マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを!

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円から その質を落とさずに38%の削減に成功し、 年間140,000まで削減できました。(85,000円の削減)
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を7割増加し、管理費を2割削減できました。

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2016/06/17
「【お知らせ】「マンション管理適正化診断サービス」受付開始のお知らせ」マンション管理組合の役員さんなら、こんなことを感じたことがありませんか?   「日頃、管理会社に任せっきりになっているが、ちゃんとやるべきことができているのか分からない。」   「他のマンションと比較して自分のマンションの管理レベルが良いのか、悪いのかを教えて欲しい。」   こうしたニーズ等にお応えするため、このたび「マンション管理適正化診断サービス」の受付を開始しましたので、お知らせします。     この業務には3つの特長があります。   #1 マンション管理士が「無料」で診断します!   マンション管理士唯一の全国組織である「日本マンション管理士会連合会」(日管連)の認定を受けた「診断管理士」が直接現場に伺って、マンションの管理・運営状況をチェックし、 必要に応じて助言・アドバイスを行います。 日管連が定めた評価基準をもとに、貴組合の運営ならびに建物管理の状況が良好かどうかがわかります。 たとえば、 1.理事会や総会の開催を通じて適切に運営されているか? 2.長期修繕計画が更新され、必要な修繕積立金が設定・徴収されているか? 3.法的に義務付けられている設備点検などが確実に実施されているか? など全14項目を対象に、理事長様との直接面談を交えながら外観目視や書類によるチェックを行います。   #2 診断結果をもとに、改善事項に関するアドバイスが受けられる!   本診断の結果ならびに改善事項の指摘や助言については、レポートにまとめて概ね1週間以内に提出しますので、今後の建物管理や組合運営の維持・向上を図るための基礎資料として活用できます。   #3 診断結果にもとづくマンション保険の見積りが提示される!   一般的に、高経年マンションは築浅物件に比べて保険料が割高に設定される傾向があります。   しかしながら、本診断の結果が管理状況が良好な場合には、リスクの小さいマンションだと評価されるので、保険料の大幅な割引が受けられる可能性があります。   なお、お問合せやお申し込みは弊社サイトページで受け付けています。   どうぞよろしくお願いいたします。
2016/08/26
「【ブログ】東京ガスに、マンション共用部の電力料金を試算してもらったら・・」今年の4月から電力小売の自由化がスタートしましたが、実際に電力会社を切り替えに踏み切った世帯の割合はたったの数%と言われています。   そこから推し測ると、ほとんどのマンション管理組合ではまだ共用部の電力会社を見直していないことが容易に想像できます。   そんな中、先日都内の小規模なマンションの定期総会で、電力を見直してみようという話が持ち出されたので、東京ガスに料金の試算を依頼することになりました。   直近1ヶ月分の電気料金領収証の明細を送ったところ、翌日には先方の担当者から試算結果がメールで送られてきました。   このマンションでは、現在東京電力の「従量電灯B」(照明用)と「低圧電力」(動力設備用)の2つの契約があります。   これを東京ガスに切り替えた場合には、年間電気料金が7.6%下がるという結果でした。・・・続きはブログで!
2016/08/23
「【ブログ】「マンションの資産価値は保ちたいけど、理事にはなりたくない」という本音」分譲マンションの管理やコミュニティの実態を把握することを目的に、SUUMO(リクルート住まいカンパニー)が、首都圏の分譲マンション居住者を対象とした調査を初めて行い、その結果を公表しています。(8月22日付け)   2016年マンション管理とコミュニティについての調査  | 株式会社リクルート住まいカンパニー <調査対象>首都圏(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県)の新築マンションを契約し、 2004~2014年の間に入居、現在も同じマンションに住んでいる人 (回答総数:6,304 回答率:27.5%) この回答結果の概要について、かいつまんで見てみましょう。 > ほぼ全員が「マンションを適切に管理・修繕し、資産価値を守りたい」と考えている。> 管理組合の総会参加率は46%。>「組合の理事になってもいい」と考える人は34%。   この3つの回答を総合すると、「適切な管理や修繕をしながら資産価値を守りたいが、自分はなるべく関わりたくない」という区分所有者の本音が透けて見えてきます。 特にひどいのが総会への出席状況です。 特に、総戸数300戸以上のセグメントでは、「ほぼ毎回参加」は14%しかいないのに対し、「ほぼ毎回不参加」の割合は38%と4割近くも占めています。 「ほぼ毎回不参加」というのは、止むを得ず参加できない事情があるからというよりは、「関心がない」からと言ってよいでしょう。  また、「理事になってもよい」(34%)と回答した中では、これに大いにあてはまると回答しているのは全体のたったの1割しかいませんでした。・・・続きはブログで!
2016/08/02
「【終了しました】8月セミナー開催のお知らせ」「8月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。    先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成28年 8月 20日(土) 14:00~16:00   LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室)   東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分      【参加料金】  お一人様  5,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 ※ご希望の方には、管理組合様宛の領収証を発行いたします。   【内 容】 1. 講 演  1) 管理コスト3割削減を実現したマンションの事例紹介弊社のサポートでコスト3割削減を実現したマンションの事例(3物件)について、見直し実現までのプロセスと経済効果をご紹介します。  従前の管理組合の財政事情や管理委託費の査定結果、管理仕様の見直しポイント、管理会社との交渉経過、最終的に妥結した内容までをわかりやすく解説します。   3つの事例はそれぞれ見直しの進め方と結果が異なるので、きっとご自身のマンションの見直しの参考になるものと思います。   【主な内容】 ・セキュリティ費用に、管理会社の多額のマージンが隠れていた事例 ・既に管理委託費が3割下がっていたのに、なお割高だった事例 ・管理会社との減額交渉が決裂し、リプレイスに踏み切った事例 2) 電力小売りが全面自由化!マンション一括受電は今後どう進めればいい?マンションの一括受電のしくみやメリットはもちろん、それに伴う変更点やリスクまでを正しく理解していらっしゃる方はほとんどいません。一括受電には大きく2つのスキームがありますが、それぞれの特徴から、導入の条件、メリットやリスクが何かを論点を整理して解説いたします。また、4月から始まった電力小売りの完全自由化でどのような影響が出るのか、また管理組合として今後留意すべきポイントなどもご案内します。   【主な内容】 ・マンション一括受電とは? ・一括受電には「2つのスキーム」がある ・一括受電のメリットと注意すべき点 ・一括受電導入事例とデータの公開(導入に要する費用、光熱費削減メリットのスキーム間の比較) ・一括受電はどう進めればよいか? ・電力小売自由化による影響と管理組合の対応について   【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)   2. 個別相談会(※希望者のみ) 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。   【お申込み方法】 弊社サイトの問合せページ( http://yonaoshi-honpo.co.jp/sub/form.html )から下記の要領でお申し込みください。          
2016/07/29
「【ブログ】電子ブレーカーの導入ができないマンションの事情とは?」マンション共用部の電気料金を下げる方法は、以下のとおり3つのアプローチがあります。   1.消費電力量を抑制する方法 2.電気料金の単価を下げる方法 3.電気の基本料金を下げる方法   「基本料金を下げる方法」として代表的なのが、電子ブレーカーの導入です。   マンションの場合、一般的には共用部の設備のモーター容量の合計(KW)を契約容量とするため、その稼働状況や使用電力に関係なく最大電力値での契約(負荷設備契約)となってしまいます。   その結果、共用設備の稼働時間は総じて短時間なのにもかかわらず、基本料金が割高となってしまうわけです。 ところが約10年前の電気事業法改正によって、実際の設備稼働時にブレーカーに流れる電流をもとに使用電力を決定し、ピーク時の電力は使わないという契約(主開閉器契約)に変更ができるようになったのです。   それによって契約電力の水準が下がり、その分基本料金も下がるというわけです。 ただし、それには共用部に電子ブレーカーを設置し、実際に流れる電流値と設備の稼働時間の両方を計測できるようにする必要があります。 もっともこの電子ブレーカーの設置工事の代金(30万円台)は、毎月の基本料金の削減額が大きい場合には2,3年でその費用を回収できてしまいます。   特に、エレベータや機械式駐車場など設備機器の多いマンションほど効果的であるとともに、高圧一括受電するまでのメリットがない比較的規模の小さいマンションに適しており、基本料金が下がるという意味では確実なコスト削減方法というわけです。   ところが、マンションによっては設備上の問題で、電子ブレーカーの導入ができない事例もあることがわかりました。・・・続きはブログで!
2016/07/25
「【ブログ】管理見直しの成功に欠かせないキーパーソンの存在」マンション管理組合へのコンサルティングを始めて3年余り。   当然ですが、当初の目論見通りに見直しを実現できたマンションもあれば、残念ながら途中で頓挫したケースもあります。   これまでの経験を振り返ってみると、やはり管理組合のキーパーソンの存在が成否を決める部分が大きいと感じています。   たとえば、川崎市のマンションでお世話になっているYさん。 ご相談いただいた当時は理事長でしたが、その後当社がコンサルティングを開始する段階では、任期満了で退任となってしまう予定でした。   しかし、Yさんは2年目も理事として残ることをあえて選び、今度は副理事長の立場で組合内でリーダシップを発揮され、他の理事や専門委員との調整・根回しも入念に行っていただきました。   一部過剰に設定されていた管理仕様の見直しについても、理事会だけでの判断で進めることは避け、事前に住民アンケートを実施するよう自ら企画し、あらかじめ全体の意見を把握したうえで慎重に合意形成を進められました。   その結果、従前と比べて33%ものコスト削減を実現することができました。 住戸あたりの経済効果は、年間6万円にも及んでいます。   京都のマンションで、現在お世話になっているHさん。・・・続きはブログで!
2016/07/19
「【ブログ】管理会社の法令違反がなくならない2つの理由」マンション管理会社が「マンション管理適正化法」に則って業務を行っているかを確認するため、国土交通省が昨年全国一斉に事務所等に立入り調査を実施した結果が7月15日に報告されていました。     <調査結果の概要> ◆国土交通省が、全国のマンション管理業者から135社を任意に抽出し、平成27年10月から約3ヶ月の間に、各社事務所への立入検査を実施した。   ◆管理業務主任者の設置、重要事項の説明等、契約の成立時の書面の交付、財産の分別管理及び管理事務の報告の5つの重要項目を中心に調査を行ったところ、うち51社に対して是正指導を行った。(※指導発生率:37.8%)   ◆重要調査項目別の違反者数は以下のとおり。<複数違反の業者あり>  ①管理業務主任者の設置(第56条関係)  : 2社 ②重要事項の説明等(第72条関係)    :39社 ③契約の成立時の書面の交付(第73条関係):27社 ④財産の分別管理(第76条関係)     :20社 ⑤管理事務の報告(第77条関係)     :22社   ◆違反業者に対しては違反状態の是正をするように指導を行ったが、関係団体に対しても、法令遵守の徹底を図るため研修活動等を通じて管理業全般の適正化に向けた会員指導等を行うよう要請を行う。   マンション管理会社に対しては、平成13年に「マンション管理適正化法」が施行され、これを遵守することが求められるようになりました。   その理由は、法の目的として明文化こそされてはいませんが、法施行前のマンション管理が適正でなかったからです。   顧客である管理組合側に無関心層が占め、そのためその業務を管理会社に丸投げするケースが多いのをよいことに、管理会社が野放図な運営管理を行うだ けでなく、管理費等の出納業務の際に社員が組合財産の横領・着服を行うなど、管理組合に重大な損害をもたらすような事案が発生したことが背景にあったのです。・・・続きはブログで!
2016/07/13
「【ブログ】これぞ管理組合の鑑!自主管理35年のマンションに感動の巻」先日、「マンション管理適正化診断」のために、関西エリアの某県に出張に行ってまいりました。   築35年目を迎える5階建ての共同住宅14棟で構成される「昭和のニュータウン」。 エレベーターも機械式駐車場もなく、まさしくシンプルなマンションです。   聞くところによれば、「自主管理による運営」ということで、日頃の会社の業務ではなかなか接点を持つ機会がないケースのため、「一体どんなものじゃろのう」と内心興味津々で伺いました。   行ってみると、すでにリタイヤされたと思しき3名の理事さんたちが相手をしてくれたのですが、<少々耳は遠いながらも>受け答えのこれまたしっかりされていること!   総会議事録、法定点検報告書、大規模修繕工事報告書などの閲覧を求めたところ、即座に提示され、単にファイリングされているだけでなく、資料の中身もキチッと見やすく整理されていました。   たとえば、総会議事録を拝見すると、きっと録音されているのでしょう、質疑応答の内容が丹念に逐語録としてワープロされています。・・・続きはブログで!
2016/07/08
「【ブログ】マンション共用設備の更新の際に気をつけたい4つのポイント」マンション管理組合で割高な費用の負担を強いられるのは、管理委託費や大規模修繕だけではありません。   マンションでは、共用部にある各種設備についても一定の耐用年数を超えると「更新」すべき時期が下記のように必ず到来します。<※カッコ内は更新時期の目安>   ◆エレベーター(25~30年) ◆集合インターホン(15~20年) ◆機械式駐車場(20~30年) ◆貯水槽(20~25年) ◆給・排水管(25~30年)    こうした設備についても数百万円~数千万円単位の高額な出費になります。   しかし、実態としては管理組合が主体的に検討することもなく、管理会社の提案するがままに実施していることがほとんどで、その結果得べかりし経済的なメリットを逸していることが少なくないはずです。   今回は、管理組合が「損」をしないために、こうした設備更新の際に留意すべきポイントを4つご紹介しましょう。   #1 見積りは、複数のルートから取得する 委託先の管理会社だけからしか見積りを取得しないのは、割高な費用負担になる可能性が大です。   競争原理を働かせて適正な金額になるように、メーカーの販売代理店から直接見積りを取って、相場がどれくらいかは少なくとも確認するようにしましょう。   #2 設備の型式・機能を確認する 集合インターホンについては、概ね2社のメーカー(アイホン・パナソニック)しか供給していませんが、数年おきにバージョンアップしています。  ・・・続きはブログで!
2016/07/04
「【ブログ】タワマンの組合運営が容易じゃない3つの事情」先日の日経新聞に、タワーマンションの住民トラブルに関する管理組合の取組みが紹介されていました。   タワーマンション、住民トラブル 規約で制限、管理組合が動く   本記事の要約は以下の通りです。   ■都心にあるタワーマンションでは、数世帯の住民が大量にゲストルームを予約して、直前にキャンセルしていた。そのため、希望者が予約できないうえ空き室が多く発生し、管理組合に収入が入らない事態になっていた。   ■こうした状況に対処するため、管理組合はゲストルームの宿泊数を制限するとともに、キャンセルしても宿泊枠にカウントされる仕組みに変更したところ、かなり改善された。   ■別のマンションでは、ラウンジに住民が不特定多数の人を集め、有料の婚活パーティーや講演会などに頻繁に利用していた。   ■住民からの苦情を受けた管理組合はラウンジの使用細則を改定。使用回数を1世帯あたり月2回までとし、ネットや広告などで参加者を募る行為も禁止にした。     タワマンの最大の魅力は、都心もしくはそれに近接したエリアで「ホテルライクなマンションライフ」を楽しめることでしょう。   豪華なラウンジやゲストルームはもちろん、プール、バーなどの施設も備えた物件もあります。   こうした共用施設の利用方法やルールについては、分譲時に売主であるデベロッパーが管理規約や使用細則を定めて、管理組合の設立総会で承認されています。   しかし、本記事で紹介された事例にあるように、必ずしも新築当時に想定したイメージどおりに住人が実際に利用するとは限りません。・・・続きはブログで!

マンション管理委託費プロだから無駄が分かる

「マンション管理見直し本舗」は、不動産のプロが、 「自分の住むマンションの管理費には非常に無駄が多い」ということに気づいたことから始まりました。

ご自宅マンションの適正な管理委託費は?

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。 また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる!

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンション修繕積立金の罠

マンションの修繕積立金の決め方をご存知ですか?
なぜ修繕積立金の不足がおこるのか、また修繕箇所と修繕サイクルは適切か、など修繕積立金に関する疑問についてお答えします。

マンションのずさんな管理は許さない!

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません!

マンション管理費の秘密

あなたのマンションの管理費がどのように決められたかご存知ですか?
また管理費の明細をご覧になったことはありますか?
その管理費は、適正ですか?
そんな疑問にお答えします。

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