マンション管理見直し本舗

マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを！

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円からその質を落とさずに38％の削減に成功し、年間140,000まで削減できました。（85,000円の削減）
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を７割増加し、管理費を2割削減できました。

簡単見直しシミュレーションマンション管理委託費

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2018/11/02

「【受付中】12月度セミナー開催のお知らせ」「12月度　マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。　　先着１０名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。記【日時・会場】平成30年 12月 22日（土）　14:00～15:30 LEAGUE　地下１階　ミーティングスペース東京都中央区銀座３－１１－３東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分　　　【参加料金】　お一人様　　2,000円（税込）　 ※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。・初めて弊社セミナーに参加される方。・弊社に個別にご相談いただける方 ※　セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします！【内　容】１．　講　演　「マンション管理適正化診断サービス　受診のススメ」貴方のマンションでは、管理組合の運営や修繕は順調に行われていますか？管理会社に「丸投げ」していませんか？以下の６つの質問に３つ以上答えられない組合役員さんは、このセミナーに参加されることをお勧めします！＜質　問＞(1) 管理組合の総会や理事会が、定期的に開催・運営されていますか？(2) 総会や理事会の議事録を読んで組合の運営状況を把握していますか？(3) 共用部の設備点検が定期的に実施され、必要な補修等も行われていますか？(4) 長期修繕計画にもとづいて大規模修繕を実施していますか？(5) 修繕積立金が将来不足する（増額になる）おそれはありませんか？(6) 管理費等の滞納は発生していませんか？「マンション管理適正化診断」とは、管理組合の運営全般が適正に実施されているかどうかをマンション管理士が客観的に診断し、その結果をポイント換算して評価する無料のサービスです。具体的に、「どのような診断項目を行うのか？」「なぜその診断が必要なのか？」「診断を受けるにはどのような手続きが必要か？」「なぜ無料なのか？」についてわかりやすく解説いたします。　　なお、この診断結果の評価に応じてマンション共用部の損害保険の割引きが受けられるというメリットがあります。高経年マンションで保険料の増額リスクに直面している管理組合さんはこの診断サービスを知っておかれることをお勧めします。【講師】　村上　智史（弊社代表取締役）２．　個別相談会（※希望者のみ）　貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料）その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。【お申込み方法】弊社サイトの問合せページからお申し込みください。　

2018/12/11

「【ブログ】将来大きく値下がりしそうなマンションの特徴とは？」12月8日付けの「ザイ・オンライン」で、「売れるマンション／売れないマンションの差は？　」と題した記事が掲載されていました。　本記事を要約すると、以下の通りです。・・・・・・・ ■　どのマンションも経年的にその価値が下がっていくことは避けられないが、中には将来的に大きく価格が下落するリスクの高い物件もある。　 ■　それを判断する要素には、「耐震性」「立地」「規模」「管理費等」の４つがある。具体的な評価ポイントは以下の通り。　 ■　ポイント①「旧耐震基準のマンション」　・1981年6月1日以降に「建築確認申請」を受理された物件は「新耐震基準」（震度6強～7程度の揺れでも倒壊しない）とされている。・また、住宅ローンの審査にも影響する。買い手が「フラット35」を利用する場合、耐久性や耐震性の審査を受け、住宅金融支援機構の適合証明書を取得する必要がある。 ■　ポイント②「最寄り駅まで徒歩10分圏内の立地にない」　・2017年に分譲された首都圏のマンションでは、「徒歩7分以内：60.2％」を占め、「徒歩11分以内なら全体86.4％」を占める。・こうしたデータを見る限り、高経年マンションで徒歩10分を超えるものは、競争力があまりないと言える。 ■　ポイント③「郊外の大規模マンション」　・DINKS世帯や独身世帯が増えたことに伴い、通勤時間を短縮して時間を有効に使うための「職住近接」ニーズが高まっている。・また、高齢者世帯では郊外での暮らしが負担となり、都心や駅近くの利便性の高いマンションに住み替える「都心回帰」の流れも強まっている。・総戸数100戸以上の大規模マンションについては、管理状態の悪化リスクが高い傾向が見られる。・築後20～30年経つと居住者が高齢化するので、大規模物件では組合の総意が取りにくくなることが多い。大規模修繕の実施に対して高齢者は受ける恩恵が薄いので、一時金などの出費を伴う場合には反対しがちだからだ。　 ■　ポイント④「総戸数が30戸以下の小規模マンション」　・大規模マンションに比べてスケールメリットが出ないため、１戸当たりの管理費や修繕積立金が割高になりがちだ。・しかしながら、新築マンションの販売においては、売主のデベロッパーが管理費や修繕積立金を低めに設定していることが多い。そのため、入居した後に段階的に修繕積立金を値上げしたり、一時金を徴収するなどして帳尻を合わせることになる。・一方で、こうした一時金の徴収や修繕積立金の値上げに全世帯が対応できるとは限らない。また、総戸数30戸以下のマンションとなると、1戸当たりの負担割合が大きくなるのでなおさらだ。　 ■　以上の４つの要件に自分のマンションが該当する場合は、管理組合の「決算書」や「重要事項に係る調査報告書」という書類を入手して、まずはマンションの現状を把握すべきだ。　・・・・・・　本記事を読んでみた印象としては、確かに刺激的な書きぶりではあるものの、　概ね「正論」と言える内容ということです。本ブログでは、これらに追加すべきリスク要素も挙げてみましょう。・・・続きはブログで！

2018/09/07

「【お知らせ】マンション設備の保守点検・更新工事の「適正価格」を教えます！」弊社は、マンション管理組合を対象に維持管理コストや組合運営の適正化のためのコンサルティングを行っておりますが、このたび新サービスを提供するための専用サイト（https://yonaoshi-honpo.co.jp/setsubi/）を立ち上げました。　 ■ 新サービス提供の経緯これまでの多くの管理組合で培ったコンサルティングの経験・実績からわかったことは、マンション共用部の設備の保守点検や経年劣化に伴う更新工事などの際に、非常に高額な見積りが管理組合に提示されているケースがきわめて多いという実態です。　マンション管理組合においては、理事会役員の方でも建築・設備等に関する情報や知見も乏しいのが一般的なため、見積金額はもちろん、その前提となる仕様条件等が妥当かの判断もできず、結局は管理会社の言いなりで発注せざるを得ない状況があります。　なお、マンションの修繕積立金は、新築時には本来必要な金額に比べてかなり低く設定されるのが一般的なため、全国の物件の７５％が国の示す目安を下回っているとのことです。（日本経済新聞　平成30年3月27日付け朝刊記事による）　　そのため、ほとんどの区分所有者は修繕積立金が将来増額されるリスクを潜在的に抱えているのが実情で、そのリスクを低減するためにも維持管理コストの適正化は不可欠と考えます。 ■　本サイトならびにサービスの概要そこで、管理組合様のお悩みの解消に役立つツールとして、エレベーターや機械式駐車場といった共用設備の保守点検や更新工事に関する適正な仕様や価格を簡単に把握できるシステムを開発し、これらの「適正価格」をサイト上で簡単に試算できるようにしました。　【例：機械式駐車場の保守点検のサイトページ】　さらに、弊社にご相談いただければ、豊富な経験と実績を持つ各専門業者から見積りを取得し、管理組合に提案させていただくサービス（原則として無償）もスタートいたします。 ■ 本サイトの構成（１）共用設備の保守点検・更新工事等に関する基本知識・業界情報等をご紹介！下記１０のアイテムについて、管理組合役員ならあらかじめ知っておきたい基本知識ならびに業界情報、留意事項などを紹介しています。＜点検・清掃・調査系＞　　エレベーター、機械式駐車場、雑排水管洗浄、建築設備定期検査＜更新工事系＞　エレベーター、防犯カメラ、集合インターホン、機械式駐車場の平面化＜電気料金削減系＞　電子ブレーカーの導入、共用部照明灯のLED化（２）各アイテムの「適正価格」を瞬時に確認できます！マンションの基本情報を入力することによって、各アイテムの「適正価格」（概算）を瞬時に把握できるシミュレーションコーナーをご用意しています。（３）見積りの取得のお申し込みができます！管理会社等の見積りとの比較するために相見積りの取得を希望される場合は、下記の「事前承諾事項」をご確認のうえ、サイト内のお問い合わせページ等から申し込みが可能です。（遠隔地以外は原則無償）　【事前承諾事項】 ■本件依頼につき、事前に管理組合理事長様の承諾があること。 ■物件情報など見積りに必要な資料のご提供、現地調査へのご協力をいただくこと。 ■見積書提出に際して、理事長様もしくは理事会等への説明機会のご提供をいただくこと。 ■遠隔地からのご依頼の場合には別途交通費(実費)のご負担をいただくこと。以　　上

2018/12/06

「【ブログ】週刊東洋経済の「マンション絶望未来」を読んでギモンに感じたこと」週刊東洋経済の12月8日号では、「マンション絶望未来」と題した特集記事が組まれているので読んでみました。特集の大まかな内容は、以下の通りでした。 ■　新築マンション販売状況の悪化に伴う「潜在在庫」増加の実態 ■　老朽化・廃墟化マンションの実態 ■　2022年がヤマ場とされる、タワマンの「修繕クライシス」 ■　大規模修繕コンサルの悪質な手口の実態これらの記事の中で、「ちょっとおかしいんじゃない？」と思った部分があります。後半の部分では、首都圏にある20階以上のタワーマンションのデータを収集したうえで現状の修繕積立金額を推定し、組合の財政状況を分析した結果が紹介されていました。そしてその結論として、「現状の修繕積立金単価（専有面積あたり）と国交省のガイドラインの水準と比較してみたところ、全体の８割強が積立金不足と判定された」ということでした。たしかに、国交省の「修繕積立金ガイドライン」を読むと、30年間の均等積立方式を前提とした場合、「２０階建て以上のマンションでは、月額＠１７０円が少なくとも必要」と解釈できます。（下記ガイドラインの抜粋を参照）その金額を下回っているマンションが調査対象となった物件全体の８割以上ある、というのが結論なのですが、それでは残念ながら「お粗末な内容」と言わざるを得ません。・・・続きはブログで！

2018/11/29

「【ブログ】管理委託費の削減率が25%⇒35％に跳ね上がった理由」顧問先マンション（全５０戸）では、３ヶ月間にわたる現管理会社との条件交渉が合意に至り、管理委託費の３５％減額が臨時総会にて無事承認されました。このマンションの場合、管理委託費の削減幅３５％の内訳として、単純減額分：２５％　＋　仕様変更分：１０％　となりました。この「仕様変更」とは、管理員の勤務時間の見直しです。このマンションでは、従前の管理員の勤務時間は以下の通りでした。　　■ 夏季休暇・忌引を除いて毎日出勤　　■ １日実質８時間勤務　　■ 受付・立会い・点検のほか、日常清掃を兼務マンション内には特別の共用施設や設備があるわけではなく、物件の規模に対してどう考えても適正な勤務時間を超えています。また、警備・監視のために管理員が必要なロケーションでもなく、むしろ都心の文教地区にあり、治安も良好です。そのため、管理会社に品質低下を招かないレベルでの仕様変更案を要望したところ、以下の提案がなされました。・・・続きはブログで！

2018/11/26

「【ブログ】セミナー参加からわずか半年！管理委託費３割ダウンを実現した管理組合」一昨日、都内のマンション（約３０戸）で臨時総会が開催され、管理会社との管理委託契約の変更が決議され、来年１月以降、現在に比べて委託金額が約３割下がることになりました。こちらの管理組合さんが行動を開始したのは、今年の６月のこと。　当社のセミナーに理事さん２名が参加され、セミナー後に個別相談でお話を伺ったのがきっかけです。その後、８月に理事会に出席を求められ、業務メニュー等についてプレゼンをした結果、「管理コスト適正化診断プログラム」のお申し込みを戴きました。　９月下旬に、当社から管理委託費、マンション保険、電気料金の主要３費目について見直し余地を査定し、その結果をレポートして報告しました。一方、こうした理事会の動きを知った管理会社からも「委託費の減額条件を提示したい」との提案がなされ、当社と同じタイミングで提出されました。・・・続きはブログで！

2018/11/22

「【ブログ】「積立金貧乏なマンション」が生まれるワケ」本日、ニュースサイトの「フォーブス・ジャパン」に、『「積立金貧乏」のマンションが多発する理由』と題した記事が掲載されていました。本記事の要約は以下の通りです。 ■　マンションの修繕積立金とは、将来の大規模修繕に備えた原資になるが、多くのマンションで早ければ2回目、遅くとも3回目の大規模修繕となると積立金不足といった事態が生じている。 ■　この時、各々が数10万円単位の一時金を足並み揃えて拠出できるケースは非常にまれ。管理組合でローンを組むか、修繕積立金をアップさせることでローン支払いをしていくケースもある。 ■　当初は毎月5000円程度だった修繕積立金が、いきなり3万円にアップするなどというのは、家計によっては受け入れられない場合があり、管理組合総会で否決されることも多い。 ■　今ある手元資金でできることだけをやるとか、何もしないといった選択をすると、建物はどんどん陳腐化し、資産価値を下げることにつながるうえ、建物の寿命も短くしかねない。 ■　多くのマンションがこうした負のスパイラルに陥る原因は、「新築販売時の修繕積立金設定」にある。 ■　新築マンション購入時には「売買価格や諸費用」のほか「住宅ローン返済額」「管理費」「修繕積立金」などが提示されるが、毎月家計から出ていくこれらの出費は少ないに越したことはない。 ■　売主系列の管理会社から見れば、管理費（≒　管理委託費）は、毎月の売上であり利益だから、管理費は極力高めに設定しておきたい。一方、修繕積立金は、管理組合がプールする貯金であって売主には直接は関係ないから、どうしてもここを極力低額にして、マンション購入のハードルを下げて売りやすくする。 ■　国交省は「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を公表しているが、それによると、概ね平米あたり200円を目安としている。例えば70平米のマンションなら適正な毎月修繕積立金額は1万4000円。この水準の積立金を入居直後から続けていればおおむね問題ないことになる。 ■しかし、ガイドラインはあくまで指針に過ぎない。現在でも積立金方式は「段階増額積立方式」または「一時金徴収方式」であり「毎月均等」としているところはほとんどない。 ■　こうしたからくりに気付き、修繕積立金方式を変更するなどで、マンションの持続可能性を担保しようとする管理組合は少数派だ。 ■　修繕積立金が潤沢で今後値上げや借金をする必要がなく、物理的にも経済的にも優れているマンションと、修繕積立金が枯渇し、値上げをするか何もできずに陳腐化し、寿命も短くなるマンションが、本来同等の資産価値を持ち得るはずがないが、これらが同列に扱われているのが国内不動産市場の実態だ。本記事でも紹介されている「分譲マンションにおける修繕積立金のワナ」については、すでに本ブログでも何回も紹介しているので、繰り返すつもりはありません。（下記　参考記事を参照ください）　　参考に、某マンションの事例をご紹介しましょう。　今年で築21年目を迎える顧問先のマンションでは、長期修繕計画を5年ぶりに見直すことになりました。　現在平米あたり月額200円を徴収していますが、この金額になったのは今からまだ４年前のことです。・・・続きはブログで！

2018/11/19

「【ブログ】来年発行予定のムック「マンション管理の基礎知識」の取材を受けました！」東洋経済新報社から発行予定のムック「マンション管理の基礎知識（仮題）」の編集者から先日取材を受けました。２年前も同様の取材を受け、当社名の掲載をしてもらいましたが、当時の版元はダイヤモンド社でした。今回は、版元が東洋経済新報社に変わったとのこと。本誌は、マンション管理組合を対象に組合業務の基本情報を提供する内容となっており、「マンション管理のコスト」をテーマにした章を設ける予定のため、その専門家として９０分ほどインタビューを受けました。その際のやり取りを一部ご紹介しましょう。【質　問】最近の事例で管理組合の収支の影響のある項目はどんなものがあるか？【回　答】駐車場の空き区画が増加しており、それが組合の収入減になっている。機械式設備の場合には空きが増えても保守点検費は変わらないため、組合の収支が逼迫し、ひどい場合には管理費を値上げする必要も出てくるかもしれない。【質　問】修繕積立金が足らなくなる管理組合が多いのなぜか？【回　答】そもそも竣工当時に設定される修繕積立金の金額が低すぎるのが最大の原因で、それは管理組合の責任ではない。・・・続きはブログで！

2018/11/13

「【ブログ】理事長を激怒させた管理会社のズサンな仕事ぶり」先日、都内マンションの理事会にて、組合理事長さんが激怒した事件が発生しました。以下、事件の経緯を説明しましょう。 ■　昨年12月に消防点検が実施され、管理会社が屋内消火栓からの水の流量を測定した結果、規定以下の流量が確認されたこと、そしてその原因は水中ポンプの経年劣化にあるとの報告がなされた。　 ■　その後、管理会社から水中ポンプの更新工事の見積書が提出されたが、他の業者からの相見積りも取得することとなり、弊社より別の業者を紹介する。　 ■　相見積りを取得した結果、金額が割高だったうえに、他社からの指摘によって管理会社の見積書には下記の通り３つの不備があることがわかった。　・消防庁への事前申請や調整業務は発生しないとの説明だが、実際は必要だった。　・見積書記載のポンプが対応する周波数が東日本エリアには不適合な機種だった。　・ポンプの出力設定値が適正な水準よりも２段階も高かった。　 ■　６月の通常総会にて、ポンプの更新工事を弊社紹介の業者に発注することをを決議。　 ■　その後、ポンプ更新の工事に着手する準備をしていたところ、当該屋内消火栓の型式が見積書の内容と異なることが判明。（既設の消火栓は「2号」であるのに「１号」と勘違いしていたことがわかった。）　 ■ その結果、現在計測された流量でも基準を十分クリアしており、ポンプの更新を急ぐ必要はないことが判明した。・・・・続きはブログで！

2018/11/09

「【ブログ】利益相反の極み！「管理者管理方式」のマンションの実態とは？」先日、都内のマンションの区分所有者の方から、管理会社との契約についてご相談を受けました。このマンションでは、区分所有者（組合員）による理事会が設置されておらず、区分所有法上の管理者として管理会社が就任しています。こうしたマンションは、「管理者管理」（もしくは第三者管理）方式と呼ばれています。分譲マンションでは、区分所有者が管理組合を結成のうえ、組合の執行機関として理事会を設置し、その役員を区分所有者の中から選任するのが一般的です。ただ、居住者の高齢化や住戸の賃貸化などによって理事長等のなり手がいない、あるいは役員業務をこなすには荷が重いなどの事情で、組合員以外の第三者が管理責任を担うことも可能です。この「管理者管理」方式が採用されやすいのが、投資用マンションです。投資用物件の場合、多くの区分所有者がそこに居住せず、資産運用のために賃貸に出すのが一般的なため、居住用マンションよりもさらに管理組合の運営に対する意欲・関心が乏しい傾向があります。ご相談を受けたマンションもまさにその類で、新築以来、分譲したデベロッパー系列の管理会社が管理組合の代表である管理者を務めています。つまり、管理業務に関する発注者と受注者が事実上同一人物というわけです。・・・続きはブログで！

ご自宅マンションの適正な管理委託費は？

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる！

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンションのずさんな管理は許さない！

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません！

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マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを！

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