マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを!

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円から その質を落とさずに38%の削減に成功し、 年間140,000まで削減できました。(85,000円の削減)
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を7割増加し、管理費を2割削減できました。

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2017/12/14
「【ブログ】いよいよ「臨界点」に近づいてきたマンション価格」12月12日付けの東洋経済オンラインに、「首都圏のマンション高騰はいつまで続くのか」と題する記事が掲載されています。   本記事の要約は以下のとおりです。 ・・・ ■2年前からマンション価格下落の懸念がささやかれてきたが、実際には小幅な調整を繰り返しながら上昇を続けている。   ■完成在庫も、昨年12月末時点では7千戸までいったん積み上がったものの、その後消化が進み今年の10月末には6千戸まで減っている。   ■これまでの経験則が当てはまらない一因として、「マンションデベロッパーの寡占化」が進んだことが考えられる。   ■マンションの供給戸数は、2000年のピーク時には首都圏で9.5万戸あったが、2016年には3.5万戸と約3分の1まで縮小した。   ■しかし、「メジャーセブン」と呼ばれる大手デベロッパー7社のシェアは2000年当時は25%程度だったのに対し、2016年時点ではその約2倍の43%まで上昇している。   ■つまり、マンション価格が維持されているのは、(供給戸数の減少に加えて)大手デベロッパー各社が“自主判断”で価格調整を行って市況を支えているためと考えられる。   ■大手デベロッパーは概して財務内容が良好なため、目先の販売物件を売り急ぐ必要がない。多少の需要が衰えても供給戸数を絞ることで「程よい需給環境」を作り出せる。   ■不動産経済研究所によると、首都圏における新築マンションの価格は2017年1~10月平均で5960万円。2016年に比べ、400万円近くも値上がりした。   ■しかし、大手デベロッパーが市況の手綱を握っているかぎり、価格崩壊は先送りされることになりそうだ。  ・・・   弊社が運営するサイト「ilodolist」  でも、先日同じテーマを取り上げました。・・・続きはブログで!
2017/12/07
「【ブログ】板橋区の「良質なマンション推進条例」は効果が見込めるか?」12月4日のNHKニュース( おはよう日本)で、東京の板橋区はマンションの適正な管理を促すため、新条例の制定を目指すことになったと報じられました。   記事の要約は以下のとおりです。   ■東京 板橋区で老朽化が進んだ分譲マンションでは管理組合が十分機能していない事例が増加している。 ■こうしたマンションの適正な管理を促すため、板橋区は新条例の制定を目指すことになった。 ■条例案では管理規約ならびに長期修繕計画の作成をしたうえで、区への届け出が義務づけられた。 ■違反を繰り返すなど悪質な場合には、マンション名・所在地などを公表する罰則が設けられた。   このような条例は、板橋区に先んじてすでに2013年7月に豊島区も制定しており、マンション管理組合に対して「マンション管理状況届出書」の提出(および5年ごとの更新)手続きを義務化しています。   区のホームページでは、以下の項目についてその有無と保管場所を届出用紙に記載の上提出することが定められています。 ・管理者等(理事長)・管理規約・区分所有者名簿・居住者等名簿・設計図書・修繕履歴・管理組合用郵便受け・緊急連絡先表示板・法定点検・定期点検の実施・長期修繕計画・町会の加入    ただし、こうした届出が「義務化」されたとは言っても、あくまで管理組合側の主体性に委ねられており、決して厳格なものではありません。   その証拠に、豊島区の案内文書には以下のようなQ&Aも記載されています。・・・続きはブログで!
2017/11/29
「【ブログ】マンション管理組合の理事会は、理事長を解任できるか?」11/25付の日本経済新聞に「マンション理事会は理事長を解任できるのか」という記事が掲載されていました。   この問いに対して、近々 最高裁が初めて判断を示すことが話題になっています。   本記事の要約は、以下の通りです。 ・・・・ ■2013年に、福岡県のマンションで当時理事長だった男性が管理会社をリプレイスしようとしたところ、他の理事らが反発。「理事長は解任した」と住民に通知。男性は解任は無効として管理組合を相手に訴訟を提起した。 ■裁判の争点は、「理事会が理事長を解任できるか」という点。このマンションの管理規約では「理事長は理事の互選で選ぶ」と定める一方、理事会が理事長を解任して単なる理事に「降格」させられるかどうかは明記していなかった。 ■一審の地裁判決では、解任の規定がないことを重視して解任を無効とした。二審の高裁でも原告が勝訴した。 ■一方、敗訴した管理組合側は、「学説や実務の慣行では、選任に準じて解任もできるとの考えが定着している」として上告した。株式会社の取締役会が代表を解職できることなども根拠に挙げ、二審の見直しを求めている。   ■原告側代理人は「規約に明記されていない解任を認めれば、理事長の地位が不安定になる」と強調。「意に沿わない理事長を排除したい管理会社が他の理事を巻き込んで解任に追い込めるようになる」との懸念も示す。 ■最高裁は11月30日に双方の意見を聞く弁論を開くが、上告審の弁論は二審の結論を変更する際に開かれるのが通例で「解任できる」と判断する公算が大きい。 ■このマンションの管理規約は、国土交通省の「マンション標準管理規約」に沿った内容となっている。国交省は「最高裁判決を踏まえ、必要があれば標準管理規約の見直しを検討したい」と説明している。  ・・・・・ この記事を読んでそもそも疑問に感じたのは、「理事長の専横を止めるために理事長を解任した」という部分です。・・・続きはブログで!
2017/11/16
「【ブログ】防犯カメラの契約で留意すべき3つのポイント」先日、顧問先のマンションで防犯カメラが正常に作動していなかったことが判明し、新たに更新することになりました。   きっと皆さんのマンションにも何台か設置されていると思いますが、防犯カメラの契約をする際にどんな点に気を付けるべきかポイントを整理してみましたので、ご参考になれば幸いです。   (1)購入、リース、レンタル・・・一体どれがお得か? 3つの選択肢の中でもっとも安価なのは、購入プランです。  一括現金払いのため、資金的な余裕があればもっともお勧めです。   ただ、年数が経つにつれカメラの機能が陳腐化するので、5、6年経つとすっかり陳腐化していた・・ということが結構ありがちですね。   たとえば、数年前は、画素数は1メガ程度が標準でしたが、現在はもはや2メガ(200万超)が標準となっていますから、将来の更新の時期について留意が必要です。   一方、レンタルやリースは、購入に比べてトータル支払額が高くなります。    そもそも、リースとレンタルの違いとは何でしょう?・・・続きはブログで!
2017/11/09
「【受付中】12月度セミナー開催のお知らせ ※時間変更」「12月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。    先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成29年 12月 16日(土) 10:30~12:30   LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース   東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分      【参加料金】  お一人様  5,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 ※ セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします! 【内 容】 1. 講 演  (1)管理コスト3割削減を実現したマンションの事例紹介弊社のサポートでコスト3割削減を実現したマンションの事例(3物件)について、見直し実現までのプロセスと経済効果をご紹介します。従前の管理組合の財政事情や管理委託費の査定結果、管理仕様の見直しポイント、管理会社との交渉経過、最終的に妥結した内容までをわかりやすく解説します。【主な内容】・1年間で段階的に管理委託費を下げて適正化を実現した事例(90戸)・管理会社の抵抗を受けて、設備保守点検業務を専門業者に委託して減額を実現した事例(22戸)・管理会社からの減額提示があったものの、対応力への不満が原因でリプレイスした事例(30戸) (2)駐車場の空き区画問題と対策の進め方 高齢化やクルマ離れの影響もあり、昨今駐車場の空き区画に悩む管理組合が増えています。 その結果、駐車場収入の減少が管理組合の会計収支を圧迫し、将来管理費の負担が増えるリスクが高まっています。特に機械式駐車場の場合、日常の保守点検費に加えて設備更新の際に多額の資金が必要になりますが、この問題を放置すると稼働していない設備に無駄なおカネを費やすことになってしまいます。空き区画対策を一体どのように進めていけばよいのか、見直し事例の紹介も含めてその手順とメニューを解説いたします。【主な内容】・駐車場の空き区画が増える事情・おカネをかけずに駐車場の稼働率が改善した事例・「駐車場空き対策」の進め方と対策メニューのご紹介 ■ 管理規約や使用細則の変更   ■ 外部利用者への賃貸と留意すべき点  ■ 他用途への変更プラン  ■ 機械式設備の「平面化」工事とその経済効果【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役) 2. 個別相談会(※希望者のみ) 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。 【お申込み方法】 弊社サイトの問合せページからお申し込みください。 
2017/11/07
「【ブログ】東京23区内新築マンションの駐車場、平均附置率3割を割り込む!」ニュースサイトの「J cast」に、11/5付けで「都心でクルマはいらない! 新築マンションの駐車場設置率、いまや42.2%」という記事が掲載されていました。   本記事によると、 ・・・・ ・不動産経済研究所によると、首都圏マンションの駐車場設置率は2007年の77.3%をピークにその後下落に転じ、16年は45.2%、17年上半期(1~6月期)には42.2%まで落ち込み、低下傾向に歯止めがかからない。   ・特に東京23区内は2007年の56.0%をピークに、16年には28.9%と20%台にまで落ち込んでいる。 ・主な要因は、若者のクルマ離れや高齢化の進行に伴いクルマを保有する人が減っているため。その他、公共交通機関の発達やカーシェアリングの普及等に伴って、「クルマの所有を必要としないライフスタイル」が広まったこともある。   ・一方、既存マンションでは、駐車場の空き区画の増加で悩ましい問題が持ち上がっている。マンション内の駐車場は、管理費とは別に駐車場代を徴収し、その収入を管理費や修繕積立金に充当しているからだ。   ・駐車場に空きが出るということは、予定していた管理組合の収入が減るので、管理費の増額が必要になるなどの問題が生じかねない。   ・管理組合の中には、敷地外に借りている人や2台目の駐車場がほしい人などの希望者を募ったり、駐車場代や管理費を見直したりするなどの対策を取りはじめたり、マンション外の利用者に貸し出すところも出てきた。  ・・・・・  最近の新築マンションの広告を眺めていると、住戸数に対する駐車場の附置率はおよそ3〜4割くらいという印象があったので、本記事のデータとほぼ符合しています。・・・続きはブログで!
2017/10/31
「【ブログ】管理組合の活動は、「生活と資産防衛のため」と心得るべし!」「OCEANS」というサイトの「 不動産の噂の真相」のコーナーで、「マンション管理組合の活動は面倒な割に成果が少ない、は本当か?」という記事が掲載されていました。   本記事の要約は、おおむね以下の通りです。 ・・・・・ ■「マンションの管理組合活動は大変なわりに成果が少ない」というウワサの真偽ついては、大変な場合もあればそうでない場合もあり、成果についてはパワーをかけた分だけ、プラスにはね返ってくることもある。   ■重要なことは、その成果が住環境の改善にとどまらず、資産価値に表れる場合もあることだ。   ■資産価値の維持率を左右するのは「管理の良し悪し」で、「違いを生み出す」管理ができるかどうかにかかっている。   ■例えば、大規模マンションなどで地域を巻き込んでお祭りや季節のイベントを企画したり、共用スペースを地域のサークル活動などに貸し出し、管理組合の財務を改善してより手厚い管理に使ったりなどの事例もある。そうした積み重ねが地域の評判を生み、地元で人気化することにつながっていく。   ■そして、他のマンションと比べて優位性を生む独自の取り組みができるかという点で、理事会が意志をもつことが重要だ。   ■理事会参加のベネフィットとして、イベントの企画や組織のマネジメントの経験を積めたうえ、世代を超えた人脈が広がったと話す理事もいる。管理組合の活動は、たしかに面倒な側面もあるが、関わり方次第で有意義な活動にすることもできる。 ・・・・・  この記事が何を目的に書かれたかはよくわかりません。   筆者が言いたいことは、 「マンションをいかに住みよくできるか、長きにわたって資産価値を維持できるかは、管理組合の理事会のマネジメントの良し悪しにかかっている」ということなのでしょう。・・・続きはブログで!
2017/10/26
「【ブログ】築11年目マンションの外観目視点検」久しぶりの晴天のもと、 顧問先の都内のマンション(築11年目)で外観目視点検を行いました。   まずは、屋上に上がって防水床の劣化状況を確認。   このマンションの屋上部は、「アスファルト露出防水」の仕様で、防水層に膨れやひび割れ等は見られなかったものの、さすがに築10年を超えて紫外線や風雨の影響で床表面の劣化が見られました。   屋上防水の更新周期は12~15年とされていますが、ライフサイクルコスト低減のために全面改修の時期をなるべく遅らせるよう長持ちさせたいところです。   そのため、トップコート(最上位の塗膜部分)の再塗装を管理組合に提案するよう管理会社に依頼しました。・・・続きはブログで!  
2017/10/20
「【ブログ】NHKクロ現+ 「マンション修繕工事の闇 狙われる修繕積立金」は要チェック!」10月19日に放映されたNHKの「クローズアップ現代+」で、マンションの修繕積立金がコンサルタントや工事業者に搾取される実態が取り上げられていました。    番組の内容を要約すると、おおむね以下の通りです。  ・・・・・・・ 【事例 その1】 180世帯のマンションでは、大規模修繕のために起用した設計事務所(A社)が見積もった概算工事費が3億6千万円にものぼった。これは当時の管理組合の修繕積立金残高をほぼ同額であった。 不審に思い、別の建築士に見積もってもらったところ、それより1億円以上安かったた。そのため、A社抜きで施工業者を選定しようとしたところ、A社から本業務を辞退するとの連絡があった。   一部の設計事務所に見られる「やり口」とは・・・ まず報酬を安く見積もってコンサル業務を受託し、その後施工業者の選定に関与しつつ、落札した工事業者からバックマージンを受け取って利益を確保する。 そのマージンは修繕費用に上乗せされているということだ。   関係者によると、「バックマージンを断ると、設計コンサル業界でその情報が共有され、その工事業者は声がかからなくなり、以後入札の参加さえ難しくなる」との由。   【事例 その2】 26世帯のマンションでは、格安の設計コンサルを起用して、2回目の大規模修繕を実施した。やはり修繕積立金の残高とほぼ同じの費用(約4千万円)がかかった。しかし、工事後の報告も不十分で、その後外壁タイルの不具合が多数見つかったため工事のやり直しを要請したものの、業者は補修に応じてくれなかった。   本ケースの解説として、設計コンサルの施工品質に対するチェックが甘いこと、また施工業者がバックマージン(修繕費の10〜20%)を負担する構図のため、自社の利益も確保しようとして工事が手抜きになるケースがあるとのこと。・・・続きはブログで!
2017/10/16
「【ブログ】既築マンションで一括受電が盛り上がらなくなったワケ」昨年の4月に、電力小売りが完全に自由化されました。 ガス会社、通信会社、管理会社など異業種から数多くの参入があり、市場規模も携帯電話とほぼ同じ7兆円超と言われ、相当のの経済効果があるものと期待されていました。   ・・が、その後の状況はどうなったのでしょうか?   資源エネルギー庁が今年の7月に発表した資料によると、 新電力への契約先の切り替え(スイッチング)が行われた割合は、今年3月末時点で4.7%(全国平均)に過ぎません。   その内訳をみると地域差があり、たとえば大都市圏では 東京:7.1% 関西:6.1%と全国平均に比べると高めではありますが、しょせん一桁台にとどまっていることに変わりはなく、全体の9割以上の世帯は切り替えはしていないことが分かりました。   スイッチングが進まない主な原因は、新電力と地域電力会社との電気単価の差が4%程度と低いからでしょう。   既存の受電契約の解約手続きの煩雑さを考えると、この程度の価格差では利用者側のモチベーションが上がりません。   また、地域電力会社の基本プラン以外で節約できるプランを利用している場合には、スイッチングによって逆に料金が上昇してしまうケースもあります。   ただ、この電力小売りの自由化は、 マンションの一括受電のニーズを冷やすには大きな効果があったことを痛感します。   それは、自由化前に比べて一括受電のコスト・パフォーマンスが相対的に悪化したからです。・・・続きはブログで!

マンション管理委託費プロだから無駄が分かる

「マンション管理見直し本舗」は、不動産のプロが、 「自分の住むマンションの管理費には非常に無駄が多い」ということに気づいたことから始まりました。

ご自宅マンションの適正な管理委託費は?

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。 また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる!

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンション修繕積立金の罠

マンションの修繕積立金の決め方をご存知ですか?
なぜ修繕積立金の不足がおこるのか、また修繕箇所と修繕サイクルは適切か、など修繕積立金に関する疑問についてお答えします。

マンションのずさんな管理は許さない!

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません!

マンション管理費の秘密

あなたのマンションの管理費がどのように決められたかご存知ですか?
また管理費の明細をご覧になったことはありますか?
その管理費は、適正ですか?
そんな疑問にお答えします。

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、実現した成果の概要をご紹介しています。

ケース4(築17年・90戸)3回の見直しで段階的にコスト削減した事例
ケース3(築19年・29戸)管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例
ケース2(築15年・22戸)管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例
ケース1(築13年・68戸)管理会社を変えずにコスト削減した事例
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