マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを!

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円から その質を落とさずに38%の削減に成功し、 年間140,000まで削減できました。(85,000円の削減)
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を7割増加し、管理費を2割削減できました。

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2018/01/08
「【受付中】2月度セミナー開催のお知らせ」「2月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。    先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成30年 2月 24日(土) 14:00~15:30   LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース   東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分      【参加料金】  お一人様  5,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 ※ セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします! 【内 容】 1. 講 演  「管理コストを3割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによってコスト削減を実現した事例を紹介しながら、特に注目すべき費用項目別に効果的な見直しポイントを解説します。【内 容】■ ポイント1:管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■ ポイント2:設備保守点検の契約形態と実施頻度(エレベーター、機械式駐車場など)設備の点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■ ポイント3:遠隔監視&緊急対応費用(ホームセキュリティを含む)設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■ ポイント4:事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役) 2. 個別相談会(※希望者のみ) 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。 【お申込み方法】 弊社サイトの問合せページからお申し込みください。 
2018/02/14
「【ブログ】理事会内のまとまりが悪いマンションは、管理見直しのサポートは困難」総会決議を経て、当社が管理委託契約の見直しをコンサルティングすることになった管理組合でも、途中で頓挫してしまうケースがあります。   残念ながら辞退させてもらった某マンションの事例をご紹介しましょう。   理事さんの一人から依頼を受けたのが発端となり、ようやく契約締結の段階までこぎつけました。   にもかかわらず、いつまで経っても管理組合側の署名押印が完了しません。   理事長さんに進捗を連絡したところ、「物件名の記載が正確ではないことがわかった」との由。   事情を確認したところ、 カタカナ表記のマンション名の中に『・』が入っているのにそれが欠けているので修正してほしいと・・・   もちろん、事前にドラフトを送付しており、先方が確認する時間は十分ありました。・・・続きはブログで!
2018/02/07
「【ブログ】管理会社をリプレイスする動機は「コスト削減」だけじゃない!」先日、コンサルティング先の管理組合で臨時総会が開催され、この4月から管理会社が変更となることが決まりました。   このマンションでは、管理委託費の適正化を目的に、昨年夏から現管理会社と委託費の交渉を始めていました。   当初、こちらの理事会では管理会社のリプレイスを検討することは全く念頭にはなく、コストの適正化で余剰金を増やすことで将来の修繕積立金の増額リスクを抑制することが主なテーマとなっていました。   しかしながら、半年ほどの時間をかけて管理会社との交渉や、他社からのプレゼンを受ける中で、徐々に心境が変わっていったのです。   その主な理由は、以下の3点だと思います。   ■ 現状の管理委託費の水準はそれほど割高ではなかったものの、管理組合が要望する半分以下のコスト削減しか譲歩がなされなかった。    ■ 現管理会社は、他社物件を積極的に獲得するタイプでないため、リプレイス対策や同業他社とのコスト競争などをそれほど意識することもなく、自社の採算基準が何事にも優先するという姿勢が見られた。   ■ 一方、リプレイス候補先として複数社からのプレゼンを受けたところ、目標としていたコスト適正化が実現できるだけでなく、日常的な運営やサービスについても差別化するための様々な努力をしていることが窺え、そのための体制やしくみも充実させていることがわかった。(現管理会社は、管理人、フロント担当者はよくやってくれていたが、その背後にある「組織」の存在が全く見えないという不満があった。)・・・続きはブログで!
2018/02/02
「【ブログ】騙されてはいけない!管理会社の「コスト削減」提案」以前、 当社にご相談いただいて管理委託費の査定診断を行った管理組合さんが、管理会社に対して管理委託費の減額を要請したところ、以下のような提案を受けたとの連絡がありました。   1)エレベーター保守会社の変更 2)巡回点検(年2回)の中止   「お陰で貴社の査定とほぼ同じ2割弱のコストダウンができそうです」と理事長さんからお礼の言葉をいただきました。   しかし! その内容を見て驚きました。   まず、1)については、現在管理会社が再委託しているメーカー系保守会社から独立系の業者に変更することで、委託金額が現状の約3分の1近くまで下がるということでした。   ただ、契約内容について重要な変更が伴っていました。   現在のフルメンテナンス(FM)契約が、POG契約に変わるのです。    FM契約とPOG契約の違いをご説明しましょう。・・・続きはブログで!
2018/01/29
「【ブログ】管理委託費の見直しはどのように進めればよい?」昨日、コンサルティング先の管理組合で、管理委託契約の変更のために臨時総会が開催され、全会一致に近い賛成多数で承認されました。   昨年秋からの管理会社との委託費交渉の結果、現行金額に比べて27%の削減を実現しました。   住戸あたりの経済効果に換算すると、年間35,000円になります。   今後、2回目の大規模修繕に向けて資金不足が懸念されていたので、修繕積立金の増額リスクを軽減するサポートができたものと思います。   管理委託費の削減といえば、一括で出精値引きの交渉をするものと誤解されることが多いのですが、(少なくとも当社の場合は)違います。   管理員業務費、清掃費、各設備保守点検費(エレベーター、消防設備、機械式駐車場など)、事務管理費など各業務費目ごとに査定して、割高な金額を算出します。   管理会社や物件によって、どこの費目でマージンを過剰に上乗せしているかは異なります。   言い換えれば、費目によっては現状で適正と判断できるものもあるわけです。   このマンションの場合は、 事務管理費(40%減)、遠隔監視と緊急対応費(50%減)について適正化できたことが大きかったと思います。   これらは単純に減額に成功した項目です。   ただ、当社のコンサルティングでは、こうした「価格」(時間単位、あるいは作業1回あたりの金額)の交渉だけではなく「管理仕様」の見直しも行います。・・・続きはブログで!
2018/01/24
「【ブログ】共用施設の違いで「損するマンション」か「得するマンション」かが分かる!」ダイヤモンド・オンラインに、「マンションのムダな共用施設はこれだ!ジム・プール・温泉・噴水・キッズルーム……」という記事が掲載されています。   以下はその要約です。 ・・・・ ■ マンションには、一戸建てにはないさまざまな「共用施設」がある。そうした共用施設は本当に必要なものというよりも、宣伝のための「客寄せパンダ」として利用されている面がある。 ■専門家によると、最近の新築マンションは『羊羹の輪切り』のような平凡な住戸配置といわゆる『田の字型』の間取りは見直さずに、派手な共用施設で差別化を図ろうとしているとの指摘がある。 ■ 一番使われなくなるのは「AVルーム」という。機材類や工事費で軽く1000万円を超えるが、管理員に利用状況を聞くと、「誰も一度も使っていない」という答えが少なくないという。 ■ 「キッズルーム」も同様で、最初はそこそこ使われるが、子供の成長につれて3~4年もするとほとんど誰も遊ばなくなる。また、周囲の住戸から騒音のクレームが出たり、ケガや事故の防止対策として監督を置くのも面倒ということで閉鎖になることもある。 ■ エントランスまわりの「噴水」や「滝」は、見かけは豪華だが水垢などがたまりやすく、定期的な清掃が必要になるうえ、水道代やポンプの電気代もかかる。また、幼児が水路でうつぶせに倒れると溺死してしまうリスクがある。 ■ かつて流行した「温泉施設」は最近はまったく見かけなくなった。お湯を沸かすボイラーや循環ポンプなどのメンテナンス、清掃や冷暖房におそろしくコストがかかり、それでいて利用者は少ないからだ。 ■ 大規模マンションで見かける「ショップ」や「コンシェルジュ・サービス」は通常、施設の維持管理費だけでなく、サービスを行うスタッフの人件費も管理組合が負担する。品揃えやサービスのメニューも中途半端であることが多く、わざわざ人件費を負担してまで営業すべきなものか問題になりがち。 ■ 「フィットネスルーム」や「プール」、「ジャグジー」なども、維持管理費などのコストと居住者にとってのメリットが見合わないとなりがちだ。 ■ マンションの共用施設で最低限必要なのは、集会室、ロビーの応接コーナー、災害用の備蓄倉庫くらい。 ・・・・・ この記事の内容に対してまったく異論はありません。   高級感を出すために新築マンションのチラシで使われる常套句が、「ホテルライクな空間」です。・・・続きはブログで!
2018/01/19
「【ブログ】民泊を禁止するなら、3月15日までに対策を打つべし!」いよいよ今年は日本全国で「民泊」が解禁されます。   民泊のルールを定めた住宅宿泊事業法(民泊新法)が今年6月15日に施行されます。 2013年に、旅館業法の適用を除外する「特区民泊」がスタートし、東京都大田区をはじめ、大阪府、大阪市、北九州市などが特区民泊として認定されていました。 しかし、新法が施行される今年6月以降は、一部地域に限定されていた民泊が全国的に解禁されます。   年間営業日数は180日以下の制限こそありますが、自治体に「届出」を行うだけで民泊の営業ができるようになるのです。 新法が施行されるのは6月なのですが、民泊事業者の登録・届出は その3ヶ月前の3月15日から行われる予定です。 居住者と事業者間のトラブルを未然に防ぐため、国土交通省は3月15日までに管理組合で民泊の可否を明確にするよう周知活動を行っています。・・・続きはブログで!
2018/01/16
「【ブログ】管理組合にとって「所有者不明問題」が新たなリスクに!」1月12日付けの情報サイトBusiness Journalに、「分譲マンション、所有者不明物件が急増…管理費等を徴収できず建物全体が劣化」という記事が掲載されています。    本記事を要約すると、概ね以下のとおりです。 ・・・・・■ 昨年12月、民間有識者をメンバーとした「所有者不明土地問題研究会」の取り纏めた最終報告によれば、国土交通省の地籍調査をもとに2016年時点の所有者不明土地を推計した結果、その面積は「九州全体の土地面積を超える」との発表がなされた。   ■ この報告では将来推計も行われ、2020~2040年の間に発生すると想定される所有者不明分(約310万ha)もと合わせると、北海道の土地面積に相当するとのこと。   ■ 問題なのは、それは過疎地や農地、山林などにとどまらず、最近では相続人にとって利用価値が低く、老朽化で資産価値が低下した分譲マンションでも増加していることだ。   ■ 所有者不明の住戸が増えることで、マンションの管理費や修繕積立金等が足りなくなり、その埋め合わせのために管理費等の徴収金額が増加する。あるいは、管理が適切に行われないために建物が劣化し、資産価値が下がる。建替えを行うにも、建替え決議ができないため、建物の劣化・老朽化が進む――という最悪の事態に陥る可能性がある。   ■ 債権者である管理組合には、所有者不明となった住戸について「不在者財産管理制度」(あるいは相続放棄の場合には「相続財産管理制度」)を活用してその住戸の処分を申請できる権限がある。ただし、そのためには、家庭裁判所への申立てが必要で、100万円程度の「予納金」も納付しなければならない。   ■ 所有者不明の土地や物件が増加してくると、住宅選びの際にも物件そのものだけではなく、その地域の住人やマンションの住人の状況も把握しておく必要がある。 ・・・  相続財産放棄問題については、昨年本ブログでも朝日新聞の記事を取り上げましたが、都市部のマンション管理組合にとっても決して他人事ではなく、いつこの問題に直面してもおかしくないと考えて日頃から備えをしておくべきだと思います。・・・続きはブログで!
2018/01/08
「【ブログ】附置義務条例がマンションの駐車場問題解決の妨げになるか?」1月6日付けの「東洋経済オンライン」に、「知られざる地雷、「マンションの駐車場」問題 行政の「付置義務」が解決を難しくしている」という記事が掲載されています。   本記事を要約すると、 ・・・・・ ■  高齢化の進展でクルマを手放す住民が増える一方、若者のクルマ離れで新たに駐車場を借りる住民は減っている。このためマンション内の駐車場で空きが目立ち始めている。 ■  東京都江戸川区のマンション(築10年・160戸)では、機械式駐車場が54台分設置されているが、すでにうち15台が空いている。   ■  今から20年後に迎える大規模修繕計画では、立体駐車場をリプレースする費用として約2億円弱が予定されている。このまま放置していれば、年間490万円、20年間で9,800万円も資金が不足する。収入不足はそっくり将来の駐車場の更新費用不足となる。   ■ このマンションでは、駐車場分だけでなく全体の修繕費が不足していた。理事長は理事会で修繕積立金の値上げを訴えたが、「まだ先の話」と値上げ案は却下された。   ■神奈川県横浜市にある築2年のマンションでも、竣工当初から駐車場の稼働率は7割程度だったため、外部への貸し出しなどを検討した。   ■しかし、マンション敷地内へ外部者が立ち入ることがネックとなり、セキュリティ面から断念。そこで長期修繕計画の見直しと合わせて、立体駐車場の一部を潰して平面式に転換することで、負の遺産とならないよう模索している。   ■ただ、こうして早くから見直しに着手できるのは異例中の異例。そもそも危機意識が薄く、潰す決断そのものができるマンションは少ない。   ■  空き駐車場を潰す際の問題として、各自治体の条例による「付置義務」が大きな足かせとなっている面もある。   ■ 東京都の場合、延べ床面積が1万平方メートル超など一定規模以上の集合住宅では、原則として居住戸数の30%以上の台数の駐車場の付置が必要とされる。 千葉県浦安市でも、100戸以上のマンションの場合には住戸数に対して100%以上が必要。     ■国土交通省は2017年末に商業ビルや事業用ビルに対しては、付置義務台数の緩和に乗り出したが、マンションに関しては「各自治体が考えるべき」と素っ気ない。   ■その間、空き駐車場はじわじわと管理組合の財政をむしばみ続ける。少なくとも過大な付置義務は早急の見直しが必要だ。 ・・・・ 昨年、本ブログでも取り上げましたが、都区部の新築マンションの駐車場については平均附置率が3割を下回っているというデータが出ていて、駐車場の空き問題に対してデベロッパー各社が適切に対処している傾向が窺えます。・・・続きはブログで!
2017/12/27
「【ブログ】管理会社の見積りを疑う前に知っておきたい業界のジョーシキ」12月18日付の毎日新聞に、「第7部 続・マンション漂流/中 言い値疑う目磨く」と題する記事が掲載されていました。    本記事の要約は以下のとおりです。 ・・・・・ ■ インターホンの取り換えを考えていた大阪のマンションの管理組合(110戸)に、管理会社の担当者が売り込んできた。   ■ 管理組合の理事長が、電気工事店にも相見積もりを頼んで交渉したところ、管理会社の見積額にくらべて約2百万円出費が減った。   ■ 当時の理事長は、その後も管理会社の見積書をチェックする「防波堤」になるべく、理事会の要請を受けて副理事長を続けている。   ■ 管理会社の「言い値」を疑うようになったのは約5年前の駐輪場増設工事。当時の管理会社は約150万円の見積書を示したが、交渉すると約110万円に減額してきた。しかし、別業者から見積書を取ったら、約73万円だった。その後、管理組合はその管理会社をリプレースした。   ■ 今の管理会社も疑わしい見積書を持って来るのは相変わらず。定期点検で見つかった非常灯の不具合に伴い、バッテリーの交換(約1万円強)が必要になった。だが、管理会社は非常灯を丸ごと取り換える6万円の工事を提案してきた。   ■ 滋賀県のマンションは一昨年、卓球台を買うことになった。依頼した管理会社が示した見積書は約8万6000円。住民がスポーツ店で似た仕様のものを2万円台で見つけてくると、管理会社は約2万6000円の見積書を出し直した。不信感は今もぬぐえない。   ■ 割高な見積額について、関西の管理会社に勤めた経験がある男性は「管理費だけではもうからない」と打ち明ける。インターホンやLED照明、防犯カメラなど設備関係の交換工事は利益を上げる好機だったという。 ■ マンション管理のNPO法人の関係者は「業者が利益を考えるのは当然。住民自身が汗をかいて知恵を絞りながら、業者の善しあしを見極めてほしい」と指摘する。  ・・・・・ 分譲マンションの必須アイテムとなって久しい「オートロック」システム。   これを支える集合インターホン設備の耐用年数は、約15年とされています。   顧問先の管理組合(90戸)では、築18年目で設備更新を検討する際に、管理会社の見積を元に約1,600万円の予算を計上していました。   しかし、管理組合が当社を通じて他社から相見積もりを取得する動きを察知した途端、4割近く下げて1,000万円を切る価格を提示してきました。・・・続きはブログで!

マンション管理委託費プロだから無駄が分かる

「マンション管理見直し本舗」は、不動産のプロが、 「自分の住むマンションの管理費には非常に無駄が多い」ということに気づいたことから始まりました。

ご自宅マンションの適正な管理委託費は?

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。 また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる!

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンション修繕積立金の罠

マンションの修繕積立金の決め方をご存知ですか?
なぜ修繕積立金の不足がおこるのか、また修繕箇所と修繕サイクルは適切か、など修繕積立金に関する疑問についてお答えします。

マンションのずさんな管理は許さない!

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません!

マンション管理費の秘密

あなたのマンションの管理費がどのように決められたかご存知ですか?
また管理費の明細をご覧になったことはありますか?
その管理費は、適正ですか?
そんな疑問にお答えします。

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、実現した成果の概要をご紹介しています。

ケース4(築17年・90戸)3回の見直しで段階的にコスト削減した事例
ケース3(築19年・29戸)管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例
ケース2(築15年・22戸)管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例
ケース1(築13年・68戸)管理会社を変えずにコスト削減した事例
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