9月17日付の朝日新聞に、

「マンション大規模修繕で借金頼みも、積立不足と物価高の『二重苦』で」

と題した記事が掲載されていました。

 

本記事によると、

マンションの老朽化が進む中、大規模修繕工事の増加が見込まれる一方、

修繕積立金の不足と工事費の高騰という「二重苦」に直面し、

借入れによって大規模修繕を実施する管理組合が増えているとのことです。

 

また、住宅金融支援機構のマンション修繕向け融資は、

2025年度に前年度比58％増の406億円に達し、過去最高を更新したとのことです。

 

近年、資材価格や人件費の高騰が

管理組合の財政を圧迫していることは間違いありません。

 

しかし、資金不足の主因＝インフレの影響という視点だけでは、

問題の本質を十分に説明できていないと思います。

 

なぜなら、多くのマンションはそもそも、

新築当初から将来の修繕に必要十分な資金を積み立てていないからです。  

 

1．そもそも管理組合は、修繕積立金の「簿外債務」を抱えている

マンションを購入したことがある方なら、

「新築時は修繕積立金が安かったのに、その後どんどん値上がりした」

という経験があるのではないでしょうか。

 

これは決して珍しいことではありません。

むしろ「宿命」とも言えます。

 

なぜなら、新築マンションの修繕積立金は、将来必要となる修繕費に対して

かなり低い水準からスタートしているからです。

  

2024年時点の首都圏の新築マンションについて

修繕積立金の平均（月額9,152円）を専有面積（㎡）当たりで

換算すると月額＠131円です。　＜東京カンテイ調べ＞

 

これに対し、

国交省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、

概ね月額＠250～300円／㎡程度の積立てが必要とされています。

 

しかも、上記ガイドラインには

機械式駐車場の維持修繕費は含まれていません。

 

つまり、

将来必要となる修繕費 ＞ 新築時の積立基金 ＋ 毎月の修繕積立金の横伸ばし

という状態でスタートしている新築マンションがほとんどのため、

修繕積立金の増額リスクを潜在的に抱えているのです。

 

私は、この資金不足分を「修繕積立金の簿外債務」と呼んでいます。

 

これは、将来資金不足になることが予想されるにもかかわらず、

現在の貸借対照表には表れていない「将来の追加負担分」という意味です。

 

つまり、そもそも新築時の修繕積立金が低いため、

将来の増額改定を避けられない構造にこそ、問題の本質があるのです。

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