マンション管理見直し本舗

住む人の立場で考える
それが私たちの仕事です。

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組合財政の健全化と役員業務の負荷軽減で快適なマンションライフを!

管理品質を落とさずマンション管理コストを30%削減!

割高に設定されている管理委託費を適正化

管理品質は落とさず、管理コストを現状比30%削減

専門知識や実務経験豊富なマンション管理士が理事会をサポート

輪番制の理事会役員の業務負担を大幅に軽減

コスト削減の成果を活用して修繕積立金会計を健全化

区分所有者の負担を増やさずに計画的な修繕工事が可能に

これらをすべて解決できるのが
「マンション管理見直し本舗」です。

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2024/02/09
「【受付中】マンション管理セミナー開催のお知らせ」3月に「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 今回は5名様のお申し込みを受け付けますので、お早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和 6年 3月23日(土) 13:30~15:00   LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分    【参加料金】  お一人様  2,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方     1. 講 演 【内 容】 「管理コストを3割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内 容】■ ポイント1:管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■ ポイント2:設備保守点検の契約形態と実施頻度(エレベーター、機械式駐車場など)エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■ ポイント3:遠隔監視&緊急対応費用(ホームセキュリティを含む)設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■ ポイント4:事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)   2. 個別相談会(※希望者のみ 事前にお申し込みください。)   貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料) その他、管理会社の変更や大規模修繕、設備更新工事などのご相談も随時承ります。   【お申込み方法】 本サイトの「問い合わせページ」より、お申し込みください。 お問い合わせ内容については「その他」を選択のうえ、コメント欄に「セミナー参加希望」とご記載ください。 (お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等を必ずご記載ください。)
2024/03/12
「【ブログ】所有者不明・相続放棄のマンションを処分しやすくする法改正!?」3月10日 付の朝日新聞に、「所有者不明のマンション「空き部屋」売りやすく 法務省が新制度検討」と題した記事が掲載されていました。   本記事の要約は以下の通りです。 ========== ◾️ 分譲マンションで、独居老人が亡くなった後の相続人が分からないなどの理由で、所有者が不明のまま放置される「空き部屋」が問題になっている。 ◾️ 国交省の調査(2018年度)によると、所有者の所在が不明だったり連絡がとれなかったりする部屋が「ある」と回答した管理組合の割合は、築40年を超えるマンションの場合は約14%にのぼり、そうした部屋が全体の2割を超えるところも5%あった。 ◾️ こうした部屋の管理・売却を進めやすくするため、法制審議会(法務大臣の諮問機関)は2月、新制度を設けることを区分所有法の改正要綱に盛り込み、答申した。 ◾️  現行法では、相続放棄等の理由で相続人のいない住戸が発生した場合、管理費等の滞納を回収するため、管理組合が「債権者」として裁判所に「相続財産清算人」(旧・相続財産管理人)の選任の申し立てを行い、清算人の主導によって住戸が売却されて新たな区分所有者が決定した後、管理費等の滞納分を回収することができる。 ◾️  ただ、亡くなった人の負債を含む全財産を調べたうえですべて処分する仕組みのため、他の債権者との関係などによっては処分までに時間がかかり、管理組合が支払う報酬の負担も大きいという問題がある。 ◾️  そのため、今回の法改正では、当該区分所有者の財産のうちマンションの住戸だけを清算できる「所有者不明専有部分管理人」制度の創設をめざす。 ◾️  その他の遺産等は清算の対象外になるため、相続財産清算人制度を使うよりも短期間で済み、管理組合の経済的負担も軽減されることが期待される。 ◾️ 所有者がわからない土地や建物をめぐっては、2023年度の改正民法で、個々の土地や建物に限った財産管理制度が措置されているが、「所有者不明専有部分管理人」制度は、その「マンション版」ともいえる。 ==========   管理組合にとって悩ましいのは、区分所有者の所在不明、あるいは相続放棄となった住戸が発生した場合に、これを放置していると滞納管理費等の回収が進まないため、組合の財政問題に発展していくリスクが高まることです。・・・続きはブログで!
2024/02/26
「【ブログ】修繕積立金に「下限額」を設ける国交省の「本気度」はいかに!?」2月22日付けのNHKニュースで「マンション修繕積立金の目安 毎月の徴収額に下限 国交省素案」と題した記事が掲載されていました。    その記事の要約は以下の通りです。 ===== ▪️ 国土交通省の調査では、修繕積立金が不足しているマンションの割合が2018年度までの5年間でおよそ2倍に増えている。 ▪️ その要因として、マンション開発業者が、新築時に販売しやすいよう、当初の徴収額を低く抑えるケースが多いためと指摘されている。 ▪️ こうしたことを受けて、国土交通省による積立金の徴収額の目安に関する素案が明らかになった。 ▪️  毎月の徴収額に「下限」を設け、当初から計画的な積み立てを求めるもので、この素案が、近く開かれる国土交通省の有識者会議で示される予定。 ▪️ 具体的には、長期修繕計画にもとづいて必要となる積立金の総額を月額ベースに換算した「基準額」を定め、新築時でもその基準額の少なくとも6割以上を徴収するよう求めるとのこと。 ▪️ 一方で、その後、築年数が経過するに従って、徴収額を引き上げる場合も基準額の1.1倍以内に収め、必要な資金を計画的に積み立てるよう求める方針。 ▪️マンションの修繕費をめぐっては、資材価格の高騰で当初の想定より膨らむケースも増えていますが、国土交通省は、そうした場合も当初から計画的に積み立てれば対応しやすくなるとしている。 ===== この記事については、昨年10月にこのブログで紹介した記事のアップデート版と言えます。・・・続きはブログで!    
2024/02/01
「【ブログ】電気防食工法によるマンション給水管の延命対策工事が完了!」昨年の11月と12月に、顧問先の築20年超のマンション2件(都内76戸、神奈川県31戸)で電気防食工法によるマンション給水管の延命対策工事を実施しましたので、ご紹介します。   既存マンションに設置されている共用給水管の多くは、配管の内面に錆止めのコーティングが施された「硬質塩化ビニルライニング鋼管」を使用しています。   そのため、配管のほとんどの部分は耐食性に優れ、その耐用年数もかなり長いと考えられています。   ただ、配管の繋ぎ目となる継ぎ手部分にどうしても隙間が生じるため鉄が酸化し始め、その後徐々に錆(腐食)が進行し『赤水』や『漏水』を引き起こすリスクがあります。   そのため、マンションの長期修繕計画では、一般的に30年から40年の間で共用部の配管全体の更新が必要となると見込んでおり、概算費用(戸当たり30万円程度)を計上しています。   このような給水管の経年劣化に対する一般的な修繕方法としては、「更新(取替え)」と「更生」の2種類の方法があります。   配管自体の更新を行えば、その後長期間にわたって修繕が不要になるというメリットがあります。   ただし、上記の通り高額な費用がかかるうえ、躯体内に隠蔽されている配管を露出させるケースが多く、その結果、マンションの美観が損なわれるというデメリットがあります。   一方、更生工事は、既設配管内に発生した錆コブ等を研磨・洗浄したうえで特殊な樹脂を流し、内部をコーティングする方法(ライニング工法)です。   工期が短くコストも抑えられるのがメリットですが、やはり継ぎ手部分から再び腐食が始まることは避けられず、保証(延命)期間も10〜15年程度が一般的です。   また、配管内を削ることによって管の厚みが薄くなるため、更生工事の再実施は難しく、将来的に更新(取り替え)工事は避けられません。   今回実施した「電気防食工法」は、更新でも更生でもない、第三の方法となります。   電気防食工法とは、金属が腐食する原理を逆手に取って、鉄に反対方向の微弱な電流を流し続けることで、酸素と反応しない不活性領域(=酸化しない状態)を形成することで錆の発生を防止する方法です。・・・続きはブログで!
2024/01/24
「【お知らせ】YKKAP主宰のサイトに執筆記事がリリースされました!」YKKAPが主宰するサイト「AーPLUG」にて弊社代表の村上智史が執筆した記事がリリースされました。下記のリンクからアクセスのうえご一読ください。   「第27回 マンション管理委託費を3割削減できた理由(Vol.3)」 https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1372  
2024/01/19
「【ブログ】区分所有法が約20年ぶりの大幅改正へ!注目すべきポイントは?」1月16日付の毎日新聞に、「マンション建て替えに必要な賛成、「4分の3」に緩和へ 法改正要綱案」と題した記事が掲載されました。   本記事の要約は以下の通りです。  ======== ■国土交通省の推計では2022年末現在、全国の築40年超のマンション数は約126万戸に上る。20年後には445万戸に増えると見込まれ、マンションと所有者の「二つの老い」への対応が急務となっている。 ■ 老朽マンションの再生促進策を議論してきた法制審議会(法相の諮問機関)の部会は16日、区分所有法の改正要綱案を取りまとめた。 ■ 2月に予定されている総会を経て法相に答申され、政府は1月26日召集の通常国会に改正案を提出する方針。 ■ 震性や火災への安全性不足、周辺に危害や衛生上の害を与える恐れ、バリアフリーへの不適合があるなどの条件に該当する場合は、建替えに必要な所有者の賛成決議の割合を「5分の4」から「4分の3」に緩和する。 ■ 現行法は、死亡や相続で連絡がつかず、決議に参加しない所有者を「反対」と扱っているが、所有者不明によって合意形成が進まなくなるとの懸念が指摘されていた。 ■ そのため、住人らの請求によって、裁判所の判断で所在不明所有者を決議の分母から除外できる仕組みを創設する。 ■ 建物の骨組みを維持しながら全体をリノベーションする工事や建物の取り壊しについても、現行の「全所有者の同意」という要件を緩和し、新たな建て替え要件にそろえるとした。 ■ 1995年の阪神大震災をきっかけに制定され、大規模災害で被害を受けた場合に適用される「被災マンション法」も見直す。 ■ 現行は、被災した建物の建て替えや取り壊し、敷地の売却には所有者の5分の4の賛成が必要だが、迅速な復興を妨げるとの指摘が挙がっていたため、所在不明所有者を決議の分母から除外する仕組みを採用し、多数決割合も「3分の2」に引き下げる。 ■ 被災して建物の価値が2分の1を超えて失われたマンションは、政府が災害を認定してから1年以内に賛成決議をしないと被災マンション法が適用されなかったが、これを3年以内に延ばし、再延長もできるようにする。  ========   新聞などの大手マスコミは、今回の区分所有法改正の目玉として、上の記事のように老朽マンションの建て替え要件の緩和措置を中心に取り上げています。    ただ、通常の管理組合の運営に際して注目すべき改正点として、集会決議の円滑化対策もあるので以下ご紹介します。・・・続きはブログで!
2023/12/09
「【受付終了】マンション管理セミナー<1月>開催のお知らせ」新年1月に「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 今回は5名様のお申し込みを受け付けますので、お早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和 6年 1月20日(土) 13:30~15:00   LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース 東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分    【参加料金】  お一人様  2,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方     1. 講 演 【内 容】 「管理コストを3割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内 容】■ ポイント1:管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■ ポイント2:設備保守点検の契約形態と実施頻度(エレベーター、機械式駐車場など)エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■ ポイント3:遠隔監視&緊急対応費用(ホームセキュリティを含む)設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■ ポイント4:事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)   2. 個別相談会(※希望者のみ 事前にお申し込みください。)   貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料) その他、管理会社の変更や大規模修繕、設備更新工事などのご相談も随時承ります。   【お申込み方法】 本サイトの「問い合わせページ」より、お申し込みください。 お問い合わせ内容については「その他」を選択のうえ、コメント欄に「セミナー参加希望」とご記載ください。 (お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等を必ずご記載ください。)
2024/01/10
「【ブログ】国が「第三者管理者方式のマンション」向けにガイドラインを策定中!」昨年12月23日付の朝日新聞に、『「割高」修繕費に国が対策指針 理事会なしマンション管理に「監事」』と題した記事が掲載されていました。   本記事の要約は以下のとおりです。 ========== ■ 分譲マンションでは通常、管理組合が区分所有者の中から選任した役員で構成される理事会が運営を担う。 ■ ただ、組合活動の煩わしさに加えて、住民の高齢化などで役員のなり手が少ないことから、理事会(筆者注:区分所有法上の「管理者」を含む)の役割を管理業者に委ねる「第三者管理方式」が増えている。 ■ マンション管理業協会の今春の調査では、第三者管理を「受託している」「今後の受託を検討」とした業者は167社で、3年前に比べて約3割増えている。 ■ 第三者管理方式のマンションについて、国土交通省は、管理業者の運営状況をチェックする「監事」を設けるよう管理指針を見直す。 ■ 第三者管理では、住民の目が管理業者に行き届かなくなりがち。また、その立場を利用して管理業者が修繕工事を同じグループの会社に割高な金額で発注する例もある。 ■ そのため、管理組合に不正や不当なもうけがないかをチェックする監事を設置し、税理士やマンション管理士などの専門家から選ぶよう求める。 ■また、 大規模修繕を手がける施工会社は、監事と住民でつくる「修繕委員会」が選び、管理業者は関与しないようにする。小規模な工事でも業者が関連会社と取引する場合は、住民の決議を得るようにする。 ■ 管理者の任期は原則1年とし、管理組合の総会で再任するかどうかを決めるようにする。また、組合口座の通帳などは管理業者だけに管理させないようにする案も出ている。■ 国交省が「外部専門家の活用ガイドライン」の改訂案を12月26日の有識者会議で示しており、来春にも運用を始める見込み。 ==========  区分所有法では、管理組合の代表者として「管理者」が設置することを想定しています。(設置自体は義務ではありません)   管理者の資格要件は特にないため、区分所有者以外の外部からも選任が可能です。   ただ、管理組合自治主義の考えにもとづき、国の「標準管理規約」では、管理者(理事長)を区分所有者の中から選任するとともに、理事会による組合運営を想定しています。   しかしながら、管理組合の運営には一定の専門知識が求められること、また昨今の高齢化等に伴う役員の成り手不足の深刻化を背景に、マンション管理会社(管理業者)が「管理者」を兼ねる運営方式のマンションが増えているのです。   このスキームを「第三者管理者方式」と呼びます。・・・続きはブログで!  
2023/12/28
「【お知らせ】YKKAP主宰のサイトに執筆記事がリリースされました!」YKKAPが主宰するサイト「AーPLUG」にて弊社代表の村上智史が執筆した記事がリリースされました。下記のリンクからアクセスのうえご一読ください。   「第27回 マンション管理委託費を3割削減できた理由(Vol.2)」 https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1363
2023/12/22
「【ブログ】12月19日放送 NHK「クローズアップ現代」をご覧にならなかった方へ」12/19のNHKの「クローズアップ現代」で「老いるマンション維持費の高騰にどう備えるか」が放映されました。   当日の放映内容を要約すると、内容としては概ね以下のようになります。 ====== ・2012年に比べてこの10年間で分譲マンションの管理費・修繕積立金の合計額は3割上昇している。   ・長期修繕計画の更新に伴い、修繕積立金を大幅に増額改定しているマンションも少なくなく、経済的負担に耐えきれず手放す人もいる。   ・そんな中、大規模修繕工事の費用を工事会社から不正に請求されたマンションもある。   ・タイルの貼り替え枚数が不自然に多いことから疑問を感じた管理組合が工事会社に説明を求めたところ、水増しによる不正行為を認めた。   ・業者が水増し報告をしたタイルの数がおよそ14,000枚。危うく500万円近くを過大に支払うところだった。住民は専門の知識に乏しいため、不正な工事に気づかないままでいる可能性がある。   ・また、大規模修繕工事に関わる複数の企業が事前に工事金額を裏で示し合わせる談合行為もある。さらに、工事会社に支払われた工事費の一部は、キックバックとして設計事務所などのコンサルタントに渡される。こうした行為は、工事ごとに受注する会社を変えながら繰り返され、管理組合から必要以上のお金を吸い上げている。   ・予防対策としては、コンサルタントとか業者任せにせず、管理組合が「独自に見積もり」を取得することが重要である。   ・管理組合自身も積極的に関与することによって、業者にもプレッシャーにもなり、安易に不正ができなくなる。   ・管理組合は「家計簿」をしっかり管理し、収入と支出を洗い出して将来的な大きな支出に備える習慣を身につけることが重要。   ・具体的には長期修繕計画を作成し、収入と支出を把握し、将来の大規模修繕に備える。また、これを定期的に見直していくということが非常に重要。   ・また、理事長や理事が毎年全員入れ代わったり、長期修繕計画を定期的に見直していないということがないか、注意て欲しい。   ・手間のかかる管理には関わりたくない人が多いのも現実で、そうしたマンションで、今導入が始まっているのが「第三者管理」という仕組み。外部の専門家などに運営の判断や決定を任せるものだが、その仕組みにも課題がある。   ・「第三者管理」について、国はガイドライン作りを進めている。中でも課題があるとされているのが、管理者にマンション管理士などの外部専門家でなく、管理会社が就任するケース。   ・管理会社が管理者を兼ねる第三者管理方式においては、利益相反の問題がある。なぜなら、発注者たる管理者と受注者たる管理会社が同一の会社になるため、自分が自分に工事などを発注するということができてしまうからだ。   ・第三者管理方式の場合の組合運営について、いま国が作っているのは「ガイドライン」にすぎない。もしこれを守らないような業者が出てきてしまったら、その次の段階としては強制力を持った法律というのが必要になる。   ・一方、マンションの管理状況を自治体が評価する「管理計画認定制度」を活用して住民の関心や意識を変えようとする動きも見られる。   ・この認定制度は、修繕工事や積立金の計画などが適正かどうかを自治体がチェックするもので、認定されると、共用部分の固定資産税が最大で半額免除され、借り入れ金利が優遇されるなど(ただし、各種条件付き)住民にもメリットがある。  ====== 番組の内容としては概ね納得できるものでしたが、専門家から見るとちょっと視聴者の誤解を招きやすい箇所も散見されました。・・・続きはブログで!

マンション管理組合が抱える4つのリスクを解消

1「割高」なまま放置されている管理委託費

これまでのコンサルティングの経験から言えば、マンションの管理委託費は、平均3割程度割高な負担を強いられています。
その理由として、競争原理が働かないまま管理会社が選ばれていること、また管理組合側に必要な情報や知識が不足していることが大きく影響しています。 詳しくはこちら

2修繕積立金の「簿外債務」問題

新築マンションの修繕積立金は、本来必要な水準の半額以下に設定されていることが多いため、管理組合は将来的に修繕積立金の増額を余儀なくされる「宿命」を背負っています。
これは、マンションの購入を促すためのデベロッパーの「販売戦術」によるもので、管理組合の将来の財政運営に大きな困難をもたらす要因の一つになっています。 詳しくはこちら

3区分所有者の輪番制による脆弱な組合運営

管理組合の運営には、区分所有法、財務会計、建築・設備や修繕等の幅広い専門知識が求められるにもかかわらず、多くの場合、輪番制のもと「素人集団」によって運営されているのが実情です。
その結果、管理組合の運営に関する知見やノウハウが一向に蓄積されず、ついには管理会社に運営そのものを「丸投げ」してしまいがちです。 詳しくはこちら

4利益相反の関係にある管理会社への「依存」

管理委託費が、管理会社の売上・利益になっている関係がある以上、管理会社に組合運営を「丸投げ」するのは大きなリスクになります。
また、管理会社に組合運営を「丸投げ」すると、管理品質のチェックや、維持修繕コストの適正化といった管理組合が本来なすべき仕事が疎かになってしまいます。 詳しくはこちら

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、これまでに実現した成果の事例の一部をご紹介します。

ケース4(築17年・90戸)3回の見直しで段階的にコスト削減した事例
ケース3(築19年・29戸)管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例
ケース2(築15年・22戸)管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例
ケース1(築13年・68戸)管理会社を変えずにコスト削減した事例

保守点検や工事の前に相場を知って検討できるマンション設備管理・工事の適正価格を教えます!

現在、管理会社任せの状態なら品質を落とさず30~50%安くなる!

  • 設備工事
  • 保守点検
  • 調査
  • 洗浄
  • 設備更新…