マンション管理見直し本舗

組合財政の健全化と役員業務の負荷軽減で快適なマンションライフを！

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2026/01/19

「【代表ブログ】最新版「マンション標準管理規約」のポイント解説」本ブログでも昨年からご案内していますが、 2026年4月1日に施行される区分所有法の大幅改正に伴い、 すべての管理組合の管理規約の改定が必須となります。   昨年10月に改定された国交省の最新版「マンション標準管理規約」は、 その改正法の内容を反映したものです。   区分所有法の条文の一部には「強行規定」が含まれており、 区分所有法の条文通りに遵守しなくてはならない事項があります。   もし改正法の施行日（2026年4月1日）以降もあなたのマンションの管理規約が改定されず、改正法の条文と異なる決議要件にて総会決議された場合、 その決議自体が無効になってしまう恐れがあります。   国交省の「標準管理規約」自体は、あくまで「指針」という位置付けなので、 改定されても各組合の管理規約がこれに従う義務はありません。   ただし、今回は区分所有法の強行規定の改正内容も反映されているので、 あなたのマンションの管理規約の改定の際に参考になるのは間違いありません。   先日、国交省から改定内容をビジュアルで解説したパンフレットが発行されたので、 これを抜粋しながら、今回の改正内容（強行規定の箇所のみ）のポイントを解説します。   （１） 特別決議事項における「出席者多数決制」の導入 総会に出席せず、委任状や議決権行使書すら提出しない区分所有者は 「反対者」と同様に扱われます。   その結果、 重要な議案にもかかわらず必要な賛成数を確保できず、 組合の運営が停滞するケースも生じています。   こうした状況に鑑み、 改正法ではあらたに区分所有者の責務として、 各区分所有者は管理が適正・円滑に行われるよう 管理組合の構成員として相互に協力しなければならない旨を規定しました。 ・・・続きはブログで！

2025/12/23

「【お知らせ】YKKAP「AーPLUG」に連載記事がリリースされました！」YKKAPが主宰するサイト「AーPLUG」の連載シリーズ 「知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート」にて、 弊社代表の村上智史が執筆した記事がリリースされました。   　第43回 管理会社をリプレイスしてコスト削減した事例（２）    ぜひ、ご一読ください。

2025/12/16

「【代表ブログ】マンション保険の見直しで保険料を４割超削減できたワケ」先日、神奈川県のマンション（築１８年目・５９戸）で総会が開催され、現在加入している火災保険を中途解約し、別の保険会社に切り替えることが可決承認されました。   これによって、現在の保険料に比べて４４％削減できました。 年換算で約２９万円のコストダウンです。   なぜここまで保険料が変わったのか？　その理由について説明しましょう。 （なお、理事会への説明は、有資格者の保険代理店が実施しています。）   【１】「マンション管理適正化診断サービス」の受診 この管理組合では、ご多聞に漏れず管理会社が保険代理店を兼ねているため、 これまでこの管理適正化診断を受診していませんでした。   今回、当社の勧めで初めて受診した結果、Ａ評価（85点）と高い評価が得られました。   その結果、現契約の補償条件とまったく同一条件でも 最も有利な損保の場合、保険料が２６％下がることがわかりました。   【２】「年払い」→「一括前払い」への変更 現契約は５年の長期契約ですが、保険料の「年払い」を選択しています。   しかしながら、管理組合に一定の剰余金があれば、 「一括前払い」を選択するのが普通です。   なぜなら、一括前払いの方が保険料が割安だからです。   今回の診断結果でも、「一括前払い」への変更すれば、 （１）で示した削減幅は、２６％　→　３０％　に増えます。   【３】地震保険の補償条件の見直し 現契約では、この管理組合は地震保険にも加入しており、 保険金も上限（火災保険金の５０％相当）を選択していました。   ただ、このマンションの周辺地域のハザード・マップを確認したところ、 地震のリスクは「やや揺れにくい」（７段階中２番目に低いリスク）と評価されており、液状化のリスクもかなり低いことがわかりました。・・・続きはブログで！    

2025/11/05

「【受付終了】マンション管理セミナー＜新年1月＞開催のお知らせ」新年１月に「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 先着４名様のお申し込みを受け付けますので、お早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和８年１月１７日（土）　13:30～15:00 　 東京都港区南青山２丁目２－１５ ウィン青山東京メトロ「青山一丁目」駅歩2分   【参加料金】 　お一人様　　2,000円（税込）　 ※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方   １．　講　演 　 「マンション管理組合に潜むリスクとコンサルティング事例の紹介」管理組合の運営に潜むリスクや、弊社のコンサルティングで管理コストや修繕費等の適正化を実現した事例を紹介しながら見直しのポイントを解説いたします。　   【内　容】■ 分譲マンション市場と管理組合の実態■ マンション管理組合に潜む「４つのリスク」■ コンサルティング事例の紹介（１）管理委託費の適正化事例（２）修繕費の適正化事例（３）その他の事例　・マンション保険の見直し　・機械式駐車場の撤去平面化　・25年の長期保証が付帯する屋上防水工事　・電気防食工法による給水管の延命対策【講 師】　村上　智史（弊社代表取締役） 　 ２．　個別相談会（※希望者のみ　事前にお申し込みください。） 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料） その他、管理会社の変更や大規模修繕、設備更新工事などのご相談も随時承ります。 　 【お申込み方法】 本サイトの「問い合わせページ」より、お申し込みください。 お問い合わせ内容については「その他」を選択のうえ、コメント欄に「セミナー参加希望」とご記載ください。 （お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等を必ずご記載ください。）

2025/12/05

「【代表ブログ】管理会社の撤退でリプレイスを迫られたマンションをサポート！」先月末の総会で、コンサルティング先のマンション（都内・68戸）で組合総会が開催され、管理会社の変更（リプレイス）が承認されました。   とは言っても、このマンションの場合、管理組合が積極的にリプレイスしたかったケースではありませんでした。   現管理会社の要員不足により、組合の運営サポートを継続することが困難になり、来年２月末で契約を終了することになったためです。   管理会社からの更新辞退の申出が今年の５月下旬。 空白期間を設けずに新たな管理会社にスイッチするには、１１月中に総会決議をする必要があり、実質５ヶ月間の猶予しかありませんでした。   そこで、理事会から当社が相談を受け、新たな管理会社選定のサポートをさせていただくことになったのです。   このマンションの場合、「２つの予想外」がありました。   一つ目は、リプレイスの候補先として管理会社５社に相談したところ、 「現場の人員不足」を理由に、そのうち２社が辞退したことです。   昨年までなら、都内２３区のマンションでまず考えられなかったことです。    二つ目は、・・・続きはブログで！  

2025/11/28

「【代表ブログ】投資用マンションの相続税対策にもメスが入る！？」11月27日付の朝日新聞に、「賃貸マンション節税に待った　政府与党、評価額の算定ルール見直しへ」と題した記事が掲載されています。   本記事の要約は以下のとおりです。 ＝＝＝＝＝＝ ◾️ 投資用の賃貸マンションを使って相続税を低く抑える節税手法が広がっているとして、政府・与党は26日、物件の評価額を算定する方法を見直す検討に入った。 　 ◾️ 国税庁が自民党の税制調査会に見直し案を示した。税調で議論したうえで、評価ルールを定める通達の改定を目指す。 　 ◾️ 見直し案は、相続前の5年以内に購入した物件の評価額を「実際の購入価格の8割相当額」とするとのこと。 　 ◾️ 現在は、土地は路線価、建物は固定資産税をもとに評価額を算定しているが、住戸を第三者に貸している場合は評価を減額するしくみがあり、賃貸用の物件が節税対策として利用されている。 　 ◾️ 国税庁によると、都心の賃貸マンション１棟を約２１億円で購入し、約３年後に相続した際の評価額が４億円に下がったという事例もある。 　 ◾️ 国税庁はこれまでも、節税目的の物件の相続について対策をとっており、2024年にも分譲マンションの評価額の算定方法を見直したが、賃貸用が抜け穴になっていた。 ＝＝＝＝＝＝ 本記事には、そもそも以下のような「伏線」があります。 　 国税庁は、分譲マンションの相続税評価額が時価と比べて著しく低いケース（いわゆる「タワマン節税」）を問題視し、2024年1月1日以降に発生する相続・贈与を対象に新しい評価ルール（個別通達）を導入しました。・・・続きはブログで！

2025/11/21

「【代表ブログ】「マンション管理組合専用」の定期預金がある銀行」管理組合役員のみなさん、組合の剰余金をどこに預けていますか？   現在、メガバンクの定期預金は、年利０．２７５％（税引前）です。   住宅金融支援機構の「すまい・る債」は、税引き前０．５２５％※です。 （※　管理計画認定制度の認定を受ければ上乗せあり） ただし、「利付１０年債」を満期まで保有すれば、の話です。   一方、ネット銀行の中には、年利１％くらいの定期預金も見られますが、 残念ながら現在のところ、マンション管理組合は対象外です。   そんな中、「マンション管理組合専用」の定期預金がありました。 　 それは、香川銀行です。・・・・続きは、ブログで

2025/11/13

「【代表ブログ】マンションすまい・る債」の利率上乗せ制度が拡充！？」11月11日、住宅金融支援機構（以下　支援機構）より、『マンション管理組合向けの債券「マンションすまい・る債」の利率上乗せ制度を令和８年度募集分から拡充します』と発表しました。 高経年マンションが増加する中、管理組合による適正な管理を推進するため、支援機構は令和８年度募集分から「マンションすまい・る債」の利率を上乗せする制度の拡充を予定しているとのことです。   まず知りたいのは、「どういう場合にその優遇措置を受けられるか？」です。   新たに優遇対象となるのは、「マンション管理適正評価制度」と「マンション管理適正化診断サービス」で一定の評価を受けた場合です。   もう一つの関心は、「上乗せ利率はいったい何％なのか？」です。これは、現時点で「未定」で、2026年4月に発表予定です。   ただ、すでに優遇の対象となっている、自治体による「管理計画認定制度」で認定を取得した場合は、0.05%の上乗せ（10年満期時年平均利率・税引前0.575%）になっているので、おそらく同じ程度ではないかと思われます。   ３つの制度の中では、「マンション管理適正化診断サービス」が「無料」かつ「5年間有効」なので、もっとも敷居が低く受けやすいと思います。・・・続きはブログで！

2025/11/05

「【お知らせ】YKKAP「AーPLUG」に連載記事がリリースされました！」YKKAPが主宰するサイト「AーPLUG」の連載シリーズ 「知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート」にて、 弊社代表の村上智史が執筆した記事がリリースされました。   　第42回 2026年4月の法改正で、あなたのマンションの管理規約が無効になる！？    ぜひ、ご一読ください。

2025/10/31

「【代表ブログ】３年連続の委託費増額にNO！管理会社のリプレイスでコスト削減！」  今夏に顧問契約を締結した都内のマンション（築39年目）で、先日臨時総会を開催し、管理会社のリプレイス（変更）が承認されました。   このマンションでは、旧財閥系の管理会社に委託していますが、通常総会の直前になって、契約更新を迎える12月以降の業務委託費の増額改定の提示がありました。   ただ、これまで過去2期連続で委託費の増額改定が行われており、今回の増額を受け入れると３年連続となるうえ、３年前に比べて３割超のコストアップになってしまいます。   他の顧問先でも管理員や清掃員の人件費の上昇で増額改定している事例は珍しくありませんが、「３年連続」は聞いたことがありません。   このマンションは都内でも有数の高級住宅街にあり、経済的に余裕のある区分所有者で構成されていることから、どうも「御しやすい客先」と思われているようです。   そのため、適正な金額水準を確認するため、同社との契約更新は一旦保留とし、現行条件のままで３ヶ月間の暫定契約を締結することにしました。   暫定契約の期間が短いため、その後急いで複数の同業他社から相見積もりを取得し、顧問先で十分な実績がある独立系の管理会社に変更する方針としました。 ・・・続きはブログで！  

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、これまでに実現した成果の事例の一部をご紹介します。

ケース4（築１７年・９０戸）３回の見直しで段階的にコスト削減した事例

ケース3（築１９年・２９戸）管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例

ケース2（築１５年・２２戸）管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例

ケース1（築１３年・６８戸）管理会社を変えずにコスト削減した事例

マンション管理見直し本舗から弊社代表執筆サイトのご紹介

世直し本舗｜村上智史の「士魂商才」

弊社代表のブログ。自らの管理組合理事長としての実体験やエピソードを綴るほか、不動産業界を知り尽くした人間だからこそ分かるニュースの裏側を、誰にでも分かりやすく解説しています。

知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート

"マンション管理士としての経験とノウハウ" をもとに、昨今の業界の動向などをテーマに取り上げ、『マンション管理に携わる皆様に役立つ情報』を提供しています。

ilodolist

人生を楽しく、豊かに、彩る情報をお届けするWebマガジン。弊社代表の村上をはじめ、住まいと暮らしを「彩る」人＝「ilodolist」が、あなたのくらしを豊かにするヒントを提案します。

SUUMOジャーナル

弊社代表の村上智史が、マンションライフや管理組合の運営に関して役立つニュースや情報、悩み事の解決策などを執筆しています。

All About マンション管理ガイド

マンションにお住まいの方の素朴な質問から真剣なお悩みまで、弊社代表の村上が回答する「マンション住まいのお悩み相談室」など、マンション管理に関する身近なテーマを分かりやすく解説しています。
また、将来マンション管理士を志す方を対象に、国家試験対策やキャリアプラン等に関する情報もお届けしています。