マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを!

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円から その質を落とさずに38%の削減に成功し、 年間140,000まで削減できました。(85,000円の削減)
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を7割増加し、管理費を2割削減できました。

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2017/07/07
「【受付中】8月セミナー開催のお知らせ」「8月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。    先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成29年 8月 19日(土) 14:00~16:00   LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室)   東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分      【参加料金】  お一人様  5,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 ※ セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします! 【内 容】 1. 講 演  (1)管理コスト3割削減を実現したマンションの事例紹介弊社のサポートでコスト3割削減を実現したマンションの事例(3物件)について、見直し実現までのプロセスと経済効果をご紹介します。従前の管理組合の財政事情や管理委託費の査定結果、管理仕様の見直しポイント、管理会社との交渉経過、最終的に妥結した内容までをわかりやすく解説します。【主な内容】・1年間で段階的に管理委託費を下げて適正化を実現した事例(90戸)・管理会社の抵抗を受けて、設備保守点検業務を専門業者に委託して減額を実現した事例(22戸)・管理会社からの減額提示があったものの、対応力への不満が原因でリプレイスした事例(30戸) (2)駐車場の空き区画問題と対策の進め方 高齢化やクルマ離れの影響もあり、昨今駐車場の空き区画に悩む管理組合が増えています。 その結果、駐車場収入の減少が管理組合の会計収支を圧迫し、将来管理費の負担が増えるリスクが高まっています。特に機械式駐車場の場合、日常の保守点検費に加えて設備更新の際に多額の資金が必要になりますが、この問題を放置すると稼働していない設備に無駄なおカネを費やすことになってしまいます。空き区画対策を一体どのように進めていけばよいのか、見直し事例の紹介も含めてその手順とメニューを解説いたします。【主な内容】・駐車場の空き区画が増える事情・おカネをかけずに駐車場の稼働率が改善した事例・「駐車場空き対策」の進め方と対策メニューのご紹介 ■ 管理規約や使用細則の変更   ■ 外部利用者への賃貸と留意すべき点  ■ 他用途への変更プラン  ■ 機械式設備の「平面化」工事とその経済効果【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役) 2. 個別相談会(※希望者のみ) 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。 【お申込み方法】 弊社サイトの問合せページからお申し込みください。 
2017/07/26
「【ブログ】「老いる家 崩れる街 住宅過剰社会の末路」はオススメの良書!」amazonでも上位にランキングされ、かなり売れている本「老いる家 崩れる街 住宅過剰社会の末路」(野澤千絵著)を読みました。        すでにわが国は人口減少社会に突入し、空き家も老朽化住宅も増加し続けているにもかかわらず、都心部の高層マンションの大量供給や地方都市での新築住宅の「バラ建ち」は一向に止まる気配がなく、住宅のストックは依然として増加を続けています。   高度成長期に整備された公共施設やインフラが、その後約半世紀経過して総じて老朽化した結果、建替え・更新の時期を迎えており、そのための多額の資金も必要になってきます。   そんな中、都心部では、タワーマンションの大量供給によって学校や地下鉄の駅や駐輪場といったインフラ施設の不足が顕在化しつつあり、今後はそれに伴う公共投資の増加が懸念されるところです。  一方、地方都市を含む郊外部においては、住宅の「バラ建ち」などの影響でまちにまとまりがないままスプロール化が進んでいます。   このまま人口減少や高齢化が進行していくと、移動の非効率さと深刻な財源不足から、各住宅への個別の行政サービスが提供されない、あるいは追加料金を請求される地域が増えることが予想されます。   こうした都心部の高層マンションの大量供給や、郊外都市での住宅のバラ建ち現象の背景には、高度成長期以来の右肩上がりの成長や人口増加を前提とした各種政策の残像を引きずったまま、方向転換もままならない日本の都市計画が大きく影響していると著者は主張しています。・・・続きはブログで!
2017/07/21
「【ブログ】法令さえ守れない管理会社は「要注意業者」として公表せよ!」7/19付けで、マンション管理業者への全国一斉立入検査結果が発表されました。   国交省が公表した資料を要約すると、 ■全国のマンション管理業者のうち141社に対し、平成28年10月から概ね3ヶ月の間に事務所等への立入検査を実施した。   ■今回の検査では、「管理業務主任者の設置」、「重要事項の説明」、「契約の成立時の書面の交付」、「財産の分別管理」及び「管理事務の報告」の5つの重要項目を中心に検査を行い、64社(昨年 51社)に対して是正指導を行った。<指導率45.4%(昨年度37.8%)>。   ■過去5年間の指導率の平均は42.3%で、全般的な傾向としては例年並(若干増加)であるが、管理組合財産の分別管理方法等の改正を主な内容とする平成21年5月の省令改正による制度改正への理解不足が依然として見られる結果となった。(当該違反を除いた場合の是正指導社数は36社、指導率は25.5%)   ■違反のあった業者に対しては、立入検査時に、違反状態の是正をするように指導を 行ったが、引き続き、立入検査等による法令遵守の指導を行うとともに、悪質な適正化法違反に対しては、適正化法に基づき厳正かつ適正に対処していく。   管理組合の財産の分別管理については、 管理業者が行う管理組合の出納業務において、一部の管理業者の横領事件等により管理組合の財産が損なわれる事態が発生したことを受けて以下の法改正を行いました。・・・続きはブログで!  
2017/07/18
「【ブログ】珍事?それともサギ?一括受電なのに電気代が「割高」なマンション」7月15日付の朝日新聞に、マンション一括受電に関するトラブルを紹介する記事が掲載されていました。   記事を要約すると以下のようになります。 ■都内にあるマンション(築6年・約120戸)の「高圧一括受電サービス」で、実際には住民の負担が割高になっていたことがわかった。■エレベーターなど共用部の電気料金が通常よりも高くなっていて、各住戸で割安になった分を合わせてもなお高い料金を払わされていた。■一括受電業者からは「大手電力会社の料金と比べて各戸の専有部で5%、共用部も少し安くなる」と説明を受けていた。■しかし、管理組合が確認したところ、共用部の料金が東京電力と契約した場合と比べて約15%高く、専有部での割安分をあわせてもトータルでは割高だった。■100戸以上のマンションでは、一括受電しなくとも共用部は高圧で契約するのが一般的であるが、このマンションの共用部は低圧に準じた単価が設定されていた。■一括受電業者に記者の取材に対して、「トータルで割高になっていれば問題」と回答。そのうえで、必ず割安になるように読めるウェブサイトを改め、パンフレットの使用もとりやめた。ただし、他のマンションでも同様に課金しているとして従来の仕組み自体は改めないとのこと。■一方、マンションを販売したデベロッパーは、「この規模であれば当然、共用部は高圧契約に準じた料金だと思っていた」と弁明。一括受電業者との契約内容の精査を怠っていたとしたうえで、管理組合に割高だった分の一定額を支払う意向を伝えた。     そもそも一括受電とは、共用部・専用部も関係なくマンション一棟全体の電力を高圧で受電するため、一括受電業者は低圧の場合に比べて約3割安い料金で電気を仕入れることができます。   にもかかわらず、共用部については低圧に準じた料金で管理組合に請求していたということは、その差額分を労せずして儲けていたことになります。・・・続きはブログで!
2017/07/14
「【ブログ】認知症でもマンション管理組合の役員になってよいか?」7月13日付の東京新聞に、認知症を患った管理組合の理事長に翻弄された管理会社の記事が掲載されていました。   本記事を要約すると、以下のような内容になります。   ■約50世帯の某マンションでは管理組合の役員は輪番制を敷いていた。 ■一昨年、役員が回ってきた住民の中に、会話の内容をすぐに忘れるなど認知症とみられる男性がおり、理事長に就任してしまった。   ■昼間に会って説明したばかりのことも、「何も聞いてない。もう一回説明しろ」と繰り返した。   ■理事会に向けた打ち合わせの内容を何度も管理会社に聞き直し、暴言を繰り返したほか、社員に対して「説明の仕方が悪い」などと長時間にわたって説教した。   ■この男性は以前にも役員を務めた経験があり、組合内で発言力もあった。他の住民が様子がおかしいと思っていても何も言えなかった模様。   ■あまりに会話内容を忘れるので、管理会社はその後、理事会はもちろん男性との会話はすべて録音し、会話の内容を他の理事にも伝えていた。   ■1年の任期が終了後、男性は退任。管理会社には、ストレスで体調を崩した社員もいた。   ■管理組合の役員に認知症の住民を受け入れるべきかについて、日本住宅管理組合協議会は、役員と協議した結果、「家族の同伴が得られる、比較的症状が軽度、重要な役職でない等の条件が揃えば就任可とする」という結論に至ったとのこと。   ■こうした協議会の見解に対して「認知症の役員がいると現実として管理会社の負担が増える」、「他の住民に代わって判断するのが役員の仕事なので、判断能力のない人を選ぶのは違和感がある」との異論や、「外部役員を入れるなど他の方法も考えるべき」との提案もある。 ・・・・・・・・・・ 私の意見としては、役員のなり手不足が慢性化し、マネジメント力の乏しい管理組合を標準として考えた場合、認知症を患っていることを知りながら役員に就任させることには「反対」です。・・・続きはブログで!
2017/07/11
「【ブログ】「日本中でマンション管理人の失踪が急増」ってホント!?」昨日掲載された、週刊現代の記事のタイトルが衝撃的でした。 「いま日本中で急増している「マンション管理人失踪」という異常事態」   どんな記事なのかと興味津々で読んでみたら、こんな内容でした。   ■ 管理会社から派遣されていた、とても信頼の厚い管理人さんが定年退職した後、管理組合が直接雇用した。   ■ しかしその後、年齢的に体がきつい事を理由にその管理人が退職してしまった。   ■ 管理組合は、週3日・月額5万円(時給:950円)の条件で求人募集をしているが、この4月以降たった1名しか応募がなかった。   ■ やむなく応募者の1名を雇ったが、2週間ほどで音信不通になってしまった。その後、管理人不在の状況が続いており、ゴミ出しの処理や修繕が行き届かずに困っている。     「管理人の失踪が日本中で急増」のタイトルは、いかにも「盛り過ぎ」なことがわかりますね。   この記事が提起している問題の本質は、 人手不足の影響がマンション管理業界にもはっきり現れている、ということです。・・・続きはブログで!
2017/07/06
「【お知らせ】7/29(土)日新火災主催のセミナーで講師を務めます!」このたび、日新火災海上保険様主催のもと、7月29日(土)に開催されるセミナーの講師を務めさせてもらうことになりました。     マンションドクター火災保険の最大の特長は、 高経年のマンションでも良好な管理状態にあると評価された場合は、その評価レベルに応じて保険料の割引きが受けられることにあります。   平成27年秋からの販売開始以降、今年3月までの1年半の契約件数累計は640件にのぼりますが、マンション管理組合への認知度はまだまだ低いのが現状です。     その最大の原因は、 マンション保険の代理店になる管理会社が、この商品を取り扱っている割合が少ないことにあります。   マンションドクター火災保険の見積り提示を受けるには、 マンション管理士が管理・修繕状況を現地で調査・ヒヤリングする「マンション管理適正化診断サービス」の受診(無料)が必要になります。   その際、管理会社としては、外部の専門家によるモニタリングを受けて評価されることや、事前に必要書類を揃える手間などに対する煩わしさもあって、消極的なスタンスになりがちです。   「マンション管理適正化診断サービス」は、この保険の見積もりを受ける前提条件ではありますが、日常の管理組合の運営、あるいは建物の管理や修繕の実施状況が適正に実施されているかを客観的な視点で評価される貴重な機会でもあります。   ■ 必要な法定点検や改善指摘事項への対応が、確実に実行されているか? ■ 管理組合の総会や理事会の運営体制が、国交省が標準的と考える水準に達しているか? ■ 長期修繕計画にもとづいて必要な修繕が実施されているか? ■ 修繕積立金の徴収は長期修繕計画で見込まれる資金需要を満たしているか?   本セミナーでは、こうしたチェックポイントについて分かりやすく解説する予定です。   ご参加を希望される場合は、日新火災のサイトページからお申し込みください。
2017/07/01
「【ブログ】信用力は?の業者でも安心して工事を発注できる方法」大規模修繕をはじめ管理組合が工事を発注する際に、相見積りを取るのは当然としても、どこの施工業者に発注すべきか悩ましい時があります。   大手のゼネコンや管理会社が元請けする場合、企業自体の信用力は認められるものの、下請け・孫請けのピラミッド体系の中で往々にして発注金額が割高になってしまいます。   一方、中小規模以下の工事会社の場合、工事代金はリーズナブルであっても、特にこれまで発注実績がないと、施工品質に不安が伴うだけでなく将来瑕疵が見つかった時にしっかり対応してくれるのかと言った懸念が残ります。   施工品質をチェックする方法としては、設計事務所を起用して「工事監理」を委託するのも一案なのですが、そもそも優良な設計事務所を選ぶのも管理組合にとって容易ではなく、別途そのための費用(工事費の5%程度)も発生してしまいます。   そんな時にぜひ覚えておきたいのが、「大規模工事瑕疵保険」の活用です。   これは、法律にもとづいて国(国交大臣)が認可した保険法人だけが取り扱える「現場検査付きの工事保険」です。・・・続きはブログで!
2017/06/27
「【ブログ】「民泊新法」の成立で標準管理規約も改正へ!」観光客などに有料で空き部屋・空き家などを貸し出す「民泊」のルールを定めた新法(住宅宿泊事業法)が先日国会で成立し、来年(2018年)1月にも施行される見通しとなっています。   法律の施行後は、旅館業法における「簡易宿所」などの営業許可や「特区民泊」などのケースを除いて、民泊ホスト(部屋の所有者)が各都道府県へ届け出ることが義務化されます。   民泊仲介最大手のAirbnbも、民泊業者の登録情報を都道府県に提供するなどして、違法民泊防止に向けて対策を進めていく方針とのことです。   この新法成立を受けて、国交省も動き始めました。   住宅宿泊事業法の成立を踏まえた「マンション標準管理規約」の改正案を示すとともに、国民からの意見を賜るべく、6/19にパブリックコメント(意見公募)を開始しました。(7/18 締め切り)             【国交省の説明資料抜粋】                この標準管理規約改正案の主なポイントは以下の通りです。   ■ 「民泊」を禁止する場合の追加条文の提示   <民泊を禁止する場合の追加条文> 「住宅宿泊事業法(第3条第1項)の届出を行って営む(同法第2条第3項の)住宅宿泊事業に使用してはならない。」    なお、民泊を可能とする場合には、逆に「使用できる」旨明記しておくことが望ましいとしています。・・・続きはブログで!
2017/06/23
「【ブログ】マンション一括受電業者が「黄昏れ」つつある事情とは?」先日の朝日新聞で、「オリックスが電力子会社を売却へ」という興味深い記事を見かけました。   その内容を要約すると、 ■オリックスが、マンション一括受電サービスを主業とする子会社のオリックス電力を売却することがわかった。 ■売却先は6~8月に入札で決める方針で、関西電力など電力大手や都市ガス大手が参加を検討している。■ オリックス電力は、首都圏を中心に約800棟(約8万世帯)に販売しており、最新の年間売上高は約70億円。 ■ただ、オリックス電力単独では事業拡大が難しいと判断した。売却額は数百億円になりそうだ。   その後、このオリックス電力の事業売却の背景について下記のような観測記事も出ています。   この記事の内容は、ざっとこんな感じです。  ■2005年の電気事業法の改正に伴い、50KW以上(※およそ50戸程度のマンションの規模に相当)の高圧電力が自由化の対象となった。   ■そのため、マンションでの高圧一括受電サービスの提供を目的としてオリックスも20子会社を設立して参入し、一気に事業を拡大した。   ■しかしながら、2016年4月の「電力小売りの完全自由化」後はこの事業を発展を継続させるのは難しくなることが予想される。   ■小売りの完全自由化によって、各家庭をはじめとする小口利用者も自由に電力会社を選べるようになったため、すでに一部の住民が新電力などに契約先を切り替えている場合、管理組合が新たに高圧一括受電を導入することに対して反対するものと考えられる。 ■その場合、一括受電実現の要件として全戸同意を得ることが必要なため、今後はマンション全体として高圧一括受電を実現することが難しくなると予想される。 ■オリックスの撤退を契機に、今後高圧一括受電事業者に対する融資や投資が厳しくなり、資本力のない同業者の倒産も予想される。   ■仮に事業者の倒産に見舞われると、マンション内の変圧器は債権者によって差押えされることになり、債権者の意向によっては電力供給がストップすることもあり得る。   もともと2005年に始まった高圧一括受電自体が、電力自由化の「はしり」的な存在だったわけですが、昨年の「完全自由化」によって一般の家庭を含む小口利用者も自由に電力会社を選べるようになってしまいました。   それがいわば「パンドラの箱」を開けた格好になり、マンション管理組合が一括受電の合意形成をすることを難しくしています。・・・続きはブログで!

マンション管理委託費プロだから無駄が分かる

「マンション管理見直し本舗」は、不動産のプロが、 「自分の住むマンションの管理費には非常に無駄が多い」ということに気づいたことから始まりました。

ご自宅マンションの適正な管理委託費は?

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。 また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる!

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンション修繕積立金の罠

マンションの修繕積立金の決め方をご存知ですか?
なぜ修繕積立金の不足がおこるのか、また修繕箇所と修繕サイクルは適切か、など修繕積立金に関する疑問についてお答えします。

マンションのずさんな管理は許さない!

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません!

マンション管理費の秘密

あなたのマンションの管理費がどのように決められたかご存知ですか?
また管理費の明細をご覧になったことはありますか?
その管理費は、適正ですか?
そんな疑問にお答えします。

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、実現した成果の概要をご紹介しています。

ケース4(築17年・90戸)3回の見直しで段階的にコスト削減した事例
ケース3(築19年・29戸)管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例
ケース2(築15年・22戸)管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例
ケース1(築13年・68戸)管理会社を変えずにコスト削減した事例
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