2026年1月23日・24日付けで、朝日新聞に「外部管理者方式の落とし穴」と題した記事が掲載されました。

本記事の要約は、以下のとおりです。

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◾️ 近年マンション管理組合で導入が進んでいる「外部管理者方式」の実態について、リスクが顕在化した事例を取り上げながら注意を呼びかけている。

　

◾️ 「外部管理者方式」とは、管理組合に理事会を置かず、マンション管理会社の社員などが「管理者」として管理組合運営を担う仕組みである。

　

◾️ 高齢化や理事のなり手不足を背景に、特に都市部で導入が広がっている。管理会社からは、理事会役員の業務負担の軽減や専門家による効率的な管理がメリットとして説明されている。

　

◾️ しかしながら、中には深刻な問題が生じているケースもある。たとえば、管理者が関与した共用部の修繕工事の見積額が、他社と比べて２倍近くも高いという事例があった。

　

◾️ 管理会社に金額の根拠などの説明を求めても、契約内容や発注プロセスが住民に十分に開示されてないという。

　

◾️ このスキームに潜むリスクとは、すなわち管理組合と管理業者間の利益相反構造にある。外部管理者方式では、管理会社の社員が管理者として、修繕工事の発注や契約まで関与するのが一般的である。

　

◾️ そのため、本来は理事会が担うべき適正金額に関するチェック機能が介在しないため、管理会社側にとって（バックマージンを得るなど）有利な意思決定が行われても、組合側がそれを検証する仕組みが働きにくい。

　

◾️ こうしたリスクに気づき、外部管理者方式を廃止して理事会方式に変更しようとすると、管理会社との契約変更や管理規約の改正が必要になるため、手続きが非常に煩雑になる。

　

◾️悪質な事例としては、管理会社が自社の名前を管理規約の中に明記しているケースもある。その会社を管理者から外そうとしただけで必然的に管理規約の改正が必要になり、区分所有者全体の４分の３以上の多数の賛成が求められることになる。

　

◾️そのうえ、管理組合内に総会開催を主導する理事会が存在せず、区分所有者側に主導権を持つ機関がないことから、合意形成のハードルがさらに高くなる。

　

◾️その結果、スキームの見直しや変更を検討しても「手続きが複雑」「誰が進めるのかわからない」「反対意見をまとめきれない」といった高いハードルに直面し、身動きが取れなくなるのだ。

　

◾️ 実際に外部管理者スキームからの脱却を実現した管理組合では、弁護士やマンション管理士といった外部専門家の支援を受け、時間と費用をかけて体制を立て直した。

　

◾️ 外部管理者方式は制度としては合法でも、運用次第では管理組合の自治や自己決定が形骸化し、住民の利益が損なわれる可能性がある。

　

◾️ 理事の負担軽減と引き換えに、組合運営の主導権を手放してしまうことのリスクについて警鐘を鳴らしている。

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上の記事で取り上げられている外部管理者方式については、2024年6月に「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」の改訂版が公開され、その中で管理業者（マンション管理会社）が管理者を務める「管理業者管理者方式」に関する留意事項が追加されました。・・・続きはブログで！