マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを!

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円から その質を落とさずに38%の削減に成功し、 年間140,000まで削減できました。(85,000円の削減)
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を7割増加し、管理費を2割削減できました。

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2017/07/07
「【受付終了しました】8月セミナー開催のお知らせ」「8月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。    先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成29年 8月 19日(土) 14:00~16:00   LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室)   東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分      【参加料金】  お一人様  5,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 ※ セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします! 【内 容】 1. 講 演  (1)管理コスト3割削減を実現したマンションの事例紹介弊社のサポートでコスト3割削減を実現したマンションの事例(3物件)について、見直し実現までのプロセスと経済効果をご紹介します。従前の管理組合の財政事情や管理委託費の査定結果、管理仕様の見直しポイント、管理会社との交渉経過、最終的に妥結した内容までをわかりやすく解説します。【主な内容】・1年間で段階的に管理委託費を下げて適正化を実現した事例(90戸)・管理会社の抵抗を受けて、設備保守点検業務を専門業者に委託して減額を実現した事例(22戸)・管理会社からの減額提示があったものの、対応力への不満が原因でリプレイスした事例(30戸) (2)駐車場の空き区画問題と対策の進め方 高齢化やクルマ離れの影響もあり、昨今駐車場の空き区画に悩む管理組合が増えています。 その結果、駐車場収入の減少が管理組合の会計収支を圧迫し、将来管理費の負担が増えるリスクが高まっています。特に機械式駐車場の場合、日常の保守点検費に加えて設備更新の際に多額の資金が必要になりますが、この問題を放置すると稼働していない設備に無駄なおカネを費やすことになってしまいます。空き区画対策を一体どのように進めていけばよいのか、見直し事例の紹介も含めてその手順とメニューを解説いたします。【主な内容】・駐車場の空き区画が増える事情・おカネをかけずに駐車場の稼働率が改善した事例・「駐車場空き対策」の進め方と対策メニューのご紹介 ■ 管理規約や使用細則の変更   ■ 外部利用者への賃貸と留意すべき点  ■ 他用途への変更プラン  ■ 機械式設備の「平面化」工事とその経済効果【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役) 2. 個別相談会(※希望者のみ) 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。 【お申込み方法】 弊社サイトの問合せページからお申し込みください。 
2017/08/14
「【ブログ】「行列ができる法律相談所」でも取り上げられたマンションの滞納問題」昨日のTV番組「行列ができる法律相談所」で、マンション管理組合の滞納問題が取り上げられていました。   「限界マンション」の問題が取りざたされている昨今、老朽化したマンションでは大規模修繕工事や設備の更新が必要になりますが、これらの資金需要に対して管理組合の修繕積立金残高が不足するケースも少なくありません。   管理組合の財政状況を改善させるには、区分所有者が毎月負担する修繕積立金を一時金の徴収や、段階的な増額徴収、借入れなどの方法を選択することを迫られます。   一方、老朽化マンションでは、竣工当初からの区分所有者も多く、すでに高齢のために年金生活に入っていて、毎月の徴収額が大幅に増えると日常生活が困窮するケースも出てきます。   こうした場合、「区分所有者が修繕積立金を滞納すると、マンションからの立ち退きをしなくてはならないか?」という相談内容でした。 <賃貸マンションの家賃を滞納しているケースと混同されているようで、「立ち退き」というのはそぐわない表現かと思いますが・・。>   出演弁護士は、一様に「退去の必要はない」と回答していましたが、 1)訴訟になって、財産を差し押さえられる可能性 2)区分所有法第59条による強制競売請求の可能性 についても言及していました。・・・続きはブログで!
2017/08/07
「【ブログ】国交省は、民泊トラブル解消のために本腰を入れるか?」先日、大阪のマンション管理組合での民泊差し止め訴訟に関する記事を取り上げたばかりですが、8月4日付けの朝日新聞でこの問題に関する国交省の動向を伝える記事が掲載されていました。   この記事によると、 ■ 国土交通省は、騒音などを心配する住民に一定の配慮をするため、管理規約で禁止したマンションについては民泊を認めないような仕組みを導入する意向。■ 民泊は、現状では旅館業法の許可が必要にもかかわらずその多くが無許可で、違法なヤミ民泊とみられ、取り締まりが追いつかない。■ 一方、今年6月に国会で成立した住宅宿泊事業法(民泊新法)が来春に施行される見通しで、今後は自治体に届け出れば民泊用に部屋を提供できるようになる。■ 国交省はマンション内のトラブルを防ぐため、この届出の際にマンションの管理規約も提示させ、管理規約に「民泊の禁止」が明示されていれば、自治体への届け出を認めない方針。■ 国交省はまた、全国の分譲マンションの8割以上がひな型として利用する「標準管理規約」を改正する予定で、民泊新法の施行までに管理規約で民泊の可否を明示するよう促す。   民泊新法の施行に伴い、自治体への事前の届出が部屋のオーナーに義務付けられるため、その届出の際にマンションの管理規約を提出させ、民泊が禁止されていれば届け出は無効として扱うことで、マンション内のトラブルを解消したいというのが国交省の意向のようです。   ただ、管理組合に来春の法施行までに管理規約を改正して、民泊利用の可否を明示させるというのは容易なことではありません。・・・続きはブログで!
2017/08/04
「【ブログ】マンション内の民泊トラブルと管理規約の限界」8月3日付けの朝日新聞に、大阪のマンション管理組合が、「民泊」は規約違反として区分所有者や管理業者らに対して営業の停止や損害賠償などを求める訴訟を起こしたとする記事が掲載されていました。   この記事を要約すると、 ■ 数年前からスーツケースを持った多数の外国人観光客が出入りするようになり、飲酒して暴れたり、たばこの吸い殻が共用部分に捨てられていたりしている。 ■ これに対して、管理組合は民泊を禁止するため昨年10月に管理規約を改正し、区分所有者側に民泊をやめるよう申し入れをしてきたが、改善されなかった。 ■ 民泊行為を確認できたのは全体約100戸のうち5戸で、うち2戸は中国人が所有している。 ■ 大手民泊仲介サイトに登録されている部屋もあり、サイト側に削除を求めているが掲載されたまま。   管理組合としては、規約改正で民泊を差し止めようと試みたのですが、残念ながら所有者側がそれに耳を貸さないためやむなく訴訟に踏み切ったようです。   他の媒体の記事では、部屋の所有者側が「宿泊しているのは所有者の企業の従業員で民泊ではない」と主張しているとのことです。・・・続きはブログで!
2017/07/28
「【ブログ】マンションの固定資産税 タワマンの例外容認で「パンドラの箱」を開けた?」7/27付けの朝日新聞で、「マンション内駐車場と部屋、同じ税額「おかしい」 提訴」と題する記事が掲載されていました。   本記事を要約すると、 ■都内にある14階建てのマンション1階にある駐車場を所有している会社が、昨年度に建物にかかった固定資産税と都市計画税(合計約46万円)のうち、約半分は払い過ぎだと主張している。 ■地方税法には、設備や内装の豪華さ、天井の高さに「著しい差異」がある場合、一律の税額を修正できる規定があるため、会社側は、「駐車場には設備がなくコンクリートがむき出しで、著しい差異がある」と主張。■タワーマンションではこの規定にもとづき、高層階ほど価値が高い実態を反映させ、18年度から新たに課税される物件から、「高層階ほど増税、低層階ほど減税」に地方税制度が改められた。■これに対して、都は「新築された当時の住宅部分と駐車場の設備や仕上げの違いはわからないが、当時『著しい差異』はないと判断した」などとしている。■原告の主張が認められると、マンションの駐車場の固定資産税の見直しに発展するだけでなく、設備や内装の違いによる課税の公平性の議論に広がる可能性がある。   マンションの固定資産税は、共有部分を含めて建物全体の価値を評価して税額を算出し、各部屋の床面積に応じて税額を割り振っています。・・・続きはブログで!
2017/07/26
「【ブログ】「老いる家 崩れる街 住宅過剰社会の末路」はオススメの良書!」amazonでも上位にランキングされ、かなり売れている本「老いる家 崩れる街 住宅過剰社会の末路」(野澤千絵著)を読みました。        すでにわが国は人口減少社会に突入し、空き家も老朽化住宅も増加し続けているにもかかわらず、都心部の高層マンションの大量供給や地方都市での新築住宅の「バラ建ち」は一向に止まる気配がなく、住宅のストックは依然として増加を続けています。   高度成長期に整備された公共施設やインフラが、その後約半世紀経過して総じて老朽化した結果、建替え・更新の時期を迎えており、そのための多額の資金も必要になってきます。   そんな中、都心部では、タワーマンションの大量供給によって学校や地下鉄の駅や駐輪場といったインフラ施設の不足が顕在化しつつあり、今後はそれに伴う公共投資の増加が懸念されるところです。  一方、地方都市を含む郊外部においては、住宅の「バラ建ち」などの影響でまちにまとまりがないままスプロール化が進んでいます。   このまま人口減少や高齢化が進行していくと、移動の非効率さと深刻な財源不足から、各住宅への個別の行政サービスが提供されない、あるいは追加料金を請求される地域が増えることが予想されます。   こうした都心部の高層マンションの大量供給や、郊外都市での住宅のバラ建ち現象の背景には、高度成長期以来の右肩上がりの成長や人口増加を前提とした各種政策の残像を引きずったまま、方向転換もままならない日本の都市計画が大きく影響していると著者は主張しています。・・・続きはブログで!
2017/07/21
「【ブログ】法令さえ守れない管理会社は「要注意業者」として公表せよ!」7/19付けで、マンション管理業者への全国一斉立入検査結果が発表されました。   国交省が公表した資料を要約すると、 ■全国のマンション管理業者のうち141社に対し、平成28年10月から概ね3ヶ月の間に事務所等への立入検査を実施した。   ■今回の検査では、「管理業務主任者の設置」、「重要事項の説明」、「契約の成立時の書面の交付」、「財産の分別管理」及び「管理事務の報告」の5つの重要項目を中心に検査を行い、64社(昨年 51社)に対して是正指導を行った。<指導率45.4%(昨年度37.8%)>。   ■過去5年間の指導率の平均は42.3%で、全般的な傾向としては例年並(若干増加)であるが、管理組合財産の分別管理方法等の改正を主な内容とする平成21年5月の省令改正による制度改正への理解不足が依然として見られる結果となった。(当該違反を除いた場合の是正指導社数は36社、指導率は25.5%)   ■違反のあった業者に対しては、立入検査時に、違反状態の是正をするように指導を 行ったが、引き続き、立入検査等による法令遵守の指導を行うとともに、悪質な適正化法違反に対しては、適正化法に基づき厳正かつ適正に対処していく。   管理組合の財産の分別管理については、 管理業者が行う管理組合の出納業務において、一部の管理業者の横領事件等により管理組合の財産が損なわれる事態が発生したことを受けて以下の法改正を行いました。・・・続きはブログで!  
2017/07/18
「【ブログ】珍事?それともサギ?一括受電なのに電気代が「割高」なマンション」7月15日付の朝日新聞に、マンション一括受電に関するトラブルを紹介する記事が掲載されていました。   記事を要約すると以下のようになります。 ■都内にあるマンション(築6年・約120戸)の「高圧一括受電サービス」で、実際には住民の負担が割高になっていたことがわかった。■エレベーターなど共用部の電気料金が通常よりも高くなっていて、各住戸で割安になった分を合わせてもなお高い料金を払わされていた。■一括受電業者からは「大手電力会社の料金と比べて各戸の専有部で5%、共用部も少し安くなる」と説明を受けていた。■しかし、管理組合が確認したところ、共用部の料金が東京電力と契約した場合と比べて約15%高く、専有部での割安分をあわせてもトータルでは割高だった。■100戸以上のマンションでは、一括受電しなくとも共用部は高圧で契約するのが一般的であるが、このマンションの共用部は低圧に準じた単価が設定されていた。■一括受電業者に記者の取材に対して、「トータルで割高になっていれば問題」と回答。そのうえで、必ず割安になるように読めるウェブサイトを改め、パンフレットの使用もとりやめた。ただし、他のマンションでも同様に課金しているとして従来の仕組み自体は改めないとのこと。■一方、マンションを販売したデベロッパーは、「この規模であれば当然、共用部は高圧契約に準じた料金だと思っていた」と弁明。一括受電業者との契約内容の精査を怠っていたとしたうえで、管理組合に割高だった分の一定額を支払う意向を伝えた。     そもそも一括受電とは、共用部・専用部も関係なくマンション一棟全体の電力を高圧で受電するため、一括受電業者は低圧の場合に比べて約3割安い料金で電気を仕入れることができます。   にもかかわらず、共用部については低圧に準じた料金で管理組合に請求していたということは、その差額分を労せずして儲けていたことになります。・・・続きはブログで!
2017/07/14
「【ブログ】認知症でもマンション管理組合の役員になってよいか?」7月13日付の東京新聞に、認知症を患った管理組合の理事長に翻弄された管理会社の記事が掲載されていました。   本記事を要約すると、以下のような内容になります。   ■約50世帯の某マンションでは管理組合の役員は輪番制を敷いていた。 ■一昨年、役員が回ってきた住民の中に、会話の内容をすぐに忘れるなど認知症とみられる男性がおり、理事長に就任してしまった。   ■昼間に会って説明したばかりのことも、「何も聞いてない。もう一回説明しろ」と繰り返した。   ■理事会に向けた打ち合わせの内容を何度も管理会社に聞き直し、暴言を繰り返したほか、社員に対して「説明の仕方が悪い」などと長時間にわたって説教した。   ■この男性は以前にも役員を務めた経験があり、組合内で発言力もあった。他の住民が様子がおかしいと思っていても何も言えなかった模様。   ■あまりに会話内容を忘れるので、管理会社はその後、理事会はもちろん男性との会話はすべて録音し、会話の内容を他の理事にも伝えていた。   ■1年の任期が終了後、男性は退任。管理会社には、ストレスで体調を崩した社員もいた。   ■管理組合の役員に認知症の住民を受け入れるべきかについて、日本住宅管理組合協議会は、役員と協議した結果、「家族の同伴が得られる、比較的症状が軽度、重要な役職でない等の条件が揃えば就任可とする」という結論に至ったとのこと。   ■こうした協議会の見解に対して「認知症の役員がいると現実として管理会社の負担が増える」、「他の住民に代わって判断するのが役員の仕事なので、判断能力のない人を選ぶのは違和感がある」との異論や、「外部役員を入れるなど他の方法も考えるべき」との提案もある。 ・・・・・・・・・・ 私の意見としては、役員のなり手不足が慢性化し、マネジメント力の乏しい管理組合を標準として考えた場合、認知症を患っていることを知りながら役員に就任させることには「反対」です。・・・続きはブログで!
2017/07/11
「【ブログ】「日本中でマンション管理人の失踪が急増」ってホント!?」昨日掲載された、週刊現代の記事のタイトルが衝撃的でした。 「いま日本中で急増している「マンション管理人失踪」という異常事態」   どんな記事なのかと興味津々で読んでみたら、こんな内容でした。   ■ 管理会社から派遣されていた、とても信頼の厚い管理人さんが定年退職した後、管理組合が直接雇用した。   ■ しかしその後、年齢的に体がきつい事を理由にその管理人が退職してしまった。   ■ 管理組合は、週3日・月額5万円(時給:950円)の条件で求人募集をしているが、この4月以降たった1名しか応募がなかった。   ■ やむなく応募者の1名を雇ったが、2週間ほどで音信不通になってしまった。その後、管理人不在の状況が続いており、ゴミ出しの処理や修繕が行き届かずに困っている。     「管理人の失踪が日本中で急増」のタイトルは、いかにも「盛り過ぎ」なことがわかりますね。   この記事が提起している問題の本質は、 人手不足の影響がマンション管理業界にもはっきり現れている、ということです。・・・続きはブログで!

マンション管理委託費プロだから無駄が分かる

「マンション管理見直し本舗」は、不動産のプロが、 「自分の住むマンションの管理費には非常に無駄が多い」ということに気づいたことから始まりました。

ご自宅マンションの適正な管理委託費は?

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。 また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる!

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンション修繕積立金の罠

マンションの修繕積立金の決め方をご存知ですか?
なぜ修繕積立金の不足がおこるのか、また修繕箇所と修繕サイクルは適切か、など修繕積立金に関する疑問についてお答えします。

マンションのずさんな管理は許さない!

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません!

マンション管理費の秘密

あなたのマンションの管理費がどのように決められたかご存知ですか?
また管理費の明細をご覧になったことはありますか?
その管理費は、適正ですか?
そんな疑問にお答えします。

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、実現した成果の概要をご紹介しています。

ケース4(築17年・90戸)3回の見直しで段階的にコスト削減した事例
ケース3(築19年・29戸)管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例
ケース2(築15年・22戸)管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例
ケース1(築13年・68戸)管理会社を変えずにコスト削減した事例
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