日本経済新聞社が配信するポッドキャスト番組「 マンション冒険（マンションクエスト） 」で、大規模修繕工事について取り上げられていました。

 

「高騰する修繕工事費！積立金が不足…、マンション修繕工事を延期・中止しては？」

 

近年、建築資材や人件費の高騰によって大規模修繕工事の費用が上昇し、修繕積立金の不足に悩むマンション管理組合が増えています。

 

こうした状況のなか、工事を延期することで修繕費を抑えることはできるのでしょうか。

 

この番組では、安易な工事の延期・中止に警鐘を鳴らす一方、大規模修繕の費用を削減する方法として「12年周期から18年周期への延長を図る」ことも紹介しています。

 

今回は、この番組内容を紹介しながら、修繕コストの適正化について考えてみたいと思います。

 

１．日経ポッドキャストの要点

　

この番組では、修繕積立金が不足していることを理由に、工事の延期・中止するとリスクがあることや、他の選択肢の可能性について指摘しています。

　

１）マンションの資産価値低下のリスク

経年劣化が進行しているにもかかわらず、安易に必要な修繕工事を延期あるいは中止すると、雨漏りや外壁の剥落事故の発生によって資産価値が下がる。

 

　

２）管理組合が法的責任を問われるリスク

外壁の剥落によって通行人などに被害が発生した場合、区分所有者が損害賠償責任を負う可能性もある。

 

　

３）修繕周期の延長による長期的な費用削減も可能

耐久性の高い素材を使用することで、一般的とされる「１２年周期」を１８年程度に延長できれば、６０年間で必要な５回から３回程度に減らせる可能性がある。

そして、専門家の目で建物を調査してもらったうえで、工事内容や周期を最適化すべきというものでした。

 

２．大規模修繕工事の「１８年周期」に対する疑問

　

こうした主張については、概ね賛同できます。

 

本来必要な修繕をただ先送りすると、建物の劣化が進行し、結果的に多額の補修費用が必要になったり、結果的に建物の寿命を縮める可能性があるからです。

 

また、外壁タイルの剥落などによって、第三者に被害が生じれば、管理組合にとって重大な問題となります。

 

ただ、大規模修繕工事の実施周期を１２年から１８年に延長するという考え方には注意が必要です。

 

そもそも、「１８年」という年数について、客観的な根拠が具体的に示されていません。

 

国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」では、外壁塗装などの修繕周期について、１２～１５年程度を目安としています。

＜同ガイドラインでは、長期修繕計画の計画期間について「30年以上、かつ大規模修繕工事が２回含まれる期間以上」とすることを基本としています。＞

 

もちろん、これは「30年間に必ず２回の工事を実施しなければならない」という意味ではありません。

 

あくまで「目安」です。

 

ただ、１８年周期の場合、３０年間の長期修繕計画では、大規模修繕工事が計画期間中１回しか予定しないケースも生じます。

 

実際には、そのマンションの劣化状況は、その立地環境やもともとの施工品質、使用材料、日常のメンテナンス状況などによって大きく異なります。

 

そのため「大規模修繕工事を１８年周期で行える」説を流すことによって、専門的知識のない管理組合をミスリードしかねないことに懸念を感じます。

　

３．「修繕周期の伸長」を検討するアプローチは大切

もちろん、修繕周期の伸長を図るという基本方針に異論はありません。

 

長期修繕計画では、屋上防水改修工事も１２～１５年程度の修繕周期を採用しているケースが一般です。

 

しかし、近年では、２５年間の長期保証が付帯する防水工法も登場しています。・・・続きはブログで！