マンション管理見直し本舗

組合財政の健全化と役員業務の負荷軽減で快適なマンションライフを！

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2025/04/01

「【ブログ】管理会社による「ヤラセ見積もり」は、業界のジョーシキ！？」3月21日付の毎日新聞に、『まるで詐欺」　マンション設備業者が告白、「やらせ見積もり」の全容 』と題した記事が掲載されていました。 　 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝ ◾️  マンション管理会社は、本来管理組合や区分所有者を支援する立場であるにもかかわらず、自社の利益を優先し、住人たちの財産をむしばむことがある。◾️  ある設備会社の役員は、マンションの設備工事を巡って管理会社から不適切な対応を求められたと告白する。 ◾️  マンションのインターホンを手がける設備会社の役員が、会社名や営業する地域を明かさないことを条件に取材に応じた。◾️  この会社は以前、管理組合から直接、工事を受注してきた。ところが、大手デベロッパー系列の管理会社が、「うちが元請けをやるので、お宅は下請けに入ってほしい」という要求をしてきた。 ◾️  形式的に管理会社が元請け、設備会社は下請けになれという要求で、「ダメなら他の業者に発注する」と脅された。◾️  さらに、複数社による見積もり合わせで、必ずこの管理会社が最安値になるよう、知り合いの業者から、より高い「やらせ」の見積額を取ることも求められた。 ◾️  契約金額をつり上げるための「出来レース」であるが、管理会社に逆らえば契約を失うことになるため、従わざるを得ない。◾️  その結果、管理組合が払う工事費用は2割ほど上がった。そして、ほとんど何もしない管理会社が利益を中抜きし、下請けに回った設備会社の売り上げは本来より減ってしまた。にもかかわらず、管理組合が契約した金額は、通常より割高だった。 その後、この管理会社とは別件でトラブルになり、仕事が回ってこなくなった。◾️  千葉県内の管理組合は、2024年春、管理会社の関連企業から、インターホン設置工事の見積もりを受け取った。総額は3千万強にのぼり、1戸あたり30万円を超える金額だった。しかし、組合理事長がネットで調べてみると、相場はもっと安いことがわかった。 ◾️  そのため、管理組合が相見積もりを独自に取得したところ、最安値の業者は、管理会社の関連企業よりも4割安かったため、そこに契約を決めた。あのまま管理会社に言われた通り契約していたら、1200万円も高かったことになる。 ◾️  しかも、情報収集したところ、インターホンのメーカーからの仕入れ値は、この業者より管理会社側の方が安かった可能性があるという。◾️ 管理会社は組合の懐事情を把握しているため、その範囲内でできるだけ多くの契約を取ろうと、設備の更新や修繕を提案するという。 ◾️  近年、管理組合のでは代表者である管理者に管理会社などが就く「外部管理者方式」を導入する分譲マンションが増えている。◾️  通常は理事会が清掃や修繕工事の委託先を決めるが、業務負荷や多忙を理由に住民らは敬遠する傾向にある。管理会社に委託すれば費用はかかるが、負担は軽減できる。◾️  ある管理会社の元社員は、以前、「管理が楽になりますよ」と外部管理者方式を売り込んでいた。◾️  外部管理者方式に移行すれば、毎月のように理事会を開く必要はなくなる。管理会社にとっても、通常の管理方式で理事会などを手伝うより、外部管理者方式の方が人件費が抑えられる。◾️  ただ、この方式は、住民によるチェック機能が働きにくくなるため、上の設備工事のケースのように、管理組合との利益相反行為が発生しやすい。◾️ この管理会社でも、外部管理者方式のマンションでは、多くの工事を関連会社に発注していたという。◾️ こうした利益相反行為を防ぐため、国土交通省はマンション管理適正化法を改正する方針だ。◾️ 管理組合の管理者の立場にある管理会社が、自社や関連会社に業務を発注する場合、住民への事前説明を義務づけ、情報開示を通じて監視機能を働かせる狙いだが、これで歯止めがかかるかは見通せない。 ＝＝＝＝＝　今回の記事で紹介されているような事例は、「マンション管理業界あるある話」で、まさに「氷山の一角」に過ぎないでしょう。・・・続きはブログで！

2025/03/25

「【ブログ】マンション管理会社の研修施設を見学させてもらいました！」先日、顧問先マンションの管理会社である「穴吹ハウジングサービス」のご厚意で、 組合役員さんとともに、神奈川県川崎市にある研修施設（あなぶきPMアカデミーTOKYO）を見学させてもらいました。   同施設は、神奈川県認定の職業訓練校にも指定されており、ショールームと従業員育成を兼ね備えた施設になっています。   全体は７つのフロアで構成されていますが、管理組合が関心を寄せそうなコーナーを以下紹介します。 【給排水管改修エリア】 透明の床下に配管されている給排水管など、普段見ることのできない設備の内側を見ることができます。・・・続きはブログで！  

2025/03/07

「【ブログ】マンションの給水管の修繕問題が厄介なワケ」3月1日付の日経新聞で「マンション給排水管、寿命40年　｢更新｣には1戸数百万円」と題した記事が掲載されていました。 　 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝＝ ◾️ 築年数が40年超など高経年のマンションが増えるなか、給排水管の更新工事が急務になっている。 　 ◾️ 高経年のマンションでは金属製の給排水管が多く、年月の経過とともに腐食するため漏水トラブルが発生しやすい。 　 ◾️給排水管の工事は「更生工事」と「更新工事」がある。更生工事は内部のさびを取り十数年ほど管を延命させる。一方、更新工事はさびない樹脂製の給排水管に取り換える。 　 ◾️ 樹脂製にすれば追加の大工事は不要になる。規模等で費用は異なるが、更新工事の場合、床をはがすなど大規模になるため1戸当たり100万〜300万円になる。 　 ◾️ 築38年の分譲マンションでは、金属製の給排水管の老朽化が進んでいるが、工事費について合意できず、3年ほど膠着状態が続いている。更生工事は現在の積立金の範囲内で賄えるが、更新工事の費用は戸あたり200万円かかるため、修繕積立金を月4万円値上げする必要があり、どちらの工事を実施するかで揉めている。 　 ◾️ また、給排水管は専有部分と共用部分にまたがることから、更新工事をどこまで手掛け、誰が費用を負担するかが論点になる。管理組合が専有部分も含めて更新工事を担うと建物全体の価値を高めやすいが、修繕積立金は原則として共用部分の修繕費用に使われる。 　 ◾️ 一般にマンションの長期修繕計画には給排水管の修繕工事が盛り込まれるが、専有部分までは対象にしていない。専有部分を含めて管理組合が手掛けるには、長期修繕計画の修正や管理規約の改定が必要になるため、総会の特別決議になり、組合員総数と議決権総数でともに4分の3以上の賛成を得なくてはならない。　 ◾️ 給排水管は外壁などと違い目に付きにくく、設備の劣化を認識しにくいため、住民の合意を得るには、工事の必要性やメリットを理解してもらうことがカギになる。　 ◾️ 築51年で688戸のマンションでは、給排水管の更新工事が必要と考えた住民が準備委員会を立ち上げ、5年をかけて準備し、2024年3月に更新工事を終えた。 　 ◾️ 工事対象に専有部分も含めたほか、最新のユニットバスに改装する費用の大部分を管理組合が協力金として支給することにした。委員会は住民説明会を複数回開催。工事の流れや意図などをまとめた広報紙やDVDを配布したほか、説明会に出られなかった人には個別訪問をするなどで合意形成に結びつけた。また、工事費総額（18億円）のうち、約3.5億円を国の補助金で賄った。　 ◾️ 工事中は住民が過ごしやすいよう配慮。１週間ほど水回りの設備が使えないため、組合が近隣の温泉施設を割引価格で使えるようにしたり、敷地内の広場に仮設のトイレやシャワー室、洗濯機を設置したりしたという。　 ◾️ 築45年の神奈川県の共同住宅では、2015年に給排水管の全面的な更新工事を終えた。2021年には給湯器の省エネ化や窓の断熱化などを完了したため、若い世代の入居も増えつつある。物件の売却価格は工事前に比べ200万〜300万円ほど上昇したという。 　 ◾️ 専門家によると「金属製の給排水管の寿命は40年。これを超えると抜本的な対策が必要になる」と指摘。築40年以上のマンションは、約20年後の43年には約464万戸に増加する見通しだ。 　 ◾️ 一方、管理組合の動きは鈍い。マンション総合調査で「老朽化対策の議論をしていない」「議論したが方向性が出ていない」と答えた管理組合は約79%に上る。 　 ◾️給排水管の更新工事には多くの資金が必要になる。修繕積立金だけで賄えない場合に活用できるのが金融機関の融資で、その代表例が、住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」だ。 　 ◾️保証料は必要だが、法人格がなくても借りられるなど、管理組合が使いやすい。2025年3月時点の融資金利は返済期間10年以内で年0.97%だ。また、同機構の「マンションすまい・る債」を購入・運用中であればさらに年0.2%金利が引き下げられる。 　 ◾️また、自治体によっては、住宅金融支援機構の融資の金利に対する助成金制度を設けている。東京都は最大１%の利子分を支給する。こうした制度を組み合わせれば、実質無利子で資金を借りられる。 ＝＝＝＝＝＝ 給水管の材質は、時代とともに変化してきました。 　 昭和から現在までの材質の変遷と、それぞれの特徴は以下のとおりです。・・・つづきはブログで！    

2025/03/17

「【ブログ】マンション大規模修繕工事業者20社に、公取委が立入り検査を実施！」3月12日付のダイヤモンド・オンラインに、「大規模修繕工事で巧妙化する「談合の手口」とは？」と題した記事が掲載されていました。   本記事の要約は以下のとおり。 ＝＝＝＝ ◾️ マンションの大規模修繕工事を行う会社約20社に談合の疑いがあるとして、公正取引委員会の調査が入った。 　 ◾️ 多くの分譲マンションでは、管理会社や設計コンサルタント会社に委託し、大規模修繕工事を発注するが、業者選定時の見積もり合わせや入札で、業者同士が事前に話し合って受注業者や工事額を決めていた疑いがある。 　 ◾️ 公正取引委員会は、工事会社らが受注価格の低下を防ぐことや、各社が分担して利益を得ることを目的に、こうした受注調整を繰り返し、それによって工事費が割高になり、管理組合側の過剰な負担につながった可能性があると見ている。 　 ◾️ 工事会社だけでなく、工事会社の選定に関わった一部の設計コンサルタント会社についても、受注調整に関係していた可能性があると見て調査を進めるという。 　 ◾️ 大規模修繕工事をめぐる談合やリベートの授受は、おおむね次のような形で行われる。 （１）管理組合に対して、設計コンサル会社が、時には異常とも思えるほどの安い金額でコンサル費用の見積もりを提出し、業務を受託する。 （２）最終的に工事を発注する工事会社を1社決定し、この「チャンピオン会社」と設計コンサル会社が結託して、工事見積もりのコントロールと工事費のつり上げ、厳しい公募条件をつけた上での見せかけの入札を行い、結果としてチャンピオン会社が工事を受注する。 （３）チャンピオン会社が受注したあかつきには、設計コンサル会社に工事費の何パーセントかをリベートとして支払う。 　 ◾️ そのリベート分はすべて管理組合が負担する工事費に含まれている。管理組合は知らぬ間に大きな負担（損害）を被っている、というからくりになっている。 　 ◾️ 国土交通省も、「工事会社の選定に際して、発注者である管理組合の利益と相反する立場に立つ設計コンサルタントが存在する」ことを問題視し、2017年に不適切な設計コンサルタントについての注意喚起の通知を発出している。 　 ◾️ それ以降は特に目立った動きは見られなくなったが、そうした談合やリベートの行為はアンダーグラウンドに潜って、さらに手口が巧妙化、エスカレートしたと思われる。 　 ◾️ 今回の公正取引委員会による調査は、工事会社だけでなく、設計コンサルタント会社や管理会社にも及ぶことが予想される。なぜなら、彼らはワンセットで談合の温床となっているからだ。 　 ◾️ 業界ぐるみの談合による管理組合への影響は、「割高な大規模修繕工事を発注せざるを得ないことによる、修繕積立金の値上げ」に結びつく。 　 ◾️ まずは公正取引委員会や国土交通省の今後の動きを注視していくとともに、今回の件をきっかけにマンション業界がクリーンな業界に生まれ変わり、それが管理組合とマンション住民の利益と幸せにつながることを期待したい。 ＝＝＝＝  以前は、マンションの大規模修繕工事は管理会社に随意契約で発注する慣例が横行していたため、競争原理が働かず、結果として割高な工事費になっていました。 　 さすがに、今はこのような慣行は減り、まずは設計コンサル会社（もしくは、管理会社にその業務を委託）を選定し、その後コンサル会社の仕切りのもとで複数の施工業者から選定していくステップを踏むのが主流になっていると思われます。・・・続きはブログで！

2025/02/21

「【ブログ】第三者管理のマンションにマンション管理士を斡旋する法人が登場！」一社）日本マンション管理士会連合会（日管連）の幹部が発起人となり、第三者管理方式のマンションにおける管理者（もしくは監事）候補者の紹介を行う法人を1月20日付けで設立しました。  　 その法人の名前は、「一社）日管連管理組合サポートセンター」（以下　NKS) 　 NKSは、日管連と業務提携契約を締結のうえ、第三者管理方式の導入を希望する管理組合とマンション管理士とのマッチングをサポートするとのことです。 　 NKSの会員は、日管連が実施する研修を修了した「認定マンション管理士」（今年１月末時点で約900名）の資格を有することが必要です。 　 また、管理組合側の不安や懸念を払拭するために ◾️「マンション管理士賠償責任保険」への加入 ◾️日管連の「管理組合損害補償金給付制度」の利用 の２つの要件が求められています。・・・続きはブログで！      

2025/02/14

「【ブログ】いつになったらマンション管理費の着服事件を根絶できるのか？」2月13日付けの日経新聞に、「狙われるマンション積立金　管理委託に潜むリスク、信頼逆手に横領後絶たず」と題した記事が掲載されていました。   本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝＝ ◾️ マンションの修繕積立金を巡る横領事件が後を絶たない。 ◾️ 大阪府内のある管理組合では、修繕積立金を管理する口座の残高がゼロになっていることが発覚。管理会社の担当者が通帳を不正に操作し、9年間で14の管理組合から9億円以上を着服していたことが判明した。 ◾️ 埼玉県では2023年6月に管理費1,200万円を着服した事件も発生し、全国的に同様の問題が起きている。 ◾️ マンション管理適正化法では、管理会社が通帳と印鑑を同時に保管することを禁止しているものの、違反行為が見過ごされていたことが不正を招く原因となっている。 ◾️ 2022年のマンション管理市場は約8,200億円規模で、10年前に比べて27%増加している。2030年には50％増を超えると予測されている。 ◾️ 一方、区分所有者は管理に無関心な人も多く、総会への参加率は低迷している。管理業務を管理会社に一任する傾向が強まる中、住民自身の監視機能が弱まり、横領などの不正を見過ごすリスクが高まっている。 ＝＝＝＝＝＝ 国土交通省のホームページでは、「マンション管理業者に対する監督処分等情報」を閲覧することができます。 　 事件の経緯は記載されていないため不明ですが、いずれも当時の従業員が管理組合の財産を着服した事件によって行政処分を受けています。 　 しかも、下記の通り、業界では有名な管理会社が多いことがわかります。  令和6年3月　日本ハウズイング  令和4年11月　東急コミュニティー  令和4年3月　日本総合住生活  令和3年12月   日本ハウズイング  令和3年9月    日鉄コミュニティ　・・・続きはブログで！

2025/02/13

「【お知らせ】YKKAP「AーPLUG」に連載記事がアップされました！」YKKAPが主宰するサイト「AーPLUG」の連載シリーズ 「知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート」にて、 弊社代表の村上智史が執筆した記事がリリースされました。   第36回 管理会社をリプレイスしてコスト削減した事例   ぜひ、ご一読ください。

2025/02/07

「【ブログ】インフレ防衛のため、管理組合も資産運用の見直しを！」2月5日付けの日経新聞に、「マンション組合、資産運用に動く　物価上昇で修繕に懸念」と題した記事が掲載されていました。 　 記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝ ◾️ 住宅金融支援機構が管理組合向けに発行する運用商品「マンションすまい・る債」の2024年度の応募数が前年度比で3割増となり、応募数は直近2年間で倍増している。 ◾️その背景には、建築資材や人件費が高騰し、以前に見積もった修繕費用に基づく積立金では足りないという問題がある。また、国交省の調査によると、積立額が計画に比べて不足していると回答した管理組合は4割近くに上っている。 ◾️ 国交省の23年度の調査（複数回答可）によると「すまい・る債」を購入する組合は全体の19%にとどまっている。 銀行の定期預金で運用しているのは35%で、普通預金や決済性預金に資金を預けているだけの組合も多い。 ◾️ ただ、「すまい・る債」の24年度発行分の利回りは0.5%のため、昨今の物価上昇率には遠く及ばない。そのため、管理組合向けに融資型クラウドファンディング（CF）の運用商品を開発する金融機関も現れた。融資型CFは、投資家から集めた資金を企業に融資し、収益の一部を投資家に分配する金融商品で、予定利回りは年1〜3%程度だが、元本保証はない。 ◾️ 管理組合は集めた積立金を目減りさせないことを非常に重視しているため、相対的にリスクの高い投資信託などには手を出しづらい。修繕の前に運用をやめて現金化しなければならない点も継続的な運用の難しさにつながっている。 ◾️ マンション管理組合の積立金は2兆円規模とされる。まだまだ銀行預金として置かれているケースが多い積立金を安定運用する動きを活発化させるためには、専門的な知見を持つ金融機関のサポートや商品開発も重要になる。 ＝＝＝＝＝ アベノミクスの金融超緩和策や日銀の「マイナス金利」政策の影響で、銀行の預金は天文学的に低い水準の金利になりました。・・・続きはブログで！  

2025/01/31

「【ブログ】マンション管理組合に管理会社のリプレイスを勧めたワケ」昨年からコンサルティングしているマンション（神奈川県・133戸）で、先日通常総会が開催され、竣工以来２３年間業務を委託していた管理会社をリプレイス（変更）することが決議されました。   昨年4月に、有償の「管理コスト適正化診断」の依頼を受け、当管理組合の財政状況ならびに管理委託費を含む維持管理費の状況について診断を実施した結果、以下のことが判明し、理事会に説明しました。 （１）管理委託費については割高な費用項目が多数あり、現状比で２割以上の削減余地があること。（なお、契約書記載の管理仕様と実態に複数の齟齬もあることが判明しました） （２）長期修繕計画には見積もり項目の漏れや修繕費の見込みが甘いなどの問題があり、これを修正すると30年間で５億円弱の資金不足が生じる見通しになり、修繕積立金の大幅増額が避けられないこと。   そのため、割高な管理委託費の適正化を実現すれば、修繕積立金の増額幅を抑制できると説明し、管理コストの適正化を進めるべく、コンサルティング契約を締結し、昨年の夏から本格的な検討を開始しました。   その後、現管理会社と交渉した結果、管理委託費について現状比２割超の回答が得られました。   ただ、管理会社に対して長年の不満が燻っていることや、実際に契約書や長期修繕計画が杜撰な内容であったことを踏まえ、この管理組合にはリプレイスを勧めるべきだと考えました。・・・続きはブログで！  

2025/02/10

「【受付終了】マンション管理セミナー開催のお知らせ」３月に「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 今回は５名様のお申し込みを受け付けますので、お早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和　７年　３月１５日（土）　13:30～15:00 　 LEAGUE　地下１階　ミーティングスペース 東京都中央区銀座３－１１－３ 東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分　 　 【参加料金】 　お一人様　　2,000円（税込）　 ※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方   　 １．　講　演 【内　容】 「管理コストを３割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内　容】■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度（エレベーター、機械式駐車場など）エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講 師】　村上　智史（弊社代表取締役） 　 ２．　個別相談会（※希望者のみ　事前にお申し込みください。） 　 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料） その他、管理会社の変更や大規模修繕、設備更新工事などのご相談も随時承ります。 　 【お申込み方法】 本サイトの「問い合わせページ」より、お申し込みください。 お問い合わせ内容については「その他」を選択のうえ、コメント欄に「セミナー参加希望」とご記載ください。 （お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等を必ずご記載ください。）

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、これまでに実現した成果の事例の一部をご紹介します。

ケース4（築１７年・９０戸）３回の見直しで段階的にコスト削減した事例

ケース3（築１９年・２９戸）管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例

ケース2（築１５年・２２戸）管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例

ケース1（築１３年・６８戸）管理会社を変えずにコスト削減した事例

マンション管理見直し本舗から弊社代表執筆サイトのご紹介

世直し本舗｜村上智史の「士魂商才」

弊社代表のブログ。自らの管理組合理事長としての実体験やエピソードを綴るほか、不動産業界を知り尽くした人間だからこそ分かるニュースの裏側を、誰にでも分かりやすく解説しています。

知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート

"マンション管理士としての経験とノウハウ" をもとに、昨今の業界の動向などをテーマに取り上げ、『マンション管理に携わる皆様に役立つ情報』を提供しています。

ilodolist

人生を楽しく、豊かに、彩る情報をお届けするWebマガジン。弊社代表の村上をはじめ、住まいと暮らしを「彩る」人＝「ilodolist」が、あなたのくらしを豊かにするヒントを提案します。

SUUMOジャーナル

弊社代表の村上智史が、マンションライフや管理組合の運営に関して役立つニュースや情報、悩み事の解決策などを執筆しています。

All About マンション管理ガイド

マンションにお住まいの方の素朴な質問から真剣なお悩みまで、弊社代表の村上が回答する「マンション住まいのお悩み相談室」など、マンション管理に関する身近なテーマを分かりやすく解説しています。
また、将来マンション管理士を志す方を対象に、国家試験対策やキャリアプラン等に関する情報もお届けしています。