マンション管理コストを大幅に削減し、豊かなマンションライフを!

弊社代表の実体験によるマンション管理コストの削減例

マンション管理費を含む管理コストは、一世帯平均年間で225,000円から その質を落とさずに38%の削減に成功し、 年間140,000まで削減できました。(85,000円の削減)
それは、マンションの住人が50世帯で10年間に換算すると4,250万円の経済効果を生みます。
その削減費用を有効活用し、修繕積立金を7割増加し、管理費を2割削減できました。

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2017/02/24
「【ブログ】マンションの管理費が高くないからと言って管理委託費も妥当とは限らないワケ」管理組合の方と話をしていると、時々管理費と管理委託費を混同していることに気づきます。   たとえば「ウチのマンションの管理費を下げたい」といった相談がその典型です。   でも、管理組合の立場から言えば、管理費は重要な収益源です。   管理組合が見直なくてはならないのは、支出の部にある「管理委託費」の方です。 つまり、管理会社に毎月支払っているコストですね。   「でも、管理費から管理委託費を支払っているのだから、両者はほぼ同じじゃないのか!?」とおっしゃるかもしれません。   それがそうでもないんですね、実際のところは。   先日、ある管理組合さんの財政状況を診断した際のデータを使って解説しましょう。   この組合では、各組合員(区分所有者)が管理費のほかに駐車場使用料を負担しています。   その金額を専有面積(㎡)当たりの月額単価で換算すると、以下のようになります。         ■ 管理費    189円         ■ 駐車場使用料 131円            合計額       320円   ちなみに、新築マンションの管理費の相場は216円(2012年:不動産経済研究所調べ)くらいです。 たとえば、3LDKの部屋(70㎡)なら、月額14,000円強といったところ。   したがって、このマンションの管理費自体は「世間相場」に比べると割安と言えます。   ただし、この管理組合の場合、その収入源として駐車場収入にもかなり依存しており、なんと全体の4割も占めています。・・・続きはブログで!
2017/02/21
「【ブログ】マンションの日常清掃で集めたゴミは、産業廃棄物なの?」偶然ですが、昨日ネットで興味深い投稿記事に遭遇しました。 ・・・・・(以下 引用)・・・・・・・・ 「分譲マンションの日常清掃によるごみは産業廃棄物?!?!」  分譲マンションの管理組合役員をしています。管理組合として、管理会社に日常清掃を委託しており、日々作業員がマンション内の清掃を行い、結果として紙屑や落葉がごみとして発生します。    マンション内で発生したごみなので、これまで何等の疑問もなく一般ごみとして地元自治体に収集して貰っていましたが、先日、突然に「清掃業務を業者に委託しているので、ごみはその業者の事業活動で発生したものになるから産業廃棄物になるので、業者が出したと思われるごみは収集しない。」と言われ、それらしきごみ袋には警告シールを貼って収集せずにごみ置き場に残していくようになり困っています。  ごみの減量に町がかなり真剣に取り組んでいるのは承知していますが、マンションの日常清掃で発生するごみを業者に委託していることを理由に自治体が産廃扱いするのは可能なのでしょうか?  ・・・・<引用 終わり>・・・・・   マンションの共用部を対象とする清掃作業で回収したゴミの取り扱いに関する質問です。   投稿者によると、共用部の清掃を清掃業者に委託しているために「清掃業者が排出したゴミ」=産業廃棄物とみなされ、自治体が回収しなくなったというお悩みのようです。   この投稿に対して、別の方が下記のような回答をされていました。 ■産業廃棄物の排出者は、事業場の設置者又は管理者である。 ■(本件の場合は)清掃業者は清掃する前から事業場に発生していた産業廃棄物を一定の場所に集中させる行為をしたにすぎず、清掃業者が廃棄物を発生させたものではない。   つまり、共用部清掃によって回収したゴミは、もともと建物の管理者たる管理組合が排出したものであり、委託された清掃業者はそれを一ヶ所にかき集めたものに過ぎません。   したがって、そのゴミは産業廃棄物ではない、というわけです。明解な論理で、スッキリしましたね!   ただし、マンション共用部の清掃作業で発生したゴミを、居住者が捨てるものと同様に「家庭ゴミ」として廃棄できるかといえば、そうではないようです。・・・続きはブログで!
2017/02/17
「【ブログ】機械式駐車場の空き区画対策はこう進める!」都市部のマンションでは、駐車場の空き区画が確実に増えています。   かつて新築時には、駐車区画の抽選結果に住人が一喜一憂する光景が珍しくなかったことを考えると隔世の感がありますね。   いまや中古マンションの販売チラシを見ても、「駐車場:空きあり」の記載も珍しくありません。   中には、マンション全戸分の駐車場を確保するために3段式のパレットを導入したにもかかわらず、今や全体の4割も空いているところもあります。   実際に決算書を見ると、駐車料収入を加えて何とかに支出を賄っている管理組合も多く、稼働率の低下によって赤字に転落してしまうケースも見られます。   稼働率を改善させるためのニーズ喚起策として、利用料を引き下げる、利用資格を緩和する、2台目以上の駐車も許容する、さらには外部への貸出しが考えられます。   ただし、外部に貸す場合には、どのように客付けするのか、仲介業者に頼むか、サブリース業者に一括して賃貸するのかといった課題が出てきます。(サブリースの場合は市価の半額程度の値付けになるのが普通です。)   さらに、敷地内に外部の人間が出入りすることに対するセキュリティー面の問題も浮上します。また、外部から収入を得ると、管理組合でも「みなし法人課税」の対象になるため税務申告が必要になります。   これらの手を打っても稼働率の改善が難しい場合は、いよいよ「荒療治」の選択も考えざるを得ません。・・・続きはブログで!
2017/02/14
「【ブログ】理事会の開催が「不定期」のマンションってどうなの?」先日、都内のあるマンション管理組合に伺った際の話です。 ■私   「次回の理事会の開催はいつでしょうか?」 ■理事長 「いや、決まってません」 ■私   「えっ、決まってないんですか?」 ■理事長 「ウチは、不定期なんです。」 ■私   「役員が改選された前回の定期総会はいつでしたっけ?」 ■理事長 「昨年の夏です。」 ■私   「それ以来、これまでに何回開催されました?」 ■理事長 「定例の会は一度も・・・。基本的には管理会社の担当者との連絡はメールのやり取りだけです。」 ■理事長「ただ、最近は長期修繕計画の見直しや、共用設備の不具合などで急に色々と出費になりそうなので、別に専門委員会を立ち上げていて、そこに管理会社も陪席してもらうようにしていますが・・。」    国土交通省では、「マンション管理標準指針」を策定して公表しています。   この指針では、適正なマンションの管理のための基本事項を網羅し、それぞれについて管理組合が自ら行うべき「標準的な対応」の内容が具体的に示されています。   さらに、一部の事項にはさらなるレベルアップを促すため、「望ましい対応」の内容も示しています。   たとえば、標準指針の「理事会の運営」の章では、以下のような目安が示されています。・・・続きはブログで!
2017/02/10
「【ブログ】マンション保険の補償範囲は意外に広いってご存知ですか?」ある日、マンション内の駐車場のシャッターが破損する事故が発生しました。   そのためにシャッター全体を取り替えることになってしまいました。   しかし、そのシャッターは設置してまだ3年しか経過しておらず、これまで異常や不具合といった事象は一切見られませんでした。   ただ、近くに設置されたマンション内の防犯カメラではシャッターの近景を捕らえることができず、原因は分からず仕舞い。   結局、メーカーの保証期間がすでに終了していることは確認したものの、今回の事故の原因が不明だという理由で、管理会社はマンション保険の適用を申請すらしませんでした。   そのため、管理組合はその補修のために200万円近い工事費用を負担することになったのです。   ただ、通常管理組合が加入している共用部のためのマンション総合保険には、火災保険以外に「基本補償」として以下のような事故等による損害がカバーされます。 ■ 落雷による事故 ■ 破裂・爆発事故 ■ 不測かつ突発的な破損・汚損 ■ 風災・ひょう災・雪災 ■ 物体の落下・飛来・衝突事故 ■ 騒擾・集団行動に伴う暴力行為 <このほかに、特約として施設賠償責任保険、個人賠償責任保険、地震保険なども付けられます。>   この補償範囲から類推すると、冒頭で紹介した事故は「不測かつ突発的な破損・汚損」に該当する可能性があり、保険適用の申請に値する事案でした。・・・続きはブログで!
2017/02/10
「「マンション管理&修繕完全ガイド2017」の監修に参加しました!」ダイヤモンドムックの「マンション管理&修繕完全ガイド2017」が、先週発売されました。     その構成は以下のようになっています。   ■ 初めて理事になる方向けのマンション管理の基礎知識 ■ 管理組合の運営の心得 ■ 管理会社への賢い委託の方法 ■ 管理コストの無駄の見極め方と委託費削減交渉術 ■ 大規模修繕の基本と実践 ■ マンション防災   全体的にカラーで見やすく、文章も平易で読みやすく、初めて理事役員になる方にとってオススメできる指南書になっています。     ちなみに、 不肖私も、第4章の「管理コストの無駄の見極め方と委託費削減交渉術」の監修に今回参加させていただきました。   管理委託費の「隠れメタボ」と修繕積立金の「簿外債務」問題は、管理組合にとって共通の課題です。   これを早期に解決することが、管理組合の理事さんの最大のミッションだと思います。   そのさわりの部分については、本書でもきっとご理解頂けるでしょう。   関心のある方は、ぜひご一読ください。
2017/02/01
「【受付終了しました】2月度セミナーのお知らせ」「2月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。    先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成29年 2月 18日(土) 14:00~16:00   LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室)   東京都中央区銀座3-11-3 東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分      【参加料金】  お一人様  5,000円(税込)  ※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方 ※ご希望の方には、管理組合様宛の領収証を発行いたします。   【内 容】 1. 講 演  (1)管理コスト3割削減を実現したマンションの事例紹介<2017年新バージョン>弊社のサポートでコスト3割削減を実現したマンションの事例(3物件)について、見直し実現までのプロセスと経済効果をご紹介します。従前の管理組合の財政事情や管理委託費の査定結果、管理仕様の見直しポイント、管理会社との交渉経過、最終的に妥結した内容までをわかりやすく解説します。【主な内容】・1年間で段階的に管理委託費を下げて適正化を実現した事例(90戸)・管理会社の抵抗を受けて、設備保守点検業務を専門業者に委託して減額を実現した事例(22戸)・管理会社からの減額提示があったものの、対応力への不満が原因でリプレイスした事例(30戸) (2)5年ぶりの改正で「標準管理規約」はどこが変わった?マンションの管理ルールについて、高齢化等を背景とした管理組合の担い手不足、管理費滞納等による管理不全、暴力団排除の必要性、災害時における意思決定ルールの明確化など様々な課題が指摘されてお り、これら課題に対応した新たなルールの整備として標準管理規約が約5年ぶりに改正になりました。過去の標準規約改正の経過とともに、今回改正された主な内容とポイントを整理して解説いたします。<主なテーマ> ・管理規約と区分所有法の違いとは? ・「標準管理規約」が制定された背景と趣旨 ・直近2回(平成16年、平成23年)の改正内容について・マンション管理士などの外部専門家が組合役員に就任する場合の対応方法について・自治会等との機能分担を想定した「コミュニティ条項」が再整理されたわけ・住戸の価値に連動した議決権の設定が可能に・駐車場の使用権の割当て方法の見直しについて 【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役) 2. 個別相談会(※希望者のみ) 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。   【お申込み方法】 弊社サイトの問合せページ( http://yonaoshi-honpo.co.jp/sub/form.html )からお申し込みください。 
2017/01/27
「【ブログ】修繕積立金が上がっていくのは、タワマンだけの問題か?」週刊東洋経済(1/28号)で、「持ち家が危ない」と題した特集記事が組まれていますね。   全国的にホットなテーマである「空き家問題」以外に、分譲マンションや管理組合の抱える問題についてもトピックスを交えて取り上げていましたので読んでみました。   特集記事の中でマンションに関するトピックスは、概ね以下の4つです。 ■ タワーマンションにおける修繕積立金の上昇リスク ■ 高経年マンションにおける管理費の滞納や修繕積立金不足の問題 ■ リノベマンションの瑕疵リスク ■ 超高層マンションの廃墟化リスク   いずれもこれまで度々取り上げられているテーマであり、今回これと言って目新しいコンテンツは見当たりませんでした。   ただ、書きぶりとして少々気になる箇所がありました。  「タワマン林立の武蔵小杉 住民の大不安」の章で、   ・湾岸エリアで分譲中のマンションでは、新築当初の修繕積立金は月額6,300円だが、築6年目以降は約12,000円、築11年目以降は約18,000円に上がる   ・国交省調べの修繕積立金の平均が月額11,800円だから、通常マンションよりも高くなる    と指摘しています。   しかし、新築時の修繕積立金の設定が低いのは何もタワマンに限ったことではありません。   マンションの規模にかかわらず、全国の新築分譲マンションに共通した事象です。   その理由は、・・・続きはブログで!
2017/01/17
「【ブログ】保険料の改定だけじゃない⁉ 地震保険の変更点で注意すべきポイントは?」昨日、NHKの情報番組「あさイチ」でも取り上げていましたが、今月から地震保険料が改定になりました。   「全国平均で5%の値上げ」とされていますが、それだけの情報では不十分です。   今回の改定で注意すべきポイントを3つご紹介します。   #1 値上げは今回を含めて3回に分けて実施される!   地震保険料は全国平均で+19%の引き上げが必要とされていますが、2014年7月に全国平均で+15.5%の引上げがあったばかりです。これを考慮し、2017年1月・2019年1月・2021年1月の3回に分けて段階的に19%まで上がる見込みです。   今回の保険料改定については、全国の被害予測を実施した結果、全国平均で19%の値上げが必要とされています。   しかしながら、2014年に保険料率の大幅改定(平均15%強のアップ)を実施したばかりであることを考慮して、今回を含めて2021年まで3回に分けて順次料率の引上げを行うことになっています。   #2 契約者にとって朗報⁉ 損害区分が4つに増える!   地震保険と言えば、建物の被害状況によって3つの区分(全損・半損・一部損)で保険料の支払額が大きく異なる点に特徴がありました。 ・・・続きはブログで!
2017/01/11
「【ブログ】管理会社との契約更新時こそ見直しのチャンス!」いま、管理見直しのコンサルティングをしているマンションの中で、リプレイス(管理会社の変更)検討案件にも携わっています。   その候補各社のプレゼンを聞いていると、単に委託金額だけの比較検討だけに止まらず、各種無償サービスの追加、もしくは品質的な担保となるコミットも行うケースも珍しくありません。   たとえば、下記のような提案があります。   【無償サービスの追加:例】 ■ 長期修繕計画の見直し実施 ■ 管理規約の改正案の提示 ■ 竣工図面の電子データ化 ■ 専有部のトラブル発生(漏水事故、カギ紛失など)への業者取次ぎサービス   【管理品質の維持向上に資する業務の約束:例】 ■ フロント担当者による巡回点検(月3回) ■ 清掃状況の現場チェックと管理員への指導(月1回) ■ 理事会議事録の早期提出(開催後1週間以内を目安とする)   そこで、ふと考えてみたことがあります。   通常の場合、管理会社は既存の顧客(管理組合)に対してこのような提案を行うことはありません。   いわば「新規顧客限定のキャンペーン」と言えます。・・・続きはブログで!

マンション管理委託費プロだから無駄が分かる

「マンション管理見直し本舗」は、不動産のプロが、 「自分の住むマンションの管理費には非常に無駄が多い」ということに気づいたことから始まりました。

ご自宅マンションの適正な管理委託費は?

弊社コンサルタントが現地調査のうえ、マンションの管理委託費の適正額を査定して、コストのムダを「見える化」します。 また、マンション保険、電気料金にも見直しの余地がないかを診断します。

マンション管理委託費を大幅に削減できる!

マンション管理委託費は、見直しや値下げ交渉で、大幅にコストダウンすることができますが、本来大切な管理業務をカットしてしまっては大変です。プロならそこをしっかり判断して削減できるわけです。

マンション修繕積立金の罠

マンションの修繕積立金の決め方をご存知ですか?
なぜ修繕積立金の不足がおこるのか、また修繕箇所と修繕サイクルは適切か、など修繕積立金に関する疑問についてお答えします。

マンションのずさんな管理は許さない!

積立金の管理、支出の管理、管理品質のチェック等しっかり監視しなければ大切なマンションの資産価値を維持することができません!

マンション管理費の秘密

あなたのマンションの管理費がどのように決められたかご存知ですか?
また管理費の明細をご覧になったことはありますか?
その管理費は、適正ですか?
そんな疑問にお答えします。

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、実現した成果の概要をご紹介しています。

ケース4(築17年・90戸)3回の見直しで段階的にコスト削減した事例
ケース3(築19年・29戸)管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例
ケース2(築15年・22戸)管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例
ケース1(築13年・68戸)管理会社を変えずにコスト削減した事例
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