マンション管理見直し本舗

マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを！

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円からその質を落とさずに38％の削減に成功し、年間140,000まで削減できました。（85,000円の削減）
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を７割増加し、管理費を2割削減できました。

簡単見直しシミュレーションマンション管理委託費

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2019/04/17

「【ブログ】管理組合財産の着服事件と「上っ面だけ」の反省文」4月15日付けで国交省　関東地方整備局からマンション管理会社が行政処分（指示処分）を受けたとのリリースがなされました。その内容は以下のとおりです。 ■　処分対象業者　株式会社日鉄コミュニティ ■　処分理由　同社が受託している複数の管理組合において、元従業員が組合財産を不正に着服したため、組合に損害を与えたため。 ■　処分内容１）本件違反行為の内容及ぶ処分内容に関する役職員への周知徹底２）法令順守の社内徹底、ならびに社内研修教育の計画的かつ継続的な実施。３）社内業務管理体制の整備４）再発防止策の策定ならびに継続的な実施５）上記のすべてに関する報告書の提出ちなみに、今回処分された日鉄コミュニティの概要は以下のとおりです。 ■　親会社　　新日鉄興和不動産 ■　従業員　約1,000名 ■　受託件数　732棟 ■　その他　平成26年に「興和不動産レジデンスサービス」を吸収合併日鉄コミュニティのサイトページにも「お客様へのご報告とお詫び」として国交省の処分文書とほぼ同じ体裁の文書が掲載されていました。ただ、そこには以下のような「至極当然の事柄」以外は何も書かれていません。・・・続きはブログで！

2019/03/05

「【受付中】４月度セミナー開催のお知らせ」「４月度　マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。　　先着１０名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。記【日時・会場】平成３１年４月２０日（土）　13:30～15:00 LEAGUE　地下１階　ミーティングスペース東京都中央区銀座３－１１－３東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分　　　【参加料金】　お一人様　　2,000円（税込）　 ※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。・初めて弊社セミナーに参加される方。・弊社に個別にご相談いただける方 ※　セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします！【内　容】１．　講　演　「管理コストを３割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内　容】■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度（エレベーター、機械式駐車場など）エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講師】　村上　智史（弊社代表取締役）２．　個別相談会（※希望者のみ）貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料）その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。【お申込み方法】弊社サイトの問合せページからお申し込みください。（マンション名、電話番号をご記載のうえ「セミナー参加希望」とお申し出ください）

2019/04/11

「【ブログ】高圧一括受電の導入は、建替えよりも「重大な事案」なのか？」Business Jounalで、「マンション、電力契約めぐる居住者への“解約強制”で紛争多発…高圧一括受電の闇」という記事が掲載されていました。本記事の要約は以下の通りです。 ■ ３月５日、最高裁は、「管理組合総会で高圧一括受電導入を決議しても、居住者の電力の個別契約解約申し入れを義務付ける部分は効力を有しない」との判決を下した。 ■ 居住者が総会決議に反して個別契約の解約に応じなくても、不法行為にならないことになる。 ■ 訴訟の舞台となった札幌市のマンション（544戸）では、高圧一括受電に変更して電気代を下げるために、総会で高圧一括受電導入の特別決議（４分の３以上の賛成多数）をした。 ■ その決議には、各戸に北海道電力との個別契約を解除し、高圧一括受電サービスを受ける新たな契約を結ぶことが織り込まれた管理規約の改正も含まれていた。 ■ この決議に２名の区分所有者が反対して解約に応じなかったため、高圧一括受電の導入が実現できなくなった。そのため、管理組合の元理事が反対者の２名に対して損害賠償を請求していた。 ■ 最高裁判決は、総会決議をしても、その決議はマンションの専有部分には効力が及ばないため、決議に応じなくても不法行為とならないという判断を下した。 ■ 高圧一括受電の既存マンションへの導入は、居住者全戸が導入に同意しなければならないことが導入のネックになっていた。そのため、導入に反対する居住者に対して、訴訟の可能性も示して圧力をかけ紛争に発展する事例も多数みられた。今回の最高裁判決は、こうした問題に終止符を打ったことになる。 ■ 一方、今回の判決は高圧一括受電業界にとっては大打撃となるだろう。高圧一括受電業界では、大手のオリックス電力や長谷工の子会社、長谷工アネシスなどが事業から撤退するなど、大きな岐路に立っているが、今回の判決が影響を及ぼす可能性もある。 ■ 電力自由化のなかで、地域電力会社から他社に変えるなど多彩な選択肢を探っている。高圧一括受電を導入した場合は、居住者は専有部分について電力会社を変更することができず、電力自由化の恩恵を受けることができない。 ■ 今回の最高裁判決の趣旨が、全国のマンション管理組合と管理会社へ徹底されるためにも、国土交通省の指導的な役割が求められる。従来から、マンション内で高圧一括受電を導入する場合には、組合総会決議に加えて専有住戸に関する既存の受電契約について全戸分の解約同意書を提出することが（電気事業法にもとづいて）地域電力会社から求められていました。そのため、一括受電の導入は「全組合員の同意取付け」が事実上の要件とされており、新築はともかく、既築のマンションではかなりハードルが高いのです。その意味で、今回の最高裁判決の内容自体には画期的な印象はありませんが、導入時のハードルの高さをさらに揺るぎないものにしたとは言えるでしょう。・・・続きはブログで！

2019/04/08

「【ブログ】マンション管理は、本当に「売り手市場」に変わったのか？」Business Jounalで、「マンション購入後の管理費＆修繕積立金がぐんぐん高くなっている理由」という記事が掲載されていました。本記事の要約は以下の通りです。 ■ この2年ほどで、マンションの管理業務をめぐる環境がガラリと変わった。これまでの買い手市場から売り手市場に逆転してしまった。 ■ 数年前までは、管理会社に支払う業務委託費が低減できる可能性が高かったため、リプレースを検討するのが管理組合の健全なあり方と考えられてきた。 ■ マンションの売主系列の子会社が管理会社の場合、彼らは自社が十分に利益を取れる水準に最初の業務委託費を親会社に設定してもらえているからだ。 ■ 一方、マンションの販売側にとって、管理費や修繕積立金などの月々の負担が低いほうが売りやすくなる。そこで、「ごまかし」を行うことがデベロッパー業界の悪弊になっている。 ■ まず、管理費は管理委託費の原資になるもので一定水準より下げることができないから、修繕積立金のほうをわざと安くする。 ■ そして、修繕積立金の足りない分は15年程の年月をかけて徐々に値上げして、最終的に当初の3倍くらいとなる長期修繕計画をつくる。 ■ そこで、管理組合には管理委託費が軽減できれば、その分を修繕積立金の会計に回して、予定されている値上げを回避できるのではないかという考えが自然に浮かんでくる。これがリプレースの主たる動機であった。 ■ 数年前までは、複数の管理会社に声を掛ければどこも喜んでプレゼンに参加してくるのが普通だったが、今は違う。 ■ 今は売り手市場になっているため、管理会社にとってよほど儲かりそうなマンションでない限り、手間もひまも費用もかかるプレゼンテーションを行ってまで、彼らは仕事を取りに来ようとはしない。 ■ 最大の原因は人手不足にある。管理員のなり手が急減したため、「新たに物件を受託しても管理員が見つからない」のが今の状況。 ■ 管理業務を受託中のマンションでも、業務委託費の減額を要求されたりリプレースの動きが出ているのがわかると、「契約期間終了後の延長はできない」との通告で打ち切ってしまう。 ■ 場合によっては、前の管理会社よりも高い委託費を飲まなければいけなくなるかもしれない。そうなった場合、修繕積立金の値上げを回避するどころか、管理費の値上げに追い込まれる可能性もある。 ■ こうした流れが変わることはないだろう。そのうち、外国人の管理員も現れそうだ。5年先、10年先は「マンションは買いたいけど管理費が高すぎる」と購入を諦める人が多くなっているだろう。本記事で筆者が主張しているポイントは、以下の通り３つあります。・・・続きはブログで！

2019/04/05

「【ブログ】東洋経済「マンション管理と修繕　最強ガイド」が刊行！」当初の発売予定よりだいぶ遅れたようですが、私も監修に協力した「マンション管理と修繕　最強ガイド」(東洋経済）が先日発行されました。見本誌が、本日手元に届きました。私は、第５章「管理コストの見直し方法」のパートを担当させていただきました。 ■　新築当初の段階では修繕積立金が故意に低く設定されていること。 ■　管理費会計の支出については、割高なことが多く大いに削減余地があること。一般のマンション管理組合では、この２つの構造的なリスクを抱えているため、なるべく早い段階で、管理委託費、電気料金、マンション保険料の主要３費目の適正化を図ることを推奨しています。管理組合の役員に初めて就任された方でも読みやすい本だと思いますので、興味のある方は読んでみてください。

2019/04/03

「【ブログ】管理組合も避けられない！相続放棄と所有者不明という厄介なリスク」最近、「老いた家　衰えぬ街」（野澤千絵著講談社現代新書）を読みました。本書では、不動産に関する「所有者不明」と「相続放棄」という２つのリスクに焦点を絞った解説がなされており、大変興味深い内容となっています。著者は、まず所有者不明の不動産が増える原因が何かについて説明しています。その理由として、わが国の民法上、所有者移転等の登記移転手続きが義務ではなく、相続後も未登記のまま放置していても罰則が存在しないことを指摘しています。つまり、不動産の名義変更を行うかどうかは、相続人の判断に委ねられているのです。また、相続発生の際に、遺産分割協議もされないまま多数の相続人による共有状態になっており、自分自身が相続人になっている事実さえ知らないケースも少なくありません。その結果、相続人の数がねずみ算的に膨れ上がり、所有者を特定することがますます困難になる・・というわけです。将来その不動産を売却したいと思っても、過去に遡って戸籍謄本などすべての相続人を探索・確定させ、その全員の合意を取り付けることが条件になるので、せっかくのチャンスを逃してしまいかねないのです。国交省が実施したアンケート調査によると、分譲マンションでも連絡不通者が存在すると回答した比率が１３％にのぼり、所有者不明問題が徐々に蔓延し始めているようです。２つ目のテーマは、相続放棄です。現行の民法では、相続人はすべての財産を引き継ぐのが原則とされています。ただ、被相続人の負債や、引き継ぐ不動産にかかわる固定資産税や管理費などの負担を考えた場合、その資産価値に対して割りに合わないと考えて相続放棄するという選択肢も視野に入ってきます。もし、マンション内に相続放棄された住戸が発生したらどうなるのでしょうか？・・・続きはブログで！

2019/03/29

「【ブログ】管理会社が設計するマンション保険にありがちな「落とし穴」」３月２６日付の「まぐまぐニュース」で、「管理組合が火災保険の「付保割合」を知らないマンションは危険」と題した記事が掲載されていました。　本記事の要約は以下の通りです。 ■　お金がないのに、30年以上も付保割合100％の保険をかけ続けているマンションが多い。 ■　付保割合とは、建物評価額に対する保険金額の割合のこと。 ■　管理組合が共用部分の火災保険を掛ける場合、鉄筋コンクリート造のマンションで火災やガス爆発があったとして修復に満額必要になると考えにくいので、付保割合を30％～60％ぐらいに設定しているケースが多い。 ■　しかし、保険契約の情報として、総会議案書にその付保割合が記載されていない場合がある。 ■ たいていの場合、管理組合は管理会社が保険代理店になっている。管理会社は企業として売上・利益を上げるのが目的なので、あえて自分たちの売上を減らすような提案はしない。 ■　組合員に質問されて突っ込まれないよう、わざと付保割合を議案書に記載しないこともある。■　皆さんのマンションの火災保険（マンション総合保険）の付保割合は何％ですか？もし、知らないなら、議案書を見て確認するか理事に聞いてみるべき。先日も都内の投資用マンション（築１２年）の総会で、保険契約を更改する議案を上程しましたが、従前の契約は建物評価額（再取得価額）と保険金が同額でした。つまり、本記事とまさに同じく、付保割合が１００％のケースだったわけです。もし従前と同条件で更改した場合には、保険料（5年分の合計）が現状の５７万円から６９万円に上昇する見込みでした。しかしながら、この付保割合を今回６０％の適正水準に修正することにしたところ、保険料は逆に５０万円を切る水準まで下げることができました。言い換えれば、これまで管理組合は１０年以上にわたって過剰に保険料を支払ってきたわけです。・・・続きはブログで！

2019/03/27

「【ブログ】マンション共用設備に潜む「リスク」とは？」コンサルタントとして様々な分譲マンションを目にしてきましたが、マンションを購入する際には想定しえなかったリスクを抱えている事例も少なくありません。今回は、特に共用設備に関わる経済的なリスク事例３つをご紹介しましょう。（１）エレベーターの保守契約エレベーターの保守契約には、フルメンテナンス（ＦＭ）契約とＰＯＧ契約があります。両者の違いについては、過去の記事でもご紹介しているため詳細は割愛しますが、要するに、ＦＭ契約では経年劣化に伴う修繕費用も保守点検費の中に含まれています。　そのため設備リニューアルまでの間、多額の修繕費の負担は一切生じません。一方、ＰＯＧ契約の場合、こうした修繕費が保守費に含まれていないため、基幹部品等の交換に際して別途支出が伴います。一般的には投資用マンションでＰＯＧ契約が選択されているケースが多いですが、エンドユーザー型のマンションでも時折見かけます。つまり、POG契約のマンションでは、エレベーターの大規模修繕費も長期修繕計画で見込む必要があるので要注意です。また、新築時にＰＯＧ契約でスタートした場合、途中でＦＭ契約に変更できません。変更できる唯一のチャンスは、築25～30年で行う設備リニューアルの時だけです。・・・続きはブログで！（２）警備会社のＯＥＭ供給型インターホン

2019/03/19

「【ブログ】高経年・小規模でも管理委託費は下げられる！」先日、現在「マンション管理見直し隊」のコンサルティング契約をしている都内の管理組合で総会が開催され、管理会社との委託契約の変更が承認されました。　このマンションは築３０年超の小規模物件（全９戸）です。竣工当初から、大手マンション管理会社が受託していますが、管理委託契約書を拝見したところ、このマンションの規模に対して「事務管理費」が非常に高額であることが分かりました。この事務管理業務とは、管理費等の出納会計、組合経費の支払い代行、会計収支の調定、年度決算案の作成といった組合経理業務のほか、理事会・総会の運営支援、維持修繕業務の企画立案などの基幹業務を指します。管理会社が原則として外注せずにインハウス（自社）で行う業務のため、粗利益率が高いとされています。しかも、組合運営の状況を理事会に確認したところ、理事会は毎期編成されているものの、理事会は定期的に開催されておらず、決算理事会と通常総会の２回しかないのが通例となっていることがわかりました。そのため、特に事務管理費の削減余地が大きいと判断し、理事長名で管理会社に管理委託契約の見直しと再見積もりを要請しました。・・・続きはブログで！

2019/03/13

「【ブログ】管理会社は保険金請求の事務代行をしないのか？」顧問先のマンション（50戸・築13年目）では、昨年春から始まったコンサルティングの結果、管理委託費の適正化やLEDの導入が実現し、今後年間約４百万円の剰余金が生じることになりました。それに伴い、この剰余金の振替えを目的として、駐車場使用料収入のうち４割強を今後修繕積立金会計に計上する方針を理事会で決議しました。しかしながら、この剰余金をもってしても、現状の修繕積立金の水準（月額120円/㎡）では長期修繕計画で求められている資金需要に対して大きな不足が生じることが明らかでした。そのため、早期に修繕積立金を増額することも不可欠ということで、現状比２倍増で次回の総会に議案を上程することになりました。さて、修繕費を除いて、管理委託費、電気料金に次ぐ大きな固定費とは何でしょうか。それは、マンション共用部を対象とする損害保険料です。このマンションでは、マンション管理適正化診断サービスを実施したところ、最高評価「S」が受けられたため、保険料が現状比で２割強下げられることが分かりました。そのため、現在の契約（５年）をなるべく早く中途解約し、新たにマンションドクター火災保険に加入することをお勧めしました。ところが、そこで思わぬ問題が出てきました。・・・続きはブログで！

ご自宅マンションの適正な管理委託費は？

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる！

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンションのずさんな管理は許さない！

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません！

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マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを！

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