マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを!

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円から その質を落とさずに38%の削減に成功し、 年間140,000まで削減できました。(85,000円の削減)
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を7割増加し、管理費を2割削減できました。

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2017/10/16
「【ブログ】既築マンションで一括受電が盛り上がらなくなったワケ」昨年の4月に、電力小売りが完全に自由化されました。 ガス会社、通信会社、管理会社など異業種から数多くの参入があり、市場規模も携帯電話とほぼ同じ7兆円超と言われ、相当のの経済効果があるものと期待されていました。   ・・が、その後の状況はどうなったのでしょうか?   資源エネルギー庁が今年の7月に発表した資料によると、 新電力への契約先の切り替え(スイッチング)が行われた割合は、今年3月末時点で4.7%(全国平均)に過ぎません。   その内訳をみると地域差があり、たとえば大都市圏では 東京:7.1% 関西:6.1%と全国平均に比べると高めではありますが、しょせん一桁台にとどまっていることに変わりはなく、全体の9割以上の世帯は切り替えはしていないことが分かりました。   スイッチングが進まない主な原因は、新電力と地域電力会社との電気単価の差が4%程度と低いからでしょう。   既存の受電契約の解約手続きの煩雑さを考えると、この程度の価格差では利用者側のモチベーションが上がりません。   また、地域電力会社の基本プラン以外で節約できるプランを利用している場合には、スイッチングによって逆に料金が上昇してしまうケースもあります。   ただ、この電力小売りの自由化は、 マンションの一括受電のニーズを冷やすには大きな効果があったことを痛感します。   それは、自由化前に比べて一括受電のコスト・パフォーマンスが相対的に悪化したからです。・・・続きはブログで!
2017/10/11
「【ブログ】マンションの長期修繕計画で発覚した信じられないミス」知人が所有する都内のワンルーム・マンションで、あるトラブルが発生しました。   マンションの分譲販売といえば、一般的に新築物件を想像するでしょうが、中には中古物件をデベロッパーが賃貸マンション一棟を取得したうえで区分所有権として販売するということも、たまに見られます。   このマンションがまさにそのケースで、竣工時から約6年間賃貸マンションとして運用されていたのですが、それをデベロッパーが中古物件として一棟を取得して、築7年目に一般分譲した物件でした。   しかし、販売後2年が経過した時点で、販売時にデベロッパーが作成した長期修繕計画に大きなミスがあることが発覚したのです。   一般的な長期修繕計画では、築12年目から12年周期で大規模修繕工事の実施を予定することが多いのですが、そのマンションは築7年目の中古分譲なのにもかかわらず、販売後12年目、つまり築19年目に第1回目の大規模修繕が予定されているのでおかしいと気づいたのです。   1回目のタイミングとしては、築15年目までに予定しておくことが望ましいと考えられるため、これではやや遅すぎるというわけです。   しかし、それよりもっと深刻なのは、長計と表裏一体の関係にある、修繕積立金の問題です。・・・続きはブログで!
2017/10/03
「【ブログ】相続放棄のリスクは管理組合にとって震撼ものだ・・・」10月1日付けの朝日新聞に、「相続放棄マンション、積み上がる管理費滞納 価値に影響」という記事が掲載されていました。   記事の要約は以下の通りです。  ■ マンションの部屋が相続放棄されたため管理費などの滞納が積み上がり、ほかの所有者に負担のしわ寄せがいきかねない懸念に直面している管理組合を取材した。   ■ 神奈川県座間市にあるマンションでは、80代の女性が借金を抱えて孤独死した。管理組合から親族に死亡を伝えたことろ、2カ月後に「相続放棄した」との連絡が来た。その女性は死亡時に管理費等も57万円滞納していたが、その後も滞納額は毎月積み上がっている。   ■ 横浜市戸塚区にあるマンションでも、昨年10月に独居老人が死亡したが子どもはおらず、相続人となる親族13人全員の放棄の意思を確認するまで10カ月かかった。管理費の滞納はなかったが、死亡後は毎月2万円余りの滞納が増加している。   ■ 相続放棄された場合、裁判所に「相続財産管理人」の選任を申し立てることになる。財産管理人は物件を売却したお金で滞納分やローンの残額などを債権者に支払い、残れば国庫に納める。   ■ ただし、相続財産管理人の選任申立てには数十万円から100万円程度の費用がかかり、物件が売れてもローンの返済などで滞納分を回収できない場合もある。その場合、管理組合は滞納分を損失として処理せざるを得なくなる。   この記事が衝撃的だったのは、 相続放棄の対象となったマンションが、立地条件や築年数の面で特段大きな問題を抱えているわけではなく、どこにでもある普通の物件ということです。   もう一つは、相続放棄が発生した場合には管理組合にとって非常に厄介な事態になるということです。・・・続きはブログで!
2017/09/25
「【ブログ】「マンションドクター火災保険」の割引効果はやっぱり凄かった!」自宅マンションでは、今年の秋で5年の積立保険が満期を迎えます。   そのため、理事会では保険会社の相見積もりを代理店に依頼して、5社間で比較検討することとになりました。   その結果、5年前に加入した際の保険料に比べて実質2倍〜3倍も増額することがわかりました。   その原因は、 ■ 各社の共通点として、築年数の増加とともに保険料が上昇する料金体系であること ■ 近年各社が相次いで保険料を大幅に増額改定したこと  にあります。   また、「積立型」保険も、5年前は運用利回り相当の値引きが積立て金額の1.4%(※5年分合計)も受けられたのですが、超低金利時代の現在は「掛捨て型」とほとんど変わらなくなりました。 保険各社の比較では、掛捨て型・積立型ともにメガ損保のT社が有利でしたが、日新火災の「マンションドクター火災保険」についてはマンションの管理や修繕の状況が良好と判断した場合には保険料の割引制度があるため、その診断(無償)を受けることにしました。・・・続きはブログで!
2017/09/11
「【ブログ】「管理会社 満足度調査2017」を検証してみた」9月7日、スタイルアクト株式会社が運営するサイト「住まいサーフィン」が毎年行っている、マンション入居者への管理会社の満足度調査の結果が発表されました。   その要約は、以下のとおりです。 ■ 回答者数  約2,000名   ■ 調査項目 1)管理人(言葉遣い、業務遂行力、ホスピタリィ、対応の早さ、勤務時間) 2)管理会社(業務遂行力、やる気、真面目さ、対応力、提案力) 3)コスト(修繕積立金に不安がないか、コストパフォーマンス) 4)生活サービス 5)全体満足度 6)推奨度   ■ 調査結果 ・評価トップ3社のランキング 1位:野村不動産パートナーズ (9年連続トップ) 2位:三井不動産レジデンシャルサービス 3位:住友不動産建物サービス   ・管理人への満足度について、「対応力」「ホスピタリティ」では最上位と最下位の評価で40%の乖離が生じており、管理会社によって大きな差が現れた。   上位3社の「総合満足度」は70を超えていますが、いずれも「管理人」と「管理会社(フロント担当者)」の評価の良さがランキングを押し上げたようです。(例えば、最高ポイントは、管理人:80 管理会社:73)   その一方で注目すべき点があります。   調査項目のうち、「コスト」に対する満足度がすべての会社で突出して低調であったということです。・・・続きはブログで!
2017/09/05
「【ブログ】民泊利用の可否を明記するために改正された標準管理規約」8月29日付けで、国交省が標準管理規約を改正することを発表しましたね。  今回の改正の趣旨と内容を要約しますと、次のようになります。 ■いわゆる民泊新法(住宅宿泊事業法)が6月に国会で成立し、今後1年以内に施行される予定となったため、分譲マンション内でも合法的に民泊利用ができる状況になる。   ■これに伴い、分譲マンションにおける民泊をめぐるトラブルを防止するために、あらかじめ管理組合において区分所有者間で十分議論したうえで、民泊利用を許容するか否かを管理規約上明確化しておくことが望ましい。 ■そのため、マンション管理規約のひな型である「マンション標準管理規約」を改正し、住宅宿泊事業を可能とする場合と禁止する場合の双方の規定例を示すこととした。 ■主な改正内容は2点・専有部分の用途を定める第12条を改正し、住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊事業を可能とする場合と禁止する場合の双方の規定を記載。・住宅宿泊事業者(「ホスト」となる区分所有者)が同じマンション内に居住する、いわゆる家主居住型のみ可能とする場合等の規定例も記載。   つまり、 ・民泊事業が旅館業法に抵触することなく合法化されること(一定の制約条件はある) ・現状の標準規約(「専ら住宅」条項では不明瞭)の手当てが必要であること を理由として、国(政府)が民泊利用の可否を管理規約に明記することを管理組合に正式に推奨することにしたのだと思われます。・・・続きはブログで!
2017/09/01
「【受付中】10月度セミナー開催のお知らせ」「10月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。    先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成 29 年 10 月 21日(土) 14:00~16:00   LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室)   東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分      【参加料金】  お一人様  5,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 ※ セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします! 【内 容】 1. 講 演  (1)管理コスト3割削減を実現したマンションの事例紹介弊社のサポートでコスト3割削減を実現したマンションの事例(3物件)について、見直し実現までのプロセスと経済効果をご紹介します。従前の管理組合の財政事情や管理委託費の査定結果、管理仕様の見直しポイント、管理会社との交渉経過、最終的に妥結した内容までをわかりやすく解説します。【主な内容】・1年間で段階的に管理委託費を下げて適正化を実現した事例(90戸)・管理会社の抵抗を受けて、設備保守点検業務を専門業者に委託して減額を実現した事例(22戸)・管理会社からの減額提示があったものの、対応力への不満が原因でリプレイスした事例(30戸) (2)組合役員なら知っておきたい<最新>標準管理規約 マンション管理組合の運営ルールについて、高齢化等を背景とした管理組合の担い手不足、管理費滞納等による管理不全、暴力団排除の必要性、災害時における意思決定ルールの明確化など様々な課題が指摘されています。これら課題に対応した新たなルールの整備として、昨年国交省の標準管理規約が約5年ぶりに大きく改正となりました。さらに、本年8月29日には、住宅宿泊事業法(民泊新法)が来年6月に施行されることに伴い、民泊を可能とする場合と禁止する場合の双方の規定例を追加する改正が行われました。これまでの標準規約改正の背景を振り返るとともに、改正されたポイントを整理して解説いたします。【主なテーマ】  ・️管理規約と区分所有法の違いとは? ・「標準管理規約」が制定された背景と趣旨   ・これまで4回(平成16年、平成23年、平成28年、平成29年)の改正の要点と解説 【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役) 2. 個別相談会(※希望者のみ) 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。 【お申込み方法】 弊社サイトの問合せページからお申し込みください。 
2017/08/30
「【ブログ】総会等の過半数決議で民泊禁止に!? 」昨日の住宅新報に、「総会等の過半数で民泊禁止 国交省が与党公明に報告」という記事が掲載されていました。   本記事の要約は以下の通りです。 ■ 国土交通省は8月24日、与党公明党の「マンション問題議員懇話会・国土交通部会合同会議」で、住宅宿泊事業法に絡むマンション標準管理規約の改定について説明を行った。   ■住宅宿泊事業法は今年6月の国会成立から1年以内の施行されるため、遅くとも18年6月には施行となる予定。ただし、事業者の登録は(その3ヶ月前の)18年3月には始まる予定。   ■ 来年3月の事業者登録の開始までに、民泊禁止などの管理規約の細則改定が調わない場合には、総会・理事会などでの住民過半数決議により、民泊禁止を認めるとするもの。   ■ また民泊事業を届け出る者は誓約書を届け出先に提出する。誓約書には管理組合の許可を得ていることや届け出の日時、相手先の理事の氏名、連絡先などを書き込んだもの。管理組合の了解を経ていることを証明するものとなる。   ■ 現状では民泊可能とする場合には管理組合側に規約明記が求められていないが、同省では今後規約への明記が望ましいとする通知を行う。     マンション内での民泊利用については、 現在の標準規約にある「区分所有者は、その専有部分をもっぱら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」という文言をもって、民泊を禁じているのかは明らかではないとされています。   そのため、民泊利用を排除したい場合は現管理規約を改正してその旨を明記することが望ましいとの考えから、国交省は民泊利用の可否を盛り込んだ標準管理規約の改正を予定しており、全国の管理組合に推奨していく意向です。   しかしながら、規約を改正する場合には組合員全体の4分の3以上の賛成が必要なため、来年の法施行や事業者登録までに規約を改正するのは容易ではありません。・・・続きはブログで!
2017/08/25
「【ブログ】共用部に私物を置くのはどこまで許されるの?」先日、顧問先の理事長さんから、共用部の使用方法(マナー)について下記のような質問を受けました。 同じ悩みを持つ管理組合も多いのではないでしょうか。  ・・・・・・・・・・・・ 共用部に私物を置くことに関して、当マンションの使用細則では以下のように規定されています。   「第3条(共用部分の使用)共用部分の使用にあたり、次の行為をしてはならない。(4)共用の廊下、階段等にたとえ一時でも私物を置くこと。」   この場合、各戸の玄関周りや水道メーターボックスも含め、共用部を示していると、解釈してよろしいでしょうか。   各階廊下に私物を置いている住戸の方に対して苦情が届きました。   そのため、注意喚起の文書を各戸に配布するとともに、エレベータ内にも掲示しましたが、一向に撤去されません。 もしかしたら、玄関周りやメーターボックスの上は、廊下ではないからよい、と考えているのかもしれません。 その点を改めて確認したく、ご教示ください。  ・・・・・・・・・・・・・ 標準的な管理規約や使用細則には必ず記載されていますが、 基本的に専有部分は(躯体部分は含まず)住戸の床・壁・天井の内側部分を指します。このほかに「玄関ドア(内側)」と「鍵穴」も専有部分に含まれます。   したがって、それ以外は共用部分に当たり、規約や使用細則にしたがってその利用方法につき一定の制限を受けます。・・・続きはブログで!
2017/08/22
「【ブログ】管理組合の預金口座の残高と繰越剰余金はなぜ一致しない?」先日、年1回の定期総会を控えたマンション管理組合の理事長さんから、以下のような質問がありました。 ・・・・・・・・ 配布された総会議案書の収支計算書【一般管理費会計】で、繰越剰余金残高は 1,074,499円 なのに対して、実際の預金残高は1,740,335円 あります。   この差はなぜ生じるのでしょうか。   ちなみに、修繕積立金会計では収支計算書の残高=預金残高になっています。 過去の議案説明書でも、やはり差が出ています。   その理由について教えていただけると幸いです。 ・・・・・・・・・・ 一般の会社員の方でも、経理や財務の実務経験がない限り、「複式簿記」に関する知識をお持ちではないのが普通でしょう。   そのため、「会計上の繰越剰余金と預金残高(キャッシュ)の違いがわからない」という声をよく聞きます。   ただ企業会計と違って、マンション管理組合の財務諸表は大変シンプルなので、重要なポイントだけを押さえておけば簿記の知識がなくとも十分理解できるはずです。   まず、管理組合の決算書のうち「貸借対照表」をご覧いただくと、左側(借方)には、預金口座の残高や未収金を含む「資産の部」があります。   一方、右側(貸方)には、未払金や前受金、そして繰越剰余金残高を含む「負債・余剰金の部」があります。   そして、「資産の部」の合計金額と「負債・余剰金の部」の合計は常にイコールになるようになっています。(それゆえ貸借対照表は「バランスシート」とも呼ばれています。)   したがって、資産の一項目にすぎない「預金残高」と、負債・剰余金の部の一部である「繰越剰余金」の金額が常に一致するとは限らないことがわかるでしょう。・・・続きはブログで!

マンション管理委託費プロだから無駄が分かる

「マンション管理見直し本舗」は、不動産のプロが、 「自分の住むマンションの管理費には非常に無駄が多い」ということに気づいたことから始まりました。

ご自宅マンションの適正な管理委託費は?

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。 また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる!

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンション修繕積立金の罠

マンションの修繕積立金の決め方をご存知ですか?
なぜ修繕積立金の不足がおこるのか、また修繕箇所と修繕サイクルは適切か、など修繕積立金に関する疑問についてお答えします。

マンションのずさんな管理は許さない!

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません!

マンション管理費の秘密

あなたのマンションの管理費がどのように決められたかご存知ですか?
また管理費の明細をご覧になったことはありますか?
その管理費は、適正ですか?
そんな疑問にお答えします。

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、実現した成果の概要をご紹介しています。

ケース4(築17年・90戸)3回の見直しで段階的にコスト削減した事例
ケース3(築19年・29戸)管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例
ケース2(築15年・22戸)管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例
ケース1(築13年・68戸)管理会社を変えずにコスト削減した事例
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