マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを!

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円から その質を落とさずに38%の削減に成功し、 年間140,000まで削減できました。(85,000円の削減)
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を7割増加し、管理費を2割削減できました。

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2016/09/27
「【ブログ】管理委託費の『出精値引き』ってアリなの?」目下、管理会社と管理委託費に関する減額交渉中の案件があります。   こちらの減額要請に対する1次回答では、管理組合側の要望金額との乖離が大きかったため再度要請をしたところ、2回目では踏み込んだ減額の提示がありました。   ただ、清掃や設備保守費などの各明細費用に変更はなく、最後に「出精値引き」と称する追加減額の提示が一括でなされていました。   そこで、「出精値引き分を各業務費に割り振ってもらえないか」と管理会社にお願いしたところ、 「最大限尽力に努めた結果であるため、出精値引きとしか出せないことをご理解下さい。出精値引きの意味をご考慮頂きますようお願い致します。」 という返信がありました。   「意味を考えてくれ」とまで言われたので早速調べてみたところ、以下のような複数の説があることが分かりました。   #1 「あなたのために頑張って値引きしました」説  これはまさに「精を出す」=頑張るという語源からの意味でしょうね。  ただ、「これ以上の値引きはできない」というニュアンスを含んでいるとも・・。   #2 「今回に限り値引きます」説  あくまで今回限りの特別措置で、「次回からは元に戻す」ということも示唆します。   #3 「端数を切る・数字を丸めるために利用する」説  たとえば、千円未満を値引きしてジャストの金額でまとめてしまうようなケース。   #4 「値引きの明細を出したくない場合に使う」説  同業他社との関係から、値引き単価を記載できないようなときに利用する。   察するに、管理会社の主張したいのは「#1」の意味なのでしょうね。   ただ、商慣習的には「#2」「#4」もありうるので、そこがひっかかります。・・・続きはブログで!
2016/09/21
「【ブログ】マンション管理組合には馴染みのない「FBサービス」って何?」この7月からコンサルをしている築20年のマンションでは、管理会社に対する不信がくすぶっています。   発端は、10年ぶりのマンション保険契約の更新でした。   保険の代理店も兼ねている管理会社が、従来どおりメガ損保であるM社とS社の2社だけの見積りしか提示しなかったところ、築年数の増加に伴い保険料の負担が今の10倍に増えることが分かったため、そのまま更新するわけにはいかなくなりました。   そこで、この組合から相談を受けた当社が提携先の代理店を紹介し、他社の見積もりをもらったところ、同条件ながら管理会社の提示額よりも半額ほど安く済むことになりました。   この他にも、管理会社が提示する補修工事の見積金額がどうも高いと思って他の業者からの相見積りを取ったら、なんと10分の1に下がった・・という笑えない話もあったようです。   そして、不信の矛先は今度は管理委託契約に向かい、現在管理委託費の見直しに着手したところなのですが、事務管理の内容についてもクレームが持ち上がりました。   それは、「管理組合の銀行口座のパスワードを管理会社が管理しているうえに、理事長の承認も得ずに勝手に経費を精算処理している!」というものです。・・・続きはブログで!
2016/09/13
「【ブログ】マンション販売市場が厳しくなっているワケとは?」9月13日付けの記事で、分譲マンション市況の悪化を伝える記事を見かけました。   この記事によれば、人気住宅街の世田谷区で販売中の新築35物件のうち、実に7割に当たるマンションが売れ残っていて、ひそかに大幅な値引き作戦が講じられているようです。   また、このような現象は世田谷区だけでなく、湾岸エリアのタワーマンションでもこれまでのブームに陰りが見え始めているとのことです。   その原因を探ってみようと、3年前と現在の定点観測によってマンション市況ならびに住宅ローン金利がどのように変化しているのかを調べてみました。   まずは、マンション価格の動向です。 http://住宅ローン.xyz/             2013年7月    2016年7月 東京都 平均価格    3,119万円  ⇒   3,747万円   この3年間で、平均価格が2割も上昇していることが分かります。   ただ一方で、いわゆる「異次元の金融緩和策」によって住宅ローンの金利も大幅に下がったはずです。・・・続きはブログで!
2016/09/09
「【ブログ】マンション管理会社の「満足度ランキング」の意義とは何か?」スタイルアクト株式会社が、自社サイト会員のマンション購入済みの入居者などを対象に実施した管理状況に関する満足度調査の結果をリリースしています。   調査結果が掲載されているサイトページによると、結果の概要は以下の通りです。   ■ 有効回答数 2,083 (サンプル数20件以上の管理会社をランキング対象) ■ 調査項目管理人、管理会社、管理費・修繕 、生活サービス、全体満足度、推奨度の大きく6項目を評価対象とし、ランキングについては、<総合満足度>(全体満足度と推奨度の平均値)にもとづいてから評価。   ■ ランキング結果  野村不動産パートナーズ:全体満足度 1位(8年連続) ※管理戸数10万戸未満のグループでは、伊藤忠アーバンコミュニティが1位   このランキング表と解説を読んで感じたことを率直にコメントします。   (1)ランキング公表の目的は何だろう? ランキングを見ると、野村以下、住友、三井など有名デベロッパーの系列会社が上位に並んでいます。   今年で8回目を迎えるようですが、毎年ほぼ同じ顔ぶれと順位です。(今回は三菱が合併の影響で順位を落としていますが、実質的には4位)   主催者が何を意図してこのリストを毎年更新しているかの説明はありませんが、私には、「大手デベロッパーの管理会社が総じて上位なので安心ですよ」というメッセージを発信しているようにしか感じません。・・・続きはブログで!
2016/09/06
「【ブログ】管理会社が「マンションドクター火災保険」を取扱いたくない理由」高経年マンションでも、日常の保守点検を着実に実施していて、必要なメンテナンスや修繕がなされている場合には、保険料の大幅な値引きが受けられる!   という理由から、「マンションドクター火災保険」はオススメだと本ブログでも紹介してきました。   【参考記事】 高経年マンションは、「マンションドクター火災保険」に注目!   業界紙の「マンション管理新聞」(9月5日号)では、このマンションドクター火災保険について、昨年7月の販売開始から1年間の成約状況が公表されています。   この保険の見積もりを取るには、あらかじめマンション管理士による「管理適正化診断」を受ける必要があります。   公表データからは、診断を受けた管理組合1,090件のうち、約4割にあたる445件が成約したことが読み取れます。   ちなみに、私自身が関わった案件では、管理組合7件のうち3件はすでに成約しています。 つまり全体の成約率とほぼ同じ4割強です。   ただ、残り4件うちの2件についても来年中にこの保険への切替えが内定している管理組合があるので、それらを加えると実質的には7割を超える成約率となっています。・・・続きはブログで!
2016/09/01
「【終了しました】9月セミナーのお知らせ」「9月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。    先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成28年 9月 17日(土) 14:00~16:00   LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室)   東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分      【参加料金】  お一人様  5,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 ※ご希望の方には、管理組合様宛の領収証を発行いたします。   【内 容】 1. 講 演  (1)   無関心では危ない!長期修繕計画の見直し方 長期修繕計画が、どのようにして作られているかご存知ですか?計画作成のガイドラインに沿って作成された場合にはあらかじめ前提条件が決まっていますから、必要とされる単位面積当たりの修繕工事費は新築時点ではどのマンションも概ね同じ水準です。   重要なのは、その後の「計画のメンテナンス」。新築時の施工品質やその後の保守管理の状況などに応じて随時見直していくことが必要です。  さらに、居住者の高齢化などに伴うライフスタイルの変化をふまえた修繕プランや、新たな修繕技術の導入の可能性も検討する余地があります。    大切な資産価値を長きにわたって維持するために長計をどのように見直していけばよいのか?そのポイントを解説します。 <主なテーマ> ・長期修繕計画の作られ方 ・補修・修繕・改修の違い ・長期修繕計画が「風化」してしまう理由 ・長期修繕計画を見直す3つのポイント ・新技術の採用によるライフサイクルコストの低減 ・長期修繕計画のメンテナンスの方法 (2)5年ぶりの改正で「標準管理規約」はどこが変わった?マンションの管理ルールについて、高齢化等を背景とした管理組合の担い手不足、管理費滞納等による管理不全、暴力団排除の必要性、災害時における意思決定ルールの明確化など様々な課題が指摘されてお り、これら課題に対応した新たなルールの整備として標準管理規約が約5年ぶりに改正になりました。過去の標準規約改正の経過とともに、今回改正された主な内容とポイントを整理して解説いたします。<主なテーマ> ・管理規約と区分所有法の違いとは? ・「標準管理規約」が制定された背景と趣旨 ・直近2回(平成16年、平成23年)の改正内容について・マンション管理士などの外部専門家が組合役員に就任する場合の対応方法について・自治会等との機能分担を想定した「コミュニティ条項」が再整理されたわけ・住戸の価値に連動した議決権の設定が可能に・駐車場の使用権の割当て方法の見直しについて   【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)   2. 個別相談会(※希望者のみ) 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。   【お申込み方法】 弊社サイトの問合せページ( http://yonaoshi-honpo.co.jp/sub/form.html )からお申し込みください。 
2016/08/31
「【ブログ】今の管理規約のままでは民泊利用やシェアハウス化は防げない!」先日、顧問先の管理組合で定期総会が開催されましたが、その中の議案に「管理規約の改正」がありました。   改正の趣旨は、 昨今インバウンド観光の増加に伴い注目されている「民泊」ビジネスのための利用を禁止することでした。   民泊以外にも、不特定多数の見知らぬ人が出入りする可能性がある業態として、 ◆シェアハウス ◆ウィークリー・マンション ◆グループ・ホーム なども考えられるので、それらも併せて禁止用途とする案が提示されたところ、特に異論・反論もなく、すんなりと承認されました。   この管理組合のように、主として自己居住用の区分所有オーナーが多いマンションでは、こうした用途での利用をなるべく排除したいと考えるのは至極ご尤もなことです。   ただ、国交省が「指針」として管理組合に示している「標準管理規約」では、専有住戸の利用について「専ら住宅として使用すること」としか規定していませんし、各区分所有者がそれを誠実に守ることを暗黙の前提にしています。   なので、貴方のマンションでも、こうした管理規約の実態や無関心層が多い管理組合の「隙」を突くようなビジネスがある日突然入り込んでくるかもしれません。それによって、快適な日常生活が損なわれるリスクもあることを肝に銘じておくべきです。     もちろん、法律等に抵触しないなら、こうした用途で利用することが絶対ダメと言うつもりはありません。それらを許容してよいと考える管理組合もあるでしょう。     つまり、大切なのは、分譲マンションを取巻く昨今の事情を正しく認識したうえで、各区分所有者の価値観や利用実態やをふまえて、守るべき規範やルールを組合内で協議しながら作り上げることです。   なお、本日リリースされたSUUMOジャーナルでは、一居住者として好ましからざる利用形態として民泊利用や住戸のシェアハウス化に遭遇した場合にどう対処すべきかという視点で記事を執筆しています。ご参考にどうぞ!   「民泊・シェアハウスでマンショントラブル! どう対応すればいい?」/SUUMOジャーナル
2016/08/26
「【ブログ】東京ガスに、マンション共用部の電力料金を試算してもらったら・・」今年の4月から電力小売の自由化がスタートしましたが、実際に電力会社を切り替えに踏み切った世帯の割合はたったの数%と言われています。   そこから推し測ると、ほとんどのマンション管理組合ではまだ共用部の電力会社を見直していないことが容易に想像できます。   そんな中、先日都内の小規模なマンションの定期総会で、電力を見直してみようという話が持ち出されたので、東京ガスに料金の試算を依頼することになりました。   直近1ヶ月分の電気料金領収証の明細を送ったところ、翌日には先方の担当者から試算結果がメールで送られてきました。   このマンションでは、現在東京電力の「従量電灯B」(照明用)と「低圧電力」(動力設備用)の2つの契約があります。   これを東京ガスに切り替えた場合には、年間電気料金が7.6%下がるという結果でした。・・・続きはブログで!
2016/08/23
「【ブログ】「マンションの資産価値は保ちたいけど、理事にはなりたくない」という本音」分譲マンションの管理やコミュニティの実態を把握することを目的に、SUUMO(リクルート住まいカンパニー)が、首都圏の分譲マンション居住者を対象とした調査を初めて行い、その結果を公表しています。(8月22日付け)   2016年マンション管理とコミュニティについての調査  | 株式会社リクルート住まいカンパニー <調査対象>首都圏(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県)の新築マンションを契約し、 2004~2014年の間に入居、現在も同じマンションに住んでいる人 (回答総数:6,304 回答率:27.5%) この回答結果の概要について、かいつまんで見てみましょう。 > ほぼ全員が「マンションを適切に管理・修繕し、資産価値を守りたい」と考えている。> 管理組合の総会参加率は46%。>「組合の理事になってもいい」と考える人は34%。   この3つの回答を総合すると、「適切な管理や修繕をしながら資産価値を守りたいが、自分はなるべく関わりたくない」という区分所有者の本音が透けて見えてきます。 特にひどいのが総会への出席状況です。 特に、総戸数300戸以上のセグメントでは、「ほぼ毎回参加」は14%しかいないのに対し、「ほぼ毎回不参加」の割合は38%と4割近くも占めています。 「ほぼ毎回不参加」というのは、止むを得ず参加できない事情があるからというよりは、「関心がない」からと言ってよいでしょう。  また、「理事になってもよい」(34%)と回答した中では、これに大いにあてはまると回答しているのは全体のたったの1割しかいませんでした。・・・続きはブログで!
2016/08/02
「【終了しました】8月セミナー開催のお知らせ」「8月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。    先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成28年 8月 20日(土) 14:00~16:00   LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室)   東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分      【参加料金】  お一人様  5,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 ※ご希望の方には、管理組合様宛の領収証を発行いたします。   【内 容】 1. 講 演  1) 管理コスト3割削減を実現したマンションの事例紹介弊社のサポートでコスト3割削減を実現したマンションの事例(3物件)について、見直し実現までのプロセスと経済効果をご紹介します。  従前の管理組合の財政事情や管理委託費の査定結果、管理仕様の見直しポイント、管理会社との交渉経過、最終的に妥結した内容までをわかりやすく解説します。   3つの事例はそれぞれ見直しの進め方と結果が異なるので、きっとご自身のマンションの見直しの参考になるものと思います。   【主な内容】 ・セキュリティ費用に、管理会社の多額のマージンが隠れていた事例 ・既に管理委託費が3割下がっていたのに、なお割高だった事例 ・管理会社との減額交渉が決裂し、リプレイスに踏み切った事例 2) 電力小売りが全面自由化!マンション一括受電は今後どう進めればいい?マンションの一括受電のしくみやメリットはもちろん、それに伴う変更点やリスクまでを正しく理解していらっしゃる方はほとんどいません。一括受電には大きく2つのスキームがありますが、それぞれの特徴から、導入の条件、メリットやリスクが何かを論点を整理して解説いたします。また、4月から始まった電力小売りの完全自由化でどのような影響が出るのか、また管理組合として今後留意すべきポイントなどもご案内します。   【主な内容】 ・マンション一括受電とは? ・一括受電には「2つのスキーム」がある ・一括受電のメリットと注意すべき点 ・一括受電導入事例とデータの公開(導入に要する費用、光熱費削減メリットのスキーム間の比較) ・一括受電はどう進めればよいか? ・電力小売自由化による影響と管理組合の対応について   【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)   2. 個別相談会(※希望者のみ) 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。   【お申込み方法】 弊社サイトの問合せページ( http://yonaoshi-honpo.co.jp/sub/form.html )から下記の要領でお申し込みください。          

マンション管理委託費プロだから無駄が分かる

「マンション管理見直し本舗」は、不動産のプロが、 「自分の住むマンションの管理費には非常に無駄が多い」ということに気づいたことから始まりました。

ご自宅マンションの適正な管理委託費は?

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。 また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる!

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンション修繕積立金の罠

マンションの修繕積立金の決め方をご存知ですか?
なぜ修繕積立金の不足がおこるのか、また修繕箇所と修繕サイクルは適切か、など修繕積立金に関する疑問についてお答えします。

マンションのずさんな管理は許さない!

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません!

マンション管理費の秘密

あなたのマンションの管理費がどのように決められたかご存知ですか?
また管理費の明細をご覧になったことはありますか?
その管理費は、適正ですか?
そんな疑問にお答えします。

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