マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを!

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円から その質を落とさずに38%の削減に成功し、 年間140,000まで削減できました。(85,000円の削減)
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を7割増加し、管理費を2割削減できました。

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2017/06/23
「【ブログ】マンション一括受電業者が「黄昏れ」つつある事情とは?」先日の朝日新聞で、「オリックスが電力子会社を売却へ」という興味深い記事を見かけました。   その内容を要約すると、 ■オリックスが、マンション一括受電サービスを主業とする子会社のオリックス電力を売却することがわかった。 ■売却先は6~8月に入札で決める方針で、関西電力など電力大手や都市ガス大手が参加を検討している。■ オリックス電力は、首都圏を中心に約800棟(約8万世帯)に販売しており、最新の年間売上高は約70億円。 ■ただ、オリックス電力単独では事業拡大が難しいと判断した。売却額は数百億円になりそうだ。   その後、このオリックス電力の事業売却の背景について下記のような観測記事も出ています。   この記事の内容は、ざっとこんな感じです。  ■2005年の電気事業法の改正に伴い、50KW以上(※およそ50戸程度のマンションの規模に相当)の高圧電力が自由化の対象となった。   ■そのため、マンションでの高圧一括受電サービスの提供を目的としてオリックスも20子会社を設立して参入し、一気に事業を拡大した。   ■しかしながら、2016年4月の「電力小売りの完全自由化」後はこの事業を発展を継続させるのは難しくなることが予想される。   ■小売りの完全自由化によって、各家庭をはじめとする小口利用者も自由に電力会社を選べるようになったため、すでに一部の住民が新電力などに契約先を切り替えている場合、管理組合が新たに高圧一括受電を導入することに対して反対するものと考えられる。 ■その場合、一括受電実現の要件として全戸同意を得ることが必要なため、今後はマンション全体として高圧一括受電を実現することが難しくなると予想される。 ■オリックスの撤退を契機に、今後高圧一括受電事業者に対する融資や投資が厳しくなり、資本力のない同業者の倒産も予想される。   ■仮に事業者の倒産に見舞われると、マンション内の変圧器は債権者によって差押えされることになり、債権者の意向によっては電力供給がストップすることもあり得る。   もともと2005年に始まった高圧一括受電自体が、電力自由化の「はしり」的な存在だったわけですが、昨年の「完全自由化」によって一般の家庭を含む小口利用者も自由に電力会社を選べるようになってしまいました。   それがいわば「パンドラの箱」を開けた格好になり、マンション管理組合が一括受電の合意形成をすることを難しくしています。・・・続きはブログで!
2017/06/19
「【ブログ】民泊を禁じる規約の改正が難しい場合の「次善の策」とは?」先日の毎日新聞に、都内のマンション管理組合(全46戸・ワンルームマンション)が、組合員の一人が無断で「民泊」の営業をしていたとして、所有者に営業停止と損害賠償を求めて東京地裁に提訴したという記事が掲載されていました。   記事の内容によると、 ■ 部屋の所有者は、一泊5千円で旅行者に部屋を提供していた。 ■ 旅館業の登録はしていなかった。 ■ マンションの管理規約では、「居住目的の利用は禁止」されていた。 とのこと。   また、大阪のマンションでは、これとほぼ同様の民泊の無断営業が「不法行為に当たる」として、今年1月、賠償金(50万円)の支払いを部屋の所有者に命じたという判例が発生しています。   この管理組合では、2年前に管理規約を改正し、住戸を「不特定多数が宿泊する施設として使用することを禁止」していたとのこと。   ホテルや旅館以外でも、「民泊」のように「宿泊料金を取って人を宿泊させる営業行為」を行うには、旅館業法に基づき営業許可を取ることが必要です。   ただ言い換えると、その営業許可さえあれば不法行為を理由に民泊利用を禁止することができなくなってしまいます。   そのため、民泊利用を排除するには、マンションの管理規約で明確に禁止条項に定めておくことが必須条件とされているのです。   ただ、管理規約の改正は「特別決議事項」に該当するため、区分所有者全体の4分の3以上の賛成を取り付けることが必要です。   無関心層の割合の高い管理組合では、全体の4分の1が委任状すら集まらないというマンションも少なくないため、規約の改正をしたくてもできないというジレンマがあります。・・・続きはブログで!
2017/06/13
「【ブログ】避雷針が設置されたマンションでも落雷対策が必要なワケ」先日全国的に梅雨入りし、今年も初夏を迎えましたが、近年は夏の時期にゲリラ豪雨に見舞われる機会が増えてきました。そして、ゲリラ豪雨や夕立ちとともに時折発生するのが、カミナリです。 「マンションには避雷針があるから、カミナリは落ちないんでしょ?」と思った貴方! その考えは、残念ながら甘い・・・。たしかに、鉄筋コンクリート造のマンションでは、建築基準法にもとづき避雷設備(※ただし、地上20メートルを超える建物が対象。)が導入されています。ただ、避雷針はあくまで「建物を雷から守るため」のもので、建物の中にある物を守ることまでは考慮していません・・・。現代では、電子機器がたくさんあります。テレビや冷蔵庫、エアコンはもちろんのこと、エアコン、パソコン、電話など電源以外のラインをつなげた機器もありますね。たとえマンションに避雷針が設置されていても、落雷電流の一部が電源回路だけでなく、通信回線やアース線を経由して建物内にも侵入することがあるのです。・・・続きはブログで!
2017/06/07
「【ブログ】駐車場の空き問題に悩むマンションで進められている一大プロジェクト」顧問先のマンションでは、先日機械式駐車場の一部「平面化」を進めるプロジェクトについて住民向けの説明会が開催されました。   まもなく築20年を迎えるマンションですが、その当時は立駐設備を導入してでもなるべく駐車場の附置率を上げようとする商品設計がなされるのが珍しくありませんでした。   そのトレンドに沿って、このマンションは全戸分の駐車場が用意されており、分譲当時はそれが購入客への訴求ポイントになっていたのです。   ところが、蓋を開けてみるとフル稼働になったことはほぼなく、年経るごとに稼働率は低下して、現状は6割の稼働を維持するのが精一杯という状況です。   つまり、立駐設備の4割が事実上の「遊休施設」と化してしまったわけです。   それによって管理組合が負担する経済コストはどれくらいになるのでしょうか?   長期修繕計画で見込まれる修繕や設備更新費用、そして定期保守点検費用を合わせた「トータル維持コスト(TRC)」を積算してみました。   その結果、1台あたり年間8万円かかることがわかりました。   たとえば約30台の空き区画がある場合、その分の使用料が得られないにもかかわらず、年間240万円もの負担を強いられていることになります。   このマンションでは、管理委託契約の見直しで3割のコスト削減を実現した結果、年間の剰余金が500万円以上増加したのですが、この遊休設備の維持負担分でその余剰金の半分も費消してしまう計算になってしまいます。   この状況は看過できないということで、この2年の間に外部貸しの検討、住民アンケートの実施、遊休化した設備の閉鎖などの種々の検討を進めてきた結果、この管理組合にとって最適なプランとして導き出した答えが、一部平面化のプランでした。・・・続きはブログで!
2017/06/02
「【ブログ】管理組合も「個人情報取扱業者」に!組合役員なら知っておきたい4つのポイント」個人情報保護法で定められた「個人情報取扱業者」には、これまで取扱う個人情報の数が「5,000人超」という要件がありました。   しかし、本年5月30日をもって改正個人情報保護法が施行されるのに伴い、この要件が撤廃されました。   そのため、マンション管理組合も「個人情報取扱業者」とされ、この法律を理解のうえ遵守することが求められることになったのです。   そこで、管理組合の役員さんなら最低限知っておきたいポイントをご紹介します。   #1 個人情報の利用目的を特定し、公開する   個人情報(氏名だけでなく、生年月日や部屋番号など特定の個人を識別できるもの)を取得する際には、その利用目的を特定するとともに、これを公表する必要があります。   まず、利用目的の「特定」については、たとえば「共用部分等の管理、ならびに規約または総会決議にもとづく管理組合業務のため」のような文言を記載するというイメージです。   「公開」については、組合員に提出してもらう入居届などの文書にも、その利用目的を明記するとよいでしょう。   そして、特定した利用目的以外には個人情報を利用してはいけません。   #2 「第三者」に情報を提供する際には、本人の同意を得る   ただし、「第三者」には下記のようなケースは対象外となります。  ■ 業務委託契約に伴って提供する場合(管理会社との管理委託契約など)  ■ 法令に基づく場合(警察からの照会など)  ■ 本人の同意を得るのが困難な場合(急病・事故・災害など)   なお、管理費等の滞納に関する情報もこの法律の対象になりますが、マンションの売買に伴って仲介業者に提供するような場合は、滞納者本人の同意は不要とされています。・・・続きはブログで!
2017/05/25
「【ブログ】アエラ特集記事 「限界マンション」はなぜ生まれるのか?」5/29号の雑誌「アエラ」に、「マンション管理」の特集が組まれています。   老朽化ストックが増加する一方、居住者の高齢化や管理への無関心によってマンションのハードウェア(建物・設備)とソフトウェア(管理組合の運営管理)の両方の荒廃が進行していく「限界マンション」が急増しているとのこと。   深刻な問題やトラブルを抱える管理組合の紹介しているだけでなく、問題解決のために目下奮闘中の理事や専門家に取材しながら、立て直しに成功しつつある事例についてもレポートしています。   住民(区分所有者)の無関心や管理組合の形骸化に伴い、必要な修繕や設備の法定点検すら実施されないために、老朽化するだけでなく日常生活にも支障が出ているマンションを昨今「限界マンション」と呼んでいます。   限界マンション化している複数の事例を見ていると、新築当初から以下の4つの問題点を抱えているように思われます。   ■ 当初から管理規約が作成されず、理事会などの執行体制が確立されていない。  (理事会の形骸化による管理会社へ丸投げもしくは管理会社の傀儡状態を含む) ■ 定期総会すら開催されていないため、組合の財政状況が不明の状況 ■ 長期修繕計画が作成されず、必要な修繕積立金が把握されないまま ■ 管理費等の滞納者が現れても、督促回収する役割の担い手不在のため放置状態   このような状況のまま、時が経過するとどうなるか?・・・続きはブログで!
2017/05/22
「【ブログ】朝日新聞の記事「ダブルの高齢化」問題を考える」5月18日付の朝日新聞の「けいざい+」で、マンションの老朽化と住民の高齢化という「ダブルの高齢化」問題を取り上げた記事が掲載されていたので、紹介します。   本記事を要約すると、以下のようになります。 ■ 東京・八王子にある大規模マンション団地(築35年、9棟計約300戸)は、最寄り駅から徒歩20分の場所にあり、住民全体で60歳以上の割合が約半分を占める。 ■ この団地は、エレベーターが設置されていないうえに「自主管理」方式のために管理費が安い(月額3,000円)点に魅力がある。 ■ しかし、その管理費を今春1千円値上げすることになった。理由は、住民の高齢化に伴い、総会資料の作成や、組合の出納会計、修繕や漏水等の事故への対応などの負担に耐えかねて管理会社に委託せざるを得なくなったからだ。 ■ 昨年管理会社を選んだ際には、住民の半数以上が説明会に出席するなど高い関心を示したが、年金生活者を中心に「管理費の値上げが生活をあ圧迫する」との声が寄せられた。 ■ 住民アンケートでは、建て替えを望む声も半数近くあった。しかしながら、余剰容積分をデベロッパー等の外部に分譲することで建替え資金を調達するのは、この団地の立地条件から厳しいのではないかと理事長は考えている。 ■ ただ、この団地は旧耐震基準の建物であるものの、診断の結果、耐震性はあることを確認できたため、国交省の補助金(工事費の1/3相当額)を受けることができ、給排水管の補強と屋上防水工事を実施することができた。 ■ 残りの大規模修繕については、管理会社から「2020年のオリンピック以降でもよい」という見立ても得られたため、当面の資金繰りのめどは立ちそうだとのこと。    今後は大都市やその周辺部の団地やニュータウン街を中心に、こうした「ダブルの高齢化」がますます社会問題と化すのは確実でしょう。    昨今、老人介護の問題が頻繁にクローズアップされていますが、マンション管理組合についても「介護」対策が求められるようになるのは時間の問題です。   これまで、自主管理にもかかわらず、住民の皆さんの協力によって見事に運営されてきた築30年超の団地管理組合を診断させてもらう機会が何回かありました。   たしかに、「現時点」での運営は素晴らしく、文句のつけようのない立派な管理組合もあります。   ただ、管理組合の役員さんたちも70歳を超えてくると、「意欲はあっても、体の方がついて行けない」と仰います。・・・続きはブログで!
2017/05/18
「【ブログ】朝日新聞に掲載されたマンション管理費滞納事例」5月17日付の朝日新聞の「けいざい+」で、マンション管理に関する記事が掲載されていましたので紹介します。   本記事を要約すると、以下のようになります。   ■ 神奈川県の大規模マンション団地(築19年目、5棟計約700戸)では、分譲して8年後に管理会社を変更したところ、滞納管理費が2,000万円以上もあることが発覚した。 ■ 滞納者は約100名いて、入居時から一切払っていなかったため、滞納額が300万円を超える酷い事例もあった。 ■ さすがに管理会社だけでは対応しきれずに弁護士も雇ったが、その後6年間も一進一退の状況が続き、ついには管理会社・弁護士ともども変更することになった。 ■ 事態を打開するため、特に悪質と思われる6名の長期滞納者に対しては「区分所有法第59条にもとづく強制競売」を仕掛けることにして、総会承認を得ながら裁判の手続きを進めた。 ■ それによって競売で区分所有者が変わったり、分割払いや親族による立替えに応じてきたことで徐々に解決していった。 ■ その結果、最大100名いた滞納者は現在30名に、全体の滞納額も200〜300万円にまで減った。 ■ この管理組合では、長期滞納の再発防止のため、3ヶ月以上の滞納で駐車場の利用は禁止、4ヶ月以上で内容証明で督促状を送付、1年以上の滞納で競売を請求するというルール(規約)を作った。   この記事を読んで思うのは、 管理費の滞納は初期段階での対応がとても大事だということです。・・・続きはブログで!
2017/05/10
「【ブログ】電力自由化で姿を消したコスト削減プランとは?」昨年4月に電力小売りが全面自由化されたのに伴い、東京電力が電気料金プランの見直しを行った結果、いくつかの料金プランについては新規加入の申込みを2016年3月末をもって終了しています。   このうち、特にマンション管理組合に関連するプランを2つご紹介します。   #1 電化上手プラン こちらは、夜間の使用料金が通常の半額以下になるメリットを活かせるコスト削減策で、夜間電力の消費量の多いマンションの共用部にとってはかなり有効なプランでした。   ただ、このプランで契約するには、夜間蓄熱式暖房を購入して管理室等の共用部に設置することが付帯条件となっていました。 したがって、本プランの選択の目安は、この蓄暖機の購入費用を電気料金の削減効果で早期に回収できるかどうかということです。   こちらは従量料金の低減効果を活用する手法で、電力消費量を削減するLED照明の導入との相乗効果も期待できたので残念です。   #2 低圧高負荷契約 マンションの共用部分の受電については、・・・続きはブログで!
2017/04/30
「【終了しました】5月度セミナー開催のお知らせ」「5月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。    先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成29年 5月 20日(土) 14:00~16:00   LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室)   東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分      【参加料金】  お一人様  5,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 ※ご希望の方には、管理組合様宛の領収証を発行いたします。   【内 容】 1. 講 演  (1)管理会社の法令違反を見逃すな!「マンション管理適正化法」という法律をご存知ですか?管理組合の重要な財産を毀損することなく健全に運営するよう、管理会社に守るべきルールを課して取り締まるために制定されたのです。しかし、相変わらず複数の管理組合で、管理会社の社員や管理組合役員による多額の金銭着服が発覚するなど、残念な事件がなくなる兆しは見られません。ただ、この責任の一端は、少なからず管理組合側にもあると思われます。組合の財産管理を含めて法令順守の面から管理組合のチェック機能を高めるために重要なポイントを解説します。【主な内容】・おたくの管理会社は大丈夫ですか?過去の法令違反の有無を簡単に調べる方法があります・伝統と実績のある管理会社ほど危ない!?業務停止等の処分を受けた大手管理会社の事例を紹介します。・管理会社のルール令違反を見逃さないために管理会社が遵守すべき法的なルールがることをご存知ですか?・管理組合が法令違反にならないために管理会社の怠慢で、管理組合が法令違反に陥らないために押さえておきたいこと(2)マンションの電気料金を削減する3つのアプローチ東日本大震災以降、3割以上値上がりしたと言われる電気料金。収益が一定のマンション管理組合にとっては頭の痛い問題です。電気料金の削減には、【消費電力の抑制(省エネ)】【料金単価の引き下げ】【基本料金の引き下げ】の3つの方法があります。マンションの規模に応じて効果的な選択肢が異なるので、各削減方法の特徴や留意点を正しく知ったうえで検討することが大切です。特に電気料金削減策として代表的なメニューとして知られる、LED照明、電子ブレーカー、高圧一括受電の3つについて、それぞれのしくみや投資回収効果、導入上の注意点等をわかりやすく解説します。【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役) 2. 個別相談会(※希望者のみ) 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。   【お申込み方法】 弊社サイトの問合せページからお申し込みください。

マンション管理委託費プロだから無駄が分かる

「マンション管理見直し本舗」は、不動産のプロが、 「自分の住むマンションの管理費には非常に無駄が多い」ということに気づいたことから始まりました。

ご自宅マンションの適正な管理委託費は?

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。 また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる!

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンション修繕積立金の罠

マンションの修繕積立金の決め方をご存知ですか?
なぜ修繕積立金の不足がおこるのか、また修繕箇所と修繕サイクルは適切か、など修繕積立金に関する疑問についてお答えします。

マンションのずさんな管理は許さない!

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません!

マンション管理費の秘密

あなたのマンションの管理費がどのように決められたかご存知ですか?
また管理費の明細をご覧になったことはありますか?
その管理費は、適正ですか?
そんな疑問にお答えします。

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、実現した成果の概要をご紹介しています。

ケース4(築17年・90戸)3回の見直しで段階的にコスト削減した事例
ケース3(築19年・29戸)管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例
ケース2(築15年・22戸)管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例
ケース1(築13年・68戸)管理会社を変えずにコスト削減した事例
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