マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを!

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円から その質を落とさずに38%の削減に成功し、 年間140,000まで削減できました。(85,000円の削減)
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を7割増加し、管理費を2割削減できました。

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2017/09/11
「【ブログ】「管理会社 満足度調査2017」を検証してみた」9月7日、スタイルアクト株式会社が運営するサイト「住まいサーフィン」が毎年行っている、マンション入居者への管理会社の満足度調査の結果が発表されました。   その要約は、以下のとおりです。 ■ 回答者数  約2,000名   ■ 調査項目 1)管理人(言葉遣い、業務遂行力、ホスピタリィ、対応の早さ、勤務時間) 2)管理会社(業務遂行力、やる気、真面目さ、対応力、提案力) 3)コスト(修繕積立金に不安がないか、コストパフォーマンス) 4)生活サービス 5)全体満足度 6)推奨度   ■ 調査結果 ・評価トップ3社のランキング 1位:野村不動産パートナーズ (9年連続トップ) 2位:三井不動産レジデンシャルサービス 3位:住友不動産建物サービス   ・管理人への満足度について、「対応力」「ホスピタリティ」では最上位と最下位の評価で40%の乖離が生じており、管理会社によって大きな差が現れた。   上位3社の「総合満足度」は70を超えていますが、いずれも「管理人」と「管理会社(フロント担当者)」の評価の良さがランキングを押し上げたようです。(例えば、最高ポイントは、管理人:80 管理会社:73)   その一方で注目すべき点があります。   調査項目のうち、「コスト」に対する満足度がすべての会社で突出して低調であったということです。・・・続きはブログで!
2017/09/05
「【ブログ】民泊利用の可否を明記するために改正された標準管理規約」8月29日付けで、国交省が標準管理規約を改正することを発表しましたね。  今回の改正の趣旨と内容を要約しますと、次のようになります。 ■いわゆる民泊新法(住宅宿泊事業法)が6月に国会で成立し、今後1年以内に施行される予定となったため、分譲マンション内でも合法的に民泊利用ができる状況になる。   ■これに伴い、分譲マンションにおける民泊をめぐるトラブルを防止するために、あらかじめ管理組合において区分所有者間で十分議論したうえで、民泊利用を許容するか否かを管理規約上明確化しておくことが望ましい。 ■そのため、マンション管理規約のひな型である「マンション標準管理規約」を改正し、住宅宿泊事業を可能とする場合と禁止する場合の双方の規定例を示すこととした。 ■主な改正内容は2点・専有部分の用途を定める第12条を改正し、住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊事業を可能とする場合と禁止する場合の双方の規定を記載。・住宅宿泊事業者(「ホスト」となる区分所有者)が同じマンション内に居住する、いわゆる家主居住型のみ可能とする場合等の規定例も記載。   つまり、 ・民泊事業が旅館業法に抵触することなく合法化されること(一定の制約条件はある) ・現状の標準規約(「専ら住宅」条項では不明瞭)の手当てが必要であること を理由として、国(政府)が民泊利用の可否を管理規約に明記することを管理組合に正式に推奨することにしたのだと思われます。・・・続きはブログで!
2017/09/01
「【受付中】10月度セミナー開催のお知らせ」「10月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。    先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成 29 年 10 月 21日(土) 14:00~16:00   LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室)   東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分      【参加料金】  お一人様  5,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 ※ セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします! 【内 容】 1. 講 演  (1)管理コスト3割削減を実現したマンションの事例紹介弊社のサポートでコスト3割削減を実現したマンションの事例(3物件)について、見直し実現までのプロセスと経済効果をご紹介します。従前の管理組合の財政事情や管理委託費の査定結果、管理仕様の見直しポイント、管理会社との交渉経過、最終的に妥結した内容までをわかりやすく解説します。【主な内容】・1年間で段階的に管理委託費を下げて適正化を実現した事例(90戸)・管理会社の抵抗を受けて、設備保守点検業務を専門業者に委託して減額を実現した事例(22戸)・管理会社からの減額提示があったものの、対応力への不満が原因でリプレイスした事例(30戸) (2)組合役員なら知っておきたい<最新>標準管理規約 マンション管理組合の運営ルールについて、高齢化等を背景とした管理組合の担い手不足、管理費滞納等による管理不全、暴力団排除の必要性、災害時における意思決定ルールの明確化など様々な課題が指摘されています。これら課題に対応した新たなルールの整備として、昨年国交省の標準管理規約が約5年ぶりに大きく改正となりました。さらに、本年8月29日には、住宅宿泊事業法(民泊新法)が来年6月に施行されることに伴い、民泊を可能とする場合と禁止する場合の双方の規定例を追加する改正が行われました。これまでの標準規約改正の背景を振り返るとともに、改正されたポイントを整理して解説いたします。【主なテーマ】  ・️管理規約と区分所有法の違いとは? ・「標準管理規約」が制定された背景と趣旨   ・これまで4回(平成16年、平成23年、平成28年、平成29年)の改正の要点と解説 【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役) 2. 個別相談会(※希望者のみ) 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。 【お申込み方法】 弊社サイトの問合せページからお申し込みください。 
2017/08/30
「【ブログ】総会等の過半数決議で民泊禁止に!? 」昨日の住宅新報に、「総会等の過半数で民泊禁止 国交省が与党公明に報告」という記事が掲載されていました。   本記事の要約は以下の通りです。 ■ 国土交通省は8月24日、与党公明党の「マンション問題議員懇話会・国土交通部会合同会議」で、住宅宿泊事業法に絡むマンション標準管理規約の改定について説明を行った。   ■住宅宿泊事業法は今年6月の国会成立から1年以内の施行されるため、遅くとも18年6月には施行となる予定。ただし、事業者の登録は(その3ヶ月前の)18年3月には始まる予定。   ■ 来年3月の事業者登録の開始までに、民泊禁止などの管理規約の細則改定が調わない場合には、総会・理事会などでの住民過半数決議により、民泊禁止を認めるとするもの。   ■ また民泊事業を届け出る者は誓約書を届け出先に提出する。誓約書には管理組合の許可を得ていることや届け出の日時、相手先の理事の氏名、連絡先などを書き込んだもの。管理組合の了解を経ていることを証明するものとなる。   ■ 現状では民泊可能とする場合には管理組合側に規約明記が求められていないが、同省では今後規約への明記が望ましいとする通知を行う。     マンション内での民泊利用については、 現在の標準規約にある「区分所有者は、その専有部分をもっぱら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」という文言をもって、民泊を禁じているのかは明らかではないとされています。   そのため、民泊利用を排除したい場合は現管理規約を改正してその旨を明記することが望ましいとの考えから、国交省は民泊利用の可否を盛り込んだ標準管理規約の改正を予定しており、全国の管理組合に推奨していく意向です。   しかしながら、規約を改正する場合には組合員全体の4分の3以上の賛成が必要なため、来年の法施行や事業者登録までに規約を改正するのは容易ではありません。・・・続きはブログで!
2017/08/25
「【ブログ】共用部に私物を置くのはどこまで許されるの?」先日、顧問先の理事長さんから、共用部の使用方法(マナー)について下記のような質問を受けました。 同じ悩みを持つ管理組合も多いのではないでしょうか。  ・・・・・・・・・・・・ 共用部に私物を置くことに関して、当マンションの使用細則では以下のように規定されています。   「第3条(共用部分の使用)共用部分の使用にあたり、次の行為をしてはならない。(4)共用の廊下、階段等にたとえ一時でも私物を置くこと。」   この場合、各戸の玄関周りや水道メーターボックスも含め、共用部を示していると、解釈してよろしいでしょうか。   各階廊下に私物を置いている住戸の方に対して苦情が届きました。   そのため、注意喚起の文書を各戸に配布するとともに、エレベータ内にも掲示しましたが、一向に撤去されません。 もしかしたら、玄関周りやメーターボックスの上は、廊下ではないからよい、と考えているのかもしれません。 その点を改めて確認したく、ご教示ください。  ・・・・・・・・・・・・・ 標準的な管理規約や使用細則には必ず記載されていますが、 基本的に専有部分は(躯体部分は含まず)住戸の床・壁・天井の内側部分を指します。このほかに「玄関ドア(内側)」と「鍵穴」も専有部分に含まれます。   したがって、それ以外は共用部分に当たり、規約や使用細則にしたがってその利用方法につき一定の制限を受けます。・・・続きはブログで!
2017/08/22
「【ブログ】管理組合の預金口座の残高と繰越剰余金はなぜ一致しない?」先日、年1回の定期総会を控えたマンション管理組合の理事長さんから、以下のような質問がありました。 ・・・・・・・・ 配布された総会議案書の収支計算書【一般管理費会計】で、繰越剰余金残高は 1,074,499円 なのに対して、実際の預金残高は1,740,335円 あります。   この差はなぜ生じるのでしょうか。   ちなみに、修繕積立金会計では収支計算書の残高=預金残高になっています。 過去の議案説明書でも、やはり差が出ています。   その理由について教えていただけると幸いです。 ・・・・・・・・・・ 一般の会社員の方でも、経理や財務の実務経験がない限り、「複式簿記」に関する知識をお持ちではないのが普通でしょう。   そのため、「会計上の繰越剰余金と預金残高(キャッシュ)の違いがわからない」という声をよく聞きます。   ただ企業会計と違って、マンション管理組合の財務諸表は大変シンプルなので、重要なポイントだけを押さえておけば簿記の知識がなくとも十分理解できるはずです。   まず、管理組合の決算書のうち「貸借対照表」をご覧いただくと、左側(借方)には、預金口座の残高や未収金を含む「資産の部」があります。   一方、右側(貸方)には、未払金や前受金、そして繰越剰余金残高を含む「負債・余剰金の部」があります。   そして、「資産の部」の合計金額と「負債・余剰金の部」の合計は常にイコールになるようになっています。(それゆえ貸借対照表は「バランスシート」とも呼ばれています。)   したがって、資産の一項目にすぎない「預金残高」と、負債・剰余金の部の一部である「繰越剰余金」の金額が常に一致するとは限らないことがわかるでしょう。・・・続きはブログで!
2017/08/14
「【ブログ】「行列ができる法律相談所」でも取り上げられたマンションの滞納問題」昨日のTV番組「行列ができる法律相談所」で、マンション管理組合の滞納問題が取り上げられていました。   「限界マンション」の問題が取りざたされている昨今、老朽化したマンションでは大規模修繕工事や設備の更新が必要になりますが、これらの資金需要に対して管理組合の修繕積立金残高が不足するケースも少なくありません。   管理組合の財政状況を改善させるには、区分所有者が毎月負担する修繕積立金を一時金の徴収や、段階的な増額徴収、借入れなどの方法を選択することを迫られます。   一方、老朽化マンションでは、竣工当初からの区分所有者も多く、すでに高齢のために年金生活に入っていて、毎月の徴収額が大幅に増えると日常生活が困窮するケースも出てきます。   こうした場合、「区分所有者が修繕積立金を滞納すると、マンションからの立ち退きをしなくてはならないか?」という相談内容でした。 <賃貸マンションの家賃を滞納しているケースと混同されているようで、「立ち退き」というのはそぐわない表現かと思いますが・・。>   出演弁護士は、一様に「退去の必要はない」と回答していましたが、 1)訴訟になって、財産を差し押さえられる可能性 2)区分所有法第59条による強制競売請求の可能性 についても言及していました。・・・続きはブログで!
2017/08/07
「【ブログ】国交省は、民泊トラブル解消のために本腰を入れるか?」先日、大阪のマンション管理組合での民泊差し止め訴訟に関する記事を取り上げたばかりですが、8月4日付けの朝日新聞でこの問題に関する国交省の動向を伝える記事が掲載されていました。   この記事によると、 ■ 国土交通省は、騒音などを心配する住民に一定の配慮をするため、管理規約で禁止したマンションについては民泊を認めないような仕組みを導入する意向。■ 民泊は、現状では旅館業法の許可が必要にもかかわらずその多くが無許可で、違法なヤミ民泊とみられ、取り締まりが追いつかない。■ 一方、今年6月に国会で成立した住宅宿泊事業法(民泊新法)が来春に施行される見通しで、今後は自治体に届け出れば民泊用に部屋を提供できるようになる。■ 国交省はマンション内のトラブルを防ぐため、この届出の際にマンションの管理規約も提示させ、管理規約に「民泊の禁止」が明示されていれば、自治体への届け出を認めない方針。■ 国交省はまた、全国の分譲マンションの8割以上がひな型として利用する「標準管理規約」を改正する予定で、民泊新法の施行までに管理規約で民泊の可否を明示するよう促す。   民泊新法の施行に伴い、自治体への事前の届出が部屋のオーナーに義務付けられるため、その届出の際にマンションの管理規約を提出させ、民泊が禁止されていれば届け出は無効として扱うことで、マンション内のトラブルを解消したいというのが国交省の意向のようです。   ただ、管理組合に来春の法施行までに管理規約を改正して、民泊利用の可否を明示させるというのは容易なことではありません。・・・続きはブログで!
2017/08/04
「【ブログ】マンション内の民泊トラブルと管理規約の限界」8月3日付けの朝日新聞に、大阪のマンション管理組合が、「民泊」は規約違反として区分所有者や管理業者らに対して営業の停止や損害賠償などを求める訴訟を起こしたとする記事が掲載されていました。   この記事を要約すると、 ■ 数年前からスーツケースを持った多数の外国人観光客が出入りするようになり、飲酒して暴れたり、たばこの吸い殻が共用部分に捨てられていたりしている。 ■ これに対して、管理組合は民泊を禁止するため昨年10月に管理規約を改正し、区分所有者側に民泊をやめるよう申し入れをしてきたが、改善されなかった。 ■ 民泊行為を確認できたのは全体約100戸のうち5戸で、うち2戸は中国人が所有している。 ■ 大手民泊仲介サイトに登録されている部屋もあり、サイト側に削除を求めているが掲載されたまま。   管理組合としては、規約改正で民泊を差し止めようと試みたのですが、残念ながら所有者側がそれに耳を貸さないためやむなく訴訟に踏み切ったようです。   他の媒体の記事では、部屋の所有者側が「宿泊しているのは所有者の企業の従業員で民泊ではない」と主張しているとのことです。・・・続きはブログで!
2017/07/28
「【ブログ】マンションの固定資産税 タワマンの例外容認で「パンドラの箱」を開けた?」7/27付けの朝日新聞で、「マンション内駐車場と部屋、同じ税額「おかしい」 提訴」と題する記事が掲載されていました。   本記事を要約すると、 ■都内にある14階建てのマンション1階にある駐車場を所有している会社が、昨年度に建物にかかった固定資産税と都市計画税(合計約46万円)のうち、約半分は払い過ぎだと主張している。 ■地方税法には、設備や内装の豪華さ、天井の高さに「著しい差異」がある場合、一律の税額を修正できる規定があるため、会社側は、「駐車場には設備がなくコンクリートがむき出しで、著しい差異がある」と主張。■タワーマンションではこの規定にもとづき、高層階ほど価値が高い実態を反映させ、18年度から新たに課税される物件から、「高層階ほど増税、低層階ほど減税」に地方税制度が改められた。■これに対して、都は「新築された当時の住宅部分と駐車場の設備や仕上げの違いはわからないが、当時『著しい差異』はないと判断した」などとしている。■原告の主張が認められると、マンションの駐車場の固定資産税の見直しに発展するだけでなく、設備や内装の違いによる課税の公平性の議論に広がる可能性がある。   マンションの固定資産税は、共有部分を含めて建物全体の価値を評価して税額を算出し、各部屋の床面積に応じて税額を割り振っています。・・・続きはブログで!

マンション管理委託費プロだから無駄が分かる

「マンション管理見直し本舗」は、不動産のプロが、 「自分の住むマンションの管理費には非常に無駄が多い」ということに気づいたことから始まりました。

ご自宅マンションの適正な管理委託費は?

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。 また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる!

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンション修繕積立金の罠

マンションの修繕積立金の決め方をご存知ですか?
なぜ修繕積立金の不足がおこるのか、また修繕箇所と修繕サイクルは適切か、など修繕積立金に関する疑問についてお答えします。

マンションのずさんな管理は許さない!

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません!

マンション管理費の秘密

あなたのマンションの管理費がどのように決められたかご存知ですか?
また管理費の明細をご覧になったことはありますか?
その管理費は、適正ですか?
そんな疑問にお答えします。

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、実現した成果の概要をご紹介しています。

ケース4(築17年・90戸)3回の見直しで段階的にコスト削減した事例
ケース3(築19年・29戸)管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例
ケース2(築15年・22戸)管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例
ケース1(築13年・68戸)管理会社を変えずにコスト削減した事例
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