マンション管理見直し本舗

組合財政の健全化と役員業務の負荷軽減で快適なマンションライフを！

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2024/10/18

「【お知らせ】YKKAPの「AーPLUG」の連載記事がアップデートされました！」YKKAPが主宰するサイト「AーPLUG」の連載シリーズ 「知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート」にて、 弊社代表の村上智史が執筆した記事がリリースされました。  　 　第34回 管理組合の財政健全化10年史を「見える化」！ 　 ぜひ、ご一読ください。  

2024/10/18

「【ブログ】管理会社の値上げ提案に、管理組合は「お手上げ」なのか！？」10月13日付けの朝日新聞に、『マンション「管理費」の値上げ相次ぎ、平均値3割増　相談は過去最多』と題した記事が掲載されていました。 　 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝ ◾️　公財）マンション管理センターによると、分譲マンションの住民、管理組合、管理会社などから寄せられた相談数は2023年度、1万4253件に上り、過去最多となった。 ◾️　マンション管理費の値上がりに関するトラブルや相談が増加傾向にあり、以下のような相談事例があるという。 ・管理費の値上げのため臨時総会が開かれるが、通知書に具体的な値上げに関する金額の説明がない。 ・管理費の値上げを理事会が検討しているが、節約を考えないで管理会社の言いなりだ ・管理費会計が赤字のため管理費の値上げを考えているが、管理費の平均額などを調査した資料はないか ・管理費の値上げを理事会決議で決めてしまった ◾️　コンサル会社の調査によると、都心の9区にある大手ディベロッパー系のマンションを調べたところ、17年から23年までの7年間で新築マンション管理費の平均値が3割、値上がりしている。 ◾️　物価高に伴い、警備や清掃など様々なメンテナンスにかかる人件費が高騰しているためだ。管理会社が清掃、警備などを業者に発注する時、手数料を上乗せするので費用が割高になり、住民らが理解を示さず、トラブルになるケースが最近多いという。 ◾️　トラブルを防ぐにはどうしたらいいのか。管理会社を変える手もあるが、物価高で事情はどこも同じであることを踏まえた上で、まずが管理委託費の内訳を明らかにするよう管理会社に求めることが必要、とアドバイスする。 ◾️　管理委託費を安くしたいのであれば、自主管理という手もあるが容易ではない。マンション管理の質を保つには、相応の管理コストがかかることを認識し、管理会社とよく話し合い、互いに歩み寄るしかない。 ＝＝＝＝＝  新築マンションの管理費が、昨今が上昇傾向にあるのは事実です。  　 東京カンテイの調査によると、首都圏新築マンションの場合、2022年の管理費の平均額は、2013年に比べて２５％強上昇しています。・・・続きはブログで！  

2024/08/14

「【申込受付中】マンション管理セミナー＜10月＞開催のお知らせ」１０月に「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 今回は５名様のお申し込みを受け付けますので、お早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和　６年１０月２６日（土）　13:30～15:00 　 LEAGUE　地下１階　ミーティングスペース 東京都中央区銀座３－１１－３ 東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分　 　 【参加料金】 　お一人様　　2,000円（税込）　 ※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方   　 １．　講　演 【内　容】 「管理コストを３割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内　容】■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度（エレベーター、機械式駐車場など）エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講 師】　村上　智史（弊社代表取締役） 　 ２．　個別相談会（※希望者のみ　事前にお申し込みください。） 　 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料） その他、管理会社の変更や大規模修繕、設備更新工事などのご相談も随時承ります。 　 【お申込み方法】 本サイトの「問い合わせページ」より、お申し込みください。 お問い合わせ内容については「その他」を選択のうえ、コメント欄に「セミナー参加希望」とご記載ください。 （お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等を必ずご記載ください。）

2024/10/11

「【ブログ】インフレ防衛策をいかに講じるかで、管理組合の明暗は分かれる！」ダイヤモンド・オンラインに、「マンション住民を直撃する「3つの値上げ」、管理組合がやるべき防衛策とは」と題した記事が掲載されていました。  　 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝＝ ●　物価の上昇が続いている。長引く物価高騰の波はさまざまな部分に及び、私たちの暮らしや日常生活のコストに直接的な影響を及ぼしつつある。 ●　なかでも、マンション暮らしや管理組合の運営に大きく関わってくるのが（1）損害保険料、（2）人件費（3）金利だ。 ●（1）マンション損害保険料の改定 共用部分の火災を含む損害をカバーする保険料の全国平均が13.0％引き上げられ、10月1日以降の新規契約・更新で適用される。 ●　時勢を考えると、保険料の改定はやむを得ない部分が大きい。だからこそ今、あらためて契約内容の見直しを行うことが重要で、マンションの現状に適した見直しを行うだけでも、保険料の抑制につなげられる可能性もある。 ●　管理会社から提案された内容のまま契約し、そのまま期間満了のたびに更新し続け、保険内容の見直しが手つかずとなってはいないだろうか。その場合は以下のようなポイントに着目して、契約内容をチェックしてほしい。 　１）保険料が割安になる長期契約（最長5年）となっているか 　２）水災補償の見直し　ハザードマップなどからマンションの立地に付随するリスクを再確認し、丘の上など水害が想定されていないエリアでは、補償は不要になる場合もある。 　３）保険約定金額の割合（付保割合）の確認建物の再調達価額に対して全額（100％）をカバーするの保険金が必要かを再考しなければならない。 　４）個人賠償責任特約の解約を検討 　管理組合が加入する保険には、居住者が第三者に与えた損害を包括的に補償する個人賠償責任保険が付保されている。 　例えば給排水管などから水漏れがあり、階下に被害が出た場合、管理組合が加入する保険の個人賠償責任特約によって支払われるケースが一般的だ。 しかし区分所有者それぞれが個別に個人賠償責任保険に加入していれば、管理組合が特約をつける必要は少なくなる。 　ただし、特約を外す場合は、将来的なトラブルを防ぐ意味で区分所有者への通知するなどの配慮を心がけたい。 ●（2）管理委託費の増額改定 　最低賃金の上昇に伴って、管理員、清掃員など、マンションに関わる人材のコストが上がるのもまた事実だ。人材コストを抑えるためには、管理業務の見直しを適切に行うなどの対策が必要となる。 　例えば、管理会社による共用部の点検が年に12回行われている場合、それを6回に減らせるか…といった共用部の点検や定期清掃の回数など小さな見直しも大きな意味を持つ。 　管理委託費の値上げが提案された際には、しっかりと理由を確認し、交渉を経た上で、双方が合意できた内容で承認することも重要なポイントとなる。加えて「管理委託費の値上げ」が許容できるかどうかは日々マンションの収支を理解しているかも関係してくるだろう。 ●（3）金利の上昇 　修繕積立金が潤沢なマンションは金利上昇の恩恵を受け、修繕積立金不足が生じているマンションは金利上昇が負担になるということだ。 　財政状況が危ういマンションに関しては手をこまねいていると、より深刻な事態となりかねないため、迅速に対策を講じる必要がある。 ●　先手を打ち、修繕積立金の資金運用や保険内容の見直しを実行し、資産価値を高めているマンションと、借り入れを検討せざるを得ないほどの財政状況になっており、各種値上げによって更なる会計のひっ迫が予想されるマンション。まさに二極化の様相を示している昨今、管理組合運営において計画的な準備と早期の対策が求められる。 ＝＝＝＝＝＝  顧問先のマンション（都内・築22年・76戸）でも、今年５年ぶりにマンション保険を更新しましたが、保険料の増額幅をいかに抑えるかが懸案でした。・・・続きはブログで！

2024/10/04

「【ブログ】マンション管理費の長期滞納者に訴訟を提起！」顧問先のマンションでは、管理費等の滞納期間が２年以上に及んでいる区分所有者に対して、弁護士委任のもと、裁判所に訴状を提出し、債権回収に着手することになりました。   元本に加えて、遅延損害金（支払期日経過に伴い発生する利息分）ならびに弁護士費用を含む違約金を含めると、債権額は100万円を超えています。   管理組合としては、初期の段階で話し合いや分割返済の提案などを行ってきましたが、最終的には、滞納者本人とまったく連絡が取れなくない状況のため、法的措置を取るのもやむを得ないとの判断です。   国交省が発表した「マンション総合調査結果」（令和５年度）によると、管理費・修繕積立金を３ヶ月以上滞納している住戸のあるマンションは約３割を占めています。   今はその「兆し」すらなくても、管理費の滞納問題はどこのマンションでも起こりうることであり、決して他人事ではないのです。   この滞納問題について、管理組合の役員さんにぜひ頭に入れておいてもらいたいポイントを以下ご案内します。・・・続きはブログで！

2024/09/27

「【ブログ】マンション管理会社の顧客満足度調査が発表されました！」9月2日に「オリコン」による分譲マンション管理会社に関する顧客満足度調査の結果が発表されました。   本アンケート調査の概要は以下の通りです。 ◾️ 過去7年以内に現在居住しているマンションで、管理組合の理事会の理事を担当したことがある20～84歳の男女（首都圏/東海/近畿/九州の４地区）が対象 　 ◾️評価項目別は、「管理員」「日常業務対応」「管理会社担当者」「事務管理業務」「コストパフォーマンス」の5項目   集計の結果、『首都圏』地区では、【三井不動産レジデンシャルサービス】が4年連続の総合1位を獲得しました。     三井不動産RSは、「管理会社担当者」部門でもトップでしたが、評価されている理由が以下のように紹介されていました。（下図参照）   ここから読み取れることは、管理組合にとって「しっかり」と「迅速」な対応が「頼り甲斐」と「安心感」につながるということでしょう。   一方で、三井以外の同業他社を含めて、フロント担当者に対して不満を抱く理由に関するコメントも紹介されていました。   これらを要約すると、以下のようになります。・・・続きはブログで！

2024/09/17

「【ブログ】ゲリラ豪雨で室内に浸水したら保険で補償される？」顧問先マンションで、ルーフバルコニーのある住戸の居住者から下記の内容の要望と質問が書面で理事会に提出されました。 ◾️ゲリラ豪雨で、屋上部のドレン（排水口）で滞水が発生していた。 ◾️ルーフバルコニーを経由して雨水が室内に侵入するリスクもある。 ◾️そのため、ドレンと排水管の詰まり防止対策をしっかりやってほしい。 ◾️万が一、室内に浸水した場合の保険等の補償対応はどうなるのか？   管理組合では、漏水事故を含むリスクに備えて、共用部を対象とする損害保険に加入しています。   その補償内容は、火災、破裂・爆発などの事故、自然災害（落雷、風災、雹（ひょう）災、雪災）、物体の飛来･落下などによる「突発的な損害」など多岐にわたります。   さらに、主要な「補償特約」として、の２つの賠償保険も付帯していることが多いです。 （１）施設賠償責任補償特約 共用部分の不備や経年劣化が原因で他人の身体や財産を毀損（きそん）した場合の補償   （２）個人賠償責任補償特約 専有住戸に起因する事故で他人の身体や財産に損害を与えた場合の補償   まず、マンションで発生しやすい漏水の事例をもとに、保険の適用の可否、補償の範囲をご紹介しましょう。 　 イ）漏水したが、どこが原因なのか分からない！ 漏水事故の場合、事故の発生段階ではその原因や浸水した箇所がよく分からないことが多いのが実際です。   その場合、まずは「水濡れ原因調査」を行う必要があります。   この調査に要する費用はマンション保険の補償に含まれているのが一般的なので、ぜひ覚えておいてください。（ただし、「１年間で100万円以内」など、支払われる保険金に上限が設けられていることが多いです。）・・・続きはブログで！

2024/09/06

「【ブログ】管理委託費が大幅増額になると思いきや、コスト削減できたマンション」先日、顧問先マンション（神奈川県　90戸）で通常総会が開催され、管理会社との契約更新に伴い、管理委託費が年間約５０万円減ることになりました。   実は、このマンションでは、５月に管理会社から人件費単価の上昇に伴う管理委託業務費の増額改定（現状比１３％増　→　年額１６０万円増）の申し入れがなされました。   ただ、長期修繕計画の資金見通しでは、管理費会計から毎年一定の剰余金を修繕積立金会計に振り替えることを想定しているため、これを受け入れるとその前提が崩れてしまいます。   また、修繕積立金については、５年前の総会で従前比で５０％の大幅改定をしているため、再度の増額は避けたいところです。   とは言うものの、管理員と日常清掃の人件費単価が上昇しているのは確かなので、理事会にて管理員と日常清掃の勤務時間の見直しを行い、仕様変更案として下記の２種類のプランを検討し、マンション内でアンケートを実施しました。 ・・・続きはブログで！

2024/09/04

「【お知らせ】YKKAP主宰のサイトに執筆記事が公開されました！」YKKAPが主宰するサイト「AーPLUG」の連載シリーズ 「知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート」にて、 弊社代表の村上智史が執筆した記事がリリースされました。  　 下記のリンクからアクセスのうえご一読ください。   第33回 保守業者の変更でエレベーターの修繕工事費を適正化した事例

2024/08/20

「【ブログ】10月以降の大幅改定に備えてマンション保険の中途更改を検討しよう！」以前、このブログでも取り上げましたが、 2024年10月以降、損保各社の保険料率が一斉に改定されます。   今回の改定では、火災保険の参考純率が平均１３％の増額となります。   過去１０年間で参考純率が４回引き上げられている中で、今回は５回目となり、過去最大の引き上げ幅となっています。   これを受けて、私がマンション管理士として理事長（管理者）を務めている都内のワンルームマンション（築１９年）では、マンション保険の中途更改を検討しました。   現在の保険契約の満期は、来年の１２月ですから、１年２ヶ月間前倒しすることになります。   現状と同じ補償条件、かつ同じ保険会社で保険料（５年分）比較すると、以下のとおりとなりました。・・・続きはブログで！    

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、これまでに実現した成果の事例の一部をご紹介します。

ケース4（築１７年・９０戸）３回の見直しで段階的にコスト削減した事例

ケース3（築１９年・２９戸）管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例

ケース2（築１５年・２２戸）管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例

ケース1（築１３年・６８戸）管理会社を変えずにコスト削減した事例

マンション管理見直し本舗から弊社代表執筆サイトのご紹介

世直し本舗｜村上智史の「士魂商才」

弊社代表のブログ。自らの管理組合理事長としての実体験やエピソードを綴るほか、不動産業界を知り尽くした人間だからこそ分かるニュースの裏側を、誰にでも分かりやすく解説しています。

知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート

"マンション管理士としての経験とノウハウ" をもとに、昨今の業界の動向などをテーマに取り上げ、『マンション管理に携わる皆様に役立つ情報』を提供しています。

ilodolist

人生を楽しく、豊かに、彩る情報をお届けするWebマガジン。弊社代表の村上をはじめ、住まいと暮らしを「彩る」人＝「ilodolist」が、あなたのくらしを豊かにするヒントを提案します。

SUUMOジャーナル

弊社代表の村上智史が、マンションライフや管理組合の運営に関して役立つニュースや情報、悩み事の解決策などを執筆しています。

All About マンション管理ガイド

マンションにお住まいの方の素朴な質問から真剣なお悩みまで、弊社代表の村上が回答する「マンション住まいのお悩み相談室」など、マンション管理に関する身近なテーマを分かりやすく解説しています。
また、将来マンション管理士を志す方を対象に、国家試験対策やキャリアプラン等に関する情報もお届けしています。