出てきました。・・・続きはブログで！

2019/03/06

「【ブログ】リプレイスでも下がらなかった機械警備費用がいきなり半額になったワケ」都内の顧問先のマンション（築１５年目）で、来月臨時総会が行われることになりました。　議案は以下の２件です。（１）　集合インターホンの更新工事実施の件（２）　管理委託契約変更の件実は、この２つの議案は表裏一体の関係にあるのです。そもそもの発端は、昨秋からインターホンの不具合が頻発し始めたことにあります。そのため、このマンション全体の機械警備（遠隔監視）を受託している大手警備会社が集合インターホンの更新を提案してきました。ここで、ひとつ疑問が生じますね。なぜ警備会社がインターホンの更新を提案してくるのでしょうか？それは、マンション竣工時に設置された集合インターホン一式が、警備会社からOEM供給された製品だからです。実はこのマンションでは、リプレイスで管理会社が昨年変わったばかりです。その際に、管理委託費が全体として従前比１５％下がったのですが、警備委託費についてはまったく下がりませんでした。管理委託契約書には、機械警備の業務内容として、以下のような仕様が記載されています。 ■　共用部の各種設備の異常信号の受信と緊急対応 ■　専有住戸内の非常通報、火災警報、侵入情報の受信と緊急対応　(いわゆるホームセキュリティ業務）この警備費用が管理会社をリプレイスしても下がらなかったのは、再委託先である警備会社の変更が事実上できなかったからです。・・・続きはブログで！

2019/03/05

「【受付中】４月度セミナー開催のお知らせ」「４月度　マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。　　先着１０名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。記【日時・会場】平成３１年４月２０日（土）　13:30～15:00 LEAGUE　地下１階　ミーティングスペース東京都中央区銀座３－１１－３東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分　　　【参加料金】　お一人様　　2,000円（税込）　 ※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。・初めて弊社セミナーに参加される方。・弊社に個別にご相談いただける方 ※　セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします！【内　容】１．　講　演　「管理コストを３割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内　容】■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度（エレベーター、機械式駐車場など）エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講師】　村上　智史（弊社代表取締役）２．　個別相談会（※希望者のみ）貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料）その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。【お申込み方法】弊社サイトの問合せページからお申し込みください。（マンション名、電話番号をご記載のうえ「セミナー参加希望」とお申し出ください）

2019/02/26

「【ブログ】管理組合も対象に！「助成金」で賢く節約する方法」現在改修工事を検討しているマンション管理組合から伺った話ですが、東京都ではLEDの導入工事について工事費について助成金がもらえるようです。たとえば、東京都千代田区のサイトページには、以下のような案内がなされています。その概要をまとめると次のようになります。 ■ 助成対象対象経費の20％相当額。ただし、助成額は住戸数に応じて上限あり。 100戸以下：100万円 200戸以下：200万円 201戸以上：300万円） ■ 申請者要件マンション共用部の場合、マンションの管理者または管理組合等 ■ 区への提出書類・省エネ改修等に係る総会での議決書の写しまたは、これに代わるもの・マンション共用部設備改修計画概要書（区所定の書式）・LED照明電力等削減見込量計算表（区所定の書式） ■ 申請の流れ（１）助成金交付申請書と必要書類を区に提出する。区は、受付・審査を行い、審査結果を郵送。（２）申請者は、決定通知を受領後に、工事を開始する。（３）工事および支払終了後に工事完了報告書と必要書類を提出する。区は、審査を行い、助成額を確定する。（４）申請者は速やかに助成金交付請求書を提出する。区は、交付請求書受領後に助成金を振り込む。（５）申請者は工事前後1年間の電気・ガス等の使用量を記録し実績報告書を提出する。要するに、＜あくまで千代田区のルールによると、ですが＞総会にてLED工事の実施について承認の決議を得ることがまず先決です。・・・続きはブログで！

2019/02/21

「【ブログ】なぜマンションの「個人賠償責任補償特約」はわかりにくいのか？」２月１９日付の「INSIGHT Now」という情報サイトに、マンションの「個人賠償責任保険」の不思議という記事が掲載されていました。　大変興味深い記事なので、ご紹介しましょう。以下は、その要約です。 ■ マンション共用部の損害保険には、火災保険等とともに「個人賠償責任補償特約」が付帯されているのが一般的だ。 ■ ある管理組合で、マンション総合保険の中の「個人賠償責任補償特約」が大幅値上げになることが話題になり、出席者から「なぜ管理組合が入らなければいけないのか？」という質問が挙がった。 ■ この質問に対して、以下の通り理事は回答した。「マンションの階上の人が漏水事故を起こしたために下の人が被害を受ける場合、階上の人に損害賠償義務が発生する。その際、加害者が保険に入っていないと（資力がなく）賠償できないケースがある。そのため、被害者は泣き寝入りを強いられることがないよう管理組合で保険に入っている」「この特約は、水漏れに限らず、例えば子供が外で自転車事故を起こして他の人にケガをさせたりするなど、いろんなケースもカバーされる。」 ■ この回答に対してさらに質問がなされた。「この保険は、マンション外で起きた事故もカバーするようだが、マンション内の事故だけに限定にすれば保険料を安くできるのではないのか？」 ■ この質問に対する理事の回答は、「どの保険会社も横並びで、マンション内の事故だけをカバーするような保険または保険特約は無い」とのことだった。 ■ さらに、以下の回答が加わった。「この保険特約がカバーするのは、居住者だけ。居住していない区分所有者はカバーされないそうだ。管理費を通じて間接的に保険料を支払っている『このマンションに住んでいない区分所有者とその家族』は、このマンションに来た時に何か事故を起こしてもこの保険でカバーされないけど、管理費を支払ってもいない『借りているだけの居住者』は外で事故を起こしてもカバーされる」 ■ 「それって一体、本当は何のための保険なんですか？」と質問者は呆れて、出席者一同も釈然としない雰囲気になった・・。共用部における様々な損害等に伴う経済的リスクをカバーするために、管理組合が加入するマンション保険は、下記の通り「基本３点セット」と地震保険で構成されています。・・・続きはブログで！

2019/02/18

「【ブログ】「寿命100年時代」に対応できるマンション管理をめざせ！」２月１４日付けの日経ビジネス（電子版）に、「増え続けるマンション、戸数追わない経営を」と題する記事が掲載されていました。　　本記事の要約は以下の通りです。 ■ 2018年にはマンションの発売戸数が増えたが、厳しい先行きを暗示する数字が並ぶ。しかしながら、大手不動産会社の供給意欲は依然として強い。 ■ 日本の住宅着工戸数は年間94万戸（2018年実績）ある一方、5年前の統計ですでに820万戸の空き家が確認されている。 ■ 首都圏でも外壁が剥がれていたり、管理組合が消滅していたりする物件が発生している。こんなに新築物件を造って大丈夫なのか。 ■ 首都圏のマンションについては、販売開始月の契約率は平均62％と、バブルが崩壊した年に次ぐ低水準で、売行き好調とはいえない。 ■ 今のままマンションが増え続けたら将来はどうなるか。都心や駅近といった人気の地区を除いて居住者が減って管理が行き届かなくなる。 ■人口減の影響は既に表れており、東京都の調べではマンションの管理組合がない物件は6.5％、長期修繕計画がなく作成予定もない物件も14.1％に上る。 ■ 都は組合や管理規約の有無を提出させ、届け出がなければ指導したり、マンション管理士が運営の相談に乗ったりする条例案を検討している。行政が乗り出すほかないほどに築年数が経過したマンションの管理問題は切実になっている。 ■ 修繕積立金を少なく設定する販売優先の物件も散見される中、特にタワーマンションも大規模修繕を続けられるかという点で不安が大きく、将来の建替えもハードルが高い。 ■ 資材や労務費の高騰で新築物件の開発条件が悪化している中、デベロッパーが業態を転換しようとする動きが広がるなら好ましい。 ■ だぶつく住宅がどのぐらい取り壊されるかの見通しに応じて、行政が新築を認めるという「住宅ストックの総量管理」の導入を提唱する考え方もが出ている。 ■ このアイデアは、新築が増やせないため中古住宅の活用が始まる意味で検討の価値がある。 ■ 建築技術が進歩した今のマンションはしっかりと管理と修繕ができれば、100年使えると言われる。また、中古市場が活発になって資産効果が高まれば、持ち家取得が可処分所得を圧迫して個人消費を抑え込むという弱点を解消できる。 ■ バブル崩壊後の日本は景気対策として減税の恩恵を絡めた住宅の新築を促してきたが、その効果は逓減している。中古住宅が適正に評価される市場を整え、取得を後押しする制度を備えるべき時期が迫っている。わが国の場合、不景気になった際の政府の経済対策一つとして、新築マンションの購入にかかるローンの税額控除を10年間認めるなど、いわゆる税制上の優遇措置を設けることが常套手段になっています。・・・続きはブログで！

2019/02/13

「【ブログ】マンション管理会社による組合備品の大量購入は違法か？」「Yahoo 知恵袋」に、マンション管理組合の備品購入に関する管理会社への不満について投稿がありました。　その投稿を要約すると以下の通りです。 ■ 一般（管理費）会計の消耗備品費について、過去の実績を確認したところ、直近２年間についてはその支出が従来比でおよそ２倍に増えていることに気づき、何をどれくらい購入したのかを管理会社に照会した。 ■ その結果、従来は１年で平均６枚しか購入していなかったモップを６０枚も購入していることが分かった。（メーカーに問い合わせたところ、１枚で３ヶ月くらい使用できるとのこと。） ■ 管理会社によると「生乾きの匂いが取れないので廃棄した」との回答であった。同様に、ゴミ袋も過去使用量の３０倍ほど購入していた。 ■ 管理員が業者に発注するにあたり、管理会社にFAXしてそのまま会計にまわり支払われていた模様。 ■ 管理会社は管理員が着服しているわけではなく、マンション内の清掃に使用しているので問題とは考えていないようだ。 ■ 管理組合の財産を無駄に使用したことについて納得できない。管理会社に法的な責任を問えないのか？このようなクレームの事例は、以前別のマンションでも耳にしたことがあります。営繕工事などと同様に、組合備品類の購入も管理会社が媒介するのが一般的です。組合側にとっては、管理会社が気を利かして代行してくれれば、手間が省けるのは確かです。一方で、管理会社にもこうした業務で付帯収益を計上できるという「うまみ」があります。このマンションではいつしか何らかの理由でそれが「エスカレート」し、異常と感じる金額まで膨らんでしまったのではないでしょうか。この相談者の投稿内容が事実なら、管理会社の説明も説得力が乏しく、正当性を疑われても仕方ないでしょう。ただ、この投稿者の相談内容は、さらに管理会社の「法的責任」まで問えないかということですが、それは備品の購入手続きがどのようになされたかによります。・・・続きはブログで！

2019/02/07

「【ブログ】「空き家」問題が、マンション管理組合の新たなリスクに！」2月6日付けの日本経済新聞に、『マンション「空き家」深刻　管理組合なく修繕もできず』という記事が掲載されていました。本記事の要約は以下の通りです。 ■ マンション管理組合が機能せず、基礎的な修繕もできない物件が水面下で増えている。埼玉県のマンションでは、建物の外壁が剥落し、鉄骨がむき出しになる危険な状態が既に半年以上続いている。住民は生活しているものの管理組合がないため、修繕について話し合うこともできない。　 ■ 組合がなければ、危険な損壊が放置されたり、管理不全の隙を突いた侵入者による犯罪の温床になったりするリスクがある。住民だけでなく周辺地域にも悪影響が出る。　 ■ 東京都の調査では、6.5%の物件が「管理組合がない」と回答。未回答の物件を追加で抽出したら、「ない」と答えた割合は15.9%にも上った。管理組合が機能しないマンションは「あと数年で珍しくなくなる」という見方もある。　 ■ 東京都が管理状況の届け出を義務化する条例案を議会に提出するなど、各自治体も対策に乗り出した。だが、マンションの空き家の拡大が背景にあるため、解決は容易ではない。　 ■ 総務省によると全国の空き家は2013年時点で約820万戸あり、そのうち半数超が分譲マンションを含む共同住宅とされている。　 ■ 空き家が増えたマンションは管理組合の理事を担う人手も、管理費や修繕積立金も減っていく。自治体の対策を講じても、空き家が増えて所有者さえいないのでは実効性が乏しくなる。　 ■ 国土交通省によると、約20年後（2037年末）には築40年超の物件が今の約5倍（352万戸）にまで増加することが見込まれる。　 ■ マンション空き家に歯止めはかけられるのか。所有者の死後に空き家になる可能性が高い部屋を、自治体や管理組合へスムーズに寄付できる仕組みづくりというアイデアもある。「マンション管理は所有者の責任」という従来の常識にとらわれない発想が求められる。　　本記事は、全国的な空き家の増加の影響が老朽化マンションにもすでに及んでおり、マンションの「管理不全」に拍車をかけていくことを危惧しています。マンションの管理不全が進行すれば、それがゴミ放置問題や放火などの犯罪の温床となり、周辺地域・住民への悪影響も予想されるからです。人口減少社会にすでに突入している中、近い将来「空き家問題」に直面するのは、地方の戸建住宅だけでなく、都市部のマンションも含まれるのは確実でしょう。その背景には、不動産価格の下落に伴う「相続放棄」や「所有者不明」物件の増加があります。・・・続きはブログで！

2019/02/05

「【ブログ】「重ねるハザードマップ」ってご存知ですか？」顧問先のマンションでは、マンション保険の見直しをした際に、浸水・洪水リスクが高い地域に該当するにもかかわらず、水災補償特約が付保されていないことがわかりました。水災だけでなく、ご自分のマンションが地震や土砂災害などによって被害を受けるリスクが高いかどうかを客観的に知ることは可能です。それは、地域のハザードマップです。主に市町村が作成している各自治体のホームページ、あるいは　国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」でも確認することができます。特に、国交省のポータルサイトにある「重ねるハザードマップ」はとても便利ですね。調べたい住所を入れて検索すれば、１枚の地図上で浸水や土砂災害、津波に関するリスクを複合的に確認することができます。その結果、冒頭の顧問先マンションでは、浸水した場合の水深が１メートル以上見込まれることがわかりました。・・・続きはブログで！

ご自宅マンションの適正な管理委託費は？

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる！

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンションのずさんな管理は許さない！

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません！

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マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを！

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