マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを!

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円から その質を落とさずに38%の削減に成功し、 年間140,000まで削減できました。(85,000円の削減)
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を7割増加し、管理費を2割削減できました。

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2017/01/17
「【ブログ】保険料の改定だけじゃない⁉ 地震保険の変更点で注意すべきポイントは?」昨日、NHKの情報番組「あさイチ」でも取り上げていましたが、今月から地震保険料が改定になりました。   「全国平均で5%の値上げ」とされていますが、それだけの情報では不十分です。   今回の改定で注意すべきポイントを3つご紹介します。   #1 値上げは今回を含めて3回に分けて実施される!   地震保険料は全国平均で+19%の引き上げが必要とされていますが、2014年7月に全国平均で+15.5%の引上げがあったばかりです。これを考慮し、2017年1月・2019年1月・2021年1月の3回に分けて段階的に19%まで上がる見込みです。   今回の保険料改定については、全国の被害予測を実施した結果、全国平均で19%の値上げが必要とされています。   しかしながら、2014年に保険料率の大幅改定(平均15%強のアップ)を実施したばかりであることを考慮して、今回を含めて2021年まで3回に分けて順次料率の引上げを行うことになっています。   #2 契約者にとって朗報⁉ 損害区分が4つに増える!   地震保険と言えば、建物の被害状況によって3つの区分(全損・半損・一部損)で保険料の支払額が大きく異なる点に特徴がありました。 ・・・続きはブログで!
2017/01/11
「【ブログ】管理会社との契約更新時こそ見直しのチャンス!」いま、管理見直しのコンサルティングをしているマンションの中で、リプレイス(管理会社の変更)検討案件にも携わっています。   その候補各社のプレゼンを聞いていると、単に委託金額だけの比較検討だけに止まらず、各種無償サービスの追加、もしくは品質的な担保となるコミットも行うケースも珍しくありません。   たとえば、下記のような提案があります。   【無償サービスの追加:例】 ■ 長期修繕計画の見直し実施 ■ 管理規約の改正案の提示 ■ 竣工図面の電子データ化 ■ 専有部のトラブル発生(漏水事故、カギ紛失など)への業者取次ぎサービス   【管理品質の維持向上に資する業務の約束:例】 ■ フロント担当者による巡回点検(月3回) ■ 清掃状況の現場チェックと管理員への指導(月1回) ■ 理事会議事録の早期提出(開催後1週間以内を目安とする)   そこで、ふと考えてみたことがあります。   通常の場合、管理会社は既存の顧客(管理組合)に対してこのような提案を行うことはありません。   いわば「新規顧客限定のキャンペーン」と言えます。・・・続きはブログで!
2017/01/05
「【ブログ】マンション住まいの初心者が陥りやすいNG集」分譲マンションは、一戸建てと違って他の所有者と共有する財産のため、区分所有法にもとづいて様々なルールを定めています。   そのため、分譲マンションを購入すると、法律や別途管理組合が定める「ルール」にしたがって生活することが求められます。   その「ルール」の代表が、管理規約やそれにもとづく使用細則ですが、これらをじっくり読んで理解している方は少数派でしょう。   その結果、自分の「ジョーシキ」にもとづいて勝手に判断して行動してトラブルに発展するケースも少なくありません。   分譲マンションにおいて、「初心者」が誤解しやすいポイントは2つあります。   ひとつは「専有部分と共用部分の境界」に関する誤解です。   たとえば、 あなたは以下の質問にすべて自信を持って回答できますか?   (1)「住戸の玄関ドア」はすべて専有部である? (2)「窓ガラス・網戸」は専有部である? (3)「バルコニー」は専有部分だ? (4)住戸の内側はすべて専有部だ?  ・・・続きはブログで!
2017/01/04
「【ブログ】マンション住民同士の挨拶禁止に賛否両論があるワケ」マンション内の挨拶禁止をルール化した管理組合の話。   新聞への投稿がツイッター上で「これが日本の最先端の近所付き合いです」と紹介されたことで、しばらくの間ネットでざわつくことになりました。   かく言う私もその一人で、挨拶の禁止 ⇒ 世知辛い世の中という図式のもと、本ブログである種の嘆きに近い意見を述べました。    【参考記事】「住民同士の挨拶はしない」と決めたマンションの話    実際、SNSにおいても、挨拶自体にコミュニケーションを促したり、一定の防犯効果をもたらすといった「効用」を理由に、挨拶を禁止することに違和感を表明する感想や意見が多く見られたのは確かです。   しかし、一方で子どもを持つ親御さんなどから、挨拶することさえ昨今は犯罪に巻き込まれるきっかけにもなりうると懸念する声もあることが分かりました。   この背景には、都市化に伴うマンションの増加と、それに伴う近所付き合いの減少があると思います。 ・・・続きはブログで!
2016/12/21
「【ブログ】関西エリアでも、管理委託費の4割削減が実現!」今、京都でこのブログを書いています。   昨日、コンサルティング先の管理組合で臨時総会が開催され、管理会社のリプレイスが反対票もなく無事承認されました。   新築以来、20年間の長きにわたってこのマンションの管理を受託していた大手デベ系管理会社の「搾取」の終焉が決まった瞬間でした。   現状の委託費に対して3割超のコスト削減が十分可能との査定診断をもとに目標を定め、8月から現管理会社との交渉を開始していましたが、2割強の減額提示にとどまっていました。   また、これまでの法令法違反を含む業務怠慢などへの不満もあって、秋以降は他社へのリプレイスに方針を転換し、理事会を中心に検討を進めることになりました。   その後、候補先3社からの相見積りの取得、各社からのプレゼン会の実施を経て理事会で1社に絞り込み、今回の総会決議に至ったというわけです。   ■ 管理会社による「搾取」の実態はいかほどか?   今回、管理委託費がどのように変動したかをご紹介すると、 管理委託費全体としては現状比42%の削減となりました。   30戸のマンションですが、年間約210万円のコストが削減できました。 1戸当たりに換算すると、年間7万円もの経済効果となります。   ただ、管理業務のすべてが一律に下がっているのかと言えば、決してそうではありません。   管理委託費は、管理員・清業務、設備保守点検業務、事務管理、管理会社経費等で構成されていますが、下記のグラフに示すように各々の削減率はかなり違います。・・・続きはブログで!
2016/12/12
「【ブログ】マンションで直接給水方式が薦められているワケとは?」ご自分のマンションの給水がどうなっているかご存知ですか?   給水方式には、貯水槽方式と直接給水方式の大きく2種類があります。   4階以上のマンションであれば、屋上に高架水槽か、1階や地下に受水槽があるかの違いはあれ、公共水道から一旦敷地内の貯水槽にプールしたうえで、各住戸に給水しているケースが多いと思います。   ただ、昨今東京都や横浜市をはじめ各自治体では、公共水道から直接給水する方式を推奨しているのです。   これには2つの事情があります。   一つは、水道管の口径が拡大されたことによって水圧が上昇し、貯水槽を介さなくとも給水できる対象建物が増えたことがあります。   もう一つは、マンション内の水の衛生事情に関する問題です。 法律上は、貯水槽の設置者(管理組合)が適切に管理する責任があり、特に容量が一定水準を超える場合には、法律で年1回以上の水質検査)と水槽内の清掃が義務づけられています。   ただ、必ずしもすべてが十分に維持管理されているわけではありません。   その結果、残留塩素の濃度低下による雑菌の繁殖などが懸念されています。   さらに、昨今では節水機能の高いトイレや洗濯機の普及、単身・共働き世帯の増加に伴って水槽内に水が長い時間滞留する傾向が見られることも、水質悪化の要因と指摘されています。・・・続きはブログで!
2016/12/05
「【受付終了】新年1月度セミナーのお知らせ」「1月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。    先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成29年 1月 21日(土) 14:00~16:00   LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室)   東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分      【参加料金】  お一人様  5,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 ※ご希望の方には、管理組合様宛の領収証を発行いたします。   【内 容】 1. 講 演  (1)管理コスト3割削減を実現したマンションの事例紹介<2017年新バージョン>弊社のサポートでコスト3割削減を実現したマンションの事例(3物件)について、見直し実現までのプロセスと経済効果をご紹介します。従前の管理組合の財政事情や管理委託費の査定結果、管理仕様の見直しポイント、管理会社との交渉経過、最終的に妥結した内容までをわかりやすく解説します。【主な内容】・1年間で段階的に管理委託費を下げて適正化を実現した事例(90戸)・管理会社の抵抗を受けて、設備保守点検業務を専門業者に委託して減額を実現した事例(22戸)・管理会社からの減額提示があったものの、対応力への不満が原因でリプレイスした事例(30戸) (2)   無関心では危ない!長期修繕計画の見直し方 長期修繕計画が、どのようにして作られているかご存知ですか?計画作成のガイドラインに沿って作成された場合にはあらかじめ前提条件が決まっていますから、必要とされる単位面積当たりの修繕工事費は新築時点ではどのマンションも概ね同じ水準です。   重要なのは、その後の「計画のメンテナンス」。新築時の施工品質やその後の保守管理の状況などに応じて随時見直していくことが必要です。  さらに、居住者の高齢化などに伴うライフスタイルの変化をふまえた修繕プランや、新たな修繕技術の導入の可能性も検討する余地があります。    大切な資産価値を長きにわたって維持するために長計をどのように見直していけばよいのか?そのポイントを解説します。 <主なテーマ> ・長期修繕計画の作られ方 ・補修・修繕・改修の違い ・長期修繕計画が「風化」してしまう理由 ・長期修繕計画を見直す3つのポイント ・新技術の採用によるライフサイクルコストの低減 ・長期修繕計画のメンテナンスの方法   【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)   2. 個別相談会(※希望者のみ) 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。   【お申込み方法】 弊社サイトの問合せページ( http://yonaoshi-honpo.co.jp/sub/form.html )からお申し込みください。 
2016/12/01
「【ブログ】チラシ情報では分からない中古マンションのリスク」数ある中古マンションから購入する物件を選ぼうとするとき、どのように候補先を絞り込んでいきますか?   まず大まかなエリアを決めたうえで、物件の築年数、最寄駅からの距離、部屋の間取り、日照条件などをチェックするのがおそらく一般的だと思います。   ただ、それだけでは将来後悔するかもしれません。   と言うのも、分譲マンションの場合、物件によって維持管理の面で大きな違いが出やすいからです。   販売チラシに記載されている情報では把握できない「管理」面のリスクをどうチェックするのか、基本的なポイントをご紹介します。   #1 必要な資料の収集 目ぼしい物件を見つけたら、物件の詳細情報として下記の資料を仲介業者を通じて入手するようにしましょう。 ■総会議案書と議事録(過去2,3年分)■管理規約・使用細則■長期修繕計画書   #2 管理費の滞納状況 管理組合は、区分所有者から管理費や修繕積立金、駐車場等の施設使用料を毎月徴収していますが、それが確実に入金されているかどうかを確認しましょう。   それを知るには、毎年1回開催される定期総会の議案書に必ず決算報告が掲載されているはずなので、そこで確認します。   決算報告の「貸借対照表」中の「資産の部」(向かって左側)に未収金が計上されているかの有無、計上金額の多寡を確認しましょう。・・・続きはブログで!
2016/11/14
「【ブログ】「やむを得ずマイホームを貸すことに・・」そんな時に気をつけたいことは?」誰かに不動産を貸した経験ってありますか?   マンション管理士という仕事柄、会社に勤務しながら複数のワンルームマンションのオーナーとしてかなりの賃貸収入を得ている方にお会いすることも少なくありません。   ただ、そういった「副業」を持つ方以外に、仕事などの事情で一時的に転居を強いられたために止むを得ずマイホームを貸す、というケースもあるでしょう。   かく言う私も、新築マンションを購入してまだ間もない時期に大阪への転勤辞令が出たために、不本意ながら貸さざるを得なくなったという経験があります。   そんな時は、賃貸管理会社に依頼して、借り手を探してもらうのが一般的でしょう。   しかし、これまで不動産を賃貸した経験がない人は、民法や借家法について一定の知識がないとトラブルに陥る可能性があるので要注意です。   たとえば、借り手が決まれば賃貸借契約を結ぶことになりますが、そこで契約期間も決めます。   この契約期間が実は「曲者」です。   そもそも借家法では、「借り手=社会的弱者」という考え方のもと、借り手にとって有利なしくみになっています。   たとえば契約期間を2年と定めていても、2年後の期間満了時点で借り手側が更新を希望した場合には、貸し手側は原則としてそれを拒めません。・・・続きはブログで!
2016/11/09
「【ブログ】「住民同士の挨拶はしない」と決めたマンションの話」マンション内で住民同士が挨拶すべきか否かというテーマで、新聞読者が投稿でボヤいていた記事がメディアで話題になっています。   たしかに最近の世相を反映しているとは言え、さすがに「ついにそこまで来たか・・」と驚きを禁じえませんでした。   その投稿がこちら。   【理解に苦しんでます】<11月4日付 神戸新聞> 住んでるマンションの管理組合理事をやってるんですが、先日の住民総会で、小学生の親御さんから提案されました。「知らない人にあいさつされたら逃げるように教えているので、マンション内ではあいさつをしないように決めてください」。子どもにはどの人がマンションの人かどうか判断できない。教育上困ります、とも。 すると、年配の方から「あいさつをしてもあいさつが返ってこないので気分が悪かった。お互いにやめましょう」と、意見が一致してしまいました。   その告知を出すのですが、世の中変わったな、と理解に苦しんでいます。 (神戸・西、自営、男、56)     投稿者の住むマンションの組合総会で、「住民同士の挨拶は止めよう」というルールが決まり、それを住人に告知することになったようで、この投稿者は「理解に苦しむ」と嘆いているのです。   投稿記事中に「一致した」とされている2つの意見の主張内容を整理すると・・   <「小学生の親御さん」の意見> 「子供が犯罪等に巻き込まれないよう、知らない大人から挨拶されても無視しろと教えている。住民の皆さんも敢えて子どもに声を掛けないでほしい」   <「年配の方」の意見> 「マンション内で他の住人に挨拶しても返事がなく、不愉快な思いをしていた。それなら、こちらも気を使わなくてよいように、いっそ挨拶はしないルールにしてもらいたい。」   たしかに、大人と子供の間の挨拶については、防犯上の観点から「一理ある」とも言えます。   ただ、逆に「挨拶しないのは、防犯上好ましくない」という意見も少なくありません。   不審者は、コミュニティー的な習慣(近所付き合い・挨拶・人の目)を嫌う傾向があるからです。・・・続きはブログで!

マンション管理委託費プロだから無駄が分かる

「マンション管理見直し本舗」は、不動産のプロが、 「自分の住むマンションの管理費には非常に無駄が多い」ということに気づいたことから始まりました。

ご自宅マンションの適正な管理委託費は?

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。 また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる!

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンション修繕積立金の罠

マンションの修繕積立金の決め方をご存知ですか?
なぜ修繕積立金の不足がおこるのか、また修繕箇所と修繕サイクルは適切か、など修繕積立金に関する疑問についてお答えします。

マンションのずさんな管理は許さない!

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません!

マンション管理費の秘密

あなたのマンションの管理費がどのように決められたかご存知ですか?
また管理費の明細をご覧になったことはありますか?
その管理費は、適正ですか?
そんな疑問にお答えします。

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、実現した成果の概要をご紹介しています。

ケース4(築17年・90戸)3回の見直しで段階的にコスト削減した事例
ケース3(築19年・29戸)管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例
ケース2(築15年・22戸)管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例
ケース1(築13年・68戸)管理会社を変えずにコスト削減した事例
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