マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを!

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円から その質を落とさずに38%の削減に成功し、 年間140,000まで削減できました。(85,000円の削減)
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を7割増加し、管理費を2割削減できました。

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2018/05/02
「【受付中】6月度セミナーのお知らせ」「6月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。    先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成30年 6月 16日(土) 14:00~15:30   LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース   東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分      【参加料金】  お一人様  2,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 ※ セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします! 【内 容】 1. 講 演  「駐車場の空き区画問題と対策の進め方」高齢化やクルマ離れの影響もあり、昨今駐車場の空き区画に悩む管理組合が増えています。駐車場使用料の減少が管理組合の会計収支を圧迫し、将来管理費等の負担が増えるリスクが高まっているのです。特に機械式駐車場の場合、日常の保守点検費に加えて設備更新の際に多額の資金が必要になるため、これを放置すると稼働していない設備に無駄なおカネを費やすことになってしまいます。空き区画対策の解決のために何を一体どのように進めていけばよいのか?実際に改革を実現したマンションの事例紹介も含めてその手順とメニューを解説いたします。【主な内容】■ 駐車場の空き区画が増える事情■ おカネをかけずに稼働率が改善した事例■「駐車場空き対策」の進め方と各種対策案のポイント解説 (管理規約や使用細則の変更、外部貸し、設備リニューアル、他用途への変更、機械式設備の「平面化」工事など)【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役) 2. 個別相談会(※希望者のみ)   貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。 【お申込み方法】 弊社サイトの問合せページからお申し込みください。 
2018/05/21
「【ブログ】マンション管理組合から搾取するアコギな業者を発見!」昨年から私が顧問をしている管理組合の理事会での話です。   管理会社のフロント担当者からの報告事項として、電子ブレーカー設置業者からの削減結果報告と再契約の依頼について説明がありました。   要約すると、こういう内容です。 ・・・ ■ 管理組合と締結した契約が、来春で10年の満了を迎える。 ■ 電子ブレーカーの設置後満10年で「メーカーの交換推奨時期」を迎えるため、更新料として25万円(税別)がかかる。 ■ 再契約するか、あるいは解約するか、契約満了の3か月前までに通知してほしい。 ■ 解約した場合は、以降電気料金の削減効果がなくなるうえ、電子ブレーカーの撤去費用として5万円かかる。 ・・・・   このマンションでは、電子ブレーカー設置によって年間15万円の電気料金の削減効果がありますが、何とその2割(=3万円)を「システム利用料」と称して約10年間この業者に支払っていたことがわかりました。   こんなアコギなビジネスを展開している業者がいまだに存在しているとは・・・ 驚きを禁じえませんでした。・・・続きはブログで!
2018/05/18
「【ブログ】マンション大規模修繕工事が「アプリ」で見積もれる!?」昨日、Googleアラートでひっかかった記事の中から、注目すべきニュースを見つけました。   「株式会社太陽」という施工会社が、「大規模修繕工事の見積シュミレーター」を開発したとのこと。   しかも驚いたことに、Webサイトだけでなく、スマホ用のアプリもリリースしています。   このニュースに比べると、先日このブログでも紹介した、国交省の大規模修繕工事に関する「相場」調査の話などまったく足元にも及びません・・。    このシュミレーターの最大の特徴は3つあります。 1) マンションの住戸数のほかに、階数、階段の数を入力するだけ。 2) 外壁補修、防水工事、鉄部塗装などの工事範囲をユーザー側で選択できる。 3) 入力後、瞬時に見積金額の結果が表示される。 ・・・続きはブログで!  
2018/05/14
「【ブログ】国交省が公表したマンション大規模修繕工事の「相場」は参考になるか?」5/12付けの朝日新聞に、「マンション修繕、割高契約に注意 国交省「相場」を公表」という記事が掲載されていました。   本記事の要約は、以下の通りです。 ■ マンションの大規模修繕工事の際、悪質な設計コンサルタントなどが介在することによって施工業者との間でリベートが横行し、結果的に管理組合が割高な代金で契約させられるなどトラブルが相次いでいることから、国土交通省は各地の工事を調査し、その結果を初めて公表した。 ■ 調査対象は過去3年間に施工された944事例で、1戸あたり「75万~100万円」が31%で最も多く、「100万~125万円」が25%、「50万~75万円」が14%。 ■ 大規模な修繕は1回目が築13~16年前後で行われ、1戸あたりの平均は100万円。2回目は築26~33年前後で同97万9千円、3回目以降は築37~45年前後で同80万9千円だった。工事は外壁関係、防水関係が多く、2回目は給水設備が増えるという。 ■ また、同省は昨年5~7月、修繕工事の内容や費用などに関し、工事の実績が多いとみられる建築事務所や設計コンサルタントにアンケートを実施し、回答の得られた134社の944事例を分析した。 ■ 修繕工事はそれぞれの状況が異なり、相場が分かりにくいほか、マンションの管理組合と施工会社の間を取り持つコンサルの一部で、工事費を不適切につり上げるケースもあるという。 ■ 調査結果は同省のホームページで公開。マンションの規模ごとに概況を掲載し、「管理組合は同規模のマンションのデータと比較すると有効」としている。 ■ 事前に検討した方がいいポイントとして、1)過剰な工事項目・仕様などがないか2)戸あたり、床面積あたりの工事金額が割高ではないか――などを挙げている。 ■  大規模修繕工事では、事前に聞き出した積立金の額に合わせて見積もるなど、適正さが疑われるケースが多い。問題は設計コンサルだけではなく、マンションの管理会社でも知り合いの工事業者を使って高く見積もるケースがある。 ■そもそもコンサルや管理会社に任せきりになっている管理組合が多い実態も問題。その工事が適正か管理組合や住民が自ら監視していける手法を身につけるのが大切。   大規模修繕工事の実態としては、設計事務所の起用すらしないで、設計から施工までを一括して「管理会社にお任せ」で実施している管理組合がもっとも多いのではないかと思います。   なので、行政側がこうした実態調査を公表し、無関心層の多いマンション管理組合に対して注意喚起することはとても良いことだと率直に思います。   ただし、この統計データについては留意すべき点もあります。・・・続きはブログで!
2018/05/11
「【ブログ】「残念な管理良好マンション」がハマりやすい「落とし穴」」「マンション管理適正化診断サービス」の依頼を受けて、昨日築37年目のマンションに伺いました。   目視する限り、高経年マンションにもかかわらず、清掃も修繕もしっかりと実施されている印象を受けました。   実際に理事長さんと面談したところ、3回目の大規模修繕を5年前に済ませたばかりで、外壁補修をはじめ屋上や廊下など各所の防水工事もなされていました。   しかし、実際に診断チェック項目について問診を進めたところ、重要な項目を確認するための資料が保管されていなかったため、加点ポイントが得られませんでした。   そのため、最高ランクである「S」評価の獲得も叶わず・・。   マンション保険料の大幅な割引を受けられるせっかくのチャンスを逸してしまったのです。   実は、こうした「残念な管理良好マンション」は少なからずあります。   その傾向を見ていると、共通する理由があります。   もっとも「落とし穴」になりやすいのが、「長期修繕計画」です。・・・続きはブログで!
2018/05/07
「【ブログ】マンション一括受電業者が相次いで淘汰されている理由」先日、関西電力が長谷工コーポレーションのマンション電力事業を買収するとの記事が日経新聞に掲載されていました。   この記事を要約すると・・・ ■16年4月にスタートした電力小売りの全面自由化に伴って、関電は新電力各社と激しい販売競争を繰り広げている。 ■収益力強化策のひとつが首都圏での需要開拓で、今回の買収をてこに首都圏の家庭向け契約10万件の目標を達成する予定。 ■関電は17年10月にもオリックスから一括受電事業を175億円で取得した。同事業は住人が個々の判断で他社へ契約変更することが難しいため顧客流出リスクが低く、買収により効率よく規模を拡大できる利点がある。 ■一方、既築マンションの場合は全世帯から契約の同意を得る必要があり、営業面の難しさを指摘する声もある。   この記事にも紹介されているように、 関西電力は昨年9月、オリックス電力が行っていたマンション高圧一括受電サービス事業も譲り受け、グループ連結子会社として「Next Power」を設立しています。    さらに言えば、それ以前(14年10月)にもマンション一括受電サービス専業の「中央電力」とも資本業務提携しており、事業買収に非常に積極的です。   それにしても、なぜオリックスも長谷工も、相次いで一括受電サービスの事業を手放してしまったのでしょうか?   端的に言えば、 電力小売りの自由化に伴って、既存の管理組合側に「一括受電サービス」を導入するメリットがほぼなくなってしまったからです。・・・続きはブログで!
2018/04/26
「【ブログ】マンション管理業界の人手不足とコストアップは深刻だ!」先般、都心の某タワーマンションのコンサルティングを受託したこともあり、コンシェルジュ派遣会社を訪問して、業界の雇用環境についてヒヤリングしてきました。   私:「最近、特に管理人を採用するのに苦労していると聞いていますが、実際いかがでしょう?」   コ:「その通りです。時給1,000円では応募自体が少なく、なかなか採用できません。」   私:「コンシェルジュですと、今時給はどれくらいですか?」   コ:「都心のコンビニでは時給1,200円で募集しているので、それと同じくらいです。人手不足のため、業界は異なれど人材の奪い合いになっているのが現状です。」   私:「直接原価で1,200円ということは、会社経費等を加えるとどれくらいで受託しないといけないのでしょう?」   コ:「採用コストのほか、社会保険、交通費、教育研修費等もかかるので、時給換算で1,800円以上になりますね。」   私:「それは厳しいですね。その水準で管理会社から仕事が取れますか?」・・・続きはブログで!
2018/04/23
「【ブログ】管理委託費の「ゼイ肉」は意外な部分に隠れている!」コンサルティングの依頼を受けた管理組合で、昨日「管理コスト適正化診断」の結果を報告してきました。   当社では、管理組合が管理会社と締結している「管理委託契約書」をご提示いただき、それを精査しながら「適正な金額」を査定しています。   では、この「適正な金額」とはどのように算定するのか?   委託金額 = 「価格」 × 「仕様」 です。 「価格」とは、たとえば清掃でいえば1回の作業当たりの金額のこと。 「仕様」とは、一定期間内での作業頻度(年4回、月1回など)のことです。   管理委託費の「ゼイ肉」(=割高な部分)は、「価格」だけでなく、「仕様」にも隠れていることが少なくありません。   そのため当社では「価格」と「仕様」の両面から見直したうえで、適正な金額として以下のとおり「2通り」の査定をしています。 【パターン1】現在の管理仕様を継続した場合 【パターン2】物件規模・特性等をふまえた管理仕様に変更した場合   たとえば、冒頭の管理組合の場合では、 【パターン1】現契約比で約25%の削減余地あり 【パターン2】現契約比で約39%の削減余地あり  という結果となりました。   つまり、 現在の管理仕様を変更した方がより大きなコスト削減ができるというわけです。   このマンションの場合、中規模(約50戸)であるにもかかわらず、管理員の勤務時間がかなり「手厚い」設定になっていて、毎日(週7日)かつつ1日9時間(休憩含む)勤務となっていました。・・・・続きはブログで!
2018/04/18
「【ブログ】マンションの大規模修繕費用が上昇する「意外な理由」」先日、ある大規模マンションの理事さんから、「長期修繕計画の大規模修繕工事費用が増えた原因を教えてほしい」とのお問い合わせがありました。   以前、他のマンションでも長期修繕計画が更新される際に従前に比べて大規模修繕工事の費用が上昇した例が見られました。   冒頭の問い合わせのあったマンションについて理事さんが調べたところ、「見積りの前提条件である足場設置面積が2倍近く増えた」ことがわかりました。   これは、 「建築現場における労災防止のための安全対策強化」が原因と考えられます。   6年ほど前から足場からの墜落・転落による労働災害の防止対策を徹底するよう、厚労省から建築業者に対して指導がなされています。 (下記サイトページ参照) 足場からの墜落・転落災害防止総合対策推進要綱の策定について 建設現場における死亡事故原因のワーストが、足場からの墜落・転落、飛来落下であることは 半世紀余り変わっていません。   こうした足場からの墜落・転落事故を防止する対策として、 「手すり先行工法」という足場が新たに生まれました。・・・続きはブログで!
2018/04/13
「【ブログ】マンション共用部の電気料金削減効果に「地域差」が生じる理由」大阪の不動産賃貸会社が、ビル・マンションの大家や管理組合を対象に、共用部の電気料金を削減するサービスを開始したとの記事を見かけました。(下記サイトページ参照)   上記のサイトページを閲覧すると、新電力へのスイッチングによる電気料金の削減事例として以下のような実績が紹介されています。 ■ 9階建て賃貸マンションの場合:従前比約▲14%の削減 ■ 6階建てオフィスビルの場合 :従前比約▲15%の削減    都内など首都圏のマンションでは、新電力各社から相見積もりを取得しても、せいぜい6~7%しか下がらないので、この高い削減率は画期的です。   このような「地域格差」が生じる理由について新電力の代理店に確認したところ、その理由がわかりました。   主な理由は、以下の2つです。  【理由 その1】 託送料の違い 関西電力の管轄エリアの場合には、低圧受電でも高圧受電でも最低10%以上の削減効果が出るのが普通だそうです。・・・続きはブログで!

マンション管理委託費プロだから無駄が分かる

「マンション管理見直し本舗」は、不動産のプロが、 「自分の住むマンションの管理費には非常に無駄が多い」ということに気づいたことから始まりました。

ご自宅マンションの適正な管理委託費は?

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。 また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる!

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンション修繕積立金の罠

マンションの修繕積立金の決め方をご存知ですか?
なぜ修繕積立金の不足がおこるのか、また修繕箇所と修繕サイクルは適切か、など修繕積立金に関する疑問についてお答えします。

マンションのずさんな管理は許さない!

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません!

マンション管理費の秘密

あなたのマンションの管理費がどのように決められたかご存知ですか?
また管理費の明細をご覧になったことはありますか?
その管理費は、適正ですか?
そんな疑問にお答えします。

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、実現した成果の概要をご紹介しています。

ケース4(築17年・90戸)3回の見直しで段階的にコスト削減した事例
ケース3(築19年・29戸)管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例
ケース2(築15年・22戸)管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例
ケース1(築13年・68戸)管理会社を変えずにコスト削減した事例
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