マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを!

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円から その質を落とさずに38%の削減に成功し、 年間140,000まで削減できました。(85,000円の削減)
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を7割増加し、管理費を2割削減できました。

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2016/12/01
「【ブログ】チラシ情報では分からない中古マンションのリスク」数ある中古マンションから購入する物件を選ぼうとするとき、どのように候補先を絞り込んでいきますか?   まず大まかなエリアを決めたうえで、物件の築年数、最寄駅からの距離、部屋の間取り、日照条件などをチェックするのがおそらく一般的だと思います。   ただ、それだけでは将来後悔するかもしれません。   と言うのも、分譲マンションの場合、物件によって維持管理の面で大きな違いが出やすいからです。   販売チラシに記載されている情報では把握できない「管理」面のリスクをどうチェックするのか、基本的なポイントをご紹介します。   #1 必要な資料の収集 目ぼしい物件を見つけたら、物件の詳細情報として下記の資料を仲介業者を通じて入手するようにしましょう。 ■総会議案書と議事録(過去2,3年分)■管理規約・使用細則■長期修繕計画書   #2 管理費の滞納状況 管理組合は、区分所有者から管理費や修繕積立金、駐車場等の施設使用料を毎月徴収していますが、それが確実に入金されているかどうかを確認しましょう。   それを知るには、毎年1回開催される定期総会の議案書に必ず決算報告が掲載されているはずなので、そこで確認します。   決算報告の「貸借対照表」中の「資産の部」(向かって左側)に未収金が計上されているかの有無、計上金額の多寡を確認しましょう。・・・続きはブログで!
2016/11/28
「【ブログ】管理組合にとって有効な管理会社のPRポイントは?」先日、管理会社のリプレイスを検討中のマンション管理組合で、管理会社3社によるプレゼン会が行われました。   プレゼン時間は、各社30分間。その後は質疑応答で15分間。   各社には事前にお願いして、受託した場合はその組合を担当してくれるフロント候補者にも陪席してもらいました。   管理委託費の見積金額は事前に提出してもらっていましたが、3社のうち2社は当方要望額をほぼクリア。   しかし、残りの1社は現状とあまり変わらない金額で、事実上「選外」となってしまいました。   この最も高い金額で見積もった管理会社(※A社と呼ぶことにします。)には、 プレゼンの面でも他社と違う「特徴」が見られました。   ◆ プレゼンの同行人員 他の2社は、営業担当2名とフロント候補者1名の計3名でした。 でも、A社は5名でやってきました・・・。 支店長以下、営業課長、営業課長代理、営業嘱託の4名に、フロント候補者。   プレゼンは、営業課長と担当者で分担して行い、(着席して説明するようお願いしたにもかかわらず)ずっと立ちっぱなしで身振り手振りを交えて熱弁を振るっていました。   でも、残り3人中2人はほぼ発言の機会なし・・。 そんなに人員を動員するから、コストがかかるのではないのでしょうか?   ◆ PR内容に対する違和感 特徴的だったのは、A社からのアピールポイントの説明です。 その一部を以下にご紹介します。 一見良さそうなのですが、よく考えてみると「だから何?」と思ってしまいます。・・・続きはブログで!
2016/11/21
「【ブログ】「相見積りの取得」で態度が豹変した管理会社に呆れるの巻」当社のコンサルティング先で、今年の夏から管理委託費の減額交渉を始めたマンションの話です。   管理委託費の適正化に際しては、単純に減額を要請するだけではなく、そのマンションの「管理仕様の見直し」も検討します。   管理仕様とは、たとえば以下のような項目です。 ■管理人の勤務日数や滞在時間(週◎日・1日×時間勤務) ■管理人は、日常清掃を兼務するか否か ■清掃や設備保守点検の頻度(年○○回実施など) ■理事会の開催頻度(毎月か、隔月以下か) ■設備保守業者はメーカー系か、非メーカー系か   このマンションでは、管理人は平日は朝から夕方まで勤務しているのに、日常清掃は業務に含まれておらず、別途専門スタッフ(2名)を派遣している状況です。   ただ、総戸数が約200戸と大規模物件ではあるものの、集会室・ホール以外に特別管理が必要な施設や設備もなく、日中常に管理室内に待機していなくてはならない事情はありません。   このような場合、管理人にも日常清掃作業を兼務してもらえば清掃スタッフも減員できる可能性があるし、清掃のために管理室を離れる際には携帯電話を所持すれば特に支障はないと思われます。   そういった見直しを依頼したところ、管理会社の「抵抗」の凄まじいこと・・・   フロント担当者から以下のような文書が送られてきました。・・・続きはブログで!
2016/11/14
「【ブログ】「やむを得ずマイホームを貸すことに・・」そんな時に気をつけたいことは?」誰かに不動産を貸した経験ってありますか?   マンション管理士という仕事柄、会社に勤務しながら複数のワンルームマンションのオーナーとしてかなりの賃貸収入を得ている方にお会いすることも少なくありません。   ただ、そういった「副業」を持つ方以外に、仕事などの事情で一時的に転居を強いられたために止むを得ずマイホームを貸す、というケースもあるでしょう。   かく言う私も、新築マンションを購入してまだ間もない時期に大阪への転勤辞令が出たために、不本意ながら貸さざるを得なくなったという経験があります。   そんな時は、賃貸管理会社に依頼して、借り手を探してもらうのが一般的でしょう。   しかし、これまで不動産を賃貸した経験がない人は、民法や借家法について一定の知識がないとトラブルに陥る可能性があるので要注意です。   たとえば、借り手が決まれば賃貸借契約を結ぶことになりますが、そこで契約期間も決めます。   この契約期間が実は「曲者」です。   そもそも借家法では、「借り手=社会的弱者」という考え方のもと、借り手にとって有利なしくみになっています。   たとえば契約期間を2年と定めていても、2年後の期間満了時点で借り手側が更新を希望した場合には、貸し手側は原則としてそれを拒めません。・・・続きはブログで!
2016/11/09
「【ブログ】「住民同士の挨拶はしない」と決めたマンションの話」マンション内で住民同士が挨拶すべきか否かというテーマで、新聞読者が投稿でボヤいていた記事がメディアで話題になっています。   たしかに最近の世相を反映しているとは言え、さすがに「ついにそこまで来たか・・」と驚きを禁じえませんでした。   その投稿がこちら。   【理解に苦しんでます】<11月4日付 神戸新聞> 住んでるマンションの管理組合理事をやってるんですが、先日の住民総会で、小学生の親御さんから提案されました。「知らない人にあいさつされたら逃げるように教えているので、マンション内ではあいさつをしないように決めてください」。子どもにはどの人がマンションの人かどうか判断できない。教育上困ります、とも。 すると、年配の方から「あいさつをしてもあいさつが返ってこないので気分が悪かった。お互いにやめましょう」と、意見が一致してしまいました。   その告知を出すのですが、世の中変わったな、と理解に苦しんでいます。 (神戸・西、自営、男、56)     投稿者の住むマンションの組合総会で、「住民同士の挨拶は止めよう」というルールが決まり、それを住人に告知することになったようで、この投稿者は「理解に苦しむ」と嘆いているのです。   投稿記事中に「一致した」とされている2つの意見の主張内容を整理すると・・   <「小学生の親御さん」の意見> 「子供が犯罪等に巻き込まれないよう、知らない大人から挨拶されても無視しろと教えている。住民の皆さんも敢えて子どもに声を掛けないでほしい」   <「年配の方」の意見> 「マンション内で他の住人に挨拶しても返事がなく、不愉快な思いをしていた。それなら、こちらも気を使わなくてよいように、いっそ挨拶はしないルールにしてもらいたい。」   たしかに、大人と子供の間の挨拶については、防犯上の観点から「一理ある」とも言えます。   ただ、逆に「挨拶しないのは、防犯上好ましくない」という意見も少なくありません。   不審者は、コミュニティー的な習慣(近所付き合い・挨拶・人の目)を嫌う傾向があるからです。・・・続きはブログで!
2016/10/29
「【受付終了しました】11月セミナーのお知らせ」「11月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。    先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成28年 11月 19日(土) 14:00~16:00   LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室)   東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分      【参加料金】  お一人様  5,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 ※ご希望の方には、管理組合様宛の領収証を発行いたします。   【内 容】 1. 講 演  (1)   電力小売りが全面自由化!マンション一括受電は今後どう進めればいい? 鳴り物入りで、4月から始まった電力小売りの完全自由化。しかしながら、新電力に契約を変更した割合は、半年経過しても全世帯のたった3%と言われています。理由は簡単で、わざわざ切替えたとしても、料金がせいぜい5%程度しか下がらないからです。また、標準プラン以外の契約変更には対応していない、あるいは料金が今と変わらないといった事情もあります。一方、管理組合が主体となって高圧一括受電を導入すれば、大きく料金を削減することが可能です。ただ、一括受電のしくみやメリットはもちろん、それに伴う変更点やリスクまでを正しく理解している方はとても少ないために普及が進んでいません。一括受電には大きく2つのスキームがありますが、それぞれの特徴から、導入の条件、メリットやリスクが何かを論点を整理して解説いたします。 (2)5年ぶりの改正で「標準管理規約」はどこが変わった?マンションの管理ルールについて、高齢化等を背景とした管理組合の担い手不足、管理費滞納等による管理不全、暴力団排除の必要性、災害時における意思決定ルールの明確化など様々な課題が指摘されてお り、これら課題に対応した新たなルールの整備として標準管理規約が約5年ぶりに改正になりました。過去の標準規約改正の経過とともに、今回改正された主な内容とポイントを整理して解説いたします。<主なテーマ> ・管理規約と区分所有法の違いとは? ・「標準管理規約」が制定された背景と趣旨 ・直近2回(平成16年、平成23年)の改正内容について・マンション管理士などの外部専門家が組合役員に就任する場合の対応方法について・自治会等との機能分担を想定した「コミュニティ条項」が再整理されたわけ・住戸の価値に連動した議決権の設定が可能に・駐車場の使用権の割当て方法の見直しについて 【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)   2. 個別相談会(※希望者のみ) 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。   【お申込み方法】 弊社サイトの問合せページ( http://yonaoshi-honpo.co.jp/sub/form.html )からお申し込みください。 
2016/10/28
「【ブログ】マンションの民泊対策で後手に回る国交省の対応」10月27日付の朝日新聞で、分譲マンションにおける「民泊」の普及への対応として、国土交通省はマンションの管理規約に民泊の受け入れの可否を明示するよう促すことを決めた、という記事が出ています。   今後、国交省が管理規約の改正案を作成し、業界団体などに通知するとのことです。   また同じ日の毎日新聞では、「東京・新宿区が、旅館業法の許可を得ていない違法な民泊への対策に取り組むべく住民や不動産団体、警察署などによる検討会議をつくり、独自ルールとして条例案をまとめようとしている」との記事が掲載されています。   なお、正式に合法と認められている民泊は、現時点では以下の2つしかありません。 ①旅館業法に定める「簡易宿泊所」(住居専用地域内では不可) ②政府が「国家戦略特区」として定めた特定地域(大田区、大阪府大東市など4市)   ただ、民泊に対する管理組合の懸念とは、それが違法か合法かという問題ではないでしょう。   具体的には、民泊の普及によって騒音やゴミ出しのマナー等に関する宿泊客とのトラブルが発生したり、本来共用施設である「ゲストルーム」が悪用されて他の住人が不利益を蒙る、といった事態を未然に防ぐことがとても重要なのだと思います。・・・続きはブログで!
2016/10/23
「【ブログ】管理組合の役員を守る新しい保険商品が登場!」日新火災海上保険が、本年10月から「マンション管理組合役員賠償責任補償」サービスの販売を開始しました。   この補償サービスは「特約」として、共用部の火災や破汚損等の事故などに備えて付保するマンション総合保険(マンションドクター火災保険)に任意で追加して契約できるようです。 この補償の目的とは、管理組合の理事長等が「想定外の経済的損失」を被った場合のリスクに備えた保険なのだとか・・。ちょっとピンときませんねぇ。 同社がリリースした文書では、次のように説明しています。 ■ マンションの管理組合役員は1~2年交代で就任することが多く、必ずしもマンション管理の実務に明るいわけではない。   ■ そのため、誤って居住者の個人情報を外部に開示してトラブルに発展する、あるいは共用部分の修繕費用が「適正な支出額を超えている」として居住者から損害賠償請求をされる・・などのリスクがある。   ■ 補償の対象となる「経済的損失」として、以下のものを想定しています。  (1) 法律上の損害賠償金  (2) 告発された際の弁護士費用  (3) 情報漏えい対応費等の補償   ただ、やはりリリース文書のレベルではこのサービスの「効能」がよく分からないので、同社の商品開発責任者に少し質問をしてみました。・・・続きはブログで!
2016/10/24
「【ブログ】コストの大幅削減に成功した管理組合!次の課題は「駐車場の空き対策」」顧問先のマンション管理組合では、当社のサポートによって昨年から管理委託契約の見直しに着手した結果、管理委託費を33%削減することに成功しました。   1住戸当たりの経済効果としては、年間6万円にものぼります。   一方、このマンションでは、次の大きなテーマとして「駐車場の空き対策」を掲げ、専門委員会で具体的な対策の検討を進めていくことになりました。   というのも、全90台(ほとんどが機械3段式)のうち、現在約4割が空き区画となっているからです。   また、大幅な管理コストの削減のおかげで、組合収支は十分黒字を維持できているものの、修繕積立金については長期修繕計画で予定している必要資金に対してまだ2割不足している状況です。   長計をもとに、設備の保守点検費や、修繕・設備の更新に必要な資金を計算したところ、パレット1台につき年間合計で8万円の経費がかかることが分かりました。   つまり、常時30台分が空いていると、年間240万円ものおカネが無駄になってしまうわけです。・・・続きはブログで!  
2016/10/14
「【ブログ】マンションの「規模」はどれくらいがおススメなのか?」数あるマンションから自分の住まいを選ぶ場合に、何を条件に考えますか?大まかなエリア、部屋のサイズ、購入金額、日照条件、通勤や通学等の利便性はもちろん考慮すると思います。でも、マンション自体の規模についてはあまり考えないのではないでしょうか?一口にマンションと言っても、最近では1千戸級のマンモスサイズもあれば、10~20戸程度のコーポラティブ・ハウスまで、その規模は千差万別です。特に大規模なマンションは、その街のランドマークになることも多く、販売時に人気を博すことも多いようです。でも、いざ入居してみると、大きいからこそのメリットが一転してデメリットに感じることもあるので注意が必要です。#1  共用施設の維持費最近では、共用部分に居住者やその関係者限定で安価に利用できるゲストルームやラウンジ、保育所やスポーツジム、あるいはスパなどを装備しているマンションも増えてきました。中には、観賞用の水槽や噴水施設まで装備している物件もありますね。しかし、これらを運営していくには必ずコストがかかります。水光熱費等はもちろんですが、最も大きいのはそこに「人」が介在するということ。管理人やコンシェルジュ、清掃員などの人件費の負担が毎月支払う管理費に大きくのしかかってくることを頭に入れておく必要があります。・・・続きはブログで!

マンション管理委託費プロだから無駄が分かる

「マンション管理見直し本舗」は、不動産のプロが、 「自分の住むマンションの管理費には非常に無駄が多い」ということに気づいたことから始まりました。

ご自宅マンションの適正な管理委託費は?

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。 また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる!

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンション修繕積立金の罠

マンションの修繕積立金の決め方をご存知ですか?
なぜ修繕積立金の不足がおこるのか、また修繕箇所と修繕サイクルは適切か、など修繕積立金に関する疑問についてお答えします。

マンションのずさんな管理は許さない!

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません!

マンション管理費の秘密

あなたのマンションの管理費がどのように決められたかご存知ですか?
また管理費の明細をご覧になったことはありますか?
その管理費は、適正ですか?
そんな疑問にお答えします。

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、実現した成果の概要をご紹介しています。

ケース4(築17年・90戸)3回の見直しで段階的にコスト削減した事例
ケース3(築19年・29戸)管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例
ケース2(築15年・22戸)管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例
ケース1(築13年・68戸)管理会社を変えずにコスト削減した事例
ページトップへ