マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを!

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円から その質を落とさずに38%の削減に成功し、 年間140,000まで削減できました。(85,000円の削減)
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を7割増加し、管理費を2割削減できました。

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2018/01/16
「【ブログ】管理組合にとって「所有者不明問題」が新たなリスクに!」1月12日付けの情報サイトBusiness Journalに、「分譲マンション、所有者不明物件が急増…管理費等を徴収できず建物全体が劣化」という記事が掲載されています。    本記事を要約すると、概ね以下のとおりです。 ・・・・・■ 昨年12月、民間有識者をメンバーとした「所有者不明土地問題研究会」の取り纏めた最終報告によれば、国土交通省の地籍調査をもとに2016年時点の所有者不明土地を推計した結果、その面積は「九州全体の土地面積を超える」との発表がなされた。   ■ この報告では将来推計も行われ、2020~2040年の間に発生すると想定される所有者不明分(約310万ha)もと合わせると、北海道の土地面積に相当するとのこと。   ■ 問題なのは、それは過疎地や農地、山林などにとどまらず、最近では相続人にとって利用価値が低く、老朽化で資産価値が低下した分譲マンションでも増加していることだ。   ■ 所有者不明の住戸が増えることで、マンションの管理費や修繕積立金等が足りなくなり、その埋め合わせのために管理費等の徴収金額が増加する。あるいは、管理が適切に行われないために建物が劣化し、資産価値が下がる。建替えを行うにも、建替え決議ができないため、建物の劣化・老朽化が進む――という最悪の事態に陥る可能性がある。   ■ 債権者である管理組合には、所有者不明となった住戸について「不在者財産管理制度」(あるいは相続放棄の場合には「相続財産管理制度」)を活用してその住戸の処分を申請できる権限がある。ただし、そのためには、家庭裁判所への申立てが必要で、100万円程度の「予納金」も納付しなければならない。   ■ 所有者不明の土地や物件が増加してくると、住宅選びの際にも物件そのものだけではなく、その地域の住人やマンションの住人の状況も把握しておく必要がある。 ・・・  相続財産放棄問題については、昨年本ブログでも朝日新聞の記事を取り上げましたが、都市部のマンション管理組合にとっても決して他人事ではなく、いつこの問題に直面してもおかしくないと考えて日頃から備えをしておくべきだと思います。・・・続きはブログで!
2018/01/08
「【受付中】2月度セミナー開催のお知らせ」「2月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。    先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成30年 2月 24日(土) 14:00~15:30   LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース   東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分      【参加料金】  お一人様  5,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 ※ セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします! 【内 容】 1. 講 演  「管理コストを3割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによってコスト削減を実現した事例を紹介しながら、特に注目すべき費用項目別に効果的な見直しポイントを解説します。【内 容】■ ポイント1:管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■ ポイント2:設備保守点検の契約形態と実施頻度(エレベーター、機械式駐車場など)設備の点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■ ポイント3:遠隔監視&緊急対応費用(ホームセキュリティを含む)設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■ ポイント4:事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役) 2. 個別相談会(※希望者のみ) 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。 【お申込み方法】 弊社サイトの問合せページからお申し込みください。 
2018/01/08
「【ブログ】附置義務条例がマンションの駐車場問題解決の妨げになるか?」1月6日付けの「東洋経済オンライン」に、「知られざる地雷、「マンションの駐車場」問題 行政の「付置義務」が解決を難しくしている」という記事が掲載されています。   本記事を要約すると、 ・・・・・ ■  高齢化の進展でクルマを手放す住民が増える一方、若者のクルマ離れで新たに駐車場を借りる住民は減っている。このためマンション内の駐車場で空きが目立ち始めている。 ■  東京都江戸川区のマンション(築10年・160戸)では、機械式駐車場が54台分設置されているが、すでにうち15台が空いている。   ■  今から20年後に迎える大規模修繕計画では、立体駐車場をリプレースする費用として約2億円弱が予定されている。このまま放置していれば、年間490万円、20年間で9,800万円も資金が不足する。収入不足はそっくり将来の駐車場の更新費用不足となる。   ■ このマンションでは、駐車場分だけでなく全体の修繕費が不足していた。理事長は理事会で修繕積立金の値上げを訴えたが、「まだ先の話」と値上げ案は却下された。   ■神奈川県横浜市にある築2年のマンションでも、竣工当初から駐車場の稼働率は7割程度だったため、外部への貸し出しなどを検討した。   ■しかし、マンション敷地内へ外部者が立ち入ることがネックとなり、セキュリティ面から断念。そこで長期修繕計画の見直しと合わせて、立体駐車場の一部を潰して平面式に転換することで、負の遺産とならないよう模索している。   ■ただ、こうして早くから見直しに着手できるのは異例中の異例。そもそも危機意識が薄く、潰す決断そのものができるマンションは少ない。   ■  空き駐車場を潰す際の問題として、各自治体の条例による「付置義務」が大きな足かせとなっている面もある。   ■ 東京都の場合、延べ床面積が1万平方メートル超など一定規模以上の集合住宅では、原則として居住戸数の30%以上の台数の駐車場の付置が必要とされる。 千葉県浦安市でも、100戸以上のマンションの場合には住戸数に対して100%以上が必要。     ■国土交通省は2017年末に商業ビルや事業用ビルに対しては、付置義務台数の緩和に乗り出したが、マンションに関しては「各自治体が考えるべき」と素っ気ない。   ■その間、空き駐車場はじわじわと管理組合の財政をむしばみ続ける。少なくとも過大な付置義務は早急の見直しが必要だ。 ・・・・ 昨年、本ブログでも取り上げましたが、都区部の新築マンションの駐車場については平均附置率が3割を下回っているというデータが出ていて、駐車場の空き問題に対してデベロッパー各社が適切に対処している傾向が窺えます。・・・続きはブログで!
2017/12/27
「【ブログ】管理会社の見積りを疑う前に知っておきたい業界のジョーシキ」12月18日付の毎日新聞に、「第7部 続・マンション漂流/中 言い値疑う目磨く」と題する記事が掲載されていました。    本記事の要約は以下のとおりです。 ・・・・・ ■ インターホンの取り換えを考えていた大阪のマンションの管理組合(110戸)に、管理会社の担当者が売り込んできた。   ■ 管理組合の理事長が、電気工事店にも相見積もりを頼んで交渉したところ、管理会社の見積額にくらべて約2百万円出費が減った。   ■ 当時の理事長は、その後も管理会社の見積書をチェックする「防波堤」になるべく、理事会の要請を受けて副理事長を続けている。   ■ 管理会社の「言い値」を疑うようになったのは約5年前の駐輪場増設工事。当時の管理会社は約150万円の見積書を示したが、交渉すると約110万円に減額してきた。しかし、別業者から見積書を取ったら、約73万円だった。その後、管理組合はその管理会社をリプレースした。   ■ 今の管理会社も疑わしい見積書を持って来るのは相変わらず。定期点検で見つかった非常灯の不具合に伴い、バッテリーの交換(約1万円強)が必要になった。だが、管理会社は非常灯を丸ごと取り換える6万円の工事を提案してきた。   ■ 滋賀県のマンションは一昨年、卓球台を買うことになった。依頼した管理会社が示した見積書は約8万6000円。住民がスポーツ店で似た仕様のものを2万円台で見つけてくると、管理会社は約2万6000円の見積書を出し直した。不信感は今もぬぐえない。   ■ 割高な見積額について、関西の管理会社に勤めた経験がある男性は「管理費だけではもうからない」と打ち明ける。インターホンやLED照明、防犯カメラなど設備関係の交換工事は利益を上げる好機だったという。 ■ マンション管理のNPO法人の関係者は「業者が利益を考えるのは当然。住民自身が汗をかいて知恵を絞りながら、業者の善しあしを見極めてほしい」と指摘する。  ・・・・・ 分譲マンションの必須アイテムとなって久しい「オートロック」システム。   これを支える集合インターホン設備の耐用年数は、約15年とされています。   顧問先の管理組合(90戸)では、築18年目で設備更新を検討する際に、管理会社の見積を元に約1,600万円の予算を計上していました。   しかし、管理組合が当社を通じて他社から相見積もりを取得する動きを察知した途端、4割近く下げて1,000万円を切る価格を提示してきました。・・・続きはブログで!
2017/12/18
「【ブログ】騙す管理会社、騙される管理組合 どちらが悪いのか?」12月17日付の毎日新聞に、「続・マンション漂流/上 剪定8万円、管理に不信 不要な出費も 広がる委託変更」と題した記事が掲載されていました。   この記事の要約は以下のとおりです。 ■ 大阪の築約40年のマンションの修繕工事。設計監理は、管理会社が担当し、前回の修繕の際と同じ施工会社が選定されていた。 ■ 管理組合の理事長は提出された工事見積書に心当たりのない項目が幾つも並んでいいたたため、納得できなかった。   ■ たとえば、足場を組む場所には植栽と呼べるものはないにもかかわらず、植栽の剪定に8万円の費用が計上されていた。これについて問い合わせると「では、外します」と機械的な返答が来た。   ■ 工事作業員に共用のトイレを貸すことになったが、トイレに至る床にシートを敷くのに2万円が必要とのこと。前回の工事にも同じ項目があったもののその工事を実施してなかったことを問い詰めると、あっさり非を認めて謝罪した。   ■ 作業中は駐輪場を一時撤去するとの提案があったが、特に作業に支障はなさそうなので理由を尋ねるとこれもすぐに撤回。   ■ 前回の工事で外壁補修した後、100箇所以上の施工不良が見つかり、管理会社の設計監理が機能しなかったという印象も強まった。 ■ 管理会社への不信感が頂点に達したため、その後管理組合は管理会社リプレースに向けて動き、管理会社は40年目をもって変更となった。   ■ 管理組合の当時の理事長は「任せきりでは管理会社を替えた意味がない。自分たちの住まいにどれだけ関心を持ち続けられるか。私たちの姿勢が問われている」と気を引き締めている。 ■ 国土交通省による13年度の調査では、分譲時の管理会社をリプレースした経験があるのは、管理会社に委託しているマンション全体の18%。10年前の10%から大幅に増えた。なお、築39~43年では31%に上るとのこと。    さて、「騙す管理会社」と「騙される管理組合」どちらが悪いのか?   もちろん騙す方が「悪い」に決まっているのですが、 その場合、管理組合は「信じて任せていたのに裏切られた・・」と言うのが常套句になっています。・・・続きはブログで!
2017/12/14
「【ブログ】いよいよ「臨界点」に近づいてきたマンション価格」12月12日付けの東洋経済オンラインに、「首都圏のマンション高騰はいつまで続くのか」と題する記事が掲載されています。   本記事の要約は以下のとおりです。 ・・・ ■2年前からマンション価格下落の懸念がささやかれてきたが、実際には小幅な調整を繰り返しながら上昇を続けている。   ■完成在庫も、昨年12月末時点では7千戸までいったん積み上がったものの、その後消化が進み今年の10月末には6千戸まで減っている。   ■これまでの経験則が当てはまらない一因として、「マンションデベロッパーの寡占化」が進んだことが考えられる。   ■マンションの供給戸数は、2000年のピーク時には首都圏で9.5万戸あったが、2016年には3.5万戸と約3分の1まで縮小した。   ■しかし、「メジャーセブン」と呼ばれる大手デベロッパー7社のシェアは2000年当時は25%程度だったのに対し、2016年時点ではその約2倍の43%まで上昇している。   ■つまり、マンション価格が維持されているのは、(供給戸数の減少に加えて)大手デベロッパー各社が“自主判断”で価格調整を行って市況を支えているためと考えられる。   ■大手デベロッパーは概して財務内容が良好なため、目先の販売物件を売り急ぐ必要がない。多少の需要が衰えても供給戸数を絞ることで「程よい需給環境」を作り出せる。   ■不動産経済研究所によると、首都圏における新築マンションの価格は2017年1~10月平均で5960万円。2016年に比べ、400万円近くも値上がりした。   ■しかし、大手デベロッパーが市況の手綱を握っているかぎり、価格崩壊は先送りされることになりそうだ。  ・・・   弊社が運営するサイト「ilodolist」  でも、先日同じテーマを取り上げました。・・・続きはブログで!
2017/12/07
「【ブログ】板橋区の「良質なマンション推進条例」は効果が見込めるか?」12月4日のNHKニュース( おはよう日本)で、東京の板橋区はマンションの適正な管理を促すため、新条例の制定を目指すことになったと報じられました。   記事の要約は以下のとおりです。   ■東京 板橋区で老朽化が進んだ分譲マンションでは管理組合が十分機能していない事例が増加している。 ■こうしたマンションの適正な管理を促すため、板橋区は新条例の制定を目指すことになった。 ■条例案では管理規約ならびに長期修繕計画の作成をしたうえで、区への届け出が義務づけられた。 ■違反を繰り返すなど悪質な場合には、マンション名・所在地などを公表する罰則が設けられた。   このような条例は、板橋区に先んじてすでに2013年7月に豊島区も制定しており、マンション管理組合に対して「マンション管理状況届出書」の提出(および5年ごとの更新)手続きを義務化しています。   区のホームページでは、以下の項目についてその有無と保管場所を届出用紙に記載の上提出することが定められています。 ・管理者等(理事長)・管理規約・区分所有者名簿・居住者等名簿・設計図書・修繕履歴・管理組合用郵便受け・緊急連絡先表示板・法定点検・定期点検の実施・長期修繕計画・町会の加入    ただし、こうした届出が「義務化」されたとは言っても、あくまで管理組合側の主体性に委ねられており、決して厳格なものではありません。   その証拠に、豊島区の案内文書には以下のようなQ&Aも記載されています。・・・続きはブログで!
2017/11/29
「【ブログ】マンション管理組合の理事会は、理事長を解任できるか?」11/25付の日本経済新聞に「マンション理事会は理事長を解任できるのか」という記事が掲載されていました。   この問いに対して、近々 最高裁が初めて判断を示すことが話題になっています。   本記事の要約は、以下の通りです。 ・・・・ ■2013年に、福岡県のマンションで当時理事長だった男性が管理会社をリプレイスしようとしたところ、他の理事らが反発。「理事長は解任した」と住民に通知。男性は解任は無効として管理組合を相手に訴訟を提起した。 ■裁判の争点は、「理事会が理事長を解任できるか」という点。このマンションの管理規約では「理事長は理事の互選で選ぶ」と定める一方、理事会が理事長を解任して単なる理事に「降格」させられるかどうかは明記していなかった。 ■一審の地裁判決では、解任の規定がないことを重視して解任を無効とした。二審の高裁でも原告が勝訴した。 ■一方、敗訴した管理組合側は、「学説や実務の慣行では、選任に準じて解任もできるとの考えが定着している」として上告した。株式会社の取締役会が代表を解職できることなども根拠に挙げ、二審の見直しを求めている。   ■原告側代理人は「規約に明記されていない解任を認めれば、理事長の地位が不安定になる」と強調。「意に沿わない理事長を排除したい管理会社が他の理事を巻き込んで解任に追い込めるようになる」との懸念も示す。 ■最高裁は11月30日に双方の意見を聞く弁論を開くが、上告審の弁論は二審の結論を変更する際に開かれるのが通例で「解任できる」と判断する公算が大きい。 ■このマンションの管理規約は、国土交通省の「マンション標準管理規約」に沿った内容となっている。国交省は「最高裁判決を踏まえ、必要があれば標準管理規約の見直しを検討したい」と説明している。  ・・・・・ この記事を読んでそもそも疑問に感じたのは、「理事長の専横を止めるために理事長を解任した」という部分です。・・・続きはブログで!
2017/11/16
「【ブログ】防犯カメラの契約で留意すべき3つのポイント」先日、顧問先のマンションで防犯カメラが正常に作動していなかったことが判明し、新たに更新することになりました。   きっと皆さんのマンションにも何台か設置されていると思いますが、防犯カメラの契約をする際にどんな点に気を付けるべきかポイントを整理してみましたので、ご参考になれば幸いです。   (1)購入、リース、レンタル・・・一体どれがお得か? 3つの選択肢の中でもっとも安価なのは、購入プランです。  一括現金払いのため、資金的な余裕があればもっともお勧めです。   ただ、年数が経つにつれカメラの機能が陳腐化するので、5、6年経つとすっかり陳腐化していた・・ということが結構ありがちですね。   たとえば、数年前は、画素数は1メガ程度が標準でしたが、現在はもはや2メガ(200万超)が標準となっていますから、将来の更新の時期について留意が必要です。   一方、レンタルやリースは、購入に比べてトータル支払額が高くなります。    そもそも、リースとレンタルの違いとは何でしょう?・・・続きはブログで!
2017/11/09
「【受付終了しました】12月度セミナー開催のお知らせ ※時間変更」「12月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。    先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成29年 12月 16日(土) 10:30~12:30   LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース   東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分      【参加料金】  お一人様  5,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 ※ セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします! 【内 容】 1. 講 演  (1)管理コスト3割削減を実現したマンションの事例紹介弊社のサポートでコスト3割削減を実現したマンションの事例(3物件)について、見直し実現までのプロセスと経済効果をご紹介します。従前の管理組合の財政事情や管理委託費の査定結果、管理仕様の見直しポイント、管理会社との交渉経過、最終的に妥結した内容までをわかりやすく解説します。【主な内容】・1年間で段階的に管理委託費を下げて適正化を実現した事例(90戸)・管理会社の抵抗を受けて、設備保守点検業務を専門業者に委託して減額を実現した事例(22戸)・管理会社からの減額提示があったものの、対応力への不満が原因でリプレイスした事例(30戸) (2)駐車場の空き区画問題と対策の進め方 高齢化やクルマ離れの影響もあり、昨今駐車場の空き区画に悩む管理組合が増えています。 その結果、駐車場収入の減少が管理組合の会計収支を圧迫し、将来管理費の負担が増えるリスクが高まっています。特に機械式駐車場の場合、日常の保守点検費に加えて設備更新の際に多額の資金が必要になりますが、この問題を放置すると稼働していない設備に無駄なおカネを費やすことになってしまいます。空き区画対策を一体どのように進めていけばよいのか、見直し事例の紹介も含めてその手順とメニューを解説いたします。【主な内容】・駐車場の空き区画が増える事情・おカネをかけずに駐車場の稼働率が改善した事例・「駐車場空き対策」の進め方と対策メニューのご紹介 ■ 管理規約や使用細則の変更   ■ 外部利用者への賃貸と留意すべき点  ■ 他用途への変更プラン  ■ 機械式設備の「平面化」工事とその経済効果【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役) 2. 個別相談会(※希望者のみ) 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。 【お申込み方法】 弊社サイトの問合せページからお申し込みください。 

マンション管理委託費プロだから無駄が分かる

「マンション管理見直し本舗」は、不動産のプロが、 「自分の住むマンションの管理費には非常に無駄が多い」ということに気づいたことから始まりました。

ご自宅マンションの適正な管理委託費は?

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。 また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる!

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンション修繕積立金の罠

マンションの修繕積立金の決め方をご存知ですか?
なぜ修繕積立金の不足がおこるのか、また修繕箇所と修繕サイクルは適切か、など修繕積立金に関する疑問についてお答えします。

マンションのずさんな管理は許さない!

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません!

マンション管理費の秘密

あなたのマンションの管理費がどのように決められたかご存知ですか?
また管理費の明細をご覧になったことはありますか?
その管理費は、適正ですか?
そんな疑問にお答えします。

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、実現した成果の概要をご紹介しています。

ケース4(築17年・90戸)3回の見直しで段階的にコスト削減した事例
ケース3(築19年・29戸)管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例
ケース2(築15年・22戸)管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例
ケース1(築13年・68戸)管理会社を変えずにコスト削減した事例
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