マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを!

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円から その質を落とさずに38%の削減に成功し、 年間140,000まで削減できました。(85,000円の削減)
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を7割増加し、管理費を2割削減できました。

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2019/01/23
「【ブログ】管理コストの削減によって修繕積立金の「簿外債務」をどれだけ減らせるか?」当社が顧問先の管理組合では、管理委託費や電気料金などの維持管理費を見直しながらコスト削減を確実に実現しています。   ただ、それをもって「めでたし、めでたし」ということにはなりません。   次に取り組むべき課題として、将来の資金不足が見込まれる修繕積立金会計の見直しが必ずと言ってよいほど必要になるからです。   顧問先の管理組合の中から、 目下修繕積立金の増額改定を検討している2件をご紹介しましょう。   (1)築21年目・90戸のマンションの場合    ① 長期修繕計画で求められる積立金    @455円/m2・月  ② 現在の修繕積立金残高    @ 65円/m2・月     ③ 現在の修繕積立金の徴収額    @200円/m2・月   ①と<②+③の合計額>を比べると、@190円不足していることがわかります。   このままだと、現状の積立金を2倍増にしなくてはならない状況です。   そこで、管理コストの削減から生じた剰余金を活用します。   このマンションでは、 管理委託費を中心に年間640万円のコスト削減を実現しています。   ここから生まれる剰余金を修繕積立金会計に振り替えるわけです。・・・続きはブログで!
2019/01/17
「【ブログ】なぜ「マンション管理士」は正業になりにくいのか?」先日、「どうなるマンション管理士 平成30年度 過去最少の受験者 合格者1,000名割る」という記事を見かけました。    本記事の要約は以下の通りです。 ■ 1月11日、平成30年度マンション管理士試験の結果が発表された。  受験者数:12,389名 (前年比5.0%減)  合格者数:  975名 (同16.5%減)  合格率 :  7.9% (前年は9.0%)   ■ 合格者数がついに1,000名を割った結果にいささか驚いた。資格制度が始まった平成13年当時、試験範囲が広く、マンション管理組合の意見調整役としての知見が必要とされたため、「宅地建物取引士」より難易度は高く〝格上〟と目されていた。   ■ 資格を取得すれば、マンション管理組合アドバイザーなどとして独立できるのではないかと期待もされ、第1回の試験には約9.7万人も受験していた。   ■ ところが、受験者数はこの年が最多で、その後漸減を続けている。平成30年度は過去最少となり、合格者数も1,000名をついに下回った。人気がなくなってきたのは、資格を取得しても独立し、正業とすることが難しいためと思われる。   ■ 昨年6月、マンション管理士を対象に実施した同センターのアンケート調査結果が課題・問題点をあぶり出している。それによると、資格を取得した理由は、「現在又は将来の仕事に生かすため」がもっとも多く65.8%を占めていた。   ■ 「現在又は将来の仕事に生かすため」であることから、取得者は「管理業務主任者」や「宅建士」の資格を持っている人が7~8割台に達している。   ■ 問題は、マンション管理士としての現在の活動状況だ。「本業として活動している」は5.4%で、「副業として活動している」は7.7%、「活動を行ったことがない」は実に75.8%に達している。   ■ 本業として活動している人の1年間の売上高は、「100万円以上、400万円未満」が最多で30.4%、「100万円未満」と「収入を得たことはない」を合わせると47.9%に上る。個人事務所として活動している人で年間の売上高が700万円以上は5.6%にしか過ぎない。   ■ 資格制度に対する意見では、国・地方自治体など公的機関の財政的な支援を求める声や、宅建士と同じように業務独占資格に改めるべきとの意見があった。    合格率が一桁台の国家試験というのは、 一級建築士、行政書士、社会保険労務士など他の有名資格と比肩するほどの難易度です。   しかしながら、 依然として「マンション管理士」資格に対する認知度は非常に低いと言わざるを得ません。   認知度が低い理由は、一言で言えば、 社会的に活躍している人勢が極めて少ないからです。   本記事で紹介されている有資格者の収入実態が、如実にそれを裏付けています。   確かにマンション管理士は、弁護士や公認会計士のような「業務独占資格」ではありません。   さらに、顧客であるマンション管理組合も、大半は無関心層で占められていることも影響しているも間違いないでしょう。   しかし、それらが決定的な理由ではないと思います。   私が考えるに、「市場」で求められているスキルや人材像と、有資格者のそれがマッチしていないからだと思います。・・・続きはブログで!
2019/01/10
「【ブログ】人口減少社会でマンションの資産価値を維持するにはどうすればいい?」毎日新聞の「経済プレミア」で、マンション管理をテーマに不動産コンサルタントの長嶋氏へのインタビュー特集記事(有料)が3回にわたって掲載されていたので、紹介しましょう。    本記事の要約は、概ね以下の通りです。 (1)売るに売れずに廃虚化へ「マンション空き家」の深刻度 ■ 2013年の国の調査で、全国で空き家率が13%にのぼることが問題となり、空き家対策法が15年に施行されたが、その対象にマンションは含まれていない。数年もすれば圧倒的な数の空き家マンションが出現するだろう。   ■ 日本では住宅の質と量の管理をやっていない。先進国では異例です。特にバブル経済が崩壊後、住宅政策=景気対策という意味合いが強まった。 ■ 野村総研の試算では、このペースで住宅を造り続ければ33年には空き家が2000万戸近くになる。空き家率は約3割になる。 ■ マンションは最寄り駅から徒歩8分を超えると、売れ行き不振となる。バス便のマンションはニーズが全くない。共働き世帯が増え、自動車保有率も下がっているからだ。また、郊外では新築一戸建てが2000万円台前半でも買える。 ■ 住民も年金暮らしとなると、「修繕積立金」の余裕はない。建物が傷んでも何もしないから、老朽化でますます売れなくなる「負のスパイラル」に陥る。 ■ 建て替え事例は準備中も含めて、全国で270件程度。ただ、それが可能なのは、立地が良く、費用の負担上余剰容積率があるものに限られる。   ■ 早大の研究者によると、鉄筋コンクリートの寿命は68年。点検・修繕がない状況でこの数字ですから、点検メンテナンスをほどほどにやれば100年以上は楽に持つ。 ■ 劣化個所に新しいコンクリートを入れ、鉄筋で補強し、表面はポリマー素材を塗布するという、寿命を延ばす技術も進歩している。 適切にメンテナンスすれば、「100年マンション」を造るのは十分可能。   (2)不足する修繕積立金「住民の無関心」が生み出す危機 ■ マンションの危機とは、修繕積立金の不足問題のこと。今、8割のマンションでは積立金が不足している。 ■ 不足する理由は、修繕積立金を低額に抑えている新築マンションが多いため。国土交通省は2011年に修繕積立金のガイドラインを策定し、適正な目安を示したが、義務ではないので相変わらず低額に設定している。 ■ 築30~40年となると、年金暮らしの人も多くなれば「いまさら上げるなんて無理」となる。最近は、その弱みにつけこむ業者も登場している。   ■ 大規模修繕工事では管理組合を支援する設計コンサル業者が談合に関与し、工事費がつり上げられるケースも横行している。 ■ その背景には、住民の無知・無関心がある。マンションの理事になるのは、みんな面倒くさいと思っているため、前例踏襲主義に陥りやすい。    (3)少数精鋭の理事がいればマンションの将来は明るい■ 管理が成功しているマンションをみると、やる気がある理事が最低2人はいて、実際はその人たちだけで回っている。 ■ 住戸が100戸もあれば、いろんな人がいる。みんながそれぞれ自分の得意分野でやれるような状況をつくれるといい。 ■ 住民も高齢化して積極的に動ける人がいないとか、法律や建築など知識が不足している場合は、外部の専門人材を活用したほうがいい。 ■ 管理費が高いからといって、管理会社を替えると意外とうまくいかないことが多い。結局、修繕積立金が高くなったり、管理の質が落ちたりすることもある。 ■ ただ、いきなり替える前に問題点を洗い出し、まず今の管理会社と交渉してみる。それでもらちが明かないのなら、交代を考えるぐらいでいい。 ■  大規模修繕「談合」を見破るには、まず設計コンサル会社を決めるときは、複数会社から見積もりを取り、コンサル料が異常に低いところは外す。また、過去に行った施工業者の公募条件を調べ「資本金1億円以上」など異常にハードルが高くなっていれば疑う。 ■ 修繕積立金については、過少とわかれば、できるだけ早く値上げしたほうがアップ額は少なくてすむ。先送りすればするほど、深刻になるから。 本記事で長嶋氏が仰っていることは、概ねその通りかと思います。   人口減少が慢性化する中、住宅の過剰供給の影響もあり、マンションの中古価格は郊外や交通便の良くないエリアから今後大きく下がっていくことは間違いないでしょう。・・・続きはブログで!
2019/01/04
「【受付中】2月度セミナー開催のお知らせ」「2月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。    先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成31年  2月  16日(土) 13:30~15:00   LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース   東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分      【参加料金】  お一人様  2,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 ※ セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします! 【内 容】 1. 講 演  「管理コストを3割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内 容】■ ポイント1:管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■ ポイント2:設備保守点検の契約形態と実施頻度(エレベーター、機械式駐車場など)エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■ ポイント3:遠隔監視&緊急対応費用(ホームセキュリティを含む)設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■ ポイント4:事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役) 2. 個別相談会(※希望者のみ) 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。 【お申込み方法】 弊社サイトの問合せページからお申し込みください。(マンション名、電話番号をご記載のうえ「セミナー参加希望」とお申し出ください)
2018/12/31
「【ブログ】なんで懲りないの?ここがヘンだよ!マンション管理業界」12月28日付の中日新聞に、「大京アステージ元社員が複数マンションで管理組合費横領」と題した残念な記事が掲載されていました。   本記事を要約すると、以下の通りです。    ■ 「大京アステージ」の元社員が、中部地方の複数のマンション管理組合の管理費を不正に引き出し、横領していた。 ■   国土交通省中部地方整備局はマンション管理適正化推進法に基づき、同社に来年1月18日から60日間の業務停止命令を出した。(処分は12月26日付) ■ 横領していたのは名古屋支店管内で勤務していた元社員(今年3月に懲戒解雇)。担当していた管理組合の「保管口座」から現金を引き出して横領し、口座の印鑑も不正に保管していた。 ■ 各管理組合への弁償は同社が既に済ませ、元社員は横領した全額を同社に返還した。同社は被害の件数や金額を明らかにしていない。刑事告訴を検討している管理組合もある。 ■ マンション管理の新規顧客獲得や営業活動が禁止される。現在、同社が4県で担当している600のマンション管理組合の管理は業務停止期間中も継続する。同社は全国に事業所を展開し、ホームページによると9月末時点で7600組合、42万8千戸の管理を請け負っている。   組合財産の金銭着服という残念な犯罪を惹起した最大の原因は、管理組合名義の「保管口座」に係る印鑑を保管していたことにあります。   これって、立派な法律違反(マンション管理適正化法 第76条)なのです。・・・続きはブログで!
2018/12/28
「【ブログ】マンション保険にも「簡易見積りサイト」が登場!」弊社サイトの管理委託費や設備保守費だけでなく、マンション保険にも簡易見積りの試算ができるサイトページがついに登場しました。   生命保険の見積りサイトでは、ライフネット生命のTVCMがすでにお馴染みですが、損害保険は今回業界初ではないでしょうか?   そのサイトを提供しているのは、日新火災の「マンションドクター火災保険」です。   この保険の特徴は、  ■ 管理組合の運営状況  ■ 建物のメンテナンス状況  ■ 大規模修繕の実施状況 などについてマンション管理士が第三者の専門家として診断し、その結果をふまえたリスク評価をもとに引受け保険料を算出するというものです。   販売開始から3年となる今年の6月末時点で累計3千件の契約を達成しました。   ちなみに 自宅マンションでも、一昨年の更改時に他社から切り替えて加入しました。   同社のサイトページでは、「保険料'1分'カンタン見積り」と称したページが用意されており、以下の3つの項目を選択するだけで次画面で保険料の目安が表示されます。・・・続きはブログで!  
2018/11/02
「【終了しました】12月度セミナー開催のお知らせ」「12月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。    先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成30年 12月 22日(土) 14:00~15:30   LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース   東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分      【参加料金】  お一人様  2,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 ※ セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします! 【内 容】 1. 講 演  「マンション管理適正化診断サービス 受診のススメ」貴方のマンションでは、管理組合の運営や修繕は順調に行われていますか?管理会社に「丸投げ」していませんか?以下の6つの質問に3つ以上答えられない組合役員さんは、このセミナーに参加されることをお勧めします!<質 問>(1) 管理組合の総会や理事会が、定期的に開催・運営されていますか?(2) 総会や理事会の議事録を読んで組合の運営状況を把握していますか?(3) 共用部の設備点検が定期的に実施され、必要な補修等も行われていますか?(4) 長期修繕計画にもとづいて大規模修繕を実施していますか?(5) 修繕積立金が将来不足する(増額になる)おそれはありませんか?(6) 管理費等の滞納は発生していませんか?「マンション管理適正化診断」とは、管理組合の運営全般が適正に実施されているかどうかをマンション管理士が客観的に診断し、その結果をポイント換算して評価する無料のサービスです。具体的に、「どのような診断項目を行うのか?」「なぜその診断が必要なのか?」「診断を受けるにはどのような手続きが必要か?」「なぜ無料なのか?」についてわかりやすく解説いたします。    なお、この診断結果の評価に応じてマンション共用部の損害保険の割引きが受けられるというメリットがあります。高経年マンションで保険料の増額リスクに直面している管理組合さんはこの診断サービスを知っておかれることをお勧めします。【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役) 2. 個別相談会(※希望者のみ)   貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。 【お申込み方法】 弊社サイトの問合せページからお申し込みください。 
2018/12/20
「【お知らせ】新サイトの運営状況と今後について」マンション管理見直し本舗」では、今年9月に「マンション設備管理・工事の適正価格を教えます!」と題した新たなサイトを立ち上げました。     マンション共用部の設備の保守点検や経年劣化に伴う更新工事などの際には、管理会社から非常に高額な見積りが管理組合に提示されているケースがきわめて多いというのが実情です。   そこで、まず管理組合様のお悩みの解消に役立つツールとして、エレベーターや機械式駐車場といった共用設備の保守点検や更新工事に関する適正な仕様や価格を簡単に把握できるシステムを開発し、これらの「適正価格」をサイト上で簡単に試算できるようにしました。  【例:機械式駐車場の保守点検のサイトページ】       また、弊社にご相談いただければ、豊富な経験と実績を持つ各専門業者から見積りを取得し、管理組合に提案させていただくサービス(原則として無償)もスタートしました。   9月のスタート以降でのアクセス数は以下の通りです。(今月は19日現在)     試算アイテム別のアクセス数ならびに問い合わせ状況については、以下の通りです。・・・続きはブログで!
2018/12/11
「【ブログ】将来大きく値下がりしそうなマンションの特徴とは?」12月8日付けの「ザイ・オンライン」で、「売れるマンション/売れないマンションの差は? 」と題した記事が掲載されていました。   本記事を要約すると、以下の通りです。 ・・・・・・・ ■ どのマンションも経年的にその価値が下がっていくことは避けられないが、中には将来的に大きく価格が下落するリスクの高い物件もある。   ■ それを判断する要素には、「耐震性」「立地」「規模」「管理費等」の4つがある。具体的な評価ポイントは以下の通り。   ■ ポイント①「旧耐震基準のマンション」   ・1981年6月1日以降に「建築確認申請」を受理された物件は「新耐震基準」(震度6強~7程度の揺れでも倒壊しない)とされている。 ・また、住宅ローンの審査にも影響する。買い手が「フラット35」を利用する場合、耐久性や耐震性の審査を受け、住宅金融支援機構の適合証明書を取得する必要がある。   ■ ポイント②「最寄り駅まで徒歩10分圏内の立地にない」   ・2017年に分譲された首都圏のマンションでは、「徒歩7分以内:60.2%」を占め、「徒歩11分以内なら全体86.4%」を占める。 ・こうしたデータを見る限り、高経年マンションで徒歩10分を超えるものは、競争力があまりないと言える。   ■ ポイント③「郊外の大規模マンション」   ・DINKS世帯や独身世帯が増えたことに伴い、通勤時間を短縮して時間を有効に使うための「職住近接」ニーズが高まっている。 ・また、高齢者世帯では郊外での暮らしが負担となり、都心や駅近くの利便性の高いマンションに住み替える「都心回帰」の流れも強まっている。 ・総戸数100戸以上の大規模マンションについては、管理状態の悪化リスクが高い傾向が見られる。 ・築後20~30年経つと居住者が高齢化するので、大規模物件では組合の総意が取りにくくなることが多い。大規模修繕の実施に対して高齢者は受ける恩恵が薄いので、一時金などの出費を伴う場合には反対しがちだからだ。   ■ ポイント④「総戸数が30戸以下の小規模マンション」   ・大規模マンションに比べてスケールメリットが出ないため、1戸当たりの管理費や修繕積立金が割高になりがちだ。 ・しかしながら、新築マンションの販売においては、売主のデベロッパーが管理費や修繕積立金を低めに設定していることが多い。そのため、入居した後に段階的に修繕積立金を値上げしたり、一時金を徴収するなどして帳尻を合わせることになる。 ・一方で、こうした一時金の徴収や修繕積立金の値上げに全世帯が対応できるとは限らない。また、総戸数30戸以下のマンションとなると、1戸当たりの負担割合が大きくなるのでなおさらだ。   ■ 以上の4つの要件に自分のマンションが該当する場合は、管理組合の「決算書」や「重要事項に係る調査報告書」という書類を入手して、まずはマンションの現状を把握すべきだ。  ・・・・・・   本記事を読んでみた印象としては、確かに刺激的な書きぶりではあるものの、 概ね「正論」 と言える内容ということです。   本ブログでは、これらに追加すべきリスク要素も挙げてみましょう。・・・続きはブログで!
2018/12/06
「【ブログ】週刊東洋経済の「マンション絶望未来」を読んでギモンに感じたこと」週刊東洋経済の12月8日号では、「マンション絶望未来」と題した特集記事が組まれているので読んでみました。   特集の大まかな内容は、以下の通りでした。 ■ 新築マンション販売状況の悪化に伴う「潜在在庫」増加の実態 ■ 老朽化・廃墟化マンションの実態 ■ 2022年がヤマ場とされる、タワマンの「修繕クライシス」 ■ 大規模修繕コンサルの悪質な手口の実態   これらの記事の中で、「ちょっとおかしいんじゃない?」と思った部分があります。   後半の部分では、首都圏にある20階以上のタワーマンションのデータを収集したうえで現状の修繕積立金額を推定し、組合の財政状況を分析した結果が紹介されていました。   そしてその結論として、 「現状の修繕積立金単価(専有面積あたり)と国交省のガイドラインの水準と比較してみたところ、全体の8割強が積立金不足と判定された」ということでした。   たしかに、国交省の「修繕積立金ガイドライン」を読むと、30年間の均等積立方式を前提とした場合、「20階建て以上のマンションでは、月額@170円が少なくとも必要」と解釈できます。(下記ガイドラインの抜粋を参照)   その金額を下回っているマンション が調査対象となった物件全体の8割以上ある、というのが結論なのですが、それでは残念ながら「お粗末な内容」と言わざるを得ません。・・・続きはブログで!  

マンション管理委託費プロだから無駄が分かる

「マンション管理見直し本舗」は、不動産のプロが、 「自分の住むマンションの管理費には非常に無駄が多い」ということに気づいたことから始まりました。

ご自宅マンションの適正な管理委託費は?

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。 また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる!

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンション修繕積立金の罠

マンションの修繕積立金の決め方をご存知ですか?
なぜ修繕積立金の不足がおこるのか、また修繕箇所と修繕サイクルは適切か、など修繕積立金に関する疑問についてお答えします。

マンションのずさんな管理は許さない!

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません!

マンション管理費の秘密

あなたのマンションの管理費がどのように決められたかご存知ですか?
また管理費の明細をご覧になったことはありますか?
その管理費は、適正ですか?
そんな疑問にお答えします。

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、実現した成果の概要をご紹介しています。

ケース4(築17年・90戸)3回の見直しで段階的にコスト削減した事例
ケース3(築19年・29戸)管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例
ケース2(築15年・22戸)管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例
ケース1(築13年・68戸)管理会社を変えずにコスト削減した事例

マンション設備管理・工事の適正価格を教えます!

現在、管理会社任せの状態なら品質を落とさず30~50%安くなる!

  • 設備工事
  • 保守点検
  • 調査
  • 洗浄
  • 設備更新…
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