事例紹介マンション管理見直し

管理委託費は32.2%の削減!

マンション管理委託費内訳

神奈川県藤沢市 地上13階マンション  竣工:2003年3月(築11年) 延床面積: 7,368.68㎡   戸当たり平均75㎡(68戸)

事務管理業務、警備業務、保守点検業務、清掃業務、管理員業務 32.2%削減=大幅に不足していた修繕積立金を補填し住民の負担が軽減

マンションのプロフィール事例:管理会社を変えずに管理コストを削減したケース

理事長様よりご相談を受けてから、「マンション管理見直し隊」の依頼を経て、管理委託契約が変更されるまでの流れをご紹介します。

所在
神奈川県藤沢市
住戸数
68戸(3LDK・平均75平方メートル)
竣工
築13年目

[1] ご相談の受付

弊社代表の著書「あなたの資産を守る!マンション管理見直しの極意」を読まれた当時の理事長様からご相談がありました。

このマンションは、管理会社を変えずにコスト削減に成功した例です。 それ以外の事例は、以下のリンクからご覧ください。
管理業務の一部を直接発注して管理委託費29%削減
管理会社をリプレースして管理委託費38%削減
3回の見直しで段階的に33%削減したケース

[2] 弊社業務のプレゼンテーション

管理組合の理事会にて、弊社の業務内容、実績等についてご説明しました。 同時に「管理コスト適正化診断プログラム」を受注しました。

管理コスト適正化診断プログラム」(税別:10万円~)は、弊社スタッフが、現地調査のうえ管理コストの診断を行うサービスです。 そのため、マンションの特性も考慮した正確な診断ができます。
※「マンション管理見直し隊」をご契約いただいた場合には、本プログラムの費用相当分を値引きさせていただきます

[3] 管理コスト適正化診断の実施

まず、修繕積立金が現状の金額で推移すると仮定した場合に、将来どれくらいの不足が見込まれるかを試算しました。 そのうえで、現状の管理委託契約の査定を通じてコストの削減余地を診断。 最終的にコスト削減によって得られる経済効果でどれくらい修繕積立金の不足分を減らせるかをご提示しました。

診断の結果、現状と全く同一の仕様なら、20%のコスト削減が可能と判断しました。さらに、エレベーター、警備などの委託先業者の変更や一部過剰な仕様の削減を実施すれば、現状比30%まで削減の余地があることをご説明しました。

[4] 臨時総会開催<その1>(見直し隊の採用)

弊社を正式にコンサルタントとして起用いただくため、臨時総会を開催し、承認を得ていただきました。

弊社にて議案書案の作成をサポートさせていただきます。

[5] 見直し方針の協議・決定

弊社の診断結果をもとに、理事会にて管理委託契約の見直し(仕様や価格など)の方針を協議のうえ、決定しました。

検討の結果、品質が低下しないことを条件に、委託先業者の変更や一部仕様の削減を実施して現状比30%以上のコストダウンを目指すことになりました。

[6] 管理会社との交渉

 管理委託契約について管理組合の希望額をあえて明記せずに、文書にて減額を要請しました。組合の希望額に届かない場合には、リプレース検討の可能性を示唆しました。 なお、要請の文書は当社が案文を作成し、理事会で確認の後提出しました。

都合2回にわたり要請した結果、管理会社から29%減額するとの回答があり、おおむね目標を達成しました。 しかし、緊急対応業務(共用部の機械警備)とホームセキュリティー業務(専有部の警備)の2つの見積りについては減額が不十分だったため、委託先業者の切り替えを提案。 現地調査のうえ2社から相見積を取り、適正なコストまでの切り下げに成功しました。

[7] 臨時総会<その2>(管理委託契約の変更)

新たな契約条件について管理会社と合意に至ったため、管理委託契約の変更につき総会で承認を得ました。

管理業務ごとの委託費削減率 管理委託費全体で32%削減できました。特に警備業務については、管理会社との委託契約から外して別の大手警備会社に切り替えた結果、月額9万円から2万円に大きく削減できました。(※仕様は変更ありません)

管理組合の経済効果

管理委託費を32%削減した結果、年間340万円の余剰資金が生まれることになりました。 1住戸あたりに換算すると、年間5万円の経済効果となります。 この余剰資金は、今後の大規模修繕工事に備えた貯蓄として使えるので、将来的な修繕積立金の増額リスクを抑制することができました。

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