マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを!

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円から その質を落とさずに38%の削減に成功し、 年間140,000まで削減できました。(85,000円の削減)
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を7割増加し、管理費を2割削減できました。

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2021/07/15
「【ブログ】老朽マンションの建替え促進策として、国が容積率割増しの要件を緩和!?」7月14日付の読売新聞に、「老朽マンションの建て替え促進策導入へ…階数増やせる特例で「新陳代謝」進める」と題した記事が掲載されていました。   本記事の要約は以下の通りです。 ■ マンション建替えには区分所有者の8割以上の合意が必要だが、建て替えの費用負担がネックとなって合意できず、そのまま老朽化が進むケースが後を絶たない。しかし、老朽化が放置されたままでは、壁面の崩落や廃虚化に伴う事故、治安悪化を招くことが懸念される。   ■ 国土交通省は、老朽マンションの増加に歯止めをかけるため、マンションの建て替え促進策を導入し、関係する省令・告示を年内に改正する予定。   ■ 具体的には、一定の要件を満たすマンションについては、建替えの際に容積緩和の優遇が受けられるようにする。   ■ 現行法では、建替えに際して容積を増やせるのは、旧耐震基準で建設された「耐震不足」の物件に限られている。そこで、 国交省は新たに「外壁の劣化」「防火体制の不足」「配管設備の劣化」「バリアフリー未対応」の4要件を加えるとともに、いずれか一つに該当すれば容積率を緩和する特例を受けられるようにする。 ■ 各要件のうち「外壁の劣化」は、ひび割れやはがれが一定以上あることを、「防火体制の不足」は、非常用進入口の未設置などを指す。   ■ 「配管設備の劣化」は天井裏の排水管で2か所以上の漏水、「バリアフリー未対応」は3階建て以上の物件でエレベーターがないほか、各戸玄関の幅が75センチ未満などが該当する。 これらの要件のチェックは、いずれも1級建築士などの有資格者が調査、判断する。   ■ 増床の割合はマンションの立地にもよるが、10階建ての老朽マンションを12、13階建てに建て替えることができるイメージとなる。   ■ 建替えによって増える床は、管理組合がデベロッパーなどに売却し、建替えの資金に充当することで、管理組合も建替えの合意形成をしやすくなると見込む。   分譲マンションのストック約600万戸のうち、旧耐震基準に基づいて建設されたものは約106万戸にのぼりますが、これまでの建替えの実績は累計約1万4,000戸(2013年4月時点)にとどまっています。   そのため国は、老朽化マンションの建替え等を促進するため、老朽建物を解体のうえ敷地売却によって清算することができるマンション敷地売却制度を創設するとともに、容積率の緩和特例を創設してきました。・・・続きはブログで!
2021/07/09
「【ブログ】電気料金削減コンサル業者の「アンフェアなやり口」と対抗策」前回に引き続いて、「電気料金削減コンサル業者」のC社と手を切るためのサポートを行なった際のエピソードをご紹介します。   当社の助言にもとづいて中途解約に向けて管理組合が動いたところ、C社から機器買取りプランの見積もりと注意喚起の文書が届きました。   機器の値段は、当社で紹介した別業者に比べてやや割高な水準でした。   なお、買取りに切り替える場合でも、現契約の残期間分の中途解約費用(電気料金削減成果に応じたシステム利用料の7割相当)は確実に請求される、ということがわかりました。   問題は、一緒に送付されてきた「注意喚起」の文書です。   管理組合宛に、「コンプライアンスは大切です。トラブルにまきこまれないようお気をつけください」と題した文書が送られてきました。   その要約は以下の通りです。 ===============1)新しく蓄熱暖房機と電子ブレーカーを購入しても電気料金削減効果が継続できるといった営業には注意してください。 2)中途解約した場合、「契約書のとおり」電子ブレーカーを回収し、改善前の契約種別(従量電灯・低圧電力)にお戻しします。それによって電気料金の削減効果がなくなり、電気料金が高くなります。 3)それでも他社製品の購入を検討される場合には、お客様にリスクが生じた場合の弁済保証を明記した書類を必ずもらってください。 ===============   管理組合の役員がこの文書を読んだら、かなり動揺するのではないでしょうか?・・・続きはブログで!
2021/06/04
「【受付中】マンション管理セミナー(オンライン)開催のお知らせ」7月の「マンション管理セミナー」の開催について、下記の通りご案内申し上げます。   新型コロナウィルス感染拡大防止のため、今回も「オンラインセミナー」にて開催いたします。   オンラインのため、ネット接続環境があれば首都圏以外にお住いの方も気軽に受講ができます。   先着10名様のお申し込みを受け付けております。 どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和 3年 7月  17日(土)  13:30~15:00   【参加料金】  お一人様  2,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 【内 容】 「管理コストを3割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内 容】■ ポイント1:管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■ ポイント2:設備保守点検の契約形態と実施頻度(エレベーター、機械式駐車場など)エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■ ポイント3:遠隔監視&緊急対応費用(ホームセキュリティを含む)設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■ ポイント4:事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)   【お申込み方法】 セミナーお申込み専用ページからお申し込みください。(お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等をご記載ください。) 参加までの流れや、オンライン会議の利用に慣れていない方向けの説明も上記ページにてご案内していますので、ご参照ください。
2021/07/07
「【ブログ】管理組合は要注意!「電気料金削減コンサル業者」の商法」当社がコンサルしている都内のマンションでは、「電気料金削減コンサルタント」と称する会社と10年間におよぶ長期契約を締結していることがわかりました。   その契約の基本的なスキームは以下のとおりです。 (このコンサルタントを「C社」と称します。) (1)電子ブレーカーならびに蓄熱式暖房機の導入による共用部電力料金削減に関するシステム利用契約(10年間)を締結。 (2)C社は、マンション共用部に「電子ブレーカー」と「蓄熱式暖房機」を設置。 (3)上記機器の設置後に、C社は受電契約変更の手続きを代行する。 (4)受電契約の変更によって、共用部の電気料金が減少する。 (5)管理組合は成果報酬型の契約にもとづき、(3)の削減成果の一定割合を「システム利用料」として支払う。(1年目:削減実績の180% 2年目以降の9年間:削減実績の 40%相当) (6)中途解約する場合には、残期間分のシステム利用料の70%相当額を解約金として支払う必要がある。 なお、中途解約の際の付帯条項として、以下の定めがあります。 「中途解約した後に本システム以外の方法に変更しようとする場合、信義誠実の原則に従い、管理組合は資料を開示し、C社が十分に協議等を行えるよう協力し、他の業者と同等程度の提案の機会を管理組合が提供しなければならない。」   このマンションの場合、電気料金の削減効果が年間約40万円です。   したがって、このコンサルタントに10年間で支払う「システム利用料」のトータルは、削減実績の405%(=180%+25%×9)に相当する162万円になります。   したがって、管理組合の10年間のネット・キャッシュフロー(収入ー支出)は、 40万円×10年ー162万円=238万円 です。   一方、「電子ブレーカー」と「蓄熱式暖房機」をもし購入したらどうなのでしょう?・・・続きはブログで!
2021/06/29
「【ブログ】コロナ禍でも管理委託費を3割削減できました!」先日、コンサルティングしている都内のマンション(築24年・ファミリータイプ 36戸) で通常総会が開催され、管理委託費の3割削減が実現しました。   今回は、当社へのご相談の経緯からコスト削減が実現するまでの経過についてご紹介しましょう。   1.  きっかけは「集合インターホン」更新工事の見積もりから!  竣工後24年を経過し、マンションの集合インターホンで不具合が相次いで発生していたうえ、メーカーの部品生産もすでに終了していることがわかりました。    そのため、管理会社を通じて設備更新のための見積もりを取得しましたが、適正な金額を確認するため、当社の下記サイトページを見つけた理事長さんから昨年10月に相見積もりの依頼がありました。    その後、当社の紹介を含めて複数の業者から相見積もりを取得した結果、当初予算に比べて大幅に下がった金額で工事を今春発注することができました。   2.  その後セミナーに参加した理事長さんから相談が・・・  上記の集合インターホン工事の検討と並行して、昨年11月に開催した当社セミナーに参加した理事長さんから、「昨年管理費や修繕積立金が増額改定され、区分所有者の経済負担が増えたので、コスト削減を検討したい」との相談を受けました。   その後、理事会で当社の業務内容や実績についてプレゼンの機会をいただいた際に、有償の「管理コスト適正化診断プログラム」をお勧めしました。   3.  「管理コスト適正化診断プログラム」で削減余地を「見える化」!  昨年12月に、理事会決議にもとづいて管理コスト診断を受託した後、組合の決算資料、管理委託契約書や長期修繕計画書を提供してもらって、現地調査を実施のうえ診断した結果を今年1月に報告しました。   その要点は、以下の通りです。・・・続きはブログで!
2021/06/24
「【ブログ】早わかり!2021年6月改正「マンション標準管理規約」の改正ポイント」月22日付で、国交省が改正版「マンション標準管理規約」を公表しました。   今回の改正のポイントは以下の2つです。 (1)新型コロナウィルス感染症の感染拡大等の社会情勢の変化への対応 (2)マンション管理適正化法及びマンション建替え円滑化法の改正への対応   国交省がリリースした「マンション標準管理規約の改正について(概要)」と題した資料によると、具体的な変更点は以下のように要約できます。    ================= 1.IT を活用した総会(以下「オンライン総会」)の開催方法と留意点 ■ 「オンライン総会」が実施可能なことを明記するとともに、留意事項等も記載。 (1)利用するWEB 会議システム等に関する定義を追加。 「電気通信回線を介して、即時性及び双方向性を備えた映像及び音声の通信を行うことができる会議システム等」   (2)理事長による前会計年度における組合業務の執行に関する事務報告も可能とコメント。(ただし、各組合員からの質疑への応答等に対応する必要があることに留意が必要。)   (3)WEB 会議システム等にアクセスする方法を以下の要領で通知する。 ・開催方法は、当該システム等にアクセスするための URL の通知が考えられる。 ・区分所有者への「なりすまし」防止対策として、出席予定の組合員に対しては個別に ID及びパスワードを送付することが考えられる。   (4)「オンライン総会」における議決権行使は、総会会場において議決権を行使する場合と同様に取り扱う。 ただし、第三者による組合員への「なりすまし」や、大規模な障害等による通信手段の不具合が発生した場合等は、総会決議が無効になるおそれがある点に留意が必要。 2.感染症の感染拡大のおそれが高い場合等の対応に関するコメントの追加 ■ 感染症の感染拡大のおそれが高いと認められた場合、共用施設の使用停止等を使用細則で定めることが可能なことをコメント。 ■ 感染症の感染拡大の防止等への対応として、やむを得ない場合においては総会の延期が可能とコメント。   3.共用部分における「置き配」を承認する方法 ■ 原則としては専用使用部分でない共用部に物品を置くことは禁止だが、ウィルス感染防止対策などのために「置き配」を認める際には使用細則で定めることができることをコメント。・・・続きはブログで!  
2021/06/09
「【ブログ】大規模修繕工事の際には、事前の「アスベスト調査」がマストに!」「アスベスト」とは、天然の鉱物繊維で「石綿(いしわた)」とも呼ばれています。   その名の通り、繊維は綿のように軽くて柔らかく、耐熱性・耐火性・防音性・絶縁性に優れている特徴を持っていることから、建物の建材だけでなく、自動車や家電製品・家庭用品など、広い分野で使われていました。   しかしながら、万一空中に飛散したアスベスト繊維を吸い込んでしまうと、肺ガンや中皮腫のリスクが高くなることが判明したため、2006年9月にアスベスト製品の製造・使用が禁止されました。   ただ、言い換えれば、2006年9月以前に建設された建物にはアスベストを含んだ建材が使われている可能性がある、ということです。   そのため、有害なアスベスト繊維が周囲に飛散してしまう危険のある、2006年9月以前に着工したマンションについては何らかの対策が必要になりました。   「2006年9月の着工以前」ということは、「2007年竣工以前のマンションのほぼすべて」は事前調査の対象になるということです。   したがって、第1回目の大規模修繕工事の実施を検討中のマンションは要注意です。   2018年に厚生労働省が公開したマニュアルでは、マンションで大規模修繕などの工事を行う際、アスベスト建材の使用が疑われるときは、事前に含有調査を実施するように定められました。・・・続きはブログで!
2021/06/03
「【ブログ】「おカネのかかるタワマン」苦肉の経済対策とは」6月2日付けの「ダイヤモンドオンライン」に、「タワマンの豪華施設を活用する新ビジネスが熱い!共有部が「最高のショールーム」に」と題した記事が掲載されています。   本記事の要約は以下の通りです。  ========= ■ タワマンの豪華な共用施設を有効活用する新サービスが、東京湾岸や神奈川・武蔵小杉のタワマンに広がりつつある。   ■いま、 タワマン住民に急速に広がっているのが、4月に事業を開始したベンチャーが提供する、タワマンの「共用施設活用サービス」だ。   ■ 展望ラウンジやバー、キッチン付きのパーティースペース、住民専用のスポーツジムなど、タワマンの代名詞ともいえる豪華な共用施設は、入居直後こそ喜んで使われていたものの、年月がたつにつれて飽きられて使わなくなっていくのが実情だ。   ■ 一方、管理組合にとって、共用施設の稼働率が落ちることはやっかいな問題だ。特に利用料を徴収するタイプの施設は、その収入が施設の維持管理費用に充てられていることも多いからだ。   ■だが、 共用施設活用の活性化策は、もっぱら管理組合の裁量に委ねられていることがほとんどだ。言い換えれば、組合理事のやる気と時間と体力の有無で活性化できるかどうかは左右される。しかし、組合理事がボランティアで共用施設の運営をサポートし続けるのは現実的に難しい。   ■ 記事冒頭のベンチャー企業が提供するのは、このような管理組合の悩みを解決するだけではない。組合の出費なしにですむばかりか、逆に新たな収入源が得られるケースすらあるという。   ■ 管理組合の負担が発生しないのは、たとえば住民参加型のイベントにであれば、実際にそこで参加する人が参加料を支払い、外部主催のイベントの場合には主催側の企業がコミッションフィーを支払うからだ。さらに、共用施設でテレビの撮影やロケなどを行い、その利用料を管理組合の収入とすることもできるという。   ■ また企業側にとっても、タワマンの居住者には高額所得者が多く、消費者属性としても非常に期待が持てる集団であるため、直接自社のサービスや商品をアピールできるチャンスがあるという点でメリットも大きい。  =========   タワマンについては、「ホテルライクな生活」を提供するというコンセプトのもと、管理員だけでなくコンシェルジュも派遣されるなど管理仕様が非常に手厚いうえ、その共用施設もかなり豪華になる傾向があります。   本記事にも紹介されている通り、新築当初は物珍しいので各種の共用施設の稼働率も高いですが、「ホテルライクな生活」は日常的には必要とされていない現実があるため、徐々にその稼働率も低下し、酷い場合には「遊休化」することになります。   問題なのは、これらの稼働率が低下しても、一定の人件費や保守点検などの管理コストは事実上の「固定費」として今後もかかってくるという現実です。   そこで、「遊休化した共用施設の有効活用のサポート」という新たなサービスによって、組合の経済的負担や理事の業務負荷を軽減するというソリューションを提供しようというベンチャーが現れたというわけです。   当社では、管理組合の管理コスト適正化のためのサポートを主業としていますが、タワマンについては、一般のマンションと違ってコストの削減余地は小さいと考えます。   それには以下の通り、大きく3つの理由があります。・・・続きはブログで!
2021/05/26
「【ブログ】管理会社が保険代理店になることを前提とした委託契約にNO!」先日、顧問先マンションの通常総会が開催され、管理委託契約の更新に際して管理組合がかねてより要望していた契約条文の一部変更が実現しました。   従前の管理委託契約では、共用部を対象とするマンション保険に関する契約の手続きや、保険金の請求申請の代行業務については、以下のように管理会社が保険代理店となる場合を想定した記載となっていました。   ====<従前の条文>===== 管理組合が契約者となる共用部分の火災保険等に関して、管理会社が代理店となってこれを取り扱う場合、組合の指示に基づき管理会社は次の業務を行う。 a. 保険契約の申込手続・変更手続 b. 保険金の請求手続 c. 満期保険金、解約返戻金の請求手続 =================   しかしながら、この管理組合では保険料の負担を下げるため、代理店である管理会社を経由して締結していた保険契約を中途解約し、別の代理店を介して新たな契約に切り替えました。   そのため、今後は上記の条文が「適用外」とされ、これまで事務代行を行っていた管理会社にサポートしてもらえなくなるおそれが生じたわけです。・・・続きはブログで!
2021/05/14
「【ブログ】いい加減な会計処理を続けようとする管理会社の「詭弁」に呆れる」顧問先マンションでは、管理会社による月次会計報告において運営の実態を反映しない処理が行われていることが判明しました。   具体的には以下のような状況です。 ■ 年度の初月に、毎月計上されるべき費用(水光熱費など)がゼロになっている。 ■ 毎月定額の費用項目にもかかわらず、月別の費用計上の金額がまちまち。 ■ 駐車場や自転車置場等の専用使用料が、実際の稼働状況と符合しない。   その原因は、管理会社が月次の会計処理を「現金主義」にもとづいて行っていることに原因があります。   たとえば、共用部の水光熱費などは組合名義の銀行口座からの自動振替えで精算していますが、会計報告の期限(翌月末まで)には引き落とされないため「ゼロ」で計上している、というわけです。<下記資料抜粋>     専用使用料についても、施設の使用を開始するタイミングでは口座振替処理が間に合わないため、遅れて入金されることがあります。   そのため、実際の入金を確認した段階で収入として計上すると、実態と合わない状況が生じるわけです。   また、3ヶ月毎に精算する費目があった場合にも、それが該当する3つの月に分割して計上すべきであるのに、支払った月に一括で計上しているというケースも見られました。・・・続きはブログで!

マンション管理委託費プロだから無駄が分かる

「マンション管理見直し本舗」は、不動産のプロが、 「自分の住むマンションの管理費には非常に無駄が多い」ということに気づいたことから始まりました。

ご自宅マンションの適正な管理委託費は?

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。 また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる!

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンション修繕積立金の罠

マンションの修繕積立金の決め方をご存知ですか?
なぜ修繕積立金の不足がおこるのか、また修繕箇所と修繕サイクルは適切か、など修繕積立金に関する疑問についてお答えします。

マンションのずさんな管理は許さない!

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません!

マンション管理費の秘密

あなたのマンションの管理費がどのように決められたかご存知ですか?
また管理費の明細をご覧になったことはありますか?
その管理費は、適正ですか?
そんな疑問にお答えします。

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、実現した成果の概要をご紹介しています。

ケース4(築17年・90戸)3回の見直しで段階的にコスト削減した事例
ケース3(築19年・29戸)管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例
ケース2(築15年・22戸)管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例
ケース1(築13年・68戸)管理会社を変えずにコスト削減した事例

マンション設備管理・工事の適正価格を教えます!

現在、管理会社任せの状態なら品質を落とさず30~50%安くなる!

  • 設備工事
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  • 設備更新…
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