近年、マンション管理業界では、

・役員理事のなり手不足

・区分所有者の高齢化

・大規模マンションの増加に伴う管理会社の負担増

などを背景に「理事会を設置せず、管理会社が管理者を兼ねるスキーム」

（＝管理業者管理者方式）が急速に増えています。

 

特に投資用のワンルームマンションでは、区分所有者がほとんど総会に出席しないため、理事会が実質機能せず、管理会社に「お任せ」状態というケースが多いのが実情です。

 

もちろん、管理会社は管理組合にとって重要なパートナーではありますが、

管理会社も営利企業です。

 

管理会社に「丸投げ」のような状態が長期間続いた場合、

管理組合の利益を損なう不利な契約等が固定化するリスクがあります。

 

そんな中、不動産投資家向けのサイト「健美家」で、 そのリスクを実感できる記事が掲載されていました。

 

今回は、本記事で紹介されている事例をもとに、

• どんな利益相反行為があったのか？
• なぜ利益相反行為が顕在化したのか？
• こうしたリスクを避けるために管理組合は何をすべきか？

について解説したいと思います。

　

「理事会が存在しない」マンション

本記事を要約すると、以下の通りになります。

　

１）「管理業者管理方式」の実態

・都内にある築十数年の投資用マンションでは、区分所有者が一度も組合の代表者である「管理者」に就任せず、デベロッパー系管理会社が務めていた。（区分所有者以外でも就任できる規定）

・現行の管理規約には、「理事会」の規定自体がなく、監事や副理事長といったチェック機能が存在しない構造になっていた。

 

２）「自己発注・自己承認」行為の横行

・その結果、管理会社が「発注者」と「受注者」の両方を兼ねることになり、発注内容やコストの適正性に対する疑念が生じた。

・たとえば損害保険や植栽管理、排水管清掃などについて、相見積もりすら取っていなかった。

 

３）区分所有者が管理者就任した後の管理会社の対応

・区分所有者のＡ氏が立候補して管理者に就任した後、管理会社にコスト削減を求めると、管理会社は別の区分所有者を抱き込んで管理者の交代を画策し始めた。

「理事会設置」の議案を否決させるため、他のオーナーの総会参加を意図的に阻害した疑いがある。

 

４）購入時の注意点と教訓

・マンション購入時に、現行の「管理規約」や過去の「総会議案書」まで読み込み、管理体制や組合の運営実態を確認することが不可欠。

・区分所有者が無関心なまま放置すると、管理会社に過剰なマージンを搾取されるリスクがある。

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