マンション管理見直し本舗

住む人の立場で考える
それが私たちの仕事です。

SSL GMOグローバルサインのサイトシール

組合財政の健全化と役員業務の負荷軽減で快適なマンションライフを!

管理品質を落とさずマンション管理コストを30%削減!

割高に設定されている管理委託費を適正化

管理品質は落とさず、管理コストを現状比30%削減

専門知識や実務経験豊富なマンション管理士が理事会をサポート

輪番制の理事会役員の業務負担を大幅に軽減

コスト削減の成果を活用して修繕積立金会計を健全化

区分所有者の負担を増やさずに計画的な修繕工事が可能に

これらをすべて解決できるのが
「マンション管理見直し本舗」です。

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2024/06/09
「【申込受付中】マンション管理セミナー<7月>開催のお知らせ」7月に「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 今回は5名様のお申し込みを受け付けますので、お早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和 6年 7月21日(日) 13:30~15:00   LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分    【参加料金】  お一人様  2,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方     1. 講 演 【内 容】 「管理コストを3割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内 容】■ ポイント1:管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■ ポイント2:設備保守点検の契約形態と実施頻度(エレベーター、機械式駐車場など)エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■ ポイント3:遠隔監視&緊急対応費用(ホームセキュリティを含む)設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■ ポイント4:事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)   2. 個別相談会(※希望者のみ 事前にお申し込みください。)   貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料) その他、管理会社の変更や大規模修繕、設備更新工事などのご相談も随時承ります。   【お申込み方法】 本サイトの「問い合わせページ」より、お申し込みください。 お問い合わせ内容については「その他」を選択のうえ、コメント欄に「セミナー参加希望」とご記載ください。 (お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等を必ずご記載ください。)
2024/06/03
「【ブログ】修繕積立金が不足するのはそもそも誰のせい?」5月28日付けの日本経済新聞に、『修繕積立金「値上げしました」 女性理事長ハラハラ奮闘記』と題した記事に掲載されていました。   本記事の要約は以下の通りです。 ========== ◾️ 大規模修繕などに必要な「修繕積立金」の不足に悩むマンションの割合は34.8%に上る。   ◾️ 投資用に東京23区内にある中古ワンルームマンションを購入した女性理事長は、総会での2回の否決を乗り越え、4年がかりで修繕積立金と管理費のセット値上げにこぎ着けた。   ◾️ 2020年夏、臨時総会の議案書で「現行の修繕積立金を『平米単価100円アップ』に改定する」議案が上程されていた。   ◾️ 総会当日の出席者は2人だけ。管理会社によると、1回目の大規模修繕工事の費用が大幅に不足しており、金融機関からの借り入れが必要な状況にあるという。   ◾️ 修繕積立金が不足する事態が起きた要因の一つが当初の修繕積立金が低く抑えられた「段階増額積立方式」と呼ばれる徴収方法にある。   ◾️ 当初の設定金額が低い分、将来的には積立残高が不足する可能性が高まり、管理組合は段階的な値上げの実施を求められる。   ◾️ 管理会社は3社から大規模修繕工事の見積もりを取得したが、最安値でも積立金残高の2倍の費用がかかる試算だった。足りない分は管理組合が金融機関から借り入れたうえ、大幅な修繕積立金の値上げが必要だった。   ◾️ 20年夏の臨時総会で、▽大規模修繕工事の実施▽不足資金の借り入れ▽工事内容の理事会一任――の3点が決議されると、「このまま他人任せにはできない」と意を決して理事長に立候補した。   ◾️ 理事長となって最初に取り組んだのが大規模修繕工事費の削減だ。3社とは別の業者に見積もりを依頼し、工事費を数百万円削減できた。   ◾️ 次に取りかかったのが、修繕積立金の値上げ幅の検討だ。管理会社からは均等積立方式への移行を提案されたが、それには修繕積立金を倍増が必要な計算だった。   ◾️ ただ、区分所有者の立場から考えると、いきなりの倍増は無理だろうと判断し、段階増額積立方式のまま、次の大規模修繕工事の費用を抑えることで平米単価の値上げ幅を100円から50円に引き下げ、年間の増額幅を15,000円に抑える提案をすることにした。   ◾️ 同時に、新築時から一度も値上げしておらず散発的に赤字になっていた管理費も平米単価で約50円引き上げ、修繕積立金と合わせた値上げ額が年額3万円となる議案をまとめ、21年の通常総会に臨んだが、結果は否決。翌年の通常総会でも同じ提案をしたが、結果が覆ることはなかった。   ◾️ 悩んだあげく、組合総会開催の案内のページに、以下の内容で直筆の文章を掲載し、厳しい財政事情と値上げの必要性を訴えた。「現在、借入金の返済をしながら修繕費を積み立てていく管理組合の現状は大変厳しい会計事情です。今後もメンテナンスは必要となります。毎月の費用負担の増額をお願いする次第です。」  ◾️ それが功を奏したのか、23年夏の臨時総会でこの管理組合はようやく修繕積立金と管理費の値上げを決議した。   ◾️ ただし、修繕積立金は今後3回の段階的な値上げが必要で、2回目は2年後に迫る。資材費や人件費の高騰が続けば、さらなる値上げが必要になる可能性も残る。  ◾️ 理事長として勤務後に管理組合の書類を読んだり、管理会社と協議したり、理事会メンバーとメールでやりとりしたりするなど様々な業務に奔走した。  ◾️ 管理会社から毎月届く業務報告書のチェックのほか、故障した玄関ドアの修理など理事長には緊急時の対応も多い。   ◾️ だが多くの場合、管理組合の理事は無報酬。理事のなり手不足に直面する中、管理規約を改定するなどして理事の役員報酬を設けることも検討課題になりそうだ。   ◾️ マンション所有者や購入希望者へのアドバイスとして、「修繕積立金の徴収方法や残高をまず確認してほしい。修繕積立金が不足していれば値上げの議論は急務。人ごとにせず、建物の安全を確保し資産価値を維持する組合の活動に参加してほしい」と助言する。  ========== 東京カンテイが公表している「首都圏新築マンションの管理費と修繕積立金の推移」に関する下のグラフをご覧ください。・・・続きはブログで!  
2024/05/31
「【お知らせ】YKKAP主宰のサイトに執筆記事がリリースされました!」YKKAPが主宰するサイト「AーPLUG」の連載シリーズ 「知らないと損する!マンション管理組合の現場レポート」にて、 弊社代表の村上智史が執筆した記事がリリースされました。   下記のリンクからアクセスのうえご一読ください。   第31回 マンション管理委託費を3割削減できた理由(Vol.4)  
2024/05/24
「【ブログ】管理組合をミスリードするズサンな長期修繕計画にご注意を!」先日、コンサルティングを行なった神奈川県所在のマンション(134戸 築23年)で長期修繕計画を確認したところ、修繕積立金の徴収額が専有面積あたり@151円/月でありながら、資金不足が生じない見通しになっていることがわかりました。   しかしながら、このマンションの延床面積や機械式駐車場の台数をもとに、国交省のガイドラインに基づいて必要な修繕積立金を試算したところ、均等積立方式であれば専有面積あたり@366円/月となりました。   これを30年間で必要な修繕費に換算すると、約12億円になります。   ところが、このマンションの長期修繕計画によると30年間の修繕費は約7億円に過ぎず、上記ガイドラインに比べて5億円も少ないことがわかりました。   そのため、このマンションの長期修繕計画を精査したところ、いくつか大きな問題がありました。・・・続きはブログで!  
2024/05/10
「【ブログ】タワマンが難しいのは、管理組合の運営が従来方式だから」5月5日付けの日経新聞に、『タワマン、築30年以上が1割に 迫る「2つの老い」』と題した識字が掲載されていました。   本記事の要約は以下のとおりです。 ◾️ 建物の老朽化と住民の高齢化という「2つの老い」がタワーマンションに忍び寄る。◾️築30年以上になる物件は全体の約1割を占める。 ◾️ 大規模修繕工事などの多額の費用の捻出や住民間の合意づくりに苦労する事例が見られ、タワマンの「影」の部分が見えつつある。 ◾️ 竣工から48年が経過した「タワマン第1号」と呼ばれる「与野ハウス」(さいたま市463戸)では、現在4回目の大規模修繕工事中であるが、費用は3億円以上かかるという。 ◾️ エレベーターをはじめ設備も古くなっており「値上げしないと積立金はいずれ不足する」という。また耐震性にも問題があるため、建て替えも検討するという。 ◾️住戸の半数以上は70歳以上の高齢者で、15人いる役員のうちは50代の3人が最若手で、75歳以上が中心という。役員の成り手も不足しており、「第三者管理」の導入も検討している。 ◾️築30年以上のタワマンは177棟(計6万戸)と全体の約1割にのぼる。今後10年で2回目の工事をする必要が出てくる築20年以上は612棟(計17万戸)と3割に達する予定だ。 ◾️タワマンの歴史はまだ浅く、管理方法は理論的にも技術的にも確立していないため、一般のマンションと比べて大規模修繕や建て替えが難しいと専門家は指摘する。 ◾️タワマンの大規模修繕の受注実績がある施工業者も24%にとどまる。工事の難しさを業者に聞くと、53%が「施工計画全般」とした。仮設工事(63%)、外壁塗装(55%)、外壁タイル(50%)も多数に上った。 ◾️また、費用が割高になる要因としてタワマンの特徴である「複雑な形状」「エレベーターや機械式駐車場が多い」「空調機が設置された内廊下、ラウンジ、ゲストルームの存在」「塩害を受ける湾岸エリアに近い」が挙げられる。 ◾️その一方で、資金の備えは十分とはいえず、新宿区が20年に公表した区内の管理組合へのアンケートではタワマンの管理組合の約半数が今後の修繕積立金が「足りない」と回答した。 ◾️タワマンの6割以上が長期修繕計画を見直し、約8割は修繕積立金の段階的な値上げを想定してるが、増額を決定する場でもある総会への出席率が低いため、合意形成が円滑にいかない可能性があるとの指摘もある。◾️供給年代が古いほど区分所有者や居住者の管理への関心が薄い傾向がみられ、役員のなり手不足に悩む声も目立った。 ◾️国交省はタワマンの実態を十分に把握していない。今後、修繕積立金や総会での合意形成の現状を調べ、資金管理などのガイドラインづくりを検討する方針だ。 ◾️タワーマンションは日照やビル風、景観を巡って周辺住民らと摩擦が生じることがある。地域に短期間で人口増をもたらす一方、小中学校などの受け入れ能力が不足し、通勤・通学客が増えて近隣駅の混雑が激化する懸念もある。 ◾️タワマンの開発を抑制する自治体も出てきた。神戸市は中心部、三宮周辺にオフィスや商業施設を誘致するため、20年にタワマン建設を制限する条例を施行した。 ◾️マンションの法定耐用年数を税務上47年とされているが、タワマンの物理的寿命は100年以上とされる。自治体は事業者や周辺住民らとタワマン開発による影響や安全対策を事前に議論した上で、100年先を見据えた街の将来像を考えていく必要がある。 タワマンに限らず、高経年のマンション管理組合が役員の成り手不足や修繕の資金不足に悩むのは珍しくありません。   一般のマンションとの違いで留意すべき点は、単に大規模修繕や設備の更新費用に多額のお金がかかることや住戸数が膨大なことではなく、「合意形成がしづらいコミュニティー」ということです。・・・続きはブログで!
2024/04/30
「【お知らせ】YKKAP主宰のサイトに執筆記事がリリースされました!」YKKAPが主宰するサイト「AーPLUG」の連載シリーズ 「知らないと損する!マンション管理組合の現場レポート」にて、 弊社代表の村上智史が執筆した記事がリリースされました。   下記のリンクからアクセスのうえご一読ください。   第30回 10分でわかる!管理会社による「第三者管理方式」導入の注意点  
2024/04/26
「【ブログ】「マンション保険料」高騰の影に、個人賠償責任特約の存在あり!?」4月20日付の「現代ビジネス」に、「いま日本で急増する「マンション保険料」高騰のウラ事情…「入っても地獄」「入らなくても地獄」の実態を明かす」と題した記事が掲載されていました。   本記事の要約は以下の通りです。 ======= ◾️ 築30年以上の高経年マンションにおける保険事故の請求は、漏水関係が約5割以上を占めており、管理組合が負担する保険料が大幅に値上りしている。   ◾️ このまま値上げが進めば、保険を継続できない管理不全マンションが増える恐れがある。このようなマンションを増やさないためにも、管理組合は漏水など共用部分の損害事故に対して適正に対応していく必要がある。   ◾️ 現在のマンション保険の保険料は、事故件数の多い・少ないで保険料が変動するように料率が設定されおり、専有部分で発生した事故にも管理組合の個人賠償責任特約を使用していると、更新時に保険料が大幅に値上がりする仕組みになっている。   ◾️ 被害宅の原状復旧工事等の損害賠償は、本来加害者宅の保険で対応すべきところ、共用部の火災保険の付帯条件に含まれている「個人賠償責任特約」が積極的に使われていることが多い。   ◾️ 保険料の大幅な値上がりを避けるには、居住者が自ら負担する個人賠償責任特約の加入率を上げていくことが必要不可欠である。   ◾️ 加害者個人で加入している個人賠償保険を優先的に使用することで、管理組合が加入している保険契約の事故カウントが抑えられ、結果的に保険料が安く抑えられるからだ。   ◾️ マンション保険に付保されている個人賠償責任特約は、 ①一般的にマンションの居住者本人や家族等が日常生活または居住者戸室の管理不備等で他人にケガをさせたり他人の物を壊してしまったとき②線路へ立ち入り等により電車を運行不能にさせてしまったとき③他人に借りた物を国内外で壊したり盗まれたときなど、さまざまなケースで保険金が支払われる。   ◾️ たとえばマンションの敷地外でペットが居住者に噛みつくなどの危害を与えた場合でも、マンション保険の個人賠償責任特約から保険金を支払うことが可能である。   ◾️  マンション保険の個人賠償責任特約の被保険者は「居住者」となっており、マンションの敷地内か外かを問わず包括的に補償しているケースが多いため、敷地外の事故だとしても断れない可能性があるという。   ◾️ そのため、ある保険会社では、個人賠償責任特約の補償範囲をマンション敷地内に限定する選択肢を設けている。   ◾️ また、保険金の請求回数によって更新時の保険料が変わるため、まずは、各居住者が加入している、自宅(専有部分)の火災保険や自動車保険、県民共済、クレジットカードの個人賠償責任保険を利用してもらい、管理組合が加入している保険はなるべく使わないように居住者に協力を呼び掛けているマンションも増えているという。   ◾️ 近年ではマンション管理組合保険の個人賠償責任特約には最初から加入しない管理組合も増えている。ただし、その場合は漏水の原因となった住戸の区分所有者が、個人賠償責任保険に入っていなければ、被害を受けた住戸が損害賠償を受けられず、原状回復工事できないなどのリスクを孕むことになる。   ◾️したがって、管理組合が個人賠償責任特約に加入しない場合は、居住者向けにあらかじめ説明会を開催するなどして理解と協力をお願いし、居住者全員に各自で個人賠償保険に入るようにするルール作りなどが必要不可欠である。 ======= 下表のとおり、管理組合が加入するマンション保険は、主契約の「火災保険」に加えて、「施設賠償責任特約」と「個人賠償責任補償特約」の2つの特約を加えて基本3点セットで構成されているのが一般的です。・・・続きはブログで!
2024/04/12
「【ブログ】マンションの斜面崩落事故で管理会社の不法行為責任が認められた理由」先般、顧問先マンションの理事会で、管理会社から「マンションの擁壁について地質調査を行なってはどうか」との提案があり、調査会社の見積もり(税別20万円)が提示されました。   顧問になってまだ間もないため、理事さんに「こちらの擁壁に不具合等が生じているですか」と尋ねたところ、今のところそのような兆候はないとのことでした。   不思議に思い、管理会社に提案の理由を尋ねたところ、「管理受託している逗子のマンションでの斜面崩落に伴う死亡事故で管理組合や管理会社が損害賠償を求められる事例が発生したため」とのことでした。   逗子の事故については、もちろん知ってはいたものの、新聞やテレビの報道内容程度の知識しかなかったこと、また本訴訟については先日判決が出たこともあり、その経緯も含めて詳細を調べてみました。   その結果、日経アーキテクチャー(2024年2月2日号)掲載の記事「逗子斜面崩落事故で賠償命令 マンション管理会社の不法行為を認定」がもっとも分かりやすく纏められていたので、以下にその要約を記載します。 ==== ◾️ 2020年2月、神奈川県逗子市の分譲マンション敷地で風化した斜面が崩れ、直下の市道を歩いていた高校生が亡くなった。 ◾️ 高校生の遺族は、裁判で当初マン ションの区分所有者約50人についても訴えていたが、2023 年6月に区分所有者側が1億円を支払うことで和解が成立している。 ◾️ その後、横浜地裁は、2023 年12 月にこのマンションの管理業務を手掛けていた大京アステージに損害賠償を命じる判決を立て続けに下した。 ◾️ 訴訟の1 つは、遺族側が大京アステージと管理業務主任者の従業員に対し、事故の発生を防止する義務を怠ったとして事故の発生を防止する義務を怠ったとして、約6千万 万円の損害賠償を求めたもの。 ◾️ 横浜地裁は管理会社と従業員の不法行為責任をそれぞれ認定し、連帯して計約107万円の支払いを命じた。( 同社は判決を受け入れたが、従業員は控訴した。 なお、この判決に先立って、業務上過失致死の疑いで書類送検された従業員を横浜地検は不起訴とした。) ◾️ 判決文によると、大京アステージは、管理業務を手掛けるにあたり、販売会社から斜面の地質調査報告書を受領しており、斜面の風化の進行ならびに落石の危険性が指摘されていた。 ・・・続きはブログで!
2024/04/10
「【受付終了しました】マンション管理セミナー<5月>開催のお知らせ」5月に「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 今回は5名様のお申し込みを受け付けますので、お早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和 6年 5月25日(土) 13:30~15:00   LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分    【参加料金】  お一人様  2,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方     1. 講 演 【内 容】 「管理コストを3割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内 容】■ ポイント1:管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■ ポイント2:設備保守点検の契約形態と実施頻度(エレベーター、機械式駐車場など)エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■ ポイント3:遠隔監視&緊急対応費用(ホームセキュリティを含む)設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■ ポイント4:事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)   2. 個別相談会(※希望者のみ 事前にお申し込みください。)   貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料) その他、管理会社の変更や大規模修繕、設備更新工事などのご相談も随時承ります。   【お申込み方法】 本サイトの「問い合わせページ」より、お申し込みください。 お問い合わせ内容については「その他」を選択のうえ、コメント欄に「セミナー参加希望」とご記載ください。 (お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等を必ずご記載ください。)
2024/04/05
「【ブログ】管理会社による9億円の組合財産着服事件の詳細が明らかに!」3月28日付の読売新聞に、「マンション管理組合から従業員が数千万円を着服…九州地方整備局、管理会社を監督処分 」と題した記事が掲載されていました。   本記事には詳細な経緯は記載されていませんが、「株式会社ダックス」の元従業員が2010年から2022年12月の間に、5つの管理組合から数千万円を横領着服したとのことです。   また、マス媒体にこそ取り上げられていませんが、独立系大手の「日本ハウズイング」も、今年3月下旬に上記とまったく同様の組合財産着服事件を起こし、国交省の指示処分を受けていました。   ところで、昨年11月に発覚した、ビケンテクノの元社員による約9億円にのぼる組合財産着服事件で進捗がありました。   同社では、外部専門家(弁護士、公認会計士)による調査委員会を設置し、本件の調査を進めていましたが、その委員会が作成した報告書がウェブ上で公開されていました。   この種の事件の報告としてはとても貴重な資料と思われますので、その概略を以下のとおり要約します。 =========== 【着服事件の概要】 ・組合財産を着服したのは、マンション管理課の課長のX氏(現在所在不明) ・X氏は60 歳で、定年後に管理職待遇で再雇用されていた。 ・X 氏が管理組合の複数の組合員やビケンテクノの複数の従業員を対象に、資産運用の目的で金銭を預託するよう投資勧誘を行っていた事実が判明している。 ・担当する 14 のマンション管理組合の費用支出の際に必要となる払戻請求書を偽造し、銀行窓口から払戻された現金を着服したものと推認される。 ・X 氏が担当する 14 管理組合のうち 8 組合について、X 氏が預金通帳とともに印鑑についても預かり保管しており、法令上の義務である分別管理を遵守できていなかった。 ・各組合の決算報告書の預金残高はいずれも X 氏により改ざんされ、実際の預金残高とは乖離していたが、報告書に添付される預金残高証明書も X 氏によって偽造されたため、管理組合が気づかなかった。 ・各組合に提出された決算報告書記載の預金残高と銀行から入手した預金残高との差異に相当する金額を着服により生じた損害額と推定した場合、推定される損害額は、合計 9 億 1474 万 4839 円 にのぼる。   【社内の管理体制上の問題点】 ・各組合との窓口は X 氏が専権として執り行っており、課内には上席者が存在しておらず、X 氏の業務内容を監視・監督する者は不在であった。 ・ X 氏は、 課長として部門の業務を統括する立場にあり、X 氏が他の課員に対して決済や報告を求めることはあっても、X 氏の業務内容について決済や報告を求める機会はなく、X 氏の業務の適正について確認する手続きが内部統制上組み込まれていなかった。  ・さらに、管理課において、マンション管理適正化法及び適正化指針に基づく業務手順が文書化等の方法で明示されておらず、X 氏が同法及び同指針に反して、管理組合の預金通帳と印鑑の分別保管を行わず、自由に当該預金通帳から金員を領得することが可能であった。  ・管理課では、各主担当者が担当する管理組合ごとに、縦割りで業務を遂行し、それぞれの方法で属人的に業務を実施していた。 ・各担当者間での業務の分担や意見の交換は基本的になされず、各主担当者は他主担当者の管理業務について全く関与していない。 ・その結果、X 氏がマンション管理課の参事として他の主担当者の業務を監督するこ とを除いて、マンション管理課内で各主担当者間の相互牽制が適切に行われていなかった。  ・管理課の人事異動は、退職者の発生に伴う補充採用以外には一切行われておらず、他の部門との人員交流はもとより、課内のジョブローテーションも行われていなかった。  ・こうした管理課の自律的な管理体制の欠如のほかに、本社管理部門や監査部門による統制の補完も適切に機能していなかったため、不正の発見が遅れ、被害金額が膨らんだ可能性がある。 ・また、マンション管理事業は、会社全体の売上の1%にも満たず、損益上重要性が低い部門として評価されてきた。そのため、人材等の見直しその他の経営資源の投入が十分なされてこなかった側面がある。 =========== ・・・続きはブログで!

マンション管理組合が抱える4つのリスクを解消

1「割高」なまま放置されている管理委託費

これまでのコンサルティングの経験から言えば、マンションの管理委託費は、平均3割程度割高な負担を強いられています。
その理由として、競争原理が働かないまま管理会社が選ばれていること、また管理組合側に必要な情報や知識が不足していることが大きく影響しています。 詳しくはこちら

2修繕積立金の「簿外債務」問題

新築マンションの修繕積立金は、本来必要な水準の半額以下に設定されていることが多いため、管理組合は将来的に修繕積立金の増額を余儀なくされる「宿命」を背負っています。
これは、マンションの購入を促すためのデベロッパーの「販売戦術」によるもので、管理組合の将来の財政運営に大きな困難をもたらす要因の一つになっています。 詳しくはこちら

3区分所有者の輪番制による脆弱な組合運営

管理組合の運営には、区分所有法、財務会計、建築・設備や修繕等の幅広い専門知識が求められるにもかかわらず、多くの場合、輪番制のもと「素人集団」によって運営されているのが実情です。
その結果、管理組合の運営に関する知見やノウハウが一向に蓄積されず、ついには管理会社に運営そのものを「丸投げ」してしまいがちです。 詳しくはこちら

4利益相反の関係にある管理会社への「依存」

管理委託費が、管理会社の売上・利益になっている関係がある以上、管理会社に組合運営を「丸投げ」するのは大きなリスクになります。
また、管理会社に組合運営を「丸投げ」すると、管理品質のチェックや、維持修繕コストの適正化といった管理組合が本来なすべき仕事が疎かになってしまいます。 詳しくはこちら

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、これまでに実現した成果の事例の一部をご紹介します。

ケース4(築17年・90戸)3回の見直しで段階的にコスト削減した事例
ケース3(築19年・29戸)管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例
ケース2(築15年・22戸)管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例
ケース1(築13年・68戸)管理会社を変えずにコスト削減した事例

保守点検や工事の前に相場を知って検討できるマンション設備管理・工事の適正価格を教えます!

現在、管理会社任せの状態なら品質を落とさず30~50%安くなる!

  • 設備工事
  • 保守点検
  • 調査
  • 洗浄
  • 設備更新…