マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを!

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円から その質を落とさずに38%の削減に成功し、 年間140,000まで削減できました。(85,000円の削減)
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を7割増加し、管理費を2割削減できました。

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2018/04/23
「【ブログ】管理委託費の「ゼイ肉」は意外な部分に隠れている!」コンサルティングの依頼を受けた管理組合で、昨日「管理コスト適正化診断」の結果を報告してきました。   当社では、管理組合が管理会社と締結している「管理委託契約書」をご提示いただき、それを精査しながら「適正な金額」を査定しています。   では、この「適正な金額」とはどのように算定するのか?   委託金額 = 「価格」 × 「仕様」 です。 「価格」とは、たとえば清掃でいえば1回の作業当たりの金額のこと。 「仕様」とは、一定期間内での作業頻度(年4回、月1回など)のことです。   管理委託費の「ゼイ肉」(=割高な部分)は、「価格」だけでなく、「仕様」にも隠れていることが少なくありません。   そのため当社では「価格」と「仕様」の両面から見直したうえで、適正な金額として以下のとおり「2通り」の査定をしています。 【パターン1】現在の管理仕様を継続した場合 【パターン2】物件規模・特性等をふまえた管理仕様に変更した場合   たとえば、冒頭の管理組合の場合では、 【パターン1】現契約比で約25%の削減余地あり 【パターン2】現契約比で約39%の削減余地あり  という結果となりました。   つまり、 現在の管理仕様を変更した方がより大きなコスト削減ができるというわけです。   このマンションの場合、中規模(約50戸)であるにもかかわらず、管理員の勤務時間がかなり「手厚い」設定になっていて、毎日(週7日)かつつ1日9時間(休憩含む)勤務となっていました。・・・・続きはブログで!
2018/04/18
「【ブログ】マンションの大規模修繕費用が上昇する「意外な理由」」先日、ある大規模マンションの理事さんから、「長期修繕計画の大規模修繕工事費用が増えた原因を教えてほしい」とのお問い合わせがありました。   以前、他のマンションでも長期修繕計画が更新される際に従前に比べて大規模修繕工事の費用が上昇した例が見られました。   冒頭の問い合わせのあったマンションについて理事さんが調べたところ、「見積りの前提条件である足場設置面積が2倍近く増えた」ことがわかりました。   これは、 「建築現場における労災防止のための安全対策強化」が原因と考えられます。   6年ほど前から足場からの墜落・転落による労働災害の防止対策を徹底するよう、厚労省から建築業者に対して指導がなされています。 (下記サイトページ参照) 足場からの墜落・転落災害防止総合対策推進要綱の策定について 建設現場における死亡事故原因のワーストが、足場からの墜落・転落、飛来落下であることは 半世紀余り変わっていません。   こうした足場からの墜落・転落事故を防止する対策として、 「手すり先行工法」という足場が新たに生まれました。・・・続きはブログで!
2018/04/13
「【ブログ】マンション共用部の電気料金削減効果に「地域差」が生じる理由」大阪の不動産賃貸会社が、ビル・マンションの大家や管理組合を対象に、共用部の電気料金を削減するサービスを開始したとの記事を見かけました。(下記サイトページ参照)   上記のサイトページを閲覧すると、新電力へのスイッチングによる電気料金の削減事例として以下のような実績が紹介されています。 ■ 9階建て賃貸マンションの場合:従前比約▲14%の削減 ■ 6階建てオフィスビルの場合 :従前比約▲15%の削減    都内など首都圏のマンションでは、新電力各社から相見積もりを取得しても、せいぜい6~7%しか下がらないので、この高い削減率は画期的です。   このような「地域格差」が生じる理由について新電力の代理店に確認したところ、その理由がわかりました。   主な理由は、以下の2つです。  【理由 その1】 託送料の違い 関西電力の管轄エリアの場合には、低圧受電でも高圧受電でも最低10%以上の削減効果が出るのが普通だそうです。・・・続きはブログで!
2018/04/10
「【ブログ】マンションの漏水問題 その斬新な調査方法とは」顧問先のマンションでは、地下駐車場内から漏水が発生している箇所が指摘されたため、目下のところ原因調査の実施を検討しています。   雨天の際に発生しているので、おそらく建物の外壁に生じたクラック等から浸水したのではないかと思われますが、常時発生しているわけでもないため原因箇所を特定することが難しい・・・。   というのも、 漏水・雨漏りの水みちは構造物の中で思いも寄らぬ方向へ流れる傾向があるためです。   この「水みち」を特定する方法としては、散水テスト(蛍光染料の注入)や赤外線サーモグラフィーを実施するのが一般的です。   また、漏水原因と推察される場所の周辺に点検孔等がない場合には、その調査のために既存の壁や内装を一部斫って(破壊して)工事を実施する必要もあります。   漏水調査の費用については共用部に付保している「マンション総合保険」の補償範囲になっているのが一般的なので、管理組合の経済的負担は原則として生じませんが、その費用が高額に及ぶ場合は一部認定されないケースもあるようです。   また、斫りなど一部構造体や内装等の破壊を伴うことは、場所によって居住者の日常生活への負担にもなるためなるべくなら避けたいところです。   しかし、「蛇の道は蛇」というか サーチしてみると斬新な調査方法もあることがわかりました。   それは、「電気抵抗試験による調査」です。・・続きはブログで!
2018/04/05
「【ブログ】電力会社の変更は総会決議が必要なの?」顧問先の管理組合でも、共用部の電力料金を節減するために東京電力から新電力に変更するケースが相次いで発生しています。   この際に議論になるのが、こうしたスイッチングの際にも総会決議が必要か?ということです。   まず、管理規約の内容を確認してみましょう。   共用部の電力供給について契約先を変更するのは、下記の(9)項に該当することになります。  ・・・・・ (管理組合の業務) 管理組合は、次の各号に掲げる業務を行う。 (1)    管理組合が管理する敷地及び共用部分等(以下本条及び第49条において「組合管理部分」という。)の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理 (2)    組合管理部分の修繕 (3)    長期修繕計画の作成又は変更に関する業務     ・・・・・<略>・・・・・・・ (9)敷地及び共用部分等の変更及び運営 ・・・・・・・ 一方、総会決議事項の内容を確認すると、「電力会社の変更」という項目は記載されていません。  ・・・・・ (総会の議決事項) 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。 (1)収支決算及び事業報告 (2)収支予算及び事業計画 (3)管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法                 ・・・・<略>・・・・・・ (15)その他管理組合の業務に関する重要事項  ・・・・・・・ 強いて本件を当てはめようすると、15項の「その他管理組合業務に関する重要事項」しかありません。   一方、本件が理事会決議事項に該当するか、規約で確認してみます。 ・・・・・・ (理事会の議決事項) 理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を決議する。 (1)収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案 (2)規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止に関する案 (3)長期修繕計画の作成又は変更に関する案 (4)その他の総会提出議案 (5)    略 (6)    略 (7)総会から付託された事項  ・・・・・ 以上から、電力会社の変更が総会決議事項の「その他重要事項」に該当するかどうかは不明であるものの、 理事会で決議できる事項が総会に上程する議案、ならびに総会で付託された事項のみだとすると、本件も総会決議事項とみなすのが無難でしょう。・・・続きはブログで!
2018/03/29
「【ブログ】日経独自調査「マンションの75%  修繕積立金が国の目安を下回る」の実態はいかに?」3/27付の日経新聞で、「マンション75% 修繕積立金に不安 国の目安届かず 高齢化で増額難しく」という記事が掲載されていました。   記事の要約は以下の通りです。 ・・・・・ ■ マンションの区分所有者が払う修繕積立金の水準を独自に調べたところ、全国の物件の75%が国の目安を下回っていた。特に大都市に多い超高層住宅(タワーマンション)は増額に不安がある。   ■ 国土交通省は2011年に「修繕積立金ガイドライン」を策定。30年間の均等払いを前提にすると、15階建て未満は1平方メートルあたり月178~218円、20階建て以上のタワーマンションは同206円を必要額の目安とした。   ■ 日経は全国の物件の1割にあたる1万4千棟の修繕積立金を分析したところ、このうち約1万500棟が国の目安を下回った。なお、約900棟あるタワーマンションは8割弱が未達だった。国の目安の半分に達していない物件も1割ある。   ■ 一般的に新築時の積立金は安く設定し、段階的に上げる計画を立てることも多い。ただ、積立金の増額には管理組合の総会で過半の出席・賛成が必要だ。   ■ 世帯数が多く、住民の世代も所有目的もバラバラな傾向がある大規模物件ほど合意形成が難しいとの見方もある。実際、築20年以上で国の目安に満たないタワーマンションの割合は68%と高いままだ。   ■ 日経の調べでは築20年以上でも56%が国の目安に届いていない。マンションの世帯主が60歳以上の比率は1999年度の26%から13年度は50%に高まっており、低成長・高齢化時代の限界を強調する声もある。   ■ 新築時の積立金が安く、徐々に増額する手法は見直しが必要との指摘もある。最初から高くすると購買意欲をそぎかねず、不動産会社も安く設定しがちだ。   ■ 適切な修繕に手が回らなくなるとマンション老朽化の速度が上がり、景観悪化や防災機能の低下を招く。 ・・・・・ 段階的な増額改定や一時金の徴収をを避けるには、どんなマンションでも概ね新築当初から1平方メートルあたり月額200円の徴収が必要です。   しかしながら、築5年未満の新築マンションの修繕積立金の平均は(専有面積)1平方メートルあたり月額95円という調査データがあります。<国交省の修繕積立金ガイドラインにも記載>   最近の新築マンションの動向を見る限り、その傾向には特に変化は見られません。   30年間で必要な修繕資金が月額平均200円が必要なのに、90円の水準から徴収をスタートすれば、30年目の時点では3〜4倍以上増額していないと足りなくなるだろうなんてことは小学生でも予想がつきます。   では、なぜ人為的に設定金額が低く抑えられているのか?   それは、販売金額をなるべく高くしたいと考える売主であるデベロッパーの思惑によるものです。   ただ、この日経の調査記事には一点重要な指摘が抜けています。    それは、「機械式駐車場」が設置されたマンションに関する問題です。・・・続きはブログで!
2018/03/27
「【ブログ】今年は、新潟でもマンション管理を見直します!」先週末は、営業で初めて新潟市内のマンション管理組合に行ってきました。   築12年目のマンションですが、「大規模修繕工事に備えて組合員の意識を高めたい」と考えた理事長さんの提案で、私がマンションのホールで講演をさせてもらうことになりました。           【理事長さん作成のチラシ】                 全50戸ほどのマンションにもかかわらず、当日20名近くの方に集まっていただき、約90分の長丁場に及んだ私の拙い話を聴いていただきました。   そして、講演の後に理事会役員の方々と面談したところ、当社の「管理コスト適正化診断プログラム」をお申込みいただきました。   こちらのマンションでも、長期修繕計画から試算したところでは、現状の修繕積立金を現時点で3倍以上に増額しないと将来資金不足に陥るのは確実だと講演の中でお伝えしました。   そのため、一刻も早く管理委託費の適正化の実現させて剰余金を創出することがリスク軽減に繋がることをご理解いただいたのでしょう。   昨年の京都のマンションと同様に、今年は新潟でも管理見直しを実現します!
2018/03/20
「【ブログ】いまだ健在!電子ブレーカーのコスト削減効果」電力の小売りが全面自由化されて、まもなく2年が経過しようとしていますが、電力会社を変更した世帯数はあまり増えていないようですね。   自由化が始まって1年経過した昨年の3月末時点では、電力会社をスイッチした世帯数は約343万件で全家庭の5.5%と報道されていました。   それが今年の1月末時点で643万件になったということは、ようやく全世帯の1割を超えたくらいといったところでしょうか。   スイッチングがこれほど盛り上がらないのは、現在より料金が1割も下がらないからでしょう。   一方で、マンションの共用部における電気料金の削減策として「電子ブレーカー」の導入はいまだに有効です。   現在コンサル進行中の管理組合でも、今月2件の導入が決まりました。   電子ブレーカーの導入に適したマンションの条件は、動力系設備が多いこと。(ただし、共用部を高圧で受電しているマンションはNG)   たとえば、エレベータ、機械式駐車場、自動ドア、シャッターなどが附設されているほど減額効果が大きくなります。   ただ、今回導入が決まったマンションについては機械式駐車場はなく、現地調査前の段階ではそれほど効果が期待できないと思っていました。   しかし、現地を調査したところ、2棟とも「隠れた事実」が判明し、意外に削減効果が大きいことがわかったのです。・・・続きはブログで!
2018/03/14
「【ブロック】長期修繕計画に潜む「トリック」にご注意を!!」先日、当社の「管理コスト適正化診断プログラム」をご契約いただいた都内の大規模マンション(築10年目)のケースをご紹介しましょう。   このプログラムでは、主に以下の2つの業務を行います。 1)維持管理費の適正化を目的として、管理委託費・マンション保険料・電気料金等の削減・見直し余地を査定し、それらの適正金額を算出のうえ報告すること。   2)長期修繕計画書をもとに、修繕積立金が将来不足するリスク、ならびに維持管理費の適正化による経済効果を定量的に試算すること。   このうち2)の業務の一環で、現状の長期修繕計画を精査してみたところ、これまで経験したことがない状況を把握することができました。   一般的に、分譲時の修繕積立金の水準が低いため、現状徴収している積立金を2〜3倍以上増額しないと将来の大規模修繕の際に資金不足が生じるリスクを抱えている管理組合がもっぱらです。   そして、そのマンションにとって修繕積立金がいかほど必要かをスクリーニングするための有効なデータとして、国交省の「修繕積立金ガイドライン」があります。   このガイドラインにしたがって、建物階数や延床面積に加えて、附設された機械式駐車場の型式・台数を加味して試算したところ、均等積立方式で必要とされる金額は専有面積1平方メートルあたり月額280円となりました。   しかしながら、このマンションの長期修繕計画(30年)で見込まれる修繕見込み額から逆算して同様に割りもどしてみたところ、月額150円にしかなりません。   つまり、国交省の「ガイドライン」に比べて約半分の水準ということです。   実際に徴収している修繕積立金の金額も現在月額150円のため、一見何の問題もなさそうです。   しかし、このマンションの長期修繕計画の詳細をさらに調べるため、各部位ごとの修繕周期を確認したところ、ある重要な事実に気づきました。・・続きはブログで!
2018/03/06
「【受付終了】4月度セミナーのお知らせ」「4月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。    先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成30年 4月 14日(土) 14:00~15:30   LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース   東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分      【参加料金】  お一人様  2,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 ※ セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします! 【内 容】 1. 講 演  「マンション管理適正化診断サービス 受診のススメ」貴方のマンションでは、管理組合の運営や修繕は順調に行われていますか?管理会社に「丸投げ」していませんか?以下の6つの質問に3つ以上答えられない組合役員さんは、このセミナーに参加されることをお勧めします!<質 問>(1) 管理組合の総会や理事会が、定期的に開催・運営されていますか?(2) 総会や理事会の議事録を読んで組合の運営状況を把握していますか?(3) 共用部の設備点検が定期的に実施され、必要な補修等も行われていますか?(4) 長期修繕計画にもとづいて大規模修繕を実施していますか?(5) 修繕積立金が将来不足する(増額になる)おそれはありませんか?(6) 管理費等の滞納は発生していませんか?「マンション管理適正化診断」とは、管理組合の運営全般が適正に実施されているかどうかをマンション管理士が客観的に診断し、その結果をポイント換算して評価する無料のサービスです。具体的に、「どのような診断項目を行うのか?」「なぜその診断が必要なのか?」「診断を受けるにはどのような手続きが必要か?」「なぜ無料なのか?」についてわかりやすく解説いたします。【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役) 2. 個別相談会(※希望者のみ)   貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。 【お申込み方法】 弊社サイトの問合せページからお申し込みください。 

マンション管理委託費プロだから無駄が分かる

「マンション管理見直し本舗」は、不動産のプロが、 「自分の住むマンションの管理費には非常に無駄が多い」ということに気づいたことから始まりました。

ご自宅マンションの適正な管理委託費は?

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。 また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる!

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンション修繕積立金の罠

マンションの修繕積立金の決め方をご存知ですか?
なぜ修繕積立金の不足がおこるのか、また修繕箇所と修繕サイクルは適切か、など修繕積立金に関する疑問についてお答えします。

マンションのずさんな管理は許さない!

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません!

マンション管理費の秘密

あなたのマンションの管理費がどのように決められたかご存知ですか?
また管理費の明細をご覧になったことはありますか?
その管理費は、適正ですか?
そんな疑問にお答えします。

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、実現した成果の概要をご紹介しています。

ケース4(築17年・90戸)3回の見直しで段階的にコスト削減した事例
ケース3(築19年・29戸)管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例
ケース2(築15年・22戸)管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例
ケース1(築13年・68戸)管理会社を変えずにコスト削減した事例
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