マンション管理見直し本舗

組合財政の健全化と役員業務の負荷軽減で快適なマンションライフを！

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2025/10/16

「【ブログ】「金食い虫」の機械式駐車場の修繕問題に悩む管理組合　」10月16日付の東京新聞に、『＜マンションの曲がり角＞機械式駐車場「金食い虫」　維持費、全面更新…悩む組合』と題した記事が掲載されていました。 　 本記事の要約は以下の通り。 ＝＝＝＝＝＝ ◾️ 老朽化した機械式駐車場の扱いに悩むマンション管理組合が増えている。 　 ◾️ 駐車設備の維持管理や全面更新には多額の費用がかかるうえ、空き区画の増加に伴う管理組合の収入減がこれに拍車をかけているためだ。 　 ◾️名古屋市内にある築30年のマンション（75戸）では、45台分の機械式駐車場があるが、老朽化に伴い車を移動させるモーターのカバーにさびが目立つようになった。また、車を出せなくなるレベルの故障が頻繁に起きるため、住民から苦情を受けている。 　 ◾️ ただ、設備全体の更新費用に6千万円以上、部品交換だけでも1,400万円の費用が必要とされ、いま修繕か撤去かの判断を迫られているという。 　 ◾️ 首都圏では高齢化や車離れ、カーシェア利用の普及を背景に利用者が減少しているため、駐車設備を撤去して平置きに改修する動きが広がっている。 　 ◾️ 都内の築27年マンションでは8台分を撤去し、工費約400万円で4台分の平面駐車場に転換した。設備の更新に1,100万円かかる見込みだったうえ、利用者が減ったため当時4台分の空きが発生していたからだ 　 ◾️ ただし、平面化のような改修工事の際には、留意すべき点がある。たとえば、マンションに一定数以上の駐車場を設けるよう各自治体で義務付けられている場合があるため、平面化工事で台数を減らす際には事前の確認や届出が欠かせない。 　 ◾️ また、管理規約上の「共用部分の大幅な変更」に該当するため、組合総会で「特別決議」が必要で、全区分所有者の4分の3以上の賛成が求められる。 ＝＝＝＝＝＝ 筆者も、顧問先マンションで、平面化を含む機械式駐車場の空き区画問題の解決に多く携わってきました。 　 川崎市のマンション（９０戸）は、竣工時には全戸分の駐車場が敷設されており、しかもそのほとんどが機械式（昇降横行式３段タイプ）でした。 　 コンサルタントとして筆者が起用された当時は、全体の４割が空き区画となっており、その影響で組合収入もかなり減少していました。 　 また、築20年を経過し、経年劣化に伴う設備の修繕工事を迫られていました。   そのため、まず３２台分のパレットを撤去し、１２台の平面駐車場に改装しました。 　 さらにその５年後、１９台分のパレットを撤去し、７台の平面駐車場に改装しました。   その結果、現在は全５８区画に減り、そのうち２３区画が平面式となりました。 　 ２回にわたる平面化工事による経済効果をまとめると、 ・工事費等の投資合計　　　　　　　　　　約　２，５００万円 ・設備更新費用と設備点検費の減少　　　　約▲６，５００万円 差引き　約▲４，０００万円の維持コスト削減につながりました。   ここでは簡単に実施前の状況と結果だけを述べていますが、実現するのには「相当の手間」がかかっています。   まず、初回の平面化工事を実現するまでに、足掛け３年間を要しました。  　 たとえば、 ・駐車場の需要調査のためのアンケートの実施と集計結果のとりまとめ ・平面化工事を方針として決定するまでの修繕委員会での議論 ・平面化工事を実施する場合のメリットとデメリットの分析調査 （サブリース業者への賃貸、設備のロックアウトなどの代替案との比較） ・工事業者を決めるための相見積もりの取得 ・総会前の住民説明会の開催 　 上記のようなプロセスを経た結果であり、組合内の合意形成のために必要不可欠な手間なのです。   つまり、「共用部の大きな変更」に該当するような事業においては、 ・管理組合の執行機関である理事会を中心に、「改革を進めようとする熱意」があること ・なるべく効率的で生産性の高い議論を進めるために専門家の経験や知見を活用すること この２点が必要だと思います。・・・ブログはこちら

2025/10/07

「【お知らせ】YKKAP「AーPLUG」に連載記事がリリースされました！」YKKAPが主宰するサイト「AーPLUG」の連載シリーズ 「知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート」にて、 弊社代表の村上智史が執筆した記事がリリースされました。　　  　 第41回 「給湯管のピンホール問題」に取り組んだマンション管理組合（後編）    ぜひ、ご一読ください。

2025/10/03

「【ブログ】マンション管理組合も、管理会社も大変な時代になってきた！？」不動産投資新聞の「楽待」に「【実践大家コラム】理事長を務めるマンションのリプレイスが決議された件」と題した記事が掲載されていました。 　 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝ ◾️管理会社から管理委託費の値上げの申し入れがあった。理由は、大手管理会社に吸収されたことに伴い、親会社基準の金額に改定するとの説明であった。 　 ◾️増額幅約３０％アップで年額約１００万円弱。とても受入れらるものではなかった。しかし、管理会社の責任者とも直接交渉したが、受け入れられず。 　 ◾️そのため、他社から見積もりを取ると宣言し、リプレイスの検討を開始した。 　 ◾️計８社に問い合わせた結果が、以下のとおり。物件規模も小さくワンルームのため、大手管理会社には相手にしてもらえなかった。依頼先を中堅以下にシフトしながら、最終的に今より安い金額を提示してきたのが２社。 　・Ｈ社：見積もりが高いため、没　・Ｎ社：見積もりが高いため、没　・Ｍ社：辞退（過去にリプレイスした会社）　・Ｄ社：辞退（現状より安い見積りは出せない）　・Ｇ社：見積もりが高いため、没　・ＤＡ社：見積もりが高いため、没　 　・Ｕ社：見積り提出（若干下がる金額）　・Ｇ社：見積り提出（若干下がる金額） 　 ◾️見積もりを出してもらった後はとにかく結論を急かされて困った。（半年ほど間隔があいたために「前回の金額では受託できません」と断れられたこともあり） 　 ◾️その後、新たな委託先を内定し、臨時総会を開催したが、反対は約７％にとどまり、総会はスムーズに事が運んだ。 　 ◾️大変だったのは安い見積もりを取ることとと、理事としてのモチベーションを保つことだった。 　 ◾️安い見積もりを取るために中小管理会社のターゲットを変更したため、業務品質の質の低下が懸念される。ただ、質の低下があれば見られれば、理事会が是正を申し入れればよい。 ＝＝＝＝ 「今の管理組合のリアル」を実感できる記事ですね。   現在、私も管理会社の撤退という自体に直面した都内のマンションで、リプレイスのサポートをしています。   築２０年目、ファミリータイプで約７０戸程度の規模で、管理や修繕の状況はまったく問題ありません。   にもかかわらず、今回５社に見積もりを打診したところ、２社が辞退しました。   理由は、両社とも「現場の人員が足りないので、受けられない状況」のためでした。   また、人件費・物価の上昇に加えて、昨今は管理業界も人手不足の影響が出ており、 「受けたくても受けられない」状況に陥っているようです。   競争原理が働かなければ、金額は思うように下がらなくなります。 ということは、今は管理会社が有利なのでしょうか？   どちらかと言えば「売り手市場」かもしれませんが、 「物価高と人手不足に直面している売り手も状況は厳しい」のが実情です。 （そもそも管理会社の更新辞退もこうした事情が背景にあります）   インフレと景気後退が同時に進む「スタグフレーション」の予兆を感じます。 はてなブログへ    

2025/09/26

「【ブログ】工事費の急上昇でマンション修繕積立金の不足は深刻化！」9月25日付けの日本経済新聞に、「マンション修繕積立金、新築で過去最高　既存物件は融資活用最大に」と題した記事が掲載されていました。 　 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝＝ ◾️ 東京カンテイによると、マンション新築時に定める毎月の修繕積立金（分譲時の基金も加算）は2024年、首都圏・近畿圏とも供給数の多いタイプ（20階未満、建物延べ床面積5000平方㍍未満）で過去最高を記録し、10年前に比べて５割前後高いという。 　 ◾️ 主な要因は、人手不足などによる工事費上昇によるもの。ただ、2024年水準でも国土交通省が積立金の目安として示すガイドライン平均値に届かない。 　 ◾️ 東京カンテイは「物件価格が高騰する中、積立金まで極端に高いと需要が冷え込む懸念があるため、上昇は限定的になりやすい」と話す。 　 ◾️ 一方、同じ新築でも供給数が少ない、首都圏の大規模タイプ（同1万平方㍍以上）ではガイドライン平均値を上回る。「資金力のある購入者が中心で、高い設定額も受け入れられやすい」と話す。そのため、地域や規模によって二極化が進んでいる。 　 ◾️ 必要な修繕費に対して積立金が不足する場合、既存物件では融資を受けるケースが増えている。住宅金融支援機構が手掛ける「マンション共用部分リフォーム融資」は24年度、約257億円となり、実績を公表する11年度以来最高となった。 　 ◾️ 管理組合が共用部分の大規模修繕工事の資金のために使える融資で、融資額は10年前の3倍に増加。特に過去2年は連続して前年度比3割以上増えているという。 　 ◾️ マンション管理のコンサルタントは「修繕を不適切に先送りすると、外壁剝落などで周辺にも被害が及びかねない。融資を使ってでも最低限の工事はすべき」と言う。 　 ◾️ 都内の築30年超のマンションでは、「融資を使って返済中だが、次の修繕でもまた借金する予定」と打ち明ける。 　 ◾️ 支援機構の融資金利は9月時点で返済期間10年以内の固定型の場合、年1%程度。一部自治体は利子補給も行っており、負担は比較的軽い。 　 ◾️ ただ、今後は金利の上昇も考えられる。高金利になると融資を利用できない管理組合が増え、修繕が滞る懸念もある。 ＝＝＝＝＝＝＝ 首都圏の新築マンションについて、管理費と修繕積立金の相場動向を示すデータがあります。・・・続きはブログで！

2025/09/19

「【ブログ】会計担当理事によるマンション修繕積立金の横領事件はなぜ起こった？」9月18日付けのYahoo!ニュースに、「マンションの修繕積立金など横領か 管理組合理事の男を逮捕 」と題した記事が掲載されていました。   本記事の要約は以下の通りです。 ====== ◾️ 管理組合の修繕積立金などおよそ3600万円を横領したとして、管理組合の会計担当の理事だった68歳の男が逮捕された。 　 ◾️ 横浜市緑区の自営業者の男性（68）は去年10月から12月までの間、修繕積立金などが預けられていた管理組合の口座から38回にわたり、およそ3600万円を引き出し横領した疑いがある。 　 ◾️ 警察によると、この男性は去年4月からこのマンションの管理組合の会計担当理事で、通帳などを管理していた。 　 ◾️ 昨年10月から2日に１回ほどのペースで１回あたり100万円ほどを引き出していた。 　 ◾️ 昨年12月末に、毎月引き落とされる共用部の清掃代等約20万円の費用が、残高不足によって引き出せなかったことから事件が発覚した。 　 ◾️ 取調べに対し、男性は容疑を認めており、「すべて仮想通貨に使った」と話している。 ====== 　 この記事を読む限りでは、今回被害に遭ったマンションの運営体制が不明ですが、管理会社に出納会計を委託しているなら、会計理事が組合財産を着服できる余地はなかっただろうと思います。   管理会社に出納会計を委託している場合、資金の流れは概ね以下のようになります。・・・続きはブログで！

2025/09/12

「【お知らせ】YKKAP「AーPLUG」に連載記事がリリースされました！」YKKAPが主宰するサイト「AーPLUG」の連載シリーズ 「知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート」にて、 弊社代表の村上智史が執筆した記事がリリースされました。　　    第40回 「給湯管のピンホール問題」に取り組んだマンション管理組合（１）   ぜひ、ご一読ください。

2025/09/12

「【ブログ】オートロックでも隙だらけ！マンションの防犯で最も有効な対策とは？」9月11日付のライブドアニュースに、「オートロックでも､防犯カメラでも､警備会社でもない…犯罪者が最も嫌がる｢マンションの入り口｣の共通点」と題した記事が掲載されていました。 　 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝＝ ■ マンションのオートロックを過信してはいけない。業者を騙られると、住民自らが建物内に招き入れてしまうからだ。 　 ■ マンションの設備点検や修理は、必ず事前に連絡があるはずだが、「怪しい」と感じても「業者コスプレ」の相手をシャットアウトするのは難しい。 　 ■ 警戒してロックを解除しない住民もいるかもしれない。ただ、誰かが解除するまで、犯罪者側はインターホンを鳴らし続ければいい。 　 ■ オートロックを解除させなくても、住民の出入りに合わせてマンション内に侵入する「共連れ」という方法もある。　 ■ スマホをいじりながらエントランスに留まっている人物がいたら要注意だ。オートロックを解除したら、さりげなくついてきて建物内に入るつもりかもしれない。 　 ■ 怪しい人物と遭遇したら、いったん、駐車場や駐輪場に戻ってタイミングをずらすか、あえて挨拶をしてみる。よからぬ企みをしている人物なら、そそくさとその場から立ち去るだろう。 　 ■ マンションの防犯上、特に注意が必要なのが「大規模修繕工事」だ。プロの空き巣は、雨樋やわずかな凹凸を利用して9階や10階の部屋にも侵入する。　 ■ 大規模修繕時には、建物全体を覆うネットと、内側には組み立てられた足場がある。ネットは外部からの視線を遮断し、侵入には最適な「足場」まであるので、まさに「入りやすくて見えにくい場所」で空き巣には打ってつけだ。 　 ■ 分譲マンションの場合、管理人が駐在しているケースが多く、管理人室はオートロックのドアの手前、来訪者が押すインターホンと同じ空間にあることが多い。この位置関係は、管理人が内部と外部を隔てる「敷居」的な存在になっている。 　 ■ 外部の人間がマンション内に入るには、「オートロック・防犯カメラ・管理人」という3つのチェックをパスしなくてはいけないが、中でも「管理人」は厄介な存在だ。　 ■ 宅配業者を装っても、専用車で乗り付けていない時点で管理人には見破られてしまう。それらしい作業服を着たところで、工事・点検のスケジュールをもれなく把握している管理人の目はごまかすことはできない。 　 ■ 「共連れ」でオートロックを突破しようにも途中で呼び止められる可能性もある。管理人の存在は防犯効果抜群だ。ベテランの管理人は住民の顔や名前を把握していので、建物内で「見慣れない顔」に出会うと、「どなたの部屋をお探しですか？」とさりげなく声をかけ牽制してくれる。　 ■ 住民同士で日頃の挨拶を習慣化しておくことも防犯には欠かせない。小さなコミュニケーションでも、積み重ねることで「同じマンションの住民＝防犯上の仲間」という連帯感が醸成される。 ＝＝＝＝＝＝＝ 今年8月に発生した、マンションのエレベーター内での殺人事件を受けて、 顧問先のマンションでも防犯対策について議論がありました。・・・続きはブログで！

2025/08/15

「【受付終了】マンション管理セミナー＜10月＞のお知らせ」１０月に「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 先着４名様のお申し込みを受け付けますので、お早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和７年１０月１８日（土）　13:30～15:00 　 東京都港区南青山２丁目２－１５ ウィン青山東京メトロ「青山一丁目」駅歩2分   【参加料金】 　お一人様　　2,000円（税込）　 ※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方   １．　講　演 　 「マンション管理組合に潜むリスクとコンサルティング事例の紹介」管理組合の運営に潜むリスクや、弊社のコンサルティングで管理コストや修繕費等の適正化を実現した事例を紹介しながら見直しのポイントを解説いたします。　   【内　容】■ 分譲マンション市場と管理組合の実態■ マンション管理組合に潜む「４つのリスク」■ コンサルティング事例の紹介（１）管理委託費の適正化事例（２）修繕費の適正化事例（３）その他の事例　・マンション保険の見直し　・機械式駐車場の撤去平面化　・25年の長期保証が付帯する屋上防水工事　・電気防食工法による給水管の延命対策【講 師】　村上　智史（弊社代表取締役） 　 ２．　個別相談会（※希望者のみ　事前にお申し込みください。） 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料） その他、管理会社の変更や大規模修繕、設備更新工事などのご相談も随時承ります。 　 【お申込み方法】 本サイトの「問い合わせページ」より、お申し込みください。 お問い合わせ内容については「その他」を選択のうえ、コメント欄に「セミナー参加希望」とご記載ください。 （お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等を必ずご記載ください。）

2025/09/04

「【ブログ】オリコンの「マンション管理会社に関する顧客満足度調査」雑感」9月1日に「オリコン」による分譲マンション管理会社に関する顧客満足度調査の集計結果が発表されました。 　 本アンケート調査の概要は以下の通りです。  ＝＝＝＝＝＝＝＝ ◾️ 過去7年以内に現在居住しているマンションで、管理組合の理事会の理事を担当したことがある20～84歳の男女（１万人強　首都圏/東海/近畿/九州の４地区）が対象 ◾️評価項目別は、「管理員」「日常業務対応」「管理会社担当者」「事務管理業務」「コストパフォーマンス」の5項目  ＝＝＝＝＝＝＝＝ 集計の結果、『首都圏』地区では、【野村不動産パートナーズ】が総合１位となりました。 　 前回１位の「三井不動産レジデンシャルサービス」は僅差の２位。   今回のランキングで注目すべきは、 ３位の「日本総合住生活 」（通称　JS）です。・・・続きはブログで！

2025/08/29

「【ブログ】管理組合役員の「なりすまし防止」のため、標準管理規約が改正へ」8月8日付けの共同通信社の記事に、「役員確認で住民なりすまし防止　マンション標準規約改正へ」と題した記事が掲載されていました。   本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝ ◾️ 神奈川県や千葉県で、マンションの住民の名を騙る外部の人間が、管理組合の修繕委員会に出席するという事案が発覚した。 ◾️ 大規模修繕工事の施工会社の従業員が住民になりすまして役員会合に参加し、利益誘導を狙うことが目的とされる。 ◾️ このため、国土交通省は、分譲マンションで管理組合の役員などを選ぶ際に候補者の本人確認を推奨する方針を固め、9月末にも「標準管理規約」を改正する方針。 ◾️ 改正案では、これらの役員選出に関する条項を補う注釈を追加する。選出時に免許証やマイナンバーカードといった顔写真付きの証明書提示を求めるよう促す。 ＝＝＝＝＝＝ 　 本記事で紹介されている「住民なりすまし事件」は、本ブログでも取り上げましたので下のブログをご参照ください。 https://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2025/07/11/100121   ここで注意してほしいのは、 マンション標準管理規約　≠ 各マンションの管理規約 ということです。   「標準管理規約」が改正されても、皆さんのマンションの管理規約が直ちに改正されるわけではありません。   そこで今回は、「そもそも標準管理規約とは何か？」について解説しておきます。・・・続きはブログで！

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、これまでに実現した成果の事例の一部をご紹介します。

ケース4（築１７年・９０戸）３回の見直しで段階的にコスト削減した事例

ケース3（築１９年・２９戸）管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例

ケース2（築１５年・２２戸）管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例

ケース1（築１３年・６８戸）管理会社を変えずにコスト削減した事例

マンション管理見直し本舗から弊社代表執筆サイトのご紹介

世直し本舗｜村上智史の「士魂商才」

弊社代表のブログ。自らの管理組合理事長としての実体験やエピソードを綴るほか、不動産業界を知り尽くした人間だからこそ分かるニュースの裏側を、誰にでも分かりやすく解説しています。

知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート

"マンション管理士としての経験とノウハウ" をもとに、昨今の業界の動向などをテーマに取り上げ、『マンション管理に携わる皆様に役立つ情報』を提供しています。

ilodolist

人生を楽しく、豊かに、彩る情報をお届けするWebマガジン。弊社代表の村上をはじめ、住まいと暮らしを「彩る」人＝「ilodolist」が、あなたのくらしを豊かにするヒントを提案します。

SUUMOジャーナル

弊社代表の村上智史が、マンションライフや管理組合の運営に関して役立つニュースや情報、悩み事の解決策などを執筆しています。

All About マンション管理ガイド

マンションにお住まいの方の素朴な質問から真剣なお悩みまで、弊社代表の村上が回答する「マンション住まいのお悩み相談室」など、マンション管理に関する身近なテーマを分かりやすく解説しています。
また、将来マンション管理士を志す方を対象に、国家試験対策やキャリアプラン等に関する情報もお届けしています。