マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを!

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円から その質を落とさずに38%の削減に成功し、 年間140,000まで削減できました。(85,000円の削減)
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を7割増加し、管理費を2割削減できました。

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2017/03/23
「【ブログ】悩ましい「認知症トラブル」のリスクに管理組合はどう対応すべきか?」月21日付のYOMIURI ONLINEで、「マンションで認知症トラブル」と題する記事が掲載されていました。   それによると、 ■都内のあるマンションでは、認知症の独居老人(80代)が「オートロックの鍵が開かない」としばしば管理人を呼び出したり、ドアを叩いたり危険な行為が目立つようになった。管理会社経由で家族に状況を伝えたところ、ほどなく転居していった。   ■独居老人の認知症トラブルについては、他にも共用廊下を徘徊する、汚物をため込んで漏水事故を起こす、管理費の長期滞納などのトラブルを起こす事例が増えている。   ■業界団体(マンション管理業協会)は、管理会社向けにこうしたトラブルへの対策マニュアルを作成し、関係者との連携や早期発見の重要性を伝えている。   ■一部の管理会社では、管理人に対して「認知症サポーター」の資格取得を奨励するなど、教育研修に取り組むところもある。   どこの管理組合でも、遅かれ早かれ、将来こうしたリスクに直面するのはほぼ確実でしょうから、その対策として少なくとも以下の2点について検討しておくことをお勧めします。   ■ 組合役員の資格要件の見直し 一般的な管理規約では、「現に居住する組合員本人」という要件が定められており、その選任方法も事実上輪番制にもとづいているケースも多いのが実情でしょう。   こうした場合には、たとえば「組合員本人の代わりに同居する家族が役員就任することを認める」あるいはその同居要件もなくすなど、資格要件を緩めるための規約改正を検討するのも一案です。     ■ 区分所有者名簿の定期更新 冒頭の記事でも紹介されているように、認知症の独居老人が共用施設等を傷つけたり、居住者とのトラブルを引き起こしたりした場合に、その家族や親せき等に連絡がつけられるようにしておくことが早期解決のために重要だと思われます。   そのため、管理会社とも連携して2、3年ごとに名簿の更新を行うようにするとともに、その際には緊急連絡先の記載を必須事項とするなどの留意が必要ではないかと思います。・・・続きはブログで!  
2017/03/17
「【ブログ】マンションの長期修繕計画を鵜呑みにしてはいけないワケ」いきなりですが、質問です。   マンションの長期修繕計画(以下 長計)は、なぜ作成しなければならないのかご存知ですか?   国交省が公開している「長期修繕計画ガイドライン」では、以下のように説明しています。  ・・・・・・・・・・・・ マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するためには、適時適切な修繕工事を行うことが必要です。また、必要に応じて建物及び設備の性能向上を図る改修工事を行うことも望まれます。   そのためには、次に掲げる事項を目的とした長期修繕計画を作成し、これに基づいて修繕積立金の額を設定することが不可欠です。 ①将来見込まれる修繕工事及び改修工事の内容、おおよその時期、概算の費用等を明確にする。 ②計画修繕工事の実施のために積み立てる修繕積立金の額の根拠を明確にする。 ③修繕工事及び改修工事に関する長期計画について、あらかじめ合意しておくことで、計画修繕工事の円滑な実施を図る。  ・・・・・・・・・・ これをまとめると、 マンションの資産価値を維持するには適時適切な修繕の実施が不可欠なので、それに必要な資金需要を概算で見込んだうえで適正な修繕積立金の額を決定するためだと言えます。   言え換えれば、長計で想定されている建築や設備の修繕時期や工事範囲を忠実に守って運用しなければならないわけではないのです。   マンション管理組合の理事さんとお話ししていると、 「長計では来年が大規模修繕を実施するスケジュールになっているので、そろそろ検討しなくてはいけなくて・・」 といったご意見を耳にします。   しかし、長計で設定された修繕時期はおおよその「目安」にすぎないので、あなたのマンションにとって最適な時期とは限りません。・・・続きはブログで!
2017/03/06
「【ブログ】なぜマンションで「住込み型管理人」は減っているのか?」先日、仕事で都内の大規模マンションに伺う機会がありました。   その管理組合から、管理会社の変更を検討したいとのご相談を受けたのですが、「管理会社は変わっても、管理人の住込み方式はなるべく維持したい」との意向でした。   管理人の勤務形態には、通勤(日勤)型と住込み型がありますが、昨今は後者の住込み型は少数派になっているようです。   その理由を幾つか挙げてみましょう。   #1 管理会社が住込み型に対して消極的 通勤型であれ住込み型であれ、管理人の勤務時間はたとえば《月〜金曜日 9:00〜17:00 》のように契約書上に明文化されます。   したがって、規定時間以外は当然「勤務時間外」の扱いになるわけですが、マンション内で緊急事態が発生した場合には、居住者から管理人にサポートを要請することも起こり得ます。   こうした勤務時間外のサポートは、管理人側からすれば「時間外労働」として残業代の対象になるわけです。   しかしながら、管理会社側は通常、定額の管理委託費で組合と契約を結んでいるため、時間外費用が発生しても請求しづらいという事情があります。   なので、管理人にその残業代を支払うと会社としての採算が悪化してしまいます。   そのため、時間外労働に伴う残業代の未払いが問題となり、管理人と管理会社との間で訴訟になり、管理会社が敗訴してしまったというケースも過去に発生しています。   管理会社はこうしたリスクを避けたいと考えているわけです。   #2 住込み型の求人に人気がない 住込み型の場合には、その労働条件として ・#1の勤務事情から、オンとオフの境目が曖昧になりがちである ・夫婦での勤務が前提になっている などの特徴があります。   そのため、通勤型に比べると求人に対する応募が少ない、ということがあります。   #3 人件費が割高になりがち また、夫婦世帯での住込みを募集する際には、生活給として月額30万円程度の給与を保証するケースが多いと言われており、通勤型と比べるとどうしても割高になります。・・・続きはブログで!  
2017/03/01
「【終了しました】マンション管理セミナー(3月度)のお知らせ」「3月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。    先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成29年 3月18日(土) 14:00~16:00   LEAGUE 5階 ミーティングスペース   東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分      【参加料金】  お一人様  5,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 ※ご希望の方には、管理組合様宛の領収証を発行いたします。   【内 容】 1. 講 演  1)  厄介なイベント「大規模修繕工事」を成功に導く秘訣大規模修繕工事をどのように実施するかは、単に資産価値の維持向上だけでなく、管理組合の財政状況にも大きな影響があります。それなのに、面倒だからと管理会社に「丸投げ」してしまってはいけません。限りある資金を効率的に活用しながら、効果的な修繕を実施するために注意すべき点があります。   修繕実施時期や修繕範囲の見極め方、設計会社や施工会社を選ぶ際の注意点、設備更新の際の注意点、万が一に備える工事瑕疵保険などについてお話します。《講演テーマ》 ・長期修繕計画に潜むリスクと見直しのポイント ・「責任施工方式」と「設計監理方式」のメリットとデメリット ・万が一のリスクに備える「大規模工事瑕疵保険」のしくみと特徴 2)マンション電気料金を削減するための3つのアプローチ東日本大震災以降、3割以上値上がりしたと言われる電気料金。収益が一定のマンション管理組合にとっては頭の痛い問題です。電気料金の削減には、 ・消費電力の抑制(省エネ) ・料金単価の引き下げ ・基本料金の引き下げ の3つの方法があります。マンションの規模に応じて効果的な選択肢が異なるので、各削減方法の特徴や留意点を正しく知ったうえで検討することが大切です。特に電気料金削減策として代表的なメニューとして知られる、LED照明、電子ブレーカー、高圧一括受電の3つについて、それぞれのしくみや投資回収効果、導入上の注意点等をわかりやすく解説します。 【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役) 2. 個別相談会(※希望者のみ) 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。   【お申込み方法】 弊社サイトの問合せページからお申し込みください。 (※氏名、マンション名、電話番号をご記載ください。)
2017/02/24
「【ブログ】マンションの管理費が高くないからと言って管理委託費も妥当とは限らないワケ」管理組合の方と話をしていると、時々管理費と管理委託費を混同していることに気づきます。   たとえば「ウチのマンションの管理費を下げたい」といった相談がその典型です。   でも、管理組合の立場から言えば、管理費は重要な収益源です。   管理組合が見直なくてはならないのは、支出の部にある「管理委託費」の方です。 つまり、管理会社に毎月支払っているコストですね。   「でも、管理費から管理委託費を支払っているのだから、両者はほぼ同じじゃないのか!?」とおっしゃるかもしれません。   それがそうでもないんですね、実際のところは。   先日、ある管理組合さんの財政状況を診断した際のデータを使って解説しましょう。   この組合では、各組合員(区分所有者)が管理費のほかに駐車場使用料を負担しています。   その金額を専有面積(㎡)当たりの月額単価で換算すると、以下のようになります。         ■ 管理費    189円         ■ 駐車場使用料 131円            合計額       320円   ちなみに、新築マンションの管理費の相場は216円(2012年:不動産経済研究所調べ)くらいです。 たとえば、3LDKの部屋(70㎡)なら、月額14,000円強といったところ。   したがって、このマンションの管理費自体は「世間相場」に比べると割安と言えます。   ただし、この管理組合の場合、その収入源として駐車場収入にもかなり依存しており、なんと全体の4割も占めています。・・・続きはブログで!
2017/02/21
「【ブログ】マンションの日常清掃で集めたゴミは、産業廃棄物なの?」偶然ですが、昨日ネットで興味深い投稿記事に遭遇しました。 ・・・・・(以下 引用)・・・・・・・・ 「分譲マンションの日常清掃によるごみは産業廃棄物?!?!」  分譲マンションの管理組合役員をしています。管理組合として、管理会社に日常清掃を委託しており、日々作業員がマンション内の清掃を行い、結果として紙屑や落葉がごみとして発生します。    マンション内で発生したごみなので、これまで何等の疑問もなく一般ごみとして地元自治体に収集して貰っていましたが、先日、突然に「清掃業務を業者に委託しているので、ごみはその業者の事業活動で発生したものになるから産業廃棄物になるので、業者が出したと思われるごみは収集しない。」と言われ、それらしきごみ袋には警告シールを貼って収集せずにごみ置き場に残していくようになり困っています。  ごみの減量に町がかなり真剣に取り組んでいるのは承知していますが、マンションの日常清掃で発生するごみを業者に委託していることを理由に自治体が産廃扱いするのは可能なのでしょうか?  ・・・・<引用 終わり>・・・・・   マンションの共用部を対象とする清掃作業で回収したゴミの取り扱いに関する質問です。   投稿者によると、共用部の清掃を清掃業者に委託しているために「清掃業者が排出したゴミ」=産業廃棄物とみなされ、自治体が回収しなくなったというお悩みのようです。   この投稿に対して、別の方が下記のような回答をされていました。 ■産業廃棄物の排出者は、事業場の設置者又は管理者である。 ■(本件の場合は)清掃業者は清掃する前から事業場に発生していた産業廃棄物を一定の場所に集中させる行為をしたにすぎず、清掃業者が廃棄物を発生させたものではない。   つまり、共用部清掃によって回収したゴミは、もともと建物の管理者たる管理組合が排出したものであり、委託された清掃業者はそれを一ヶ所にかき集めたものに過ぎません。   したがって、そのゴミは産業廃棄物ではない、というわけです。明解な論理で、スッキリしましたね!   ただし、マンション共用部の清掃作業で発生したゴミを、居住者が捨てるものと同様に「家庭ゴミ」として廃棄できるかといえば、そうではないようです。・・・続きはブログで!
2017/02/17
「【ブログ】機械式駐車場の空き区画対策はこう進める!」都市部のマンションでは、駐車場の空き区画が確実に増えています。   かつて新築時には、駐車区画の抽選結果に住人が一喜一憂する光景が珍しくなかったことを考えると隔世の感がありますね。   いまや中古マンションの販売チラシを見ても、「駐車場:空きあり」の記載も珍しくありません。   中には、マンション全戸分の駐車場を確保するために3段式のパレットを導入したにもかかわらず、今や全体の4割も空いているところもあります。   実際に決算書を見ると、駐車料収入を加えて何とかに支出を賄っている管理組合も多く、稼働率の低下によって赤字に転落してしまうケースも見られます。   稼働率を改善させるためのニーズ喚起策として、利用料を引き下げる、利用資格を緩和する、2台目以上の駐車も許容する、さらには外部への貸出しが考えられます。   ただし、外部に貸す場合には、どのように客付けするのか、仲介業者に頼むか、サブリース業者に一括して賃貸するのかといった課題が出てきます。(サブリースの場合は市価の半額程度の値付けになるのが普通です。)   さらに、敷地内に外部の人間が出入りすることに対するセキュリティー面の問題も浮上します。また、外部から収入を得ると、管理組合でも「みなし法人課税」の対象になるため税務申告が必要になります。   これらの手を打っても稼働率の改善が難しい場合は、いよいよ「荒療治」の選択も考えざるを得ません。・・・続きはブログで!
2017/02/14
「【ブログ】理事会の開催が「不定期」のマンションってどうなの?」先日、都内のあるマンション管理組合に伺った際の話です。 ■私   「次回の理事会の開催はいつでしょうか?」 ■理事長 「いや、決まってません」 ■私   「えっ、決まってないんですか?」 ■理事長 「ウチは、不定期なんです。」 ■私   「役員が改選された前回の定期総会はいつでしたっけ?」 ■理事長 「昨年の夏です。」 ■私   「それ以来、これまでに何回開催されました?」 ■理事長 「定例の会は一度も・・・。基本的には管理会社の担当者との連絡はメールのやり取りだけです。」 ■理事長「ただ、最近は長期修繕計画の見直しや、共用設備の不具合などで急に色々と出費になりそうなので、別に専門委員会を立ち上げていて、そこに管理会社も陪席してもらうようにしていますが・・。」    国土交通省では、「マンション管理標準指針」を策定して公表しています。   この指針では、適正なマンションの管理のための基本事項を網羅し、それぞれについて管理組合が自ら行うべき「標準的な対応」の内容が具体的に示されています。   さらに、一部の事項にはさらなるレベルアップを促すため、「望ましい対応」の内容も示しています。   たとえば、標準指針の「理事会の運営」の章では、以下のような目安が示されています。・・・続きはブログで!
2017/02/10
「【ブログ】マンション保険の補償範囲は意外に広いってご存知ですか?」ある日、マンション内の駐車場のシャッターが破損する事故が発生しました。   そのためにシャッター全体を取り替えることになってしまいました。   しかし、そのシャッターは設置してまだ3年しか経過しておらず、これまで異常や不具合といった事象は一切見られませんでした。   ただ、近くに設置されたマンション内の防犯カメラではシャッターの近景を捕らえることができず、原因は分からず仕舞い。   結局、メーカーの保証期間がすでに終了していることは確認したものの、今回の事故の原因が不明だという理由で、管理会社はマンション保険の適用を申請すらしませんでした。   そのため、管理組合はその補修のために200万円近い工事費用を負担することになったのです。   ただ、通常管理組合が加入している共用部のためのマンション総合保険には、火災保険以外に「基本補償」として以下のような事故等による損害がカバーされます。 ■ 落雷による事故 ■ 破裂・爆発事故 ■ 不測かつ突発的な破損・汚損 ■ 風災・ひょう災・雪災 ■ 物体の落下・飛来・衝突事故 ■ 騒擾・集団行動に伴う暴力行為 <このほかに、特約として施設賠償責任保険、個人賠償責任保険、地震保険なども付けられます。>   この補償範囲から類推すると、冒頭で紹介した事故は「不測かつ突発的な破損・汚損」に該当する可能性があり、保険適用の申請に値する事案でした。・・・続きはブログで!
2017/02/10
「「マンション管理&修繕完全ガイド2017」の監修に参加しました!」ダイヤモンドムックの「マンション管理&修繕完全ガイド2017」が、先週発売されました。     その構成は以下のようになっています。   ■ 初めて理事になる方向けのマンション管理の基礎知識 ■ 管理組合の運営の心得 ■ 管理会社への賢い委託の方法 ■ 管理コストの無駄の見極め方と委託費削減交渉術 ■ 大規模修繕の基本と実践 ■ マンション防災   全体的にカラーで見やすく、文章も平易で読みやすく、初めて理事役員になる方にとってオススメできる指南書になっています。     ちなみに、 不肖私も、第4章の「管理コストの無駄の見極め方と委託費削減交渉術」の監修に今回参加させていただきました。   管理委託費の「隠れメタボ」と修繕積立金の「簿外債務」問題は、管理組合にとって共通の課題です。   これを早期に解決することが、管理組合の理事さんの最大のミッションだと思います。   そのさわりの部分については、本書でもきっとご理解頂けるでしょう。   関心のある方は、ぜひご一読ください。

マンション管理委託費プロだから無駄が分かる

「マンション管理見直し本舗」は、不動産のプロが、 「自分の住むマンションの管理費には非常に無駄が多い」ということに気づいたことから始まりました。

ご自宅マンションの適正な管理委託費は?

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。 また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる!

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンション修繕積立金の罠

マンションの修繕積立金の決め方をご存知ですか?
なぜ修繕積立金の不足がおこるのか、また修繕箇所と修繕サイクルは適切か、など修繕積立金に関する疑問についてお答えします。

マンションのずさんな管理は許さない!

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません!

マンション管理費の秘密

あなたのマンションの管理費がどのように決められたかご存知ですか?
また管理費の明細をご覧になったことはありますか?
その管理費は、適正ですか?
そんな疑問にお答えします。

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、実現した成果の概要をご紹介しています。

ケース4(築17年・90戸)3回の見直しで段階的にコスト削減した事例
ケース3(築19年・29戸)管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例
ケース2(築15年・22戸)管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例
ケース1(築13年・68戸)管理会社を変えずにコスト削減した事例
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