マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを!

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円から その質を落とさずに38%の削減に成功し、 年間140,000まで削減できました。(85,000円の削減)
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を7割増加し、管理費を2割削減できました。

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2017/04/18
「【ブログ】管理委託費が「一式見積」タイプのマンションは要注意!」この仕事を始めてから、今年で早5年目を迎えました。   まだ3桁には達しないものの、これまで多くのマンションの管理委託契約書を見てきました。 が、最近この管理委託費の内訳が開示されていない2棟の物件に遭遇しました。   コスト適正化のコンサルティングを依頼された立場としては、こういうのはとても困ります。   査定してみると、総じて現在の契約金額の方が割高なことがほとんどなのですが、そのギャップの大きさは業務ごとにかなりバラつきがあります。   業務によってはほぼ適正(これ以上は下がらない)なこともあれば、別の業務では適正金額より2倍以上も高いことも少なくありません。   そのため、業務別の内訳が不明ないわゆる「一式見積」だと、管理組合に対して査定結果を説明する際に、その状況をつぶさに分析して説明することが難しくなってしまいます。   実は、一口に「管理委託費」と言っても下記の通り多岐にわたっています。 (※標準的なサンプルとしてご紹介します。)   ■管理員業務費   ・受付業務、立会い業務、点検業務など。 ■清掃業務費  ・日常清掃(掃き拭き等)  ・定期清掃(床の機械洗浄など) ■設備管理費  ・給水設備保守点検(貯水槽清掃、給水ポンプ点検など ※法定点検含む)  ・消防設備点検(総合点検・機器点検 年2回 ※法定点検含む)  ・エレベーター保守点検(年4~6回 ※法定点検含む) ・・・続きはブログで!
2017/04/13
「【ブログ】マンションの寿命の長さは、それを支える人材で決まる!」昨日、マンション管理適正化診断のために、都区部にある高経年マンションに伺いました。    最寄りの地下鉄の駅から徒歩5分もかからず、ロケーションは最高です。   このマンション、今年でなんと築51年目を迎えるとのこと。 これまで私が携わってきた中でも、突出して古い物件です。   しかしながら、新築当初から管理会社を介さずに、一貫して「自主管理」でやってこられたそうです。   このマンションには住込みの管理人さんがいて、管理費の請求・出納会計も管理人にサポートしてもらいながらマネジメントしてきたとのこと。   こちらの理事長さんは30数年にわたって務めてこられ、年齢もすでに70歳を超えていらっしゃいますが、昨年は外壁補修と屋上防水といった大きな仕事も無事完了されています。   これまでの実績から、建物などのハードウェアについてはなお持続性はありそうですが、理事長さんが目下抱えている最大の悩みは管理組合の運営の問題です。   住込みの管理人さんが病気のため昨年末から業務ができなくなってしまったので、業務の負担が高齢の理事長さんにすべてかかってしまっているのです。・・・続きはブログで!
2017/04/10
「【ブログ】築30年超マンションの管理規約、ココがヤバい!」先日、都内の築30年超の大規模マンションの管理組合からコンサルティングの依頼があったので、さっそく物件の資料を提供していただきました。   資料の中には現在の「管理規約」も含まれるのですが、その内容を確認したところ、他のマンションとは明らかに構成や内容が違うことに気がつきました。   たとえば特徴的なものを挙げると、以下のような定めです。   ■住宅以外の事務所で使用する場合には、管理費と別に「特別組合費」を納めなければならない。   ■組合員が現在使用している事務所を同一の使用目的を持つ第三者に売却しようとする場合には、予め理事会の書面による同意を得ることが必要。   ■バルコニーに洗濯物、布団等の美観を損するものを干すのは禁止。   ■総会を開催する場合には、少なくとも5日前までに組合員に通知する。   このようなユニークな管理規約には近頃滅多にお目にかかることがありません。   なぜなら、 既存マンションの規約は、今や国交省の「標準管理規約」に準拠して作成されるのがもっぱらだからです。   かつての管理規約は、分譲会社や管理会社が個々に独自のものを作成していましたが、その内容に統一性がなく、中には劣悪なものや不合理なものも見受けられました。 そのため、1982(昭和57)年に、建設省(現在の国交省)が「中高層共同住宅標準管理規約」(その後「マンション標準管理規約」に改称)を作成し、今後管理規約を作成するにあたっての「指針」として活用するよう通達しました。   それ以来、この標準規約に準拠した新築マンションの管理規約を作成するようになったため、どの管理組合でも概ね同じ内容になっているのです。   なお、一旦定められた規約を変更するのは「特別決議事項」に該当するため、組合員と議決権の各4分の3以上の合意が必要で、高いハードルが設けられています。   なので、問題意識の高い管理組合でないと新築当時のまま一切変更が施されないことも少なくありません。   ところで、冒頭で紹介したマンションの管理規約には、もう一つ注目すべき定めがありました。・・・続きはブログで!
2017/04/03
「【ブログ】投資マンションの管理組合は「君臨すれども統治せず」」先日、「マンション管理適正化診断」のために、築30年を超える都内の大規模団地に訪問した際のことです。   こちらのマンションは、竣工以来「自主管理」で運営されており、管理費等の出納会計さえも管理組合の役員が自ら行っています。   にもかかわらず、管理費の滞納はなし!   理事会や総会が適宜開催されているのは当然で、総会議事録はわざわざ録音テープから起こしして作成しています。   長期修繕計画も定期的に更新され、修繕委員会主導のもと、昨年2回目の大規模修繕が無事完了したところでした。   理事会や議事録の広報やファイリングも万全なうえ、消防点検や特殊建築物定期調査といった法定点検も特に改善を要する指摘事項もなく、まさに文句のつけようがありません。   住民の高齢化はかなり進んでいるので将来的不安はあるものの、建物管理についてはすこぶる良好な状況でした。   つい本音が出て、役員さんに「素晴らしいですね!」と言ったところ、その役員さんは「ここに住んでいる人はたいてい役員を経験しているから組合の仕事を熟知してるんだよね。だから、サボってるとすぐバレちゃうんだよ~!こっちにプレッシャーがかかるんだよね。」と謙遜しながら仰っていました。   一方、同じ都内でワンルームマンションの定期総会に陪席させてもらった時のこと。   30数戸の組合員のうち、管理者(理事長)など役員以外の出席者はたったの1名。 残りはすべて、委任状と議決権行使書です。   総会の進行を務める議長は当然管理者の仕事ですが、議案内容の説明は管理会社の担当者に「すべてお任せ」の状態でした。・・・続きはブログで!
2017/03/28
「【終了しました】4月度セミナー開催のお知らせ」「4月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。    先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成29年 4月 15日(土) 14:00~16:00   LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室)   東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分      【参加料金】  お一人様  5,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 ※ご希望の方には、管理組合様宛の領収証を発行いたします。   【内 容】 1. 講 演  (1)管理コスト3割削減を実現したマンションの事例紹介弊社のサポートでコスト3割削減を実現したマンションの事例(3物件)について、見直し実現までのプロセスと経済効果をご紹介します。従前の管理組合の財政事情や管理委託費の査定結果、管理仕様の見直しポイント、管理会社との交渉経過、最終的に妥結した内容までをわかりやすく解説します。【主な内容】・1年間で段階的に管理委託費を下げて適正化を実現した事例(90戸)・管理会社の抵抗を受けて、設備保守点検業務を専門業者に委託して減額を実現した事例(22戸)・管理会社からの減額提示があったものの、対応力への不満が原因でリプレイスした事例(30戸) (2)駐車場の空き区画問題と対策の進め方 高齢化やクルマ離れの影響もあり、昨今駐車場の空き区画に悩む管理組合が増えています。   その結果、駐車場収入の減少が管理組合の会計収支を圧迫し、将来管理費の負担が増えるリスクが高まっています。特に機械式駐車場の場合、日常の保守点検費に加えて設備更新の際に多額の資金が必要になりますが、この問題を放置すると稼働していない設備に無駄なおカネを費やすことになってしまいます。空き区画対策を一体どのように進めていけばよいのか、見直し事例の紹介も含めてその手順とメニューを解説いたします。【主な内容】・駐車場の空き区画が増える事情・おカネをかけずに駐車場の稼働率が改善した事例・「駐車場空き対策」の進め方と対策メニューのご紹介 ■ 管理規約や使用細則の変更   ■ 外部利用者への賃貸と留意すべき点  ■ 他用途への変更プラン  ■ 機械式設備の「平面化」工事とその経済効果【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役) 2. 個別相談会(※希望者のみ) 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。   【お申込み方法】 弊社サイトの問合せページからお申し込みください。 
2017/03/23
「【ブログ】悩ましい「認知症トラブル」のリスクに管理組合はどう対応すべきか?」月21日付のYOMIURI ONLINEで、「マンションで認知症トラブル」と題する記事が掲載されていました。   それによると、 ■都内のあるマンションでは、認知症の独居老人(80代)が「オートロックの鍵が開かない」としばしば管理人を呼び出したり、ドアを叩いたり危険な行為が目立つようになった。管理会社経由で家族に状況を伝えたところ、ほどなく転居していった。   ■独居老人の認知症トラブルについては、他にも共用廊下を徘徊する、汚物をため込んで漏水事故を起こす、管理費の長期滞納などのトラブルを起こす事例が増えている。   ■業界団体(マンション管理業協会)は、管理会社向けにこうしたトラブルへの対策マニュアルを作成し、関係者との連携や早期発見の重要性を伝えている。   ■一部の管理会社では、管理人に対して「認知症サポーター」の資格取得を奨励するなど、教育研修に取り組むところもある。   どこの管理組合でも、遅かれ早かれ、将来こうしたリスクに直面するのはほぼ確実でしょうから、その対策として少なくとも以下の2点について検討しておくことをお勧めします。   ■ 組合役員の資格要件の見直し 一般的な管理規約では、「現に居住する組合員本人」という要件が定められており、その選任方法も事実上輪番制にもとづいているケースも多いのが実情でしょう。   こうした場合には、たとえば「組合員本人の代わりに同居する家族が役員就任することを認める」あるいはその同居要件もなくすなど、資格要件を緩めるための規約改正を検討するのも一案です。     ■ 区分所有者名簿の定期更新 冒頭の記事でも紹介されているように、認知症の独居老人が共用施設等を傷つけたり、居住者とのトラブルを引き起こしたりした場合に、その家族や親せき等に連絡がつけられるようにしておくことが早期解決のために重要だと思われます。   そのため、管理会社とも連携して2、3年ごとに名簿の更新を行うようにするとともに、その際には緊急連絡先の記載を必須事項とするなどの留意が必要ではないかと思います。・・・続きはブログで!  
2017/03/17
「【ブログ】マンションの長期修繕計画を鵜呑みにしてはいけないワケ」いきなりですが、質問です。   マンションの長期修繕計画(以下 長計)は、なぜ作成しなければならないのかご存知ですか?   国交省が公開している「長期修繕計画ガイドライン」では、以下のように説明しています。  ・・・・・・・・・・・・ マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するためには、適時適切な修繕工事を行うことが必要です。また、必要に応じて建物及び設備の性能向上を図る改修工事を行うことも望まれます。   そのためには、次に掲げる事項を目的とした長期修繕計画を作成し、これに基づいて修繕積立金の額を設定することが不可欠です。 ①将来見込まれる修繕工事及び改修工事の内容、おおよその時期、概算の費用等を明確にする。 ②計画修繕工事の実施のために積み立てる修繕積立金の額の根拠を明確にする。 ③修繕工事及び改修工事に関する長期計画について、あらかじめ合意しておくことで、計画修繕工事の円滑な実施を図る。  ・・・・・・・・・・ これをまとめると、 マンションの資産価値を維持するには適時適切な修繕の実施が不可欠なので、それに必要な資金需要を概算で見込んだうえで適正な修繕積立金の額を決定するためだと言えます。   言え換えれば、長計で想定されている建築や設備の修繕時期や工事範囲を忠実に守って運用しなければならないわけではないのです。   マンション管理組合の理事さんとお話ししていると、 「長計では来年が大規模修繕を実施するスケジュールになっているので、そろそろ検討しなくてはいけなくて・・」 といったご意見を耳にします。   しかし、長計で設定された修繕時期はおおよその「目安」にすぎないので、あなたのマンションにとって最適な時期とは限りません。・・・続きはブログで!
2017/03/06
「【ブログ】なぜマンションで「住込み型管理人」は減っているのか?」先日、仕事で都内の大規模マンションに伺う機会がありました。   その管理組合から、管理会社の変更を検討したいとのご相談を受けたのですが、「管理会社は変わっても、管理人の住込み方式はなるべく維持したい」との意向でした。   管理人の勤務形態には、通勤(日勤)型と住込み型がありますが、昨今は後者の住込み型は少数派になっているようです。   その理由を幾つか挙げてみましょう。   #1 管理会社が住込み型に対して消極的 通勤型であれ住込み型であれ、管理人の勤務時間はたとえば《月〜金曜日 9:00〜17:00 》のように契約書上に明文化されます。   したがって、規定時間以外は当然「勤務時間外」の扱いになるわけですが、マンション内で緊急事態が発生した場合には、居住者から管理人にサポートを要請することも起こり得ます。   こうした勤務時間外のサポートは、管理人側からすれば「時間外労働」として残業代の対象になるわけです。   しかしながら、管理会社側は通常、定額の管理委託費で組合と契約を結んでいるため、時間外費用が発生しても請求しづらいという事情があります。   なので、管理人にその残業代を支払うと会社としての採算が悪化してしまいます。   そのため、時間外労働に伴う残業代の未払いが問題となり、管理人と管理会社との間で訴訟になり、管理会社が敗訴してしまったというケースも過去に発生しています。   管理会社はこうしたリスクを避けたいと考えているわけです。   #2 住込み型の求人に人気がない 住込み型の場合には、その労働条件として ・#1の勤務事情から、オンとオフの境目が曖昧になりがちである ・夫婦での勤務が前提になっている などの特徴があります。   そのため、通勤型に比べると求人に対する応募が少ない、ということがあります。   #3 人件費が割高になりがち また、夫婦世帯での住込みを募集する際には、生活給として月額30万円程度の給与を保証するケースが多いと言われており、通勤型と比べるとどうしても割高になります。・・・続きはブログで!  
2017/03/01
「【終了しました】マンション管理セミナー(3月度)のお知らせ」「3月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。    先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成29年 3月18日(土) 14:00~16:00   LEAGUE 5階 ミーティングスペース   東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分      【参加料金】  お一人様  5,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 ※ご希望の方には、管理組合様宛の領収証を発行いたします。   【内 容】 1. 講 演  1)  厄介なイベント「大規模修繕工事」を成功に導く秘訣大規模修繕工事をどのように実施するかは、単に資産価値の維持向上だけでなく、管理組合の財政状況にも大きな影響があります。それなのに、面倒だからと管理会社に「丸投げ」してしまってはいけません。限りある資金を効率的に活用しながら、効果的な修繕を実施するために注意すべき点があります。   修繕実施時期や修繕範囲の見極め方、設計会社や施工会社を選ぶ際の注意点、設備更新の際の注意点、万が一に備える工事瑕疵保険などについてお話します。《講演テーマ》 ・長期修繕計画に潜むリスクと見直しのポイント ・「責任施工方式」と「設計監理方式」のメリットとデメリット ・万が一のリスクに備える「大規模工事瑕疵保険」のしくみと特徴 2)マンション電気料金を削減するための3つのアプローチ東日本大震災以降、3割以上値上がりしたと言われる電気料金。収益が一定のマンション管理組合にとっては頭の痛い問題です。電気料金の削減には、 ・消費電力の抑制(省エネ) ・料金単価の引き下げ ・基本料金の引き下げ の3つの方法があります。マンションの規模に応じて効果的な選択肢が異なるので、各削減方法の特徴や留意点を正しく知ったうえで検討することが大切です。特に電気料金削減策として代表的なメニューとして知られる、LED照明、電子ブレーカー、高圧一括受電の3つについて、それぞれのしくみや投資回収効果、導入上の注意点等をわかりやすく解説します。 【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役) 2. 個別相談会(※希望者のみ) 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。   【お申込み方法】 弊社サイトの問合せページからお申し込みください。 (※氏名、マンション名、電話番号をご記載ください。)
2017/02/24
「【ブログ】マンションの管理費が高くないからと言って管理委託費も妥当とは限らないワケ」管理組合の方と話をしていると、時々管理費と管理委託費を混同していることに気づきます。   たとえば「ウチのマンションの管理費を下げたい」といった相談がその典型です。   でも、管理組合の立場から言えば、管理費は重要な収益源です。   管理組合が見直なくてはならないのは、支出の部にある「管理委託費」の方です。 つまり、管理会社に毎月支払っているコストですね。   「でも、管理費から管理委託費を支払っているのだから、両者はほぼ同じじゃないのか!?」とおっしゃるかもしれません。   それがそうでもないんですね、実際のところは。   先日、ある管理組合さんの財政状況を診断した際のデータを使って解説しましょう。   この組合では、各組合員(区分所有者)が管理費のほかに駐車場使用料を負担しています。   その金額を専有面積(㎡)当たりの月額単価で換算すると、以下のようになります。         ■ 管理費    189円         ■ 駐車場使用料 131円            合計額       320円   ちなみに、新築マンションの管理費の相場は216円(2012年:不動産経済研究所調べ)くらいです。 たとえば、3LDKの部屋(70㎡)なら、月額14,000円強といったところ。   したがって、このマンションの管理費自体は「世間相場」に比べると割安と言えます。   ただし、この管理組合の場合、その収入源として駐車場収入にもかなり依存しており、なんと全体の4割も占めています。・・・続きはブログで!

マンション管理委託費プロだから無駄が分かる

「マンション管理見直し本舗」は、不動産のプロが、 「自分の住むマンションの管理費には非常に無駄が多い」ということに気づいたことから始まりました。

ご自宅マンションの適正な管理委託費は?

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。 また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる!

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンション修繕積立金の罠

マンションの修繕積立金の決め方をご存知ですか?
なぜ修繕積立金の不足がおこるのか、また修繕箇所と修繕サイクルは適切か、など修繕積立金に関する疑問についてお答えします。

マンションのずさんな管理は許さない!

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません!

マンション管理費の秘密

あなたのマンションの管理費がどのように決められたかご存知ですか?
また管理費の明細をご覧になったことはありますか?
その管理費は、適正ですか?
そんな疑問にお答えします。

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、実現した成果の概要をご紹介しています。

ケース4(築17年・90戸)3回の見直しで段階的にコスト削減した事例
ケース3(築19年・29戸)管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例
ケース2(築15年・22戸)管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例
ケース1(築13年・68戸)管理会社を変えずにコスト削減した事例
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