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【ブログ】あなたのマンションに必要な修繕積立金は本当はいくらか計算してみよう!

ARUHIマガジンに、「ンションの管理費・修繕積立金の目安は? 特に注意したい修繕積立金の額の妥当性」と題した記事が掲載されています。 

 

本記事の要約は以下のとおりです。

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▪️マイホームでは、住む期間に応じた維持費がかかる。マンションを購入した場合は、住宅ローンに加えて管理費や修繕積立金を負担していくことになるので、家計に無理がないかあらかじめ確認しておく必要がある。この管理費や修繕積立金について、それぞれ目安はどのくらいなのだろうか?

 

▪️管理費は、管理員の人件費や共用部分の清掃費用、植栽費用、法定点検費用などに充当される。管理費の金額に最も影響を与えるのが、「管理員の勤務時間」で、24時間常駐あるいは日勤かなどによって大きく変わるが、その平均額は首都圏が最も高く、戸当たりで1万2000円台が目安になる。

 

▪️一方、管理費よりもマンションによって違いが出やすいのが、修繕積立金。共用施設である建物や設備のメンテナンスにかかる費用を積み立てるため、管理組合は将来の修繕費を試算した「長期修繕計画」を定期的に作成する。

 

▪️原則としてその長期修繕計画にもとづいた必要な資金を全戸で月々積み立てることになる。しかしながら、修繕積立金の設定方法が特に決まっていなかったため、新築時には修繕積立金の額を抑えて設定していた。

 

▪️そのため、国交省は、2005年に「マンション管理標準指針」を策定し、中古マンションは25年以上、新築マンションは30年以上の長期修繕計画を立て、その必要額を負担割合に応じた修繕積立金の額に設定するよう示している。

 

▪️ただ、最近の新築マンションでは「均等積立方式」ではなく「段階増額積立方式」を採用する事例が増えている。そのため、修繕積立金は最終的には値上げが前提の金額ということを覚えておく必要がある。

 

▪️では、修繕積立金の目安はどのくらいか。国交省の調査結果では、全国の平均額が戸当たり1万1,243円(平方メートル当たり164円)、首都圏の平均額は戸当たり1万3,019円(平方メートル当たり196円)である。

 

▪️修繕積立金の額については、新築マンションの購入予定者が購入予定マンションの修繕積立金の額の妥当性を見る目安とするために、国交省が2011年に「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を策定している。

 

▪️このガイドラインは、実際に長期修繕計画作成ガイドラインに沿って計画された修繕積立金の事例を分析して、均等積立方式で算出した額を示して目安とするという考え方をしている。

 

▪️また、機械式駐車場がある場合は、その有無によって修繕見込み額が変わるため、機械式駐車場の1台当たりの修繕工事費を算出した額を加算する方法を取っている。

 

▪️中古マンションを買う際にも、適正な水準の修繕積立金を額を積み立てているかを確認することがとても重要になる。場合によっては、購入後すぐに不足する修繕費を補うために全戸で「修繕一時金」を集めるというケースもある。

 

▪️そのためには、長期修繕計画どおりの金額で修繕積立金が集められているか、今後修繕積立金に値上げの予定はないかなどをきちんと理解して、買うべきマンションかどうかを見極めることが大切になる。

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まず、本記事を読んで引っかかったのは、「最近の新築マンションでは「均等積立方式」ではなく「段階増額積立方式」を採用する事例が増えている」という箇所です。

 

これは「最近だけ」の傾向ではありません。

20世紀の頃から修繕積立金の水準は、本来必要な水準に比べると非常に低い金額で設定されていました。

 

私が92年に購入した、大手デベロッパー分譲の新築マンション(3LDK)は、当時の月額でなんと1,500円弱でしかありませんでした。

 

1平方メートル当たりの単価に換算すると、たったの22円!

当時の管理費と比較すると、およそ10分の1です。

 

当時、マンション管理についてはまったくの素人でしたが、「やけに安いなぁ」と感じた記憶が残っています。

 

ただ、その当時から比べると、最近は「マシ」なレベルに変化してきました。・・・続きはブログで!

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