分譲会社の思惑と購入者の意識

　一般的にマンション購入時に分譲会社から提示されている長期修繕計画とそれに伴う修繕積立金は低目に設定されるケースが多いのです。
　それは分譲会社が顧客の購入意欲が削がれるのを防ぎたいからです。
　その結果、積立金が不足し、必要な修繕工事が行われないマンションや、大規模修繕工事を実施するのに際して、資金を借入れなければならない管理組合も出てきたのです。

　修繕積立金の積立方式には、「均等積立方式」と、「段階増額積立方式」の大きく2種類があります。しかし後者の場合は、将来増額しようとしても、マンション購入者間の合意形成ができず積立金が不足する恐れがあります。

　しかしながら、新築マンションの場合は、購入者の当初の月額負担を軽減するため、分譲会社が「段階増額積立方式」を選択し、採用している場合がほとんどです。
　したがって、長期修繕計画を定期的に見直し、マンションのライフサイクルコストを正しく認識したうえで、積立金をなるべく均等に蓄積していくことをお勧めします。

　修繕等の実施時期は、行政からガイドラインがそれぞれの部位や設備の特性に応じてある程度の期間の幅をもって示されています。それに基づき分譲会社が長期修繕計画を作成し、それが管理組合に引き継がれています。
　ただし、その周期は保守的に見積もられているケースが多く見られます。（ガイドラインで10～15年と示されていれば、計画では10年目で計上していることが多い）それは管理会社が修繕工事を早期に受注できることをビジネスとして望んでいるからです。
　実際に修繕が当該マンションに必要かどうかは、現地を見て、劣化状況を把握する必要があります。そのうえで、計画にエントリーされている修繕項目について不要不急と判断できるものがあれば、遅らせることは可能です。貴方のマンション管理会社はいかがですか？