マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを!

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円から その質を落とさずに38%の削減に成功し、 年間140,000まで削減できました。(85,000円の削減)
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を7割増加し、管理費を2割削減できました。

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2018/06/22
「【ブログ】ポスト「サイボウズLive」問題 マンション管理組合で使えるグループウェアは?」マンション管理組合の運営で役立っているITツールは何ですか?   皆さんは、もっぱらメールをご利用なのでしょうか?   私の場合、自宅マンションはもちろん、顧問先の管理組合さんとの連絡あるいは情報共有のツールとして重宝しているのが、「サイボウズLive」です。   「サイボウズLive」の最大の長所は、無料で利用ができるうえに、理事会の運営に必要とされる下記のような機能が一通り揃っている点です。   1)掲示板投稿およびメール連携機能 2)イベント管理機能(理事会、総会等のスケジュール登録) 3)チャット機能(役員さんと個別にメールのやり取り) 4)アーカイブ機能(議事録や見積書等の書類を保管) 5)タスク管理機能   そんなとても便利な「サイボウズLive」なのですが、残念なことに来年(2019年)の4月をもってサービスが終了することが決まっています。   この発表はユーザーにとっては結構衝撃的でしたが、 それではポスト「サイボウズLive」の候補はあるのでしょうか?・・・続きはブログで!
2018/06/19
「【ブログ】修繕積立金の増額を提案しない管理会社は不誠実のきわみ」先日開催したセミナーの後、ある管理組合の役員さんから個別相談を受けました。   ご相談の内容は、 「現在、管理会社が長期修繕計画の更新を検討しているが、このままでも資金が足りるのだろうか?」ということでした。   <マンションの状況> ■3LDKタイプが中心の築20年超のマンション(全体:約150戸)。 ■現在の修繕積立金の徴収額:戸あたり月額7千円。(竣工以来、増額改定なし) ■現在の修繕積立金残高:3億4千万円。      もちろん、「全然足らないでしょうね」と即答しました。   30年間を1サイクルとみた場合に、分譲マンションの建物本体部分で専有面積1㎡あたり)月額200円(※機械式駐車場が附設されている場合は、さらに加算が必要)は必要とされています。   <参考記事> 国交省「修繕積立金ガイドライン」   たとえば専有面積75㎡の部屋なら、 30年間で540万円(=200円×75㎡×12月×30年)の積立金が求められるということです。   ところが、このマンションは戸あたり月額7千円の徴収のため、30年で252万円(=0.7万円×12月×30年)しか貯まりません。   つまり、必要な額の半分にも満たない。   一方、現在修繕積立金残高が3.4億円あるのですが、これを1戸あたりに換算すると227万円弱です。   したがって、今の貯金をベースに加算したとしても、 227+252=479万円 < 540万円 となり、 戸あたり61万円の資金不足となります。・・・続きはブログで!
2018/06/14
「【ブログ】東京都がマンション管理組合の運営状況の報告を義務化!?」13日付けの日経新聞に、「老朽マンションの情報一元管理、小池知事が所信表明」という記事が掲載されていました。   記事の要約は以下の通りです。 ・・・・ ■ 東京都の小池知事は都議会の所信表明の中で、マンション管理組合に耐震診断の結果などの報告を義務付ける条例を制定する考えを示した。マンションが集中する都内で、行政が踏み込んで老朽化の情報を一元管理する全国に先駆けた試みとなる。   ■ 都内には分譲マンションが約5万3000棟ある。このうち、まず管理組合について明確な規定がなかった1983年以前に建設された6戸以上のマンションで報告を義務化する方針。約1万4000棟が対象となる。   ■ 小池知事は、老朽マンションについて「管理組合の機能を強化し適正管理を進めるため、条例化も視野に対策を講じる」と表明した。有識者らの検討会などを通じて条例案を詰め、18年度中の議会提出、成立を目指す。   ■ 条例は管理組合などを対象に、これまで必要なかったマンションの管理状況の報告を義務付けるのが特徴。都の案では、修繕積立金の状況や大規模修繕工事の有無、耐震診断の結果や空き住戸の割合などを報告させる方向。   ■ 施行後の報告状況を見ながら対象マンションを拡大する。例えば、築40年以上経過したマンションを、義務化の対象に順次追加する案が浮上している。   ■ 管理組合には新たな負担が生じることになる。ただ、報告ができない管理組合が多数出ることも予想される。都は未報告のマンションには督促や指導を行い、同意を得て必要な調査を実施する考えで、罰則は設けない方向。 ・・・・・   今回、都が管理組合に報告を義務付ける対象としたのは、「管理組合の法的定義がない1983年以前に建てられた約4分の1の物件が対象」としています。   この「1983年以前」の意味するところは一体何でしょうか?   これは過去の法改正と関係しています。・・・続きはブログで!
2018/06/12
「 【ブログ】「民泊」をテコにリゾートマンションを再生できるか? 」6月15日に住宅宿泊事業法(民泊新法)が施行されると、いよいよ分譲マンションでも民泊事業を行うことが法的に可能になります。   しかし、本年2月のマンション管理業協会の発表によれば、マンション管理組合で民泊容認を決議したのは1%以下とのことです。   そんな中、新潟県湯沢町のリゾートマンション「エンゼルリゾート湯沢」の管理組合の総会において、「住宅宿泊事業(民泊)制度導入に関する議案」について賛成多数で可決したという記事を見かけました。   このマンションの管理会社である株式会社エンゼルが住宅宿泊管理業者に指定され、建物管理に加えて民泊の管理も同社が手掛けることになったとのことです。   同社の広報によれば、「安心してワンストップで民泊を行える仕組み」を提供することによって、マンションの「資産価値の向上」と「管理運営の健全化」を実現したいとのことです。   湯沢町のリゾートマンションの多くは80年代後半〜90年代前半のいわゆるバブル期に建設されましたが、築20年以上が経過したことで建物設備の老朽化や、定住者・リゾート利用者の減少、管理費の滞納などの課題を抱えています。   そのため、民泊制度の導入をテコに管理組合の財政状況の改善を通じてマンションの資産価値向上を目指すというわけです。・・・続きはブログで!
2018/06/08
「【ブログ】いまだにビジネスとして確立していない「マンション管理士業」の実態」公益財団法人「マンション管理センター」が、昨年末に実施したアンケートによって調査したマンション管理士の活動状況の結果を6月1日に公表しました。   調査結果の概要は、以下の通りです。 ■ アンケート回収数 約5,560名  ※ 2015年度末の登録者数(約2万3千人)の約4分の1   ■ 回答者の年齢分布 最も多いのが、60代(34%)で、50代(27%)が続く   ■ 回答者の居住地 関東地方(53%)が最も多く、近畿地方(20%)と合わせて全体の7割強   ■ 回答者の職業  会社員(34%)が最も多く、その過半数がマンション管理会社(20%)に勤務 一方、マンション管理士専業は「5%」とかなり少数派。   ■ マンション管理士以外の保有資格 回答者の約8割が、「管理業務主任者」と「宅地建物取引士」の資格を保有   ■ マンション管理士としての活動状況  ■ 本業として活動中:  5%  ■ 副業として活動中:  8%  ■ 活動経験なし  : 76% ■ 過去1年間の売上高(本業として活動している回答者:約300名) ■ 1〜4百万円   :30% ■ 4百万円以上   :19%(うち1千万円以上:5%)   マンション管理士という国家資格が誕生したのが、2001年(平成13年)。   今年で18年目を迎え、すでに累計2万人以上の資格保有者がいるにもかかわらず、このライセンスが有効に活用されていない実態が明らかになりました。・・・続きはブログで
2018/06/05
「【ブログ】あなたのマンションの損害保険は「適正」ですか?」都内のあるマンションでのコンサルティングの一環で、共用部の損害保険の診断も行ったところ、珍しいケースに遭遇したのでご紹介します。   このマンションは全体約400戸の大規模物件で、建物全体の評価額は約75億円。 そのうち、保険対象となる共用部分の評価が45億円です。   一方、現在の保険金額は12億円でした。    保険金の設定額が12億円ということは、 その共用部分の評価額に対して3割未満の付保率となってしまいます。   それが直ちに「間違い」と言うわけではありませんが、 損保業界の「常識」からすると、実は「過少」な水準なのです。   損保業界における一般的な保険金の設定の考え方は、以下の図で示されます。・・・続きはブログで!
2018/06/01
「【ブログ】現地見学会の風景で分かる「ダメな管理会社」の特徴」目下、都内の大規模マンションで管理会社のリプレイスの検討をサポートしています。    弊社はコンサルタントとして、 ・現状の管理仕様ならびに委託費用の査定診断と見直し提案 ・新管理会社の募集要項書の作成・送付 ・秘密保持誓約書の事前提出を条件とする見積りの依頼 ・管理組合関係資料一式の送付 ・現地見学会のスケジュール調整とのアテンド ・質疑応答の対応など・・を行います。   今週は、各社来訪の日程・時間を分けつつ共用部の現地見学会を催しました。   5名程度のグループもあれば、 10名くらいで徒党を組んでやってくる会社もいます。   各社の対応を見ていると、 「さすがプロとしてしっかりしている」と感心するところもあれば、 「これは協力業者に丸投げだな」と思う残念な場面もあります。   私が考える「プロとしてダメそうな管理会社」の特徴を紹介しましょう。・・・続きはブログで!
2018/05/02
「【受付終了】6月度セミナーのお知らせ」「6月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。    先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成30年 6月 16日(土) 14:00~15:30   LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース   東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分      【参加料金】  お一人様  2,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 ※ セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします! 【内 容】 1. 講 演  「駐車場の空き区画問題と対策の進め方」高齢化やクルマ離れの影響もあり、昨今駐車場の空き区画に悩む管理組合が増えています。駐車場使用料の減少が管理組合の会計収支を圧迫し、将来管理費等の負担が増えるリスクが高まっているのです。特に機械式駐車場の場合、日常の保守点検費に加えて設備更新の際に多額の資金が必要になるため、これを放置すると稼働していない設備に無駄なおカネを費やすことになってしまいます。空き区画対策の解決のために何を一体どのように進めていけばよいのか?実際に改革を実現したマンションの事例紹介も含めてその手順とメニューを解説いたします。【主な内容】■ 駐車場の空き区画が増える事情■ おカネをかけずに稼働率が改善した事例■「駐車場空き対策」の進め方と各種対策案のポイント解説 (管理規約や使用細則の変更、外部貸し、設備リニューアル、他用途への変更、機械式設備の「平面化」工事など)【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役) 2. 個別相談会(※希望者のみ)   貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。 【お申込み方法】 弊社サイトの問合せページからお申し込みください。 
2018/05/28
「【ブログ】「マンション修繕工事の資金難 」問題の本質は、業界の悪しき慣習にあり!」5月27日付の「日経マネー研究所」のサイトに、 「マンション修繕に思わぬ誤算 工事費高騰で資金難 」という記事が掲載されていました。    記事の要約は以下の通りです。 ・・・・ ■ マンションの大規模修繕工事。ここ数年は工事費の相場高騰などから、住民が月々払う修繕積立金だけでは費用を賄えないケースが増えてきた。住宅金融支援機構の融資額が目立って増加しており、やむなく借金して修繕するケースも増えているという。   ■ 建設業界で深刻な人手不足が続いていることを背景に、修繕工事費の相場は13年春に比べて20~30%高くなっている。そのため、修繕工事を五輪後の20年以降へ延期する例も多いが、逆に工事の集中が将来予想されることもあり、五輪後すぐ価格が沈静化するかは不透明な状況。   ■  修繕計画が狂う原因は他にもある。その一つが近年のクルマ離れに伴う駐車場利用料収入の減少傾向だ。特に機械式の駐車場は維持・更新費用がかさむため、利用料収入で賄えなければ、修繕積立金を取り崩して穴埋めすることになる。   ■ もともとマンションの修繕積立金は、新築分譲時に高めの金額を示すと購入検討者から敬遠されかねないため、不動産会社が当初の金額を低めに設定している。   ■ 国交省は「修繕積立金ガイドライン」を11年に策定しており、1平方メートル当たり月178~218円を必要額の目安としている。しかし、新築マンションの修繕積立金の平均を1平方メートル月約95円で、国の指針を大きく下回っている。   ■ 管理組合側に立った対策としては、まずは修繕計画と工事費の相場を照合するなどして、修繕積立金が不足するおそれがどれだけあるのか早期に検証したい。   ■ 積立金が足りない場合、どう金額を引き上げるかが重要になる。段階的に増額するほうが住人は納得しやすいが、一度に大きく引き上げて固定金額方式に変更する組合もある。   ■ 屋上や外壁などを対象とする大規模な修繕は一般に約12年ごとに計画される。その周期を長期化することによって工事費の総額を抑えようと考える管理組合もある。より耐久性の高い材料や塗料を使えば、18年くらいの周期でも雨漏りなどを防げるとされる。総工事費の15~20%とされる仮設足場の費用を削る効果も享受できる。   ■ 修繕計画の見直しは、管理組合の場で時間をかけて話し合う必要がある。管理組合では一般に理事全員が毎年交代する。最近は理事の任期を2年に延ばし、毎年の改選は半数ずつとする方式に改める例も出てきた。 ・・・・・    確かに、修繕工事費の相場は5年前と比べると3割程度上昇しているという実感があります。   この背景には、東日本大震災後の復興ニーズ、東京オリンピックへの準備など需要サイドの事情も確かにありますが、深刻な人手不足に直面しているという供給側の問題もあると思います。   大規模修繕実施のスケジュールをオリンピック後に延期するという選択は、もはやマンション管理組合の「常套手段」となっています。   しかし、人手不足の問題は構造的な問題でもあり、そのうえ五輪後に工事発注が集中すれば、期待するほど工事費の相場は下がらない可能性も十分にあるでしょう。   ただ、工事相場の問題よりも構造的な問題として根深いのは、新築当初マンションの修繕積立金が故意に低く設定されていることです。・・・続きはブログで!
2018/05/25
「【ブログ】珍事!?管理会社から管理組合に解約を申入れた理由とは?」都内の大規模マンションで、新たな管理会社を選定するサポートをさせていただくことになりました。   つまり、リプレイスということです。   ただし、本件については事情が少々「特殊」です。   なぜなら、管理会社から契約更新を辞退するとの申し出があったからです。   解約の理由を確認したところ、 その申入文書には「社内事情により管理業務の継続が難しくなったため」としか記載されていません。   また、管理組合とのトラブルが発生していたという事情も見当たらず・・。   この管理会社とは、今から10年ほど前に当初の管理会社からのリプレイスで受託して以来の関係でした。   にもかかわらず、契約書の条文で認められているとはいえ、たったの3ヶ月前の予告申し入れとは、なかなか冷淡な対応ではありませんか。 (その後、管理組合の申し入れにより3ヶ月の期間延長で合意済み)   管理組合さんによれば、「問答無用の解約予告で、継続の可否について交渉の余地がなかった」とのことです。   ちなみに、この管理会社、その名を聞けば誰でもが知っている大手デベロッパーの系列企業です。    この管理会社は一体なぜ解約を申し入れたのでしょうか?・・・続きはブログで!

マンション管理委託費プロだから無駄が分かる

「マンション管理見直し本舗」は、不動産のプロが、 「自分の住むマンションの管理費には非常に無駄が多い」ということに気づいたことから始まりました。

ご自宅マンションの適正な管理委託費は?

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。 また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる!

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンション修繕積立金の罠

マンションの修繕積立金の決め方をご存知ですか?
なぜ修繕積立金の不足がおこるのか、また修繕箇所と修繕サイクルは適切か、など修繕積立金に関する疑問についてお答えします。

マンションのずさんな管理は許さない!

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません!

マンション管理費の秘密

あなたのマンションの管理費がどのように決められたかご存知ですか?
また管理費の明細をご覧になったことはありますか?
その管理費は、適正ですか?
そんな疑問にお答えします。

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、実現した成果の概要をご紹介しています。

ケース4(築17年・90戸)3回の見直しで段階的にコスト削減した事例
ケース3(築19年・29戸)管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例
ケース2(築15年・22戸)管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例
ケース1(築13年・68戸)管理会社を変えずにコスト削減した事例
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