マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを!

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円から その質を落とさずに38%の削減に成功し、 年間140,000まで削減できました。(85,000円の削減)
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を7割増加し、管理費を2割削減できました。

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2021/10/15
「【ブログ】最近管理組合から相談の多いマンションの共通点とは?」この1年で当社に相談をいただいたマンションにはひとつの共通点があります。 それは、管理会社が大手のD社ということです。   相談する管理組合側の不満要素で目立つのは、 ・修繕費の見積もりが高い。 ・フロント担当者の対応が悪い(レスポンスが少ない・対応が遅いか、しない) の2点です。   当社の顧問先にもD社が管理受託しているマンションがいくつかありますが、たしかにご指摘の通りだと思います。   そのほかに私が感じているところでは、 1)月次会計報告書が非常に見づらい。 電算システム時代の頃のままの古い書式で、管理費会計の収支表が1枚で収まりきらず、複数枚に及んでいます。 また文字数の制限もあり、相手先の名称が途中で切れてしまうこともあります。   2)管理会社が作成する総会議案書が所定の書式に決まっているうえ、しかも最低限の記載しかないため、経緯や検討経過の記載がほとんどない。   こういう不満についてフロント担当者に改善するよう申し入れても、「会社のルール」を盾に真摯に対処しようという姿勢が見られません。・・・続きはブログで!
2021/10/04
「【申込受付中】オンラインセミナー開催のお知らせ」11月の「マンション管理セミナー」の開催について、下記の通りご案内申し上げます。   新型コロナウィルス感染拡大防止のため、今回も「オンラインセミナー」にて開催いたします。   オンラインのため、ネット接続環境があれば首都圏以外にお住いの方も気軽に受講ができます。   先着10名様のお申し込みを受け付けております。 どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和 3年 11月  13日(土)  13:30~15:00   【参加料金】  お一人様  2,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 【内 容】 「管理コストを3割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内 容】■ ポイント1:管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■ ポイント2:設備保守点検の契約形態と実施頻度(エレベーター、機械式駐車場など)エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■ ポイント3:遠隔監視&緊急対応費用(ホームセキュリティを含む)設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■ ポイント4:事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)   【お申込み方法】 セミナーお申込み専用ページからお申し込みください。(お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等をご記載ください。) 参加までの流れや、オンライン会議の利用に慣れていない方向けの説明も上記ページにてご案内していますので、ご参照ください。
2021/09/30
「【ブログ】機械式駐車場の撤去・平面化は、管理組合にとってもはや「特別な選択」ではなくなった」7月27日に、大和ハウスグループの「マンションみらい価値研究所」が、「消えゆく機械式駐車場」と題したレポートを発表しているので紹介します。   その要約は以下の通りです。 ============== ■ 車保有人口の減少に伴い、マンションの駐車場の契約者数も減少傾向にある。契約が減少すれば、駐車場使用料収入も減るので管理組合の財政を圧迫する。 ■ 一方、機械式駐車場は月々のメンテナンスコストや、一定年数を経過すると装置の入替えが必要となるなど維持費がかかる。 ■ そのため、管理組合でも将来の維持費削減を目的として機械式駐車場を撤去する「平面化工事」を実施するケースが増加している。 ■ 機械式駐車場の平面化工事を実施した管理組合の総会議案書、議事録を紐解くと、その実施に至るまでの間には、2台目を利用する住戸を募集したり、近隣への貸し出しなど、様々な対策が検討されている。平面化工事はそれでも解決に至らない場合の最終的な選択肢となっている。 ■  大和ライフネクストが管理を受託している組合の中で、機械式駐車場が設置されているマンション(2,039件)のうち駐車場を平面化した数は298 件(14.6%)に及んでおり、もはや駐車場の平面化は特別ではなくなっている。 ■  平面化工事を実施した築年数では、第18期~第20期がピークとなっているが、これは機械式設備の入替え工事が推奨される時期と概ね一致する。入替え工事に際しては多額の費用が必要になるが、それをどのように捻出するか検討するうちに撤去も視野に入り始めると考えられる。 ■ 分譲時から駐車場台数を減らすことができない理由は、行政が駐車場付置率を定め、ディベロッパーはその付置率を守らなければならないためである。 ■ 昨今では管理組合が平面化工事の実施について行政に相談すると付置率を緩和してもらえるケースも増えているが、行政との事前協議が難航して総会決議まで至らない例もある。 ■  平面化工事を実施した管理組合も決して賛成意見ばかりではなく、以下のような反対意見も認められる。(1)販売時に、1戸につき1つの駐車区画があると説明された。(2)中古で売り出すときに、駐車場が少ないと売買価格に悪い影響がある。(3)平面化工事よりも前に、外部への貸し出しなど他にやるべきことがある。 ■  これらに対し、駐車場は賃貸借契約であって長期間保証されたものではない、売買価格への影響は修繕積立金が高額となることによる評価とのバランスもある、外部貸しはサブリース会社から断られたり、外部の人間が敷地内に立ち入ることに不安があるなどの説明がされている。 ■ また、平面化工事に伴い、事後に一部の契約者が敷地外の駐車場に移動する必要がある場合に反対意見が多く認められる。 ■ 平面化工事に至らなかった組合では、駐車場のメンテナンスを止めて使用しない選択をするケースもあった。 この場合、作動させない期間はメンテナンス費用が削減されるが、それが長期間続くと機械を再作動させることが難しくなるのでいずれその設備をどうするかが再度問題となるだろう。 ■ 平面化を実施した後の利用方法は、平置き駐車場として利用するケースが圧倒的だが、他に駐輪場などの用途と組み合わせて利用しているケースもある。 ■ 平面化後の駐車場の使用料は、値上げするか、一旦は従前の使用料で据え置いてその後段階的に値上げする選択をしている。 ■  機械式駐車場を撤去した後の平置き駐車場を含めた駐車場(総台数)の残存率で最も多いのが70%以上80%未満。その残存率の高さから平面化後も駐車場として利用されていることがわかる。 ■  分譲前の購入希望者へのアンケート調査や、周囲の駐車場の空き状況などから、契約率を予想することはある程度は可能であり、駐車場ニーズが低いと予想される場合には付置率の緩和が検討されてもよいのではないか。 ■ 機械式駐車場の平面化工事は、多額の修繕費用の負担を削減する等いわば「後ろ向きな工事」ととらえることができる。また、区分所有者間の利害関係の調整も難しいが、それでも実施に踏み切る組合が増加しているのはいかにこの問題が深刻であるかの表れであろう。■  マンションの駐車場に関する問題は、管理組合だけの問題ではなく、社会全体の問題のひとつとしてとらえていくべきだ。 ==============   機械式駐車場の平面化の実態を調査して纏めたレポートは初めて拝見するので、興味深く読ませてもらいました。   調査対象データの母数自体は多くないとはいえ、受託する管理組合の15%が機械式駐車場の平面化を実施しているという実態を知って「意外に多いなぁ」という印象です。・・・続きはブログで!
2021/09/24
「【ブログ】大規模修繕工事の資金が足らない時はどうすればよい?」9月23日付けの東京新聞に、<プロに聞く くらしとお金の相談室>マンション修繕費が不安」と題した記事が掲載されています。   本記事の要約は以下の通りです。 =================== <相談内容>   マンション管理組合の役員に就任することになった。今後、建物の老朽化とともに修繕や改修工事が必要になるが、その資金を準備できるかどうか不安。資金繰りに困ったらどう対処すればよいか?   <回 答> マンションは建物の劣化に加え、所有者の住民も高齢化するという二つの老いの問題を抱えているため、修繕計画をもと早いうちから資金準備を始める必要がある。  共用部分の修繕項目は、給水管や排水管の更新のほか、外壁や屋根防水の補修、エレベーターのリニューアル、機械式駐車場の交換、インターホンや自動ドアの更新など多岐にわたるうえ、将来的に工事費が高騰する恐れもある。   共用部分の維持管理に欠かせないのが、毎月払う管理費と修繕積立金である。工事資金を確保するためには、まずは修繕積立金の値上げもしく一時金を集める方法がある。  ただ、高齢化世帯が増えると各所有者もお金に余裕がなくなるために値上げが難しくなり、滞納の問題さえ出てくる。後になって急に値上げでするのではなく、計画的に早めに決断することが肝心。  金融機関から資金を借り入れもできるが、積立金残高が少なかったり、滞納者がいると審査の際に支障が生じることもあるので注意が必要。  そのほかに、使える資金を増やす方法として遊休化している共用施設の有効活用があある。駐車場の空き区画を外部に貸したり、自転車置場や洗車スペースにして利用料を取るという例もある。自動販売機を設置すれば売上の一部を得られ、住民の利便性も高められる。  一方、無駄な支出を抑えるのも大事。無駄な保険の補償が付いている、管理会社への委託費が適正か見直すこと。工事の発注も複数の業者の見積額を比較して検討するなど。 いずれにしても、長期的な修繕計画をきちんと作り、どのくらいのお金が必要なのかを見える化して、住民の合意をつくっていくことが大切。  =================== 私の顧問先では、来年に大規模修繕工事を実施する予定のマンションが4件控えています。   上記のうち2件については、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の共用部リフォームローンを活用する予定です。   つまり、工事資金に余裕がない、もしくは足らないので借入れを行うということです。・・・続きはブログで!
2021/09/16
「【ブログ】管理会社の契約更新拒否は、「従来のビジネスモデルの終焉」の始まり」9月12日付の朝日新聞に、「マンション「管理拒否」されないためには カギは管理会社よりも住民」と題した記事が掲載されていました。   本記事の要約は以下の通りです。 =============== ■ 管理コストの上昇や建物の老朽化を背景に、管理組合が管理会社から管理を断られるケースが、都市部を中心に問題になっている。 今後のマンション管理はどうすればいいのか、横浜市立大学の斉藤教授にインタビューを行なった。   ■ 管理を拒否される背景として、管理人の人手不足などでコストが高騰している管理会社側の事情もあるが、マンションの管理が困難、もしくは管理不全の状態に陥っていることもある。   ■ 管理不全になりやすいマンションの特徴として、築年数が経ち、戸数が少なく、所有者の不在化が進んでいる等がある。このため、理事のなり手がない、総会で物事が決められないなど、管理組合が健全に機能していない。   ■ 管理の主体はあくまで住民や区分所有者であり、管理会社はあくまでも管理のサポーターであるが、その主体が弱体化してしまうとサポートのしようがない。そのため管理会社が手を引いてしまうことになる。   ■  具体的には管理費の滞納が増える、総会の出席者が集まらず合意が取れないなど、物事が円滑に進まず手間だけかかるため手を引くという事態もある。そのため、住民のマンション管理への関心を高めることが大切になる。   ■ コロナ禍でステイホームの時間が増え、家で快適に過ごしたいというニーズが高まり、マンション管理への関心が高まっている。また、総会や理事会もオンラインでも参加できる体制が整ってきており、住民参加のハードルが下がってきている。   ■ 大事なのは、住民同士の顔が見える関係を作ること。どんな住民が組合の理事をしているか知るだけでも安心感が違う。たとえば、防災の日に防災設備などをスタンプラリー方式で確認するイベントを行うなど、簡単なことからはじめて近所の人の顔を知る、マンション管理に関心をもつようになるきっかけづくりが必要。   ■  組合自身も、住民にマンションの課題などを共有する広報活動をすることで、住民皆で管理するという意識が生まれ、今後の管理のあり方を考える契機になる。   ■ 全部を管理会社に任せるのでなく、清掃や植栽の手入れの業務に限って自分たちで専門業者を探して契約するなど、より効率的に管理する方法を探すのも一案。自分たちで選ぶことで、自分たちで住みやすさを創っている意識も醸成される。   ■  共用庭の植栽の管理について、自分たちで業者を選び、業者にどんなふうに管理をするかの具体的なプレゼンテーションをしてもらい、住民らで業者を選んだケースもある。   ■ このように、いきなりすべての業務を自分たちで管理するのが難しくても、できるところから管理方法を見直すことが大切。   ■ 行政が管理にどう関わっていくかという問題については難しい。マンションが完全に私有財かという問題です。マンションの集会所が避難所になったこともある。公共財ではないが、地域に重要な財という位置付けが必要で、いかにマンションが地域の中で機能していく仕組みを創っていくかが大事。   ■ 管理をしっかりとするには、竣工時に管理組合を設立し、管理規約や修繕計画、修繕積立金などの管理を進める体制を整えることが大切。適正な管理ができるよう行政が政策で促したり、適切に管理している組合が市場で評価される仕組みが必要。   ■ 昨年6月は、マンション管理適正化法が改正され、マンション管理に問題があれば管理組合や住民が助けを求める前に行政が指導や助言などができるようになった。   ■ 加えて、管理がしっかりしたマンションを公的に認定する仕組みを採り入れ、本格的にマンションが適正に管理される体制が整いつつあり、マンション管理も転換点を迎えつつある。  =============== 最近の「週刊エコノミスト」にも、「負担ばかりが増す一方 契約更新を断る時代に」と題した記事が掲載されています。・・・続きはブログで!
2021/09/10
「【ブログ】マンションが抱える「7つの大問題」のうち、まだ世間で認識されていないのは?」9月21日号の「週刊女性」に、「住人とともに“老いる”マンションの高齢化、相続放棄に修繕費「7つの大問題」」と題した記事が掲載されています。   本記事の要約は以下の通りです。 ================== ■ 大問題(1)購入時と話が違う! 膨れ上がる修繕費  本来は長期修繕計画にしたがって必要な修繕費を滞りなく住人が積み立てることが理想だが、現実はそうではない。計画どおりに進まない原因は、分譲マンションの販売業者は修繕積立金の金額をわざと安く見積もってお得感があるように見せているからだ。  国交省では、修繕積立金月額を平米単価200円を推奨しているが、ネットなどで見ると現実にはその半分あるいは3分の1の金額に過ぎない物件が少なくない。 その結果、修繕積立金が3倍から4倍に増額せざるを得なくなるが、住人の反対で安いままで継続すると築30年目にはお金が足りなくなってしまうのだ。 ■ 大問題(2)管理組合不在で終のすみかの老朽化  国交省の調査』によると、マンション居住者の約6割は永住するつもりと回答している。ただ一方で世帯主の高齢化が進んでおり、70代以上の割合は2割超えている。  その結果、住人の高齢化で組合役員のなり手がいなくなり、管理不全に陥ってしまうケースが生じており、その結果必要な修繕がなされずに建物の老朽化に歯止めがかからなくなる。さらに、管理不全が居住者のモラル低下をもたらし、マスラム化するケースが増えている。 ■ 大問題(3)住み替え先で後悔!? 隣人トラブルご用心  マンションならオートロック・防犯カメラもあるので安心といった理由で、戸建てに住んでいたシニア層が“終のすみか”としてマンションを選ぶケースも増えている。  その際、気をつけなければいけないのが、マンション選び。中古で購入するなら、管理組合の運営状況をチェックすることが重要。理事会の開催頻度や管理費等の滞納がないか、長期修繕計画や理事会の議事録の内容も確認したほうがよい。  さらに内見する際、住人同士が挨拶を交わしているか、共用部分に物が散乱していないかも重要。マンション内の人間関係、ゴミ出しマナーや生活音の問題など、戸建てとは違うトラブルになる要素がたくさんあるので、住人の意識レベルを知ることも大切。 ■ 大問題(4)所有者がいない!? 悲劇の“相続放棄”  老朽化したマンションの所有者が亡くなると、親族が相続するのが一般的だが、相続しても修繕費用などの管理費用がかさんだり、固定資産税などの支払いが発生するため相続放棄されるケースが増えている。  もし相続放棄された結果、管理費や修繕積立金が滞納された場合には、その債権を有する管理組合が、家庭裁判所に『相続財産管理人』の選任を申し立てる必要がある。 ■ 大問題(5)修繕の先延ばしで結果、負担が増大!  大規模修繕工事は概ね12年周期で行われるが、外壁補修や屋上防水、給排水管の更新などの共用部分は管理組合の負担だが、専有部分は自己負担になる。  その負担を渋っているうちに定年を迎えて収入が減り、住戸を担保にお金を借りなくてはならない場合も出てくる。  余計な借金を背負わないためにも、適切な長期修繕計画を作成し、それに基づいて算出した修繕積立金を積み立てておくことが必要。   ■ 大問題(6)天国と地獄!? 管理会社の選び方  管理組合員の高齢化と賃貸戸数の増加で、管理組合役員のなり手はますます少なくなるばかり。しかし、すべて管理会社任せでも問題がある。  管理会社も営利目的でやっているので居住者側も意識を高く持っていないとダメです。やらなくてもいい工事を受けていたら、お金がかかって仕方がないからだ。  修繕するに越したことはないですが、大規模修繕工事のときに一緒にやったほうが安くすんだり、いま工事すべきかを自分たちで見極めることも大切だ。   ■ 大問題(7)人気の高級タワマン修繕費もケタ違い!?  2000年前後から急増したタワーマンションも、大規模修繕が必要になる時期を迎えている。豪華なプールやジム、最上階のラウンジなど、魅力的とされているが、使用の有無にかかわらず管理費がかかるだけでなく、修繕時期が近づくにつれて、当初の予想よりも大幅に費用がかかる可能性もある。  ==================   マンション管理の問題が、女性週刊誌でこんな風に取り上げられるというのはとても珍しいのではないでしょうか。   この記事で挙がったテーマのほとんどはこのブログでも全て取り上げてきたものなので、特に目新しさはありません。   ただ、現在ほとんど注目されていないものの、近い将来に必ず大きな問題になりそうなのが、4つ目の「相続放棄」の問題です。   これは、すでに日本全土のうち九州の大きさに相当すると言われている、不動産の所有者不明の問題ともリンクしています。・・・続きはブログで!  
2021/09/03
「【ブログ】あなたのマンションに必要な修繕積立金は本当はいくらか計算してみよう!」ARUHIマガジンに、「マンションの管理費・修繕積立金の目安は? 特に注意したい修繕積立金の額の妥当性」と題した記事が掲載されています。    本記事の要約は以下のとおりです。 ======== ▪️マイホームでは、住む期間に応じた維持費がかかる。マンションを購入した場合は、住宅ローンに加えて管理費や修繕積立金を負担していくことになるので、家計に無理がないかあらかじめ確認しておく必要がある。この管理費や修繕積立金について、それぞれ目安はどのくらいなのだろうか?   ▪️管理費は、管理員の人件費や共用部分の清掃費用、植栽費用、法定点検費用などに充当される。管理費の金額に最も影響を与えるのが、「管理員の勤務時間」で、24時間常駐あるいは日勤かなどによって大きく変わるが、その平均額は首都圏が最も高く、戸当たりで1万2000円台が目安になる。   ▪️一方、管理費よりもマンションによって違いが出やすいのが、修繕積立金。共用施設である建物や設備のメンテナンスにかかる費用を積み立てるため、管理組合は将来の修繕費を試算した「長期修繕計画」を定期的に作成する。   ▪️原則としてその長期修繕計画にもとづいた必要な資金を全戸で月々積み立てることになる。しかしながら、修繕積立金の設定方法が特に決まっていなかったため、新築時には修繕積立金の額を抑えて設定していた。   ▪️そのため、国交省は、2005年に「マンション管理標準指針」を策定し、中古マンションは25年以上、新築マンションは30年以上の長期修繕計画を立て、その必要額を負担割合に応じた修繕積立金の額に設定するよう示している。   ▪️ただ、最近の新築マンションでは「均等積立方式」ではなく「段階増額積立方式」を採用する事例が増えている。そのため、修繕積立金は最終的には値上げが前提の金額ということを覚えておく必要がある。   ▪️では、修繕積立金の目安はどのくらいか。国交省の調査結果では、全国の平均額が戸当たり1万1,243円(平方メートル当たり164円)、首都圏の平均額は戸当たり1万3,019円(平方メートル当たり196円)である。   ▪️修繕積立金の額については、新築マンションの購入予定者が購入予定マンションの修繕積立金の額の妥当性を見る目安とするために、国交省が2011年に「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を策定している。   ▪️このガイドラインは、実際に長期修繕計画作成ガイドラインに沿って計画された修繕積立金の事例を分析して、均等積立方式で算出した額を示して目安とするという考え方をしている。   ▪️また、機械式駐車場がある場合は、その有無によって修繕見込み額が変わるため、機械式駐車場の1台当たりの修繕工事費を算出した額を加算する方法を取っている。   ▪️中古マンションを買う際にも、適正な水準の修繕積立金を額を積み立てているかを確認することがとても重要になる。場合によっては、購入後すぐに不足する修繕費を補うために全戸で「修繕一時金」を集めるというケースもある。   ▪️そのためには、長期修繕計画どおりの金額で修繕積立金が集められているか、今後修繕積立金に値上げの予定はないかなどをきちんと理解して、買うべきマンションかどうかを見極めることが大切になる。 ========   まず、本記事を読んで引っかかったのは、「最近の新築マンションでは「均等積立方式」ではなく「段階増額積立方式」を採用する事例が増えている」という箇所です。   これは「最近だけ」の傾向ではありません。 20世紀の頃から修繕積立金の水準は、本来必要な水準に比べると非常に低い金額で設定されていました。   私が92年に購入した、大手デベロッパー分譲の新築マンション(3LDK)は、当時の月額でなんと1,500円弱でしかありませんでした。   1平方メートル当たりの単価に換算すると、たったの22円! 当時の管理費と比較すると、およそ10分の1です。   当時、マンション管理についてはまったくの素人でしたが、「やけに安いなぁ」と感じた記憶が残っています。   ただ、その当時から比べると、最近は「マシ」なレベルに変化してきました。・・・続きはブログで!
2021/08/18
「【ブログ】大手管理会社からの委託費増額改定の申入れに憤慨!」顧問先マンション(30戸)では、本年11月末をもって期間満了となる管理委託契約の更新にあたり、管理会社から7月の理事会で業務委託費の改定について申し入れがあり、9月に予定されている通常総会の議案に上程したいとの提案がありました。   具体的には現状の管理委託費を14%強増額したいとのことで、管理組合にとっては年間30万円強の負担増となります。   ただ、増額する理由について「人件費や外注費の増加のため」と簡単な口頭の説明で済まそうとしたため、増額について組合側の理解を得るべく、その経緯や理由を記載した書面を提示すべきではないかと指摘しました。   そのため、今月の理事会では、増額の申入れを書面にしたためて提示がなされました。   ところが、その内容にまるで説得力がありません・・!   と言うのも、 管理委託費増額の理由として挙げられたのは、下記の内容のみです。 ======================== 昨今の社会情勢(最低賃金の上昇と人材の不足)により、 清掃コストが増大しています。 ======================== 一方、今回増額になる業務項目は以下の通りで、 清掃だけにとどまらず、広範囲に及んでいます。・・・続きはブログで!
2021/08/06
「【終了しました】オンラインセミナー開催のお知らせ」9月の「マンション管理セミナー」の開催について、下記の通りご案内申し上げます。   新型コロナウィルス感染拡大防止のため、今回も「オンラインセミナー」にて開催いたします。   オンラインのため、ネット接続環境があれば首都圏以外にお住いの方も気軽に受講ができます。   先着10名様のお申し込みを受け付けております。 どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和 3年 9月  18日(土)  13:30~15:00   【参加料金】  お一人様  2,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 【内 容】 「管理コストを3割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内 容】■ ポイント1:管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■ ポイント2:設備保守点検の契約形態と実施頻度(エレベーター、機械式駐車場など)エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■ ポイント3:遠隔監視&緊急対応費用(ホームセキュリティを含む)設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■ ポイント4:事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)   【お申込み方法】 セミナーお申込み専用ページからお申し込みください。(お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等をご記載ください。) 参加までの流れや、オンライン会議の利用に慣れていない方向けの説明も上記ページにてご案内していますので、ご参照ください。
2021/07/30
「【ブログ】大規模修繕工事の相見積もりを取得する手順と注意点」当社の顧問先マンション(築15年目)では、来年初めに大規模修繕工事の実施を想定し、施工業者5社から相見積もりを先日取得しました。   その結果は、以下の通りです。     各社の見積条件を見ると、総額は税別4千万円強のところ最大170万円の僅差に収まりました。   工事総額に対する比率は、たったの2%に過ぎません。 各社が犇めき合った接戦であったことが伺えます。   管理組合側で事前に想定していた予算額(税別4,500万円)と比べると、1割強下回ることができたことになるので、うまく「競争原理の導入による経済効果」が得られたと言えるでしょう。   さて、マンションの大規模修繕工事において、多くの管理組合にとって悩ましい問題とは何でしょうか?   大きく課題は3つあると思います。 1)適切な実施時期 2)工事予算の立て方 3)施工業者の候補選定   今回は、上記3つの課題について、どう進めるべきかをご案内しましょう。・・・続きはブログで!

マンション管理委託費プロだから無駄が分かる

「マンション管理見直し本舗」は、不動産のプロが、 「自分の住むマンションの管理費には非常に無駄が多い」ということに気づいたことから始まりました。

ご自宅マンションの適正な管理委託費は?

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。 また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる!

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンション修繕積立金の罠

マンションの修繕積立金の決め方をご存知ですか?
なぜ修繕積立金の不足がおこるのか、また修繕箇所と修繕サイクルは適切か、など修繕積立金に関する疑問についてお答えします。

マンションのずさんな管理は許さない!

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません!

マンション管理費の秘密

あなたのマンションの管理費がどのように決められたかご存知ですか?
また管理費の明細をご覧になったことはありますか?
その管理費は、適正ですか?
そんな疑問にお答えします。

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、実現した成果の概要をご紹介しています。

ケース4(築17年・90戸)3回の見直しで段階的にコスト削減した事例
ケース3(築19年・29戸)管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例
ケース2(築15年・22戸)管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例
ケース1(築13年・68戸)管理会社を変えずにコスト削減した事例

マンション設備管理・工事の適正価格を教えます!

現在、管理会社任せの状態なら品質を落とさず30~50%安くなる!

  • 設備工事
  • 保守点検
  • 調査
  • 洗浄
  • 設備更新…
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