マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを!

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円から その質を落とさずに38%の削減に成功し、 年間140,000まで削減できました。(85,000円の削減)
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を7割増加し、管理費を2割削減できました。

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2017/05/25
「【ブログ】アエラ特集記事 「限界マンション」はなぜ生まれるのか?」5/29号の雑誌「アエラ」に、「マンション管理」の特集が組まれています。   老朽化ストックが増加する一方、居住者の高齢化や管理への無関心によってマンションのハードウェア(建物・設備)とソフトウェア(管理組合の運営管理)の両方の荒廃が進行していく「限界マンション」が急増しているとのこと。   深刻な問題やトラブルを抱える管理組合の紹介しているだけでなく、問題解決のために目下奮闘中の理事や専門家に取材しながら、立て直しに成功しつつある事例についてもレポートしています。   住民(区分所有者)の無関心や管理組合の形骸化に伴い、必要な修繕や設備の法定点検すら実施されないために、老朽化するだけでなく日常生活にも支障が出ているマンションを昨今「限界マンション」と呼んでいます。   限界マンション化している複数の事例を見ていると、新築当初から以下の4つの問題点を抱えているように思われます。   ■ 当初から管理規約が作成されず、理事会などの執行体制が確立されていない。  (理事会の形骸化による管理会社へ丸投げもしくは管理会社の傀儡状態を含む) ■ 定期総会すら開催されていないため、組合の財政状況が不明の状況 ■ 長期修繕計画が作成されず、必要な修繕積立金が把握されないまま ■ 管理費等の滞納者が現れても、督促回収する役割の担い手不在のため放置状態   このような状況のまま、時が経過するとどうなるか?・・・続きはブログで!
2017/05/22
「【ブログ】朝日新聞の記事「ダブルの高齢化」問題を考える」5月18日付の朝日新聞の「けいざい+」で、マンションの老朽化と住民の高齢化という「ダブルの高齢化」問題を取り上げた記事が掲載されていたので、紹介します。   本記事を要約すると、以下のようになります。 ■ 東京・八王子にある大規模マンション団地(築35年、9棟計約300戸)は、最寄り駅から徒歩20分の場所にあり、住民全体で60歳以上の割合が約半分を占める。 ■ この団地は、エレベーターが設置されていないうえに「自主管理」方式のために管理費が安い(月額3,000円)点に魅力がある。 ■ しかし、その管理費を今春1千円値上げすることになった。理由は、住民の高齢化に伴い、総会資料の作成や、組合の出納会計、修繕や漏水等の事故への対応などの負担に耐えかねて管理会社に委託せざるを得なくなったからだ。 ■ 昨年管理会社を選んだ際には、住民の半数以上が説明会に出席するなど高い関心を示したが、年金生活者を中心に「管理費の値上げが生活をあ圧迫する」との声が寄せられた。 ■ 住民アンケートでは、建て替えを望む声も半数近くあった。しかしながら、余剰容積分をデベロッパー等の外部に分譲することで建替え資金を調達するのは、この団地の立地条件から厳しいのではないかと理事長は考えている。 ■ ただ、この団地は旧耐震基準の建物であるものの、診断の結果、耐震性はあることを確認できたため、国交省の補助金(工事費の1/3相当額)を受けることができ、給排水管の補強と屋上防水工事を実施することができた。 ■ 残りの大規模修繕については、管理会社から「2020年のオリンピック以降でもよい」という見立ても得られたため、当面の資金繰りのめどは立ちそうだとのこと。    今後は大都市やその周辺部の団地やニュータウン街を中心に、こうした「ダブルの高齢化」がますます社会問題と化すのは確実でしょう。    昨今、老人介護の問題が頻繁にクローズアップされていますが、マンション管理組合についても「介護」対策が求められるようになるのは時間の問題です。   これまで、自主管理にもかかわらず、住民の皆さんの協力によって見事に運営されてきた築30年超の団地管理組合を診断させてもらう機会が何回かありました。   たしかに、「現時点」での運営は素晴らしく、文句のつけようのない立派な管理組合もあります。   ただ、管理組合の役員さんたちも70歳を超えてくると、「意欲はあっても、体の方がついて行けない」と仰います。・・・続きはブログで!
2017/05/18
「【ブログ】朝日新聞に掲載されたマンション管理費滞納事例」5月17日付の朝日新聞の「けいざい+」で、マンション管理に関する記事が掲載されていましたので紹介します。   本記事を要約すると、以下のようになります。   ■ 神奈川県の大規模マンション団地(築19年目、5棟計約700戸)では、分譲して8年後に管理会社を変更したところ、滞納管理費が2,000万円以上もあることが発覚した。 ■ 滞納者は約100名いて、入居時から一切払っていなかったため、滞納額が300万円を超える酷い事例もあった。 ■ さすがに管理会社だけでは対応しきれずに弁護士も雇ったが、その後6年間も一進一退の状況が続き、ついには管理会社・弁護士ともども変更することになった。 ■ 事態を打開するため、特に悪質と思われる6名の長期滞納者に対しては「区分所有法第59条にもとづく強制競売」を仕掛けることにして、総会承認を得ながら裁判の手続きを進めた。 ■ それによって競売で区分所有者が変わったり、分割払いや親族による立替えに応じてきたことで徐々に解決していった。 ■ その結果、最大100名いた滞納者は現在30名に、全体の滞納額も200〜300万円にまで減った。 ■ この管理組合では、長期滞納の再発防止のため、3ヶ月以上の滞納で駐車場の利用は禁止、4ヶ月以上で内容証明で督促状を送付、1年以上の滞納で競売を請求するというルール(規約)を作った。   この記事を読んで思うのは、 管理費の滞納は初期段階での対応がとても大事だということです。・・・続きはブログで!
2017/05/10
「【ブログ】電力自由化で姿を消したコスト削減プランとは?」昨年4月に電力小売りが全面自由化されたのに伴い、東京電力が電気料金プランの見直しを行った結果、いくつかの料金プランについては新規加入の申込みを2016年3月末をもって終了しています。   このうち、特にマンション管理組合に関連するプランを2つご紹介します。   #1 電化上手プラン こちらは、夜間の使用料金が通常の半額以下になるメリットを活かせるコスト削減策で、夜間電力の消費量の多いマンションの共用部にとってはかなり有効なプランでした。   ただ、このプランで契約するには、夜間蓄熱式暖房を購入して管理室等の共用部に設置することが付帯条件となっていました。 したがって、本プランの選択の目安は、この蓄暖機の購入費用を電気料金の削減効果で早期に回収できるかどうかということです。   こちらは従量料金の低減効果を活用する手法で、電力消費量を削減するLED照明の導入との相乗効果も期待できたので残念です。   #2 低圧高負荷契約 マンションの共用部分の受電については、・・・続きはブログで!
2017/04/30
「【終了しました】5月度セミナー開催のお知らせ」「5月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。    先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成29年 5月 20日(土) 14:00~16:00   LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室)   東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分      【参加料金】  お一人様  5,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 ※ご希望の方には、管理組合様宛の領収証を発行いたします。   【内 容】 1. 講 演  (1)管理会社の法令違反を見逃すな!「マンション管理適正化法」という法律をご存知ですか?管理組合の重要な財産を毀損することなく健全に運営するよう、管理会社に守るべきルールを課して取り締まるために制定されたのです。しかし、相変わらず複数の管理組合で、管理会社の社員や管理組合役員による多額の金銭着服が発覚するなど、残念な事件がなくなる兆しは見られません。ただ、この責任の一端は、少なからず管理組合側にもあると思われます。組合の財産管理を含めて法令順守の面から管理組合のチェック機能を高めるために重要なポイントを解説します。【主な内容】・おたくの管理会社は大丈夫ですか?過去の法令違反の有無を簡単に調べる方法があります・伝統と実績のある管理会社ほど危ない!?業務停止等の処分を受けた大手管理会社の事例を紹介します。・管理会社のルール令違反を見逃さないために管理会社が遵守すべき法的なルールがることをご存知ですか?・管理組合が法令違反にならないために管理会社の怠慢で、管理組合が法令違反に陥らないために押さえておきたいこと(2)マンションの電気料金を削減する3つのアプローチ東日本大震災以降、3割以上値上がりしたと言われる電気料金。収益が一定のマンション管理組合にとっては頭の痛い問題です。電気料金の削減には、【消費電力の抑制(省エネ)】【料金単価の引き下げ】【基本料金の引き下げ】の3つの方法があります。マンションの規模に応じて効果的な選択肢が異なるので、各削減方法の特徴や留意点を正しく知ったうえで検討することが大切です。特に電気料金削減策として代表的なメニューとして知られる、LED照明、電子ブレーカー、高圧一括受電の3つについて、それぞれのしくみや投資回収効果、導入上の注意点等をわかりやすく解説します。【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役) 2. 個別相談会(※希望者のみ) 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。   【お申込み方法】 弊社サイトの問合せページからお申し込みください。
2017/04/18
「【ブログ】管理委託費が「一式見積」タイプのマンションは要注意!」この仕事を始めてから、今年で早5年目を迎えました。   まだ3桁には達しないものの、これまで多くのマンションの管理委託契約書を見てきました。 が、最近この管理委託費の内訳が開示されていない2棟の物件に遭遇しました。   コスト適正化のコンサルティングを依頼された立場としては、こういうのはとても困ります。   査定してみると、総じて現在の契約金額の方が割高なことがほとんどなのですが、そのギャップの大きさは業務ごとにかなりバラつきがあります。   業務によってはほぼ適正(これ以上は下がらない)なこともあれば、別の業務では適正金額より2倍以上も高いことも少なくありません。   そのため、業務別の内訳が不明ないわゆる「一式見積」だと、管理組合に対して査定結果を説明する際に、その状況をつぶさに分析して説明することが難しくなってしまいます。   実は、一口に「管理委託費」と言っても下記の通り多岐にわたっています。 (※標準的なサンプルとしてご紹介します。)   ■管理員業務費   ・受付業務、立会い業務、点検業務など。 ■清掃業務費  ・日常清掃(掃き拭き等)  ・定期清掃(床の機械洗浄など) ■設備管理費  ・給水設備保守点検(貯水槽清掃、給水ポンプ点検など ※法定点検含む)  ・消防設備点検(総合点検・機器点検 年2回 ※法定点検含む)  ・エレベーター保守点検(年4~6回 ※法定点検含む) ・・・続きはブログで!
2017/04/13
「【ブログ】マンションの寿命の長さは、それを支える人材で決まる!」昨日、マンション管理適正化診断のために、都区部にある高経年マンションに伺いました。    最寄りの地下鉄の駅から徒歩5分もかからず、ロケーションは最高です。   このマンション、今年でなんと築51年目を迎えるとのこと。 これまで私が携わってきた中でも、突出して古い物件です。   しかしながら、新築当初から管理会社を介さずに、一貫して「自主管理」でやってこられたそうです。   このマンションには住込みの管理人さんがいて、管理費の請求・出納会計も管理人にサポートしてもらいながらマネジメントしてきたとのこと。   こちらの理事長さんは30数年にわたって務めてこられ、年齢もすでに70歳を超えていらっしゃいますが、昨年は外壁補修と屋上防水といった大きな仕事も無事完了されています。   これまでの実績から、建物などのハードウェアについてはなお持続性はありそうですが、理事長さんが目下抱えている最大の悩みは管理組合の運営の問題です。   住込みの管理人さんが病気のため昨年末から業務ができなくなってしまったので、業務の負担が高齢の理事長さんにすべてかかってしまっているのです。・・・続きはブログで!
2017/04/10
「【ブログ】築30年超マンションの管理規約、ココがヤバい!」先日、都内の築30年超の大規模マンションの管理組合からコンサルティングの依頼があったので、さっそく物件の資料を提供していただきました。   資料の中には現在の「管理規約」も含まれるのですが、その内容を確認したところ、他のマンションとは明らかに構成や内容が違うことに気がつきました。   たとえば特徴的なものを挙げると、以下のような定めです。   ■住宅以外の事務所で使用する場合には、管理費と別に「特別組合費」を納めなければならない。   ■組合員が現在使用している事務所を同一の使用目的を持つ第三者に売却しようとする場合には、予め理事会の書面による同意を得ることが必要。   ■バルコニーに洗濯物、布団等の美観を損するものを干すのは禁止。   ■総会を開催する場合には、少なくとも5日前までに組合員に通知する。   このようなユニークな管理規約には近頃滅多にお目にかかることがありません。   なぜなら、 既存マンションの規約は、今や国交省の「標準管理規約」に準拠して作成されるのがもっぱらだからです。   かつての管理規約は、分譲会社や管理会社が個々に独自のものを作成していましたが、その内容に統一性がなく、中には劣悪なものや不合理なものも見受けられました。 そのため、1982(昭和57)年に、建設省(現在の国交省)が「中高層共同住宅標準管理規約」(その後「マンション標準管理規約」に改称)を作成し、今後管理規約を作成するにあたっての「指針」として活用するよう通達しました。   それ以来、この標準規約に準拠した新築マンションの管理規約を作成するようになったため、どの管理組合でも概ね同じ内容になっているのです。   なお、一旦定められた規約を変更するのは「特別決議事項」に該当するため、組合員と議決権の各4分の3以上の合意が必要で、高いハードルが設けられています。   なので、問題意識の高い管理組合でないと新築当時のまま一切変更が施されないことも少なくありません。   ところで、冒頭で紹介したマンションの管理規約には、もう一つ注目すべき定めがありました。・・・続きはブログで!
2017/04/03
「【ブログ】投資マンションの管理組合は「君臨すれども統治せず」」先日、「マンション管理適正化診断」のために、築30年を超える都内の大規模団地に訪問した際のことです。   こちらのマンションは、竣工以来「自主管理」で運営されており、管理費等の出納会計さえも管理組合の役員が自ら行っています。   にもかかわらず、管理費の滞納はなし!   理事会や総会が適宜開催されているのは当然で、総会議事録はわざわざ録音テープから起こしして作成しています。   長期修繕計画も定期的に更新され、修繕委員会主導のもと、昨年2回目の大規模修繕が無事完了したところでした。   理事会や議事録の広報やファイリングも万全なうえ、消防点検や特殊建築物定期調査といった法定点検も特に改善を要する指摘事項もなく、まさに文句のつけようがありません。   住民の高齢化はかなり進んでいるので将来的不安はあるものの、建物管理についてはすこぶる良好な状況でした。   つい本音が出て、役員さんに「素晴らしいですね!」と言ったところ、その役員さんは「ここに住んでいる人はたいてい役員を経験しているから組合の仕事を熟知してるんだよね。だから、サボってるとすぐバレちゃうんだよ~!こっちにプレッシャーがかかるんだよね。」と謙遜しながら仰っていました。   一方、同じ都内でワンルームマンションの定期総会に陪席させてもらった時のこと。   30数戸の組合員のうち、管理者(理事長)など役員以外の出席者はたったの1名。 残りはすべて、委任状と議決権行使書です。   総会の進行を務める議長は当然管理者の仕事ですが、議案内容の説明は管理会社の担当者に「すべてお任せ」の状態でした。・・・続きはブログで!
2017/03/28
「【終了しました】4月度セミナー開催のお知らせ」「4月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。    先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成29年 4月 15日(土) 14:00~16:00   LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室)   東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分      【参加料金】  お一人様  5,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 ※ご希望の方には、管理組合様宛の領収証を発行いたします。   【内 容】 1. 講 演  (1)管理コスト3割削減を実現したマンションの事例紹介弊社のサポートでコスト3割削減を実現したマンションの事例(3物件)について、見直し実現までのプロセスと経済効果をご紹介します。従前の管理組合の財政事情や管理委託費の査定結果、管理仕様の見直しポイント、管理会社との交渉経過、最終的に妥結した内容までをわかりやすく解説します。【主な内容】・1年間で段階的に管理委託費を下げて適正化を実現した事例(90戸)・管理会社の抵抗を受けて、設備保守点検業務を専門業者に委託して減額を実現した事例(22戸)・管理会社からの減額提示があったものの、対応力への不満が原因でリプレイスした事例(30戸) (2)駐車場の空き区画問題と対策の進め方 高齢化やクルマ離れの影響もあり、昨今駐車場の空き区画に悩む管理組合が増えています。   その結果、駐車場収入の減少が管理組合の会計収支を圧迫し、将来管理費の負担が増えるリスクが高まっています。特に機械式駐車場の場合、日常の保守点検費に加えて設備更新の際に多額の資金が必要になりますが、この問題を放置すると稼働していない設備に無駄なおカネを費やすことになってしまいます。空き区画対策を一体どのように進めていけばよいのか、見直し事例の紹介も含めてその手順とメニューを解説いたします。【主な内容】・駐車場の空き区画が増える事情・おカネをかけずに駐車場の稼働率が改善した事例・「駐車場空き対策」の進め方と対策メニューのご紹介 ■ 管理規約や使用細則の変更   ■ 外部利用者への賃貸と留意すべき点  ■ 他用途への変更プラン  ■ 機械式設備の「平面化」工事とその経済効果【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役) 2. 個別相談会(※希望者のみ) 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。   【お申込み方法】 弊社サイトの問合せページからお申し込みください。 

マンション管理委託費プロだから無駄が分かる

「マンション管理見直し本舗」は、不動産のプロが、 「自分の住むマンションの管理費には非常に無駄が多い」ということに気づいたことから始まりました。

ご自宅マンションの適正な管理委託費は?

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。 また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる!

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンション修繕積立金の罠

マンションの修繕積立金の決め方をご存知ですか?
なぜ修繕積立金の不足がおこるのか、また修繕箇所と修繕サイクルは適切か、など修繕積立金に関する疑問についてお答えします。

マンションのずさんな管理は許さない!

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません!

マンション管理費の秘密

あなたのマンションの管理費がどのように決められたかご存知ですか?
また管理費の明細をご覧になったことはありますか?
その管理費は、適正ですか?
そんな疑問にお答えします。

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、実現した成果の概要をご紹介しています。

ケース4(築17年・90戸)3回の見直しで段階的にコスト削減した事例
ケース3(築19年・29戸)管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例
ケース2(築15年・22戸)管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例
ケース1(築13年・68戸)管理会社を変えずにコスト削減した事例
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