「修繕積立金を大幅に値上げすることになった」

「管理会社から管理委託費の増額を求められた」

「管理会社から契約更新を断られた」

　

最近、このような相談を管理組合から受けることが増えました。

 

いま、多くのマンション管理組合で、

「お金」をめぐる問題が一気に表面化しつつあります。

 

こうした変化を目の当たりにするなかで、

13年ぶりにマンション管理をテーマにした本を書くことにしました。

 

このたび、学芸出版社より新著

『管理会社は教えてくれない　マンション管理「お金」の最適解』

を出版します。

 

発売予定日は、2026年9月9日（水）です。

 

著書の出版は、

『マンション管理見直しの極意』以来、13年ぶりとなります。

 

１．「管理会社にお任せ」では乗り切れない時代

 

この13年間で、マンション管理組合を取り巻く環境は大きく変わりました。

 

特に大きいのが、人手不足による人件費の上昇と、建築資材や工事費の高騰です。

 

長く続いたデフレ時代には、それほど意識する必要のなかった「インフレ」が、

マンション管理にも大きな影響を及ぼすようになりました。

 

さらに、多くのマンションでは、

建物の老朽化と居住者の高齢化という「2つの老い」が同時に進んでいます。

 

つまり、これからの管理組合は、

「管理に必要なお金は増える一方、

その負担増に対応することが難しい区分所有者も増えていく」

という難しい問題に直面していくことは間違いないでしょう。

 

これまでのように、

「毎月管理費を払っているから大丈夫」

「管理会社に任せておけば安心」

と考えているだけでは、資産価値を守ることが難しい時代になってきたのです。

 

２．管理組合の現場で見えてきた「お金」の問題

 

私は、マンション管理見直し本舗を創業して以来、

100件を超える管理組合の現場にかかわってきました。

 

管理委託費の見直し、修繕積立金の改定、大規模修繕工事、長期修繕計画の見直し、管理規約の改定、管理会社との交渉――。

 

さまざまな課題に向き合うなかで、強く感じるようになったことがあります。

 

それは、マンション管理の問題の多くは、

最終的に「お金」の問題に行き着くということです。

 

ただし、単純に「支出を減らせばよい」という話ではありません。

・管理コストを適正化する。

・修繕コストを長期的な視点から見直す。

・必要な修繕積立金を確保する。

・管理組合の余剰資金を適切に運用する。

 

こうした複数の手段を組み合わせながら、限られた資金を有効に活用し、

長期的にマネジメントしていく視点が重要です。

 

そのための考え方と具体的な方法を、一冊にまとめたのが本書です。

 

３．「インフレ」×「2つの老い」にどう備えるか

 

本書の前半では、

なぜ管理組合の問題は、多くの区分所有者にとって「他人事」なのか、

その構造的な要因から掘り下げます。

 

さらに、

本年4月に改正施行された区分所有法をはじめとする制度改正、

都心部を中心とする大規模タワーマンションの供給増、

理事会を設置しない「管理業者管理方式」スキームの登場などを踏まえ、

これから管理組合が直面するリスクと、その「処方箋」を提示します。

 

そして中盤以降は、

管理組合が実際に行動に移すための「実務的な手引書」として構成しました。

 

まずは、「管理」にまつわるお金の問題です。

 

管理委託費、電気料金、マンション保険などの管理コストを、

具体的にどのように見直せばよいのか。

 

「なぜ管理委託費は割高なのか」という構造的な要因の分析から、

実際に管理コストの適正化を実現したマンションの複数の事例を、

具体的なデータを交えて解説します。

 

もう一つの大きなテーマが「修繕」です。

 

目先の工事費を相見積もりを取るだけでは十分とは言えません。

 

「ライフサイクルコスト（LCC）の低減」という視点から、

新しい技術や工法の活用、共用設備の見直しなど、

長期的に修繕にかかるお金を適正化する方法についても紹介します。

 

さらに、

「自分のマンションに必要な修繕積立金はいくらなのか」

「現在の積立金で将来の修繕工事を本当に賄えるのか」といった、

多くの区分所有者が抱く疑問についても具体的に判断できるよう解説します。

 

【こんな方にお勧めの本です！】

• 管理組合の理事になったものの、何から手をつければよいか分からない方
• 修繕積立金の大幅な値上げに疑問や不安を感じている方
• 管理会社から管理委託費の値上げや契約条件の変更を提示された方
• 大規模修繕工事を控え、工事費や資金計画に不安を感じている管理組合
• 「自分のマンションのお金は本当に大丈夫なのか」と一度きちんと確認してみたい区分所有者

　

４．あなたのマンションの「最適解」とは？

 

それぞれのマンションで、

立地条件も、規模も、築年数も設備も違います。

 

住んでいる人の年齢構成や経済状況も違えば、

管理会社との関係も違います。

 

すべてのマンションに当てはまる一つの「正解」があるわけではありません。

 

そのため、本書では、「こうすべき」という結論だけではなく、

「管理組合の現状と今後についてどのように評価すればよいのか？」

「管理組合には、どのような選択肢が用意されているのか？」

「自分のマンションにとって、どの選択肢が最適なのか」

という問いに答えるための「ヒント」をお伝えすることを心掛けました。

 

タイトルにある「最適解」には、そんな思いが込められています。

 

ぜひ多くのマンション区分所有者、管理組合役員の皆様に

手に取っていただければ幸いです。