マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを!

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円から その質を落とさずに38%の削減に成功し、 年間140,000まで削減できました。(85,000円の削減)
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を7割増加し、管理費を2割削減できました。

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2018/07/10
「【ブログ】管理会社のリプレイス提案でわかる管理委託契約見直しのポイント」先日、都内の大規模マンションで、管理会社のリプレイス(変更)に伴う新たな候補先3社によるプレゼン会が開催されました。   事前に管理委託費の見積もり条件についての提示は受けているため、当初の候補先5社から3社に絞り込まれた後の「最終選考会」という位置付けでした。   フロント担当の候補者も陪席してもらったうえで、会社の概要や受託実績はもちろんのこと、具体的な運営業務の内容や品質管理上の工夫などについても説明してもらいました。   プロジェクターを使用して演出する会社もあれば、プレゼンの担当を項目ごとに複数で分担して行う会社もあり、各社の特徴がみて取れます。   そんな中、委託契約に付帯する条件として以下のような追加提案がありました。   1)印刷代、通信費等の負担 通常は管理組合が負担することの多い総会議案書等のコピー・郵送料、管理室の電話代、文房具等の消耗品費などを管理会社が負担するという会社が2社ありました。・・・続きはブログで!
2018/07/05
「【ブログ】マンション管理組合が抱える「相続資産の承継リスク」」7月3日付けの「文春オンライン」に、「相続人が見つからない! 老朽化マンションの悲鳴」という記事が掲載されていました。   この記事の要約は以下の通りです。 ・・・・・ ■ 国交省による2013年度の調査結果によると、東京都内のマンションのうち、70歳以上が世帯主である住戸が2割、50歳以上が7割を占めるという。今後多くのマンション住戸が相続の対象となってくることが容易に想像される。 ■ かつては親が子に残す財産で最も価値の高いもののひとつが不動産だった。ところが最近は親の自宅を相続しても自身で「住む」というケースは少ない。また、現在空き家は東京都内だけで60万戸もあり、家賃収入を得るのも容易ではない。 ■ 親の残した不動産がそれほどの価値もないことに気付き始めた相続人たちは、不動産を敬遠して相続人同士で押し付けあうような場面も増えているという。 ■ こうした状況の中、マンションを相続したことを管理組合に連絡しないケースも増えている。住戸を無理やり相続させられた相続人は、その事実を告げずに放置し、その結果として管理費・修繕積立金が滞納となる。 ■ 相続人が確認できれば、管理組合は当然にして相続人に対して管理費・修繕積立金の請求を行うが、相続人としての届け出が行われないためどこに請求してよいのかわからなくなるケースが発生している。 ■ 相続人を見つけ出しても、外国住まいであったり、複数の相続人が存在するためになかなか思うように徴収できないケースも増えている。 ■ 最終的にはマンション住戸を差し押さえたうえで、競売等にかけて滞納分を回収していくというのが法律上の手続きとなるが、立地や築年数、設備の状況などによっては全く買い手がつかないマンションも出始めている。また、競売によって滞納金が回収できるという保証はどこにもない。 ■ 管理費の滞納が300万円、住戸内の後片付け費用で100万円、リニューアル費用で300万円、管理組合で計700万円かけて売却に出したものの、売れない。最終的に売却できた金額は400万円だったなどという事例も珍しい事例ではなくなっている。差し押さえるための手続き、弁護士費用などを支払うにも組合員から集めた管理費しか元手がない中、管理組合も手が出しにくいというのが現状だ。 ■ さらにやっかいなのが、相続人がいないマンション住戸の増加だ。相続人が存在しない、または相続人が全員相続を放棄した場合、マンション管理組合は家庭裁判所等が選定する相続財産管理人と対峙することとなる。つまり管理費・修繕積立金等の請求を相続財産管理人に行うこととなる。 ■ 管理費の滞納が多いマンションほど老朽化が激しく、流通性に欠ける物件が多くなる。そうした住戸ほど誰も相続したがらない。相続を放棄する、相続をしても住戸を放置し、管理費・修繕積立金の支払いを免れ続ける。売却しても債務全額の回収には程遠く、そもそも売却すら叶わない、こんな物件が今後急速に増加してくる可能性が高くなっている。 ・・・・ 分譲マンションが相続放棄されることで、管理組合が管理費等の長期滞納リスクに直面するリスクについては、昨秋の朝日新聞の記事でも取り上げられていました。・・・続きはブログで!
2018/06/28
「【受付中】8月度セミナー開催のお知らせ」「8月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。    先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成30年 8月 18日(土) 14:00~15:30   LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース   東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分      【参加料金】  お一人様  2,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 ※ セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします! 【内 容】 1. 講 演  「管理コストを3割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内 容】■ ポイント1:管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■ ポイント2:設備保守点検の契約形態と実施頻度(エレベーター、機械式駐車場など)エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■ ポイント3:遠隔監視&緊急対応費用(ホームセキュリティを含む)設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■ ポイント4:事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役) 2. 個別相談会(※希望者のみ) 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。 【お申込み方法】 弊社サイトの問合せページからお申し込みください。 
2018/06/27
「【ブログ】築20年超の小規模マンションも、戸あたり年間4万円のコスト削減!」先日、現在当社がコンサルティング中の都内のマンション管理組合(全20戸)で総会が開催され、管理委託契約の条件変更について全会一致で承認されました。   そのため今秋以降、このマンションの管理委託費は現状比で約2割下がります。 <なお、管理仕様は一切変更していません>   このコンサル案件の経緯ですが、 昨年夏に理事長さんが当社のセミナーに参加されたことを機にご相談を受け、               理事会にて業務メニューのご説明              ↓       「管理コスト適正化診断プラグラム」の受注              ↓      「マンション管理見直し隊」のご契約   と順調に進みました。   そして、今春から管理会社との交渉に着手して約2ヶ月をかけて交渉したところ、なんとか通常総会の議案上程に間に合ったというわけです。   先行して昨年末に実施した「管理コスト適正化診断プラグラム」では、管理委託契約のほかに「マンション保険料」と「電気料金」も診断するのですが、両方とも大きな削減余地があることが分かりました。・・・続きはブログで!
2018/06/25
「【ブログ】ポスト「サイボウズLive」問題(その2) サイボウズに任意団体向けのライセンスがあった!」先日、「サイボウズLive」のサービスが来春終了することが決まったことに伴い、マンション管理組合が利用すべきグループウェアの後継候補として何があるかをご紹介しました。   ところが、記事をリリースした当日、ブログの読者で管理組合役員のTさんから以下のようなメールが届きました。    ・・・・<Tさんからのメール>・・・・・・ いつもブログを楽しく拝見し、内容を参考にさせて頂いています。   本日のブログ(サイボウズLiveの代替)を読んで、お伝えしたいことがあったのですが、コメント欄がなかった為、メールにてお伝え致します。   当管理組合でも、サイボウズLiveは大変有用なツールとして使っており、 来年4月で終了になることはとても残念に思っておりました。   村上さんがご紹介のChatworkに加えて、チャット系ですとSlack等もお薦めですが、サイボウズOfficeがあるのをご存知でしょうか。   サイボウズLiveからのエクスポート/インポートにも対応していますし(完全ではありませんが)、使い勝手も良く似ています。   ビジネス用途で有料なのですが、NPO向けに「チーム応援ライセンス」というものが提供されており、年間約1万円で利用可能です。   マンション管理組合も、対象に入ります。 この1年委員会を中心に利用してきた当管理組合も、こちらへ移行する予定です。   有料もアリでしたら、選択肢に加えて頂くと良いかと思います。   ・・・・・・   「えっ、ホンマかいな?」とさっそく調べてみたところ、下の記事を発見しました。・・・続きはブログで!
2018/06/22
「【ブログ】ポスト「サイボウズLive」問題 マンション管理組合で使えるグループウェアは?」マンション管理組合の運営で役立っているITツールは何ですか?   皆さんは、もっぱらメールをご利用なのでしょうか?   私の場合、自宅マンションはもちろん、顧問先の管理組合さんとの連絡あるいは情報共有のツールとして重宝しているのが、「サイボウズLive」です。   「サイボウズLive」の最大の長所は、無料で利用ができるうえに、理事会の運営に必要とされる下記のような機能が一通り揃っている点です。   1)掲示板投稿およびメール連携機能 2)イベント管理機能(理事会、総会等のスケジュール登録) 3)チャット機能(役員さんと個別にメールのやり取り) 4)アーカイブ機能(議事録や見積書等の書類を保管) 5)タスク管理機能   そんなとても便利な「サイボウズLive」なのですが、残念なことに来年(2019年)の4月をもってサービスが終了することが決まっています。   この発表はユーザーにとっては結構衝撃的でしたが、 それではポスト「サイボウズLive」の候補はあるのでしょうか?・・・続きはブログで!
2018/06/19
「【ブログ】修繕積立金の増額を提案しない管理会社は不誠実のきわみ」先日開催したセミナーの後、ある管理組合の役員さんから個別相談を受けました。   ご相談の内容は、 「現在、管理会社が長期修繕計画の更新を検討しているが、このままでも資金が足りるのだろうか?」ということでした。   <マンションの状況> ■3LDKタイプが中心の築20年超のマンション(全体:約150戸)。 ■現在の修繕積立金の徴収額:戸あたり月額7千円。(竣工以来、増額改定なし) ■現在の修繕積立金残高:3億4千万円。      もちろん、「全然足らないでしょうね」と即答しました。   30年間を1サイクルとみた場合に、分譲マンションの建物本体部分で専有面積1㎡あたり)月額200円(※機械式駐車場が附設されている場合は、さらに加算が必要)は必要とされています。   <参考記事> 国交省「修繕積立金ガイドライン」   たとえば専有面積75㎡の部屋なら、 30年間で540万円(=200円×75㎡×12月×30年)の積立金が求められるということです。   ところが、このマンションは戸あたり月額7千円の徴収のため、30年で252万円(=0.7万円×12月×30年)しか貯まりません。   つまり、必要な額の半分にも満たない。   一方、現在修繕積立金残高が3.4億円あるのですが、これを1戸あたりに換算すると227万円弱です。   したがって、今の貯金をベースに加算したとしても、 227+252=479万円 < 540万円 となり、 戸あたり61万円の資金不足となります。・・・続きはブログで!
2018/06/14
「【ブログ】東京都がマンション管理組合の運営状況の報告を義務化!?」13日付けの日経新聞に、「老朽マンションの情報一元管理、小池知事が所信表明」という記事が掲載されていました。   記事の要約は以下の通りです。 ・・・・ ■ 東京都の小池知事は都議会の所信表明の中で、マンション管理組合に耐震診断の結果などの報告を義務付ける条例を制定する考えを示した。マンションが集中する都内で、行政が踏み込んで老朽化の情報を一元管理する全国に先駆けた試みとなる。   ■ 都内には分譲マンションが約5万3000棟ある。このうち、まず管理組合について明確な規定がなかった1983年以前に建設された6戸以上のマンションで報告を義務化する方針。約1万4000棟が対象となる。   ■ 小池知事は、老朽マンションについて「管理組合の機能を強化し適正管理を進めるため、条例化も視野に対策を講じる」と表明した。有識者らの検討会などを通じて条例案を詰め、18年度中の議会提出、成立を目指す。   ■ 条例は管理組合などを対象に、これまで必要なかったマンションの管理状況の報告を義務付けるのが特徴。都の案では、修繕積立金の状況や大規模修繕工事の有無、耐震診断の結果や空き住戸の割合などを報告させる方向。   ■ 施行後の報告状況を見ながら対象マンションを拡大する。例えば、築40年以上経過したマンションを、義務化の対象に順次追加する案が浮上している。   ■ 管理組合には新たな負担が生じることになる。ただ、報告ができない管理組合が多数出ることも予想される。都は未報告のマンションには督促や指導を行い、同意を得て必要な調査を実施する考えで、罰則は設けない方向。 ・・・・・   今回、都が管理組合に報告を義務付ける対象としたのは、「管理組合の法的定義がない1983年以前に建てられた約4分の1の物件が対象」としています。   この「1983年以前」の意味するところは一体何でしょうか?   これは過去の法改正と関係しています。・・・続きはブログで!
2018/06/12
「 【ブログ】「民泊」をテコにリゾートマンションを再生できるか? 」6月15日に住宅宿泊事業法(民泊新法)が施行されると、いよいよ分譲マンションでも民泊事業を行うことが法的に可能になります。   しかし、本年2月のマンション管理業協会の発表によれば、マンション管理組合で民泊容認を決議したのは1%以下とのことです。   そんな中、新潟県湯沢町のリゾートマンション「エンゼルリゾート湯沢」の管理組合の総会において、「住宅宿泊事業(民泊)制度導入に関する議案」について賛成多数で可決したという記事を見かけました。   このマンションの管理会社である株式会社エンゼルが住宅宿泊管理業者に指定され、建物管理に加えて民泊の管理も同社が手掛けることになったとのことです。   同社の広報によれば、「安心してワンストップで民泊を行える仕組み」を提供することによって、マンションの「資産価値の向上」と「管理運営の健全化」を実現したいとのことです。   湯沢町のリゾートマンションの多くは80年代後半〜90年代前半のいわゆるバブル期に建設されましたが、築20年以上が経過したことで建物設備の老朽化や、定住者・リゾート利用者の減少、管理費の滞納などの課題を抱えています。   そのため、民泊制度の導入をテコに管理組合の財政状況の改善を通じてマンションの資産価値向上を目指すというわけです。・・・続きはブログで!
2018/06/08
「【ブログ】いまだにビジネスとして確立していない「マンション管理士業」の実態」公益財団法人「マンション管理センター」が、昨年末に実施したアンケートによって調査したマンション管理士の活動状況の結果を6月1日に公表しました。   調査結果の概要は、以下の通りです。 ■ アンケート回収数 約5,560名  ※ 2015年度末の登録者数(約2万3千人)の約4分の1   ■ 回答者の年齢分布 最も多いのが、60代(34%)で、50代(27%)が続く   ■ 回答者の居住地 関東地方(53%)が最も多く、近畿地方(20%)と合わせて全体の7割強   ■ 回答者の職業  会社員(34%)が最も多く、その過半数がマンション管理会社(20%)に勤務 一方、マンション管理士専業は「5%」とかなり少数派。   ■ マンション管理士以外の保有資格 回答者の約8割が、「管理業務主任者」と「宅地建物取引士」の資格を保有   ■ マンション管理士としての活動状況  ■ 本業として活動中:  5%  ■ 副業として活動中:  8%  ■ 活動経験なし  : 76% ■ 過去1年間の売上高(本業として活動している回答者:約300名) ■ 1〜4百万円   :30% ■ 4百万円以上   :19%(うち1千万円以上:5%)   マンション管理士という国家資格が誕生したのが、2001年(平成13年)。   今年で18年目を迎え、すでに累計2万人以上の資格保有者がいるにもかかわらず、このライセンスが有効に活用されていない実態が明らかになりました。・・・続きはブログで

マンション管理委託費プロだから無駄が分かる

「マンション管理見直し本舗」は、不動産のプロが、 「自分の住むマンションの管理費には非常に無駄が多い」ということに気づいたことから始まりました。

ご自宅マンションの適正な管理委託費は?

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。 また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる!

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンション修繕積立金の罠

マンションの修繕積立金の決め方をご存知ですか?
なぜ修繕積立金の不足がおこるのか、また修繕箇所と修繕サイクルは適切か、など修繕積立金に関する疑問についてお答えします。

マンションのずさんな管理は許さない!

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません!

マンション管理費の秘密

あなたのマンションの管理費がどのように決められたかご存知ですか?
また管理費の明細をご覧になったことはありますか?
その管理費は、適正ですか?
そんな疑問にお答えします。

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、実現した成果の概要をご紹介しています。

ケース4(築17年・90戸)3回の見直しで段階的にコスト削減した事例
ケース3(築19年・29戸)管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例
ケース2(築15年・22戸)管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例
ケース1(築13年・68戸)管理会社を変えずにコスト削減した事例
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