マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを!

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円から その質を落とさずに38%の削減に成功し、 年間140,000まで削減できました。(85,000円の削減)
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を7割増加し、管理費を2割削減できました。

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2018/08/10
「【ブログ】民泊禁止の対応だけじゃ足りない?標準管理規約に潜むリスクとは」8月8日付けの産経新聞に、「大阪のマンション管理組合 グループホーム禁止と社福法人を提訴」という記事が掲載されていました。    本記事の内容は以下の通りです。 ■ 大阪市の分譲マンションで、その専有部分を障害者が暮らすグループホームとしての利用しているのは住居以外の用途の利用を禁じる管理規約に反するとして、この管理組合が運営元の社会福祉法人を相手取って事業の停止を求める訴訟を起こした。   ■ グループホームを運営する法人は、平成15年にこのマンションの区分所有者と賃貸契約を締結した。現在は2部屋にて運営中で発達障害などがある女性6人が暮らしている。   ■ 管理組合側は16年、消防署からの指摘を受けてグループホーム事業が行われている事実を把握した。   ■   管理組合は、このマンションが店舗や施設を対象とした「特定防火対象物」に変更されるため、防火設備の点検費などの金銭的負担が増える他、事業運営を容認すれば他の違反行為も誘発すると主張している。   国交省の標準管理規約には、専有部分の用途に関する制限として以下のような条項が定められています。   ・・・・ 第12条(専有部分の用途) 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。 ・・・・・   ただ、このいわゆる「専ら住宅条項」の有効となる用途の範囲が問題です。   率直に言って、この条項だけでは民泊やグループホームなどの利用を排除するのは難しいというのが実情です。・・・続きはブログで!
2018/06/28
「【受付終了】8月度セミナー開催のお知らせ」「8月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。    先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成30年 8月 18日(土) 14:00~15:30   LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース   東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分      【参加料金】  お一人様  2,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 ※ セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします! 【内 容】 1. 講 演  「管理コストを3割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内 容】■ ポイント1:管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■ ポイント2:設備保守点検の契約形態と実施頻度(エレベーター、機械式駐車場など)エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■ ポイント3:遠隔監視&緊急対応費用(ホームセキュリティを含む)設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■ ポイント4:事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役) 2. 個別相談会(※希望者のみ) 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。 【お申込み方法】 弊社サイトの問合せページからお申し込みください。 
2018/08/07
「【ブログ】日経新聞でも取り上げられたマンションの「所有者不明問題」」8月2日付の日経新聞に、「所有者不明の空き家問題、マンションでも深刻に 」と題する記事が掲載されていました。    本記事を要約すると、以下のような内容です。 ■ 所有者不明の不動産問題は、分譲マンションでも深刻になってきた。今後老朽化マンションが増えれば相続を放棄される部屋が増える可能性も高い。新たなルール整備を求める声もあり、東京都は独自に条例制定の検討に入った。   ■ 今年1月、埼玉県内の管理組合の臨時総会にて、24戸のうち3戸の区分所有者の氏名と住所を特定できず、管理費などの滞納が続いていることが報告された。   ■ 支払期日から5年近く経過し、支払請求権の消滅時効も迫っていたことから、管理組合は家庭裁判所に対し、不在者財産管理人の選任を申し立てる決議をした。ただ部屋を売却しても、滞納分に見合う売却代金を得られるかは不透明な状況。   ■ 所有者不明問題は管理費などが徴収できなくなるほか、管理が行き届かない部屋は周囲の住環境を悪化させ、管理組合の意思決定の足かせにもなりかねない。   ■ 管理組合における通常の決議では、区分所有者の議決権の過半数(<筆者注記>総会出席者に対して)の賛成が必要。一方、管理規約の変更・廃止などの重要事項の場合には(<筆者注記>区分所有者全体の)4分の3、建て替えは同5分の4の賛成が必要になる。   ■  マンションを解体して敷地を売却する場合は、区分所有者全員の合意が必要になるため、区分所有者不明となればその意思決定はできなくなる。   ■ 国交省が管理組合を対象に実施した調査によると、回答した組合のうち、連絡がつかない所有者らが存在する割合は「14%」に達したという。   ■ 所有者不明問題の原因は、相続に伴う区分所有権の移転登記がされないのが一因だが、相続そのものがなされないケースも広がっている。管理組合が調査して突き止めた区分所有者の子が相続を放棄したため、管理組合はその部屋の競売手続きを迫られるケースも出ている。   ■ 老朽化で資産価値が下がり、管理費も滞納しているマンションは、相続する魅力に乏しく、将来相続放棄されてしまう恐れがある。   ■ 東京都は18年3月に「マンションの適正管理促進に関する検討会」を設置し、管理組合に管理状況を5年ごとに行政に届け出てもらう制度の創設や、分譲会社などの事業者に対して管理組合の管理のしやすさに配慮した物件供給に努めるよう求めることなどを議論している。検討会による報告書をを踏まえて、都はそれ条例化を検討するとのこと。   ■ マンション管理を充実させて資産価値を保つ取り組みは、所有者不明物件の増加を防ぐうえで大切だ。また、住人による自治を前提とした区分所有法はもはや実態に合わなくなっているとの指摘もあり、現行法の見直しや新たなルールも幅広く議論していかなければならない。   相続放棄に伴う所有者不明問題の拡大については本ブログでもすでに取り上げていますが、今後のマンション管理組合の運営にとってかなり深刻なリスクになるのは間違いないでしょう。・・・続きはブログで!
2018/08/03
「【ブログ】長期修繕計画に「漏れ」のあるマンションは要注意!」8月2日付の東京新聞に、「マンションの大規模修繕積立金 定期的に計画見直しを」と題する記事が掲載されていました。   本記事を要約すると、以下のような内容です。    ■マンションの維持に欠かせないのが、10数年ごとの大規模修繕工事だ。毎月住民が支払う修繕積立金が工事に使われるが、その金額は将来予想される工事をまとめた長期修繕計画が根拠となる。   ■しかしながら、計画の漏れが判明して修繕積立金の値上げに踏み切る管理組合もあり、定期的に見直しをしておきたい。    ■名古屋市内にある築30年の分譲マンションの管理組合では2017年1月から、毎月の修繕積立金を一律8千円値上げした。   ■値上げ前の修繕積立金は専有面積に応じて7,500~8,000円だったので、ほぼ倍増したことになる。   ■値上げに踏み切ったのは、長期修繕計画に漏れがあったため。数年前に給排水管のメンテナンスをした際、将来的に管の取り換えをする必要があると分かったが、計画には入っていなかった。   ■新築で計画期間30年以上の長期修繕計画に基づき修繕積立金の額を設定しているマンションの割合は約65%。また、修繕積立金だけで工事費がまかなえた組合は約80%。残りは住民から臨時でお金を集めたり、融資を受けたりしている。   ■長期修繕計画の見直しなどで修繕積立金の値上げが必要だと分かった場合は、管理組合は根拠を示して住民の合意形成を進めていくことが大切である    先日、このテーマについては本ブログでも実例をご紹介しましたが、新聞にも取り上げられるということは、世間的に決して珍しいわけではなさそうです。・・・続きはブログで!
2018/08/01
「【ブログ】新たな管理会社選定までの怒涛の4ヶ月間!」先日、現在コンサルティング中の都内の大規模マンション(築27年・290戸)で臨時総会が開催され、新たな管理会社との委託契約の締結が承認されました。   この組合では、この春から新たな管理会社を選定するサポートをすることになったのですが、本件については事情が少々「特殊」です。   というのも、今年2月、現在の大手財閥デベ系の管理会社から突如更新辞退の申し出がなされたからです。   解約の理由として、その申入文書には「社内事情により管理業務の継続が難しくなったため」としか記載されていません。   また、管理組合との間でトラブルが発生していたということもありませんでした。   この管理会社とは、20年ほど前に当初の管理会社からのリプレイスして以来の関係でした。   にもかかわらず、たったの3ヶ月前の予告申し入れとは、なかなか冷淡な対応と言えます。(管理組合の申入れによって、何とか8月末までの契約延長で合意)   その後、組合内で管理会社選定のためのプロジェクトチームが立ち上がり、ご相談を受けて当社がサポートを開始したのが4月中旬。   その後、新たな管理会社の選定まで以下のようなスケジュールで進めていきました。         現状の管理委託費の査定診断報告       候補先会社の選定&見積もり依頼(5月下旬)               ↓       現地見学会の開催(6月初旬)               ↓       各社見積もり提出期限& 1次選考(6月下旬)       各社プレゼン会&最終選考会(6月末)               ↓         理事会承認(7月初旬)               ↓         臨時総会決議(7月末)   まず、計7社に見積もりを依頼した結果、引き継ぎ期間が短すぎるなどの理由で2社が辞退し、結局5社の見積もり参加になりました。・・・続きはブログで!
2018/07/26
「【ブログ】類は友を呼ぶ?悪徳業者を紹介したのは管理会社だったの巻」先日、本ブログで電子ブレーカーで管理組合から搾取し続ける業者の話を紹介しました。    その契約の主な内容を要約すると、以下のようになります。 ・・・・ ■ 業者は管理組合と10年間のシステム利用契約を締結。 ■ 業者が電子ブレーカーの設置工事を行い、組合が電気料金の削減効果を享受する。 ■ 当初の5年間は、「システム利用料」として削減額の5割を業者に支払う。 ■ 残りの5年間は、「システム利用料」として削減額の2割を業者に支払う。 ■ 来春、契約期間が満了する際に、「更新料」25万円(税別)を請求する。 ■ もし解約する場合は、電子ブレーカーを撤去。電気料金の削減効果がなくなるうえ、ブレーカーの撤去費用として5万円を請求する。 ・・・・   このマンションでは、電子ブレーカー設置によって年間15万円の電気料金の削減効果が現在得られています。   ただ、上記の通り、当初の5年間は削減額の5割(合計:37.5万円)、後半の5年間は同2割(合計:15万円)を業者に支払う契約になっています。   つまり管理組合は、合計52.5万円を業者に支払う義務があるわけです。   電子ブレーカーを買い取った場合の費用は30万円程度なので、差引き20万円強も搾取されている計算になります。   しかも、まだ交換の必要のないブレーカーを新品に交換するという理由で更新料を取るという提案が今回なされました。   これに対して、今後10年間のキャッシュフローを試算した結果、電子ブレーカーを買取った方が有利なことが分かったため、この業者の提案は断って契約を解除することを先月の理事会で決議したのです。   ところが・・・ 今月の理事会で、管理会社経由でその業者から新たな提案が持ちこまれました。・・・続きはブログで!
2018/07/20
「【ブログ】管理会社の変更は「品質低下」を招きやすいのか?」「マンションの管理会社変更、「成功報酬型」に潜む落とし穴 」という記事が19日付けでウェブサイトに掲載されていました。    本記事の要約は以下の通りです。 ・・・・ ■マンション管理組合では、管理会社への日頃の疑問や不満の声が噴出することがあり、それによって管理会社のリプレイス(交替)を検討するケースがしばしば見受けられる。   ■管理組合のリプレイスを薦めるのは、たいていの場合、「年間削減管理費の50%」などの成功報酬型のコンサル会社である。この種のコンサル会社は、管理費を削減すればするほど儲かるため、とことん削減に走りがちだ。   ■中でも多いのは、売主系列の管理会社からローコストが売りの独立系管理会社に変更するパターン。しかし、管理費が下がったものの、後になって管理のレベルが著しく下がることケースがある。   ■例えば清掃時間を削減しすぎたあまり、かつてのようには清掃が行き届かない、共用部の電気交換をやってくれなくなった、ゴミの整理が以前より雑になった、管理組合広報などの投函をしてくれなくなったなどである。   ■さらにまずいのは、こうした不満を管理会社に伝えると、1年更新の管理契約を管理会社の側から更新拒絶されるケース。   ■管理費の削減成果に応じた報酬制によるコンサル会社の提案は、一見魅力的に思える。ところが、大幅な削減ができるパターンというのはたいていの場合、売主系列の管理会社から、劇安を売りにする管理会社への変更を伴う。   ■しかし副作用の大きさを考えると、管理会社のリプレイスには相当慎重になったほうがいい。また、そもそも管理会社を変えるといったリスクを冒さなくても、管理費削減は可能だ。   ■リプレイスを声高に吹聴するコンサルタントの提案を冷静に分析・検証しよう。管理会社を変更するデメリットを説明しないで、リプレイスを行うことのメリットだけを強調する場合は特に要注意だ。   ■成功報酬型のコンサルティングは勢い、管理組合のためではなく、自分のコミッションにつながる「削減額の最大化」に向けた仕事をしがちで、それまで住民が享受してきた様々なメリットを見逃しがちになる。   ■まずは、住民が管理会社に対してどのように考えているのか、アンケート等で広く意見を聴取してみよう。理事会としては、管理会社は変更せざるを得ないと思っていたとしても、住民の管理会社への評価は、往々にして異なる場合があるためだ。   ■そのうえで、まずは現行の管理会社と管理の中身やコストについて交渉の場を持つべきだろう。フロントマンに不満がある場合には管理会社に改善ないしは交替を求め、それでもなお改善されない場合に、管理会社の変更に取り組もう。   ■一般的にはどの程度の管理費が適正なのか、理事会として物差しを持っておきたいもの。形態別では、単棟型が1万5970円、団地型が1万3134円。もちろんこれらはあくまで目安であり、具体的にどのようなサービスが行われるかによって異なる。   ■こうしたプロセスを経たうえで、現在行われている管理の内訳やサービスの内訳を洗い出しリスト化、必要なサービスを委託契約に書き込んでいき、管理会社変更前と変更後で、具体的に何が変わるのか、住民にもわかるようによく説明したうえで管理会社変更に踏み切ろう。 ・・・・   本記事で槍玉に上がっている成功報酬型のコンサルメニューも用意している当社にとっては、こうした記事がそのまま世の中に流布される影響を考えると捨て置けず、反論しておきたい点を以下の通りまとめてみました。・・・続きはブログで!
2018/07/10
「【ブログ】管理会社のリプレイス提案でわかる管理委託契約見直しのポイント」先日、都内の大規模マンションで、管理会社のリプレイス(変更)に伴う新たな候補先3社によるプレゼン会が開催されました。   事前に管理委託費の見積もり条件についての提示は受けているため、当初の候補先5社から3社に絞り込まれた後の「最終選考会」という位置付けでした。   フロント担当の候補者も陪席してもらったうえで、会社の概要や受託実績はもちろんのこと、具体的な運営業務の内容や品質管理上の工夫などについても説明してもらいました。   プロジェクターを使用して演出する会社もあれば、プレゼンの担当を項目ごとに複数で分担して行う会社もあり、各社の特徴がみて取れます。   そんな中、委託契約に付帯する条件として以下のような追加提案がありました。   1)印刷代、通信費等の負担 通常は管理組合が負担することの多い総会議案書等のコピー・郵送料、管理室の電話代、文房具等の消耗品費などを管理会社が負担するという会社が2社ありました。・・・続きはブログで!
2018/07/05
「【ブログ】マンション管理組合が抱える「相続資産の承継リスク」」7月3日付けの「文春オンライン」に、「相続人が見つからない! 老朽化マンションの悲鳴」という記事が掲載されていました。   この記事の要約は以下の通りです。 ・・・・・ ■ 国交省による2013年度の調査結果によると、東京都内のマンションのうち、70歳以上が世帯主である住戸が2割、50歳以上が7割を占めるという。今後多くのマンション住戸が相続の対象となってくることが容易に想像される。 ■ かつては親が子に残す財産で最も価値の高いもののひとつが不動産だった。ところが最近は親の自宅を相続しても自身で「住む」というケースは少ない。また、現在空き家は東京都内だけで60万戸もあり、家賃収入を得るのも容易ではない。 ■ 親の残した不動産がそれほどの価値もないことに気付き始めた相続人たちは、不動産を敬遠して相続人同士で押し付けあうような場面も増えているという。 ■ こうした状況の中、マンションを相続したことを管理組合に連絡しないケースも増えている。住戸を無理やり相続させられた相続人は、その事実を告げずに放置し、その結果として管理費・修繕積立金が滞納となる。 ■ 相続人が確認できれば、管理組合は当然にして相続人に対して管理費・修繕積立金の請求を行うが、相続人としての届け出が行われないためどこに請求してよいのかわからなくなるケースが発生している。 ■ 相続人を見つけ出しても、外国住まいであったり、複数の相続人が存在するためになかなか思うように徴収できないケースも増えている。 ■ 最終的にはマンション住戸を差し押さえたうえで、競売等にかけて滞納分を回収していくというのが法律上の手続きとなるが、立地や築年数、設備の状況などによっては全く買い手がつかないマンションも出始めている。また、競売によって滞納金が回収できるという保証はどこにもない。 ■ 管理費の滞納が300万円、住戸内の後片付け費用で100万円、リニューアル費用で300万円、管理組合で計700万円かけて売却に出したものの、売れない。最終的に売却できた金額は400万円だったなどという事例も珍しい事例ではなくなっている。差し押さえるための手続き、弁護士費用などを支払うにも組合員から集めた管理費しか元手がない中、管理組合も手が出しにくいというのが現状だ。 ■ さらにやっかいなのが、相続人がいないマンション住戸の増加だ。相続人が存在しない、または相続人が全員相続を放棄した場合、マンション管理組合は家庭裁判所等が選定する相続財産管理人と対峙することとなる。つまり管理費・修繕積立金等の請求を相続財産管理人に行うこととなる。 ■ 管理費の滞納が多いマンションほど老朽化が激しく、流通性に欠ける物件が多くなる。そうした住戸ほど誰も相続したがらない。相続を放棄する、相続をしても住戸を放置し、管理費・修繕積立金の支払いを免れ続ける。売却しても債務全額の回収には程遠く、そもそも売却すら叶わない、こんな物件が今後急速に増加してくる可能性が高くなっている。 ・・・・ 分譲マンションが相続放棄されることで、管理組合が管理費等の長期滞納リスクに直面するリスクについては、昨秋の朝日新聞の記事でも取り上げられていました。・・・続きはブログで!
2018/06/27
「【ブログ】築20年超の小規模マンションも、戸あたり年間4万円のコスト削減!」先日、現在当社がコンサルティング中の都内のマンション管理組合(全20戸)で総会が開催され、管理委託契約の条件変更について全会一致で承認されました。   そのため今秋以降、このマンションの管理委託費は現状比で約2割下がります。 <なお、管理仕様は一切変更していません>   このコンサル案件の経緯ですが、 昨年夏に理事長さんが当社のセミナーに参加されたことを機にご相談を受け、               理事会にて業務メニューのご説明              ↓       「管理コスト適正化診断プラグラム」の受注              ↓      「マンション管理見直し隊」のご契約   と順調に進みました。   そして、今春から管理会社との交渉に着手して約2ヶ月をかけて交渉したところ、なんとか通常総会の議案上程に間に合ったというわけです。   先行して昨年末に実施した「管理コスト適正化診断プラグラム」では、管理委託契約のほかに「マンション保険料」と「電気料金」も診断するのですが、両方とも大きな削減余地があることが分かりました。・・・続きはブログで!

マンション管理委託費プロだから無駄が分かる

「マンション管理見直し本舗」は、不動産のプロが、 「自分の住むマンションの管理費には非常に無駄が多い」ということに気づいたことから始まりました。

ご自宅マンションの適正な管理委託費は?

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。 また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる!

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンション修繕積立金の罠

マンションの修繕積立金の決め方をご存知ですか?
なぜ修繕積立金の不足がおこるのか、また修繕箇所と修繕サイクルは適切か、など修繕積立金に関する疑問についてお答えします。

マンションのずさんな管理は許さない!

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません!

マンション管理費の秘密

あなたのマンションの管理費がどのように決められたかご存知ですか?
また管理費の明細をご覧になったことはありますか?
その管理費は、適正ですか?
そんな疑問にお答えします。

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、実現した成果の概要をご紹介しています。

ケース4(築17年・90戸)3回の見直しで段階的にコスト削減した事例
ケース3(築19年・29戸)管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例
ケース2(築15年・22戸)管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例
ケース1(築13年・68戸)管理会社を変えずにコスト削減した事例
ページトップへ