事例紹介4マンション管理見直し

納得を積み重ねながら段階的にコスト削減!

月額管理委託費の推移内訳

神奈川県川崎市 地上6階(地下1階)マンション 築17年 戸当たり平均76.4㎡(90戸)

年間管理委託費440万円(90戸)削減

マンションのプロフィール事例:3回の見直しで段階的に削減したケース

管理組合からご相談を受けてから、「マンション管理見直し隊」の依頼を経て、管理委託契約が変更されるまでの流れをご紹介します。

所在
神奈川県川崎市
住戸数
90戸(3LDK・平均76.4平方メートル)
竣工
築17年

[1] ご相談の受付

 修繕積立金の大幅改定に加えて、駐車場の稼働率低下に伴い今後さらに経済的負担が増えることに不安を感じた理事長様から弊社にご相談がありました。  

 このマンションは、1年間に3段階の見直しを行いコスト削減に成功した事例です。 それ以外の事例は、以下のリンクからご覧ください。
管理会社を変えずに管理コストを32%削減
管理業務の一部を直接発注して管理委託費29%削減
管理会社をリプレースして管理委託費38%削減

[2] 弊社業務のプレゼンテーション

 管理組合の理事会にて、弊社の業務内容、実績等についてご説明しました。 同時に「管理コスト適正化診断プログラム」を受注しました。

管理コスト適正化診断プログラム」(税別:10万円~)は、弊社スタッフが、現地調査のうえ管理コストの診断を行うサービスです。 そのため、マンションの特性も考慮した正確な診断ができます。
※「マンション管理見直し隊」をご契約いただいた場合には、本プログラムの費用相当分を値引きさせていただきます

[3] 管理委託費の診断結果報告

 コスト診断の結果、現状の管理委託費が右記のとおりかなり割高であることが分かり、組合総会での承認を経て「マンション管理見直し隊」でご契約いただきました。
 と同時に、当社が管理コスト適正化診断を実施することを知った管理会社が、管理委託費の6%減額(年間95万円)を管理組合に提案してきました。

 診断の結果、現状と同じ仕様なら28%のコスト削減が可能であることが分かりました。 また、管理人の勤務日数(週7日の出勤)の縮減や日常清掃(専門スタッフが実施)の兼務による仕様の合理化を行えば40%の削減も可能であるとご報告しました。

[4] 管理会社との交渉開始

 管理委託費減額の要請をしたところ、管理会社からの1次回答は、9.3%の減額(年間▲142万円)にとどまりました。
弊社査定額に比べておよそ2割高かったため、管理会社に再度検討を要請しました。

 管理会社からは、委託費の減額提示の他に、管理仕様削減案(管理人勤務日数、清掃・設備点検の頻度減など)で約20%の減額提示がありましたが、 価格が適正でない時点では、まずは管理仕様を落とさない前提で管理委託費の削減を目指すことにしました。

[5] ステップ1:管理委託費の単純減額

 管理会社から再回答の結果、遠隔監視業務を除く費用項目について21%の減額提示があったため、いったん妥結することとしました。

 集合インターホン設備の更新を予定していたため、遠隔監視業務は当面見直しの対象外として、委託費の減額が行われました。

[6] ステップ2:警備会社変更によるコスト削減

 築17年目になって不具合が発生し始めた集合インターホン設備を更新する際に、現状の警備会社の変更も含めて委託費の減額を申し入れたところ、遠隔監視業務費で4割超の削減ができました。

遠隔監視業務費の削減状況

[7] ステップ3:管理仕様の見直しでコスト削減

 理事会が住民向けのアンケートを実施したうえで、管理品質を低下させない範囲内での仕様変更を検討した結果、定期清掃の実施頻度や、駐車場や自動ドアの点検頻度を減らすことを決定しました。
 これに伴い、弊社がコンサルティングに着手した後およそ1年間で、管理会社から先行して提示した分を含めると累計535万円(削減率:33%)の削減に成功しました。これを1戸当たりの経済的効果に換算すると、約6万円にものぼります。

 約1年間の累計で管理委託費は33%の削減、年間535万円のコスト削減が実現しました。
(住戸当たりの経済的利益は年間6万円に相当)

管理組合の経済効果

 このマンションの長期修繕計画では、今後30年間で約9億8千万円の資金が必要とされています。
 これに対して管理見直し前の段階では、約6億円の積立しか目処が立っていませんでした。
 しかしながら、今回のコスト削減効果によって、残りの不足分(約3.8億円)のおよそ4割を減らせる見通しとなりました。

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