マンション管理見直し本舗

組合財政の健全化と役員業務の負荷軽減で快適なマンションライフを！

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2024/11/18

「【受付中】マンション管理セミナー開催のお知らせ」新年１月に「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 今回は５名様のお申し込みを受け付けますので、お早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和　７年　１月１８日（土）　13:30～15:00 　 LEAGUE　地下１階　ミーティングスペース 東京都中央区銀座３－１１－３ 東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分　 　 【参加料金】 　お一人様　　2,000円（税込）　 ※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方   　 １．　講　演 【内　容】 「管理コストを３割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内　容】■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度（エレベーター、機械式駐車場など）エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講 師】　村上　智史（弊社代表取締役） 　 ２．　個別相談会（※希望者のみ　事前にお申し込みください。） 　 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料） その他、管理会社の変更や大規模修繕、設備更新工事などのご相談も随時承ります。 　 【お申込み方法】 本サイトの「問い合わせページ」より、お申し込みください。 お問い合わせ内容については「その他」を選択のうえ、コメント欄に「セミナー参加希望」とご記載ください。 （お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等を必ずご記載ください。）

2024/11/15

「【ブログ】リフォーム前に押さえておきたい、管理規約とマナーの基本」11月7日付けの不動産ニュースと不動産業務のためのサポートサイト「R.E .Port」に、「規約変更を支援し、窓断熱リフォームを実現」と題した記事が掲載されていました。 　 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝ ◾️ 小田急不動産（株）らは7日、再販するために取得した世田谷区内の既存分譲マンションに、断熱窓化を中心とするリフォーム等を実施し、報道陣に公開した。 ◾️ 同社が取得のうえリフォームを実施し、その後完成現場見学会などを実施することで、居住者に断熱・省エネリフォームによる経済効果や適切な維持管理を周知・啓発する取り組みで、東京都の「既存住宅流通促進民間支援事業」に選定された事業。 ◾️ 築25年のマンション（専有面積73平方メートル、3LDK）に、水回り設備をすべて刷新するリフォームを実施。また、リビングからバルコニーに出る掃き出し窓はカバー工法で、その他の窓についても、断熱性能の低い単板ガラスだった窓についてはガラス交換の手法で、断熱性の高いペアガラスへと交換した。 ◾️ このマンションには管理規約に共用部のガラス等の改良時の取り扱いに関する取り決めがなく、リノベーションの実施に先立ち、管理会社が規約の追加について理事会での検討や総会への上程時に必要な資料の提供等、管理組合を支援。特別決議により規約新設を実現し、窓リフォームを実施できるよう後押しした。 ＝＝＝＝ マンションに住み始めて暫く経つと、リフォームしたくなりますね。   部屋の模様替えはもちろんのこと、床のフローリング工事や、老朽化した給湯器やユニットバス等の設備を新しく入れ替えることもあるでしょう。   また、新築より割安な中古マンションを購入して、入居前に大きく改装したいと考える方もいらっしゃいます。   こんな時、たとえ住戸内の工事でも、分譲マンションの場合は「管理規約」に則って進める必要があるので注意が必要です。・・・続きはブログで！

2024/11/08

「【ブログ】マンションで漏水事故が発生した時の保険の活用方法」マンション内のトラブルで、居住者間の行為・マナーに次いで多いのが、漏水事故です。   国交省の「マンション総合調査」によれば、管理組合の２割近くが水濡れ事故を経験するようです。   水漏れ事故の多くは、以下のような原因によって発生しています。・ベランダの排水管の詰まり・洗濯機置き場の蛇口が開きっぱなし・浴室床下配管からの漏れ・洗面台蛇口根元からの漏水・トイレ排水管の詰まり   こうした漏水事故によって、その階下の住戸が水濡れや汚損の被害を蒙り、ひどい場合には数百万円もの損害賠償に及ぶこともあります。   居住者自身の不注意や、日常清掃の不足、設備の老朽化など理由は様々ですが、いつ自分が被害者もしくは加害者になっても不思議ではないと言えます。   被害者もしくは加害者のいずれにの立場であっても、自らが漏水事故の当事者になってしまった場合に、損失を最小限に止め、トラブルを早期に解決するのに役立つ保険の活用方法をご紹介します。  ・・・続きはブログで！

2024/11/01

「【ブログ】どれだけ変わった！？管理組合の財政状況を８年前と比較！」筆者が管理組合の顧問となって８年経過した都内の分譲マンション（ファミリータイプ　105戸）について、通常総会に向けて組合の財政状況に関する概況を纏めた報告書を作成し、提出しました。   ８年前の管理費会計、修繕積立金の状況は以下の通りでした。   ＜８年前（第12期末）＞  ＜今期（第20期末）＞   2つの表を比べてみると、管理費会計の収入は８年前とほぼ変わりませんが、経常支出が大幅に減少した（専有面積あたりの月額単価　８年前：＠231円→今期末：＠196円）こと、それによって収支の「安全余裕率」（剰余金差額 ÷ 収入合計 × 100%）が大きく改善したことがわかります。＜８年前：9.8％　→  今期末：22.5％＞・・・続きはブログで！

2024/10/24

「【ブログ】総会決議を義務化したところで解消しない管理会社との利益相反問題」10月20日付けの時事通信に、「修繕・清掃、過度な高額発注防止　マンション関連法を改正へ―国交省」と題した記事が掲載されていました。 　 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝＝ ◾️ 国土交通省は、管理組合から理事会業務を委託された管理会社が、グループ企業などに修繕や清掃を発注する場合、組合の総会で承認を得ることを義務付ける方針を固めた。 ◾️ 相場より高い値段での発注を防ぐためで、２０２５年の通常国会への提出を目指すマンション管理適正化法などの改正案に盛り込む予定。 ◾️ 違反した会社に対する監督処分も設ける方針で、違反行為を重ねるにつれて、「指示」「業務停止命令」「管理業の登録取り消し」と処分を重くする方針 ◾️ 一般的なマンションでは、組合員の中から選任された理事会で、どの業者にいくらで修繕や清掃を依頼するか検討し、発注する。 ◾️ 一方、近年は理事会の業務を軽減するため、検討から発注までを管理会社に委託するケースが増えている。 ◾️ 管理会社と修繕や清掃を担う会社が同じだったり同一グループだったりすると、管理会社は「所有者のため費用を抑える立場」と、「会社の利益を優先させて値段を高くした方が良い立場」で「利益相反」が起きる可能性があるため、所有者に不利益が生じることを防ぐ措置が必要と判断した。 ◾️ 同省は、今年６月にマンション管理に関する指針を改訂し、発注時に組合の承認を得ることのほか、外部専門家らを「監事」として置くことや、組合口座の印鑑は監事が保管するとなどを定めたが、発注時の承認は特に重要と判断し、法律に明記して義務化する。 ＝＝＝＝＝＝  本記事中の「管理会社に理事会業務を委託するケース」というのは、いわゆる「第三者管理方式」のことを指しています。・・・続きはブログで！  

2024/10/18

「【お知らせ】YKKAPの「AーPLUG」の連載記事がアップデートされました！」YKKAPが主宰するサイト「AーPLUG」の連載シリーズ 「知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート」にて、 弊社代表の村上智史が執筆した記事がリリースされました。  　 　第34回 管理組合の財政健全化10年史を「見える化」！ 　 ぜひ、ご一読ください。  

2024/10/18

「【ブログ】管理会社の値上げ提案に、管理組合は「お手上げ」なのか！？」10月13日付けの朝日新聞に、『マンション「管理費」の値上げ相次ぎ、平均値3割増　相談は過去最多』と題した記事が掲載されていました。 　 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝ ◾️　公財）マンション管理センターによると、分譲マンションの住民、管理組合、管理会社などから寄せられた相談数は2023年度、1万4253件に上り、過去最多となった。 ◾️　マンション管理費の値上がりに関するトラブルや相談が増加傾向にあり、以下のような相談事例があるという。 ・管理費の値上げのため臨時総会が開かれるが、通知書に具体的な値上げに関する金額の説明がない。 ・管理費の値上げを理事会が検討しているが、節約を考えないで管理会社の言いなりだ ・管理費会計が赤字のため管理費の値上げを考えているが、管理費の平均額などを調査した資料はないか ・管理費の値上げを理事会決議で決めてしまった ◾️　コンサル会社の調査によると、都心の9区にある大手ディベロッパー系のマンションを調べたところ、17年から23年までの7年間で新築マンション管理費の平均値が3割、値上がりしている。 ◾️　物価高に伴い、警備や清掃など様々なメンテナンスにかかる人件費が高騰しているためだ。管理会社が清掃、警備などを業者に発注する時、手数料を上乗せするので費用が割高になり、住民らが理解を示さず、トラブルになるケースが最近多いという。 ◾️　トラブルを防ぐにはどうしたらいいのか。管理会社を変える手もあるが、物価高で事情はどこも同じであることを踏まえた上で、まずが管理委託費の内訳を明らかにするよう管理会社に求めることが必要、とアドバイスする。 ◾️　管理委託費を安くしたいのであれば、自主管理という手もあるが容易ではない。マンション管理の質を保つには、相応の管理コストがかかることを認識し、管理会社とよく話し合い、互いに歩み寄るしかない。 ＝＝＝＝＝  新築マンションの管理費が、昨今が上昇傾向にあるのは事実です。  　 東京カンテイの調査によると、首都圏新築マンションの場合、2022年の管理費の平均額は、2013年に比べて２５％強上昇しています。・・・続きはブログで！  

2024/10/11

「【ブログ】インフレ防衛策をいかに講じるかで、管理組合の明暗は分かれる！」ダイヤモンド・オンラインに、「マンション住民を直撃する「3つの値上げ」、管理組合がやるべき防衛策とは」と題した記事が掲載されていました。  　 本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝＝ ●　物価の上昇が続いている。長引く物価高騰の波はさまざまな部分に及び、私たちの暮らしや日常生活のコストに直接的な影響を及ぼしつつある。 ●　なかでも、マンション暮らしや管理組合の運営に大きく関わってくるのが（1）損害保険料、（2）人件費（3）金利だ。 ●（1）マンション損害保険料の改定 共用部分の火災を含む損害をカバーする保険料の全国平均が13.0％引き上げられ、10月1日以降の新規契約・更新で適用される。 ●　時勢を考えると、保険料の改定はやむを得ない部分が大きい。だからこそ今、あらためて契約内容の見直しを行うことが重要で、マンションの現状に適した見直しを行うだけでも、保険料の抑制につなげられる可能性もある。 ●　管理会社から提案された内容のまま契約し、そのまま期間満了のたびに更新し続け、保険内容の見直しが手つかずとなってはいないだろうか。その場合は以下のようなポイントに着目して、契約内容をチェックしてほしい。 　１）保険料が割安になる長期契約（最長5年）となっているか 　２）水災補償の見直し　ハザードマップなどからマンションの立地に付随するリスクを再確認し、丘の上など水害が想定されていないエリアでは、補償は不要になる場合もある。 　３）保険約定金額の割合（付保割合）の確認建物の再調達価額に対して全額（100％）をカバーするの保険金が必要かを再考しなければならない。 　４）個人賠償責任特約の解約を検討 　管理組合が加入する保険には、居住者が第三者に与えた損害を包括的に補償する個人賠償責任保険が付保されている。 　例えば給排水管などから水漏れがあり、階下に被害が出た場合、管理組合が加入する保険の個人賠償責任特約によって支払われるケースが一般的だ。 しかし区分所有者それぞれが個別に個人賠償責任保険に加入していれば、管理組合が特約をつける必要は少なくなる。 　ただし、特約を外す場合は、将来的なトラブルを防ぐ意味で区分所有者への通知するなどの配慮を心がけたい。 ●（2）管理委託費の増額改定 　最低賃金の上昇に伴って、管理員、清掃員など、マンションに関わる人材のコストが上がるのもまた事実だ。人材コストを抑えるためには、管理業務の見直しを適切に行うなどの対策が必要となる。 　例えば、管理会社による共用部の点検が年に12回行われている場合、それを6回に減らせるか…といった共用部の点検や定期清掃の回数など小さな見直しも大きな意味を持つ。 　管理委託費の値上げが提案された際には、しっかりと理由を確認し、交渉を経た上で、双方が合意できた内容で承認することも重要なポイントとなる。加えて「管理委託費の値上げ」が許容できるかどうかは日々マンションの収支を理解しているかも関係してくるだろう。 ●（3）金利の上昇 　修繕積立金が潤沢なマンションは金利上昇の恩恵を受け、修繕積立金不足が生じているマンションは金利上昇が負担になるということだ。 　財政状況が危ういマンションに関しては手をこまねいていると、より深刻な事態となりかねないため、迅速に対策を講じる必要がある。 ●　先手を打ち、修繕積立金の資金運用や保険内容の見直しを実行し、資産価値を高めているマンションと、借り入れを検討せざるを得ないほどの財政状況になっており、各種値上げによって更なる会計のひっ迫が予想されるマンション。まさに二極化の様相を示している昨今、管理組合運営において計画的な準備と早期の対策が求められる。 ＝＝＝＝＝＝  顧問先のマンション（都内・築22年・76戸）でも、今年５年ぶりにマンション保険を更新しましたが、保険料の増額幅をいかに抑えるかが懸案でした。・・・続きはブログで！

2024/08/14

「【申込受付中】マンション管理セミナー＜10月＞開催のお知らせ」１０月に「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 今回は５名様のお申し込みを受け付けますので、お早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和　６年１０月２６日（土）　13:30～15:00 　 LEAGUE　地下１階　ミーティングスペース 東京都中央区銀座３－１１－３ 東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分　 　 【参加料金】 　お一人様　　2,000円（税込）　 ※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方   　 １．　講　演 【内　容】 「管理コストを３割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内　容】■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度（エレベーター、機械式駐車場など）エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講 師】　村上　智史（弊社代表取締役） 　 ２．　個別相談会（※希望者のみ　事前にお申し込みください。） 　 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料） その他、管理会社の変更や大規模修繕、設備更新工事などのご相談も随時承ります。 　 【お申込み方法】 本サイトの「問い合わせページ」より、お申し込みください。 お問い合わせ内容については「その他」を選択のうえ、コメント欄に「セミナー参加希望」とご記載ください。 （お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等を必ずご記載ください。）

2024/10/04

「【ブログ】マンション管理費の長期滞納者に訴訟を提起！」顧問先のマンションでは、管理費等の滞納期間が２年以上に及んでいる区分所有者に対して、弁護士委任のもと、裁判所に訴状を提出し、債権回収に着手することになりました。   元本に加えて、遅延損害金（支払期日経過に伴い発生する利息分）ならびに弁護士費用を含む違約金を含めると、債権額は100万円を超えています。   管理組合としては、初期の段階で話し合いや分割返済の提案などを行ってきましたが、最終的には、滞納者本人とまったく連絡が取れなくない状況のため、法的措置を取るのもやむを得ないとの判断です。   国交省が発表した「マンション総合調査結果」（令和５年度）によると、管理費・修繕積立金を３ヶ月以上滞納している住戸のあるマンションは約３割を占めています。   今はその「兆し」すらなくても、管理費の滞納問題はどこのマンションでも起こりうることであり、決して他人事ではないのです。   この滞納問題について、管理組合の役員さんにぜひ頭に入れておいてもらいたいポイントを以下ご案内します。・・・続きはブログで！

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、これまでに実現した成果の事例の一部をご紹介します。

ケース4（築１７年・９０戸）３回の見直しで段階的にコスト削減した事例

ケース3（築１９年・２９戸）管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例

ケース2（築１５年・２２戸）管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例

ケース1（築１３年・６８戸）管理会社を変えずにコスト削減した事例

マンション管理見直し本舗から弊社代表執筆サイトのご紹介

世直し本舗｜村上智史の「士魂商才」

弊社代表のブログ。自らの管理組合理事長としての実体験やエピソードを綴るほか、不動産業界を知り尽くした人間だからこそ分かるニュースの裏側を、誰にでも分かりやすく解説しています。

知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート

"マンション管理士としての経験とノウハウ" をもとに、昨今の業界の動向などをテーマに取り上げ、『マンション管理に携わる皆様に役立つ情報』を提供しています。

ilodolist

人生を楽しく、豊かに、彩る情報をお届けするWebマガジン。弊社代表の村上をはじめ、住まいと暮らしを「彩る」人＝「ilodolist」が、あなたのくらしを豊かにするヒントを提案します。

SUUMOジャーナル

弊社代表の村上智史が、マンションライフや管理組合の運営に関して役立つニュースや情報、悩み事の解決策などを執筆しています。

All About マンション管理ガイド

マンションにお住まいの方の素朴な質問から真剣なお悩みまで、弊社代表の村上が回答する「マンション住まいのお悩み相談室」など、マンション管理に関する身近なテーマを分かりやすく解説しています。
また、将来マンション管理士を志す方を対象に、国家試験対策やキャリアプラン等に関する情報もお届けしています。