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【ブログ】管理会社を変えなくても、管理コストの適正化は実現できる!

10/17付けの朝日新聞に、「マンション管理会社の変更 増える相談 実はリスクも」と題した記事が掲載されていました。

 

その要約は以下の通りです。

■ コロナ禍で自宅にいる時間が長くなる中、 日中も家で過ごす時間が増え、マンションの管理状況が気になるようになり、管理会社の変更の相談が増えている。


■ 管理会社を変える理由として多いのが「コストダウン」。コロナの影響で先行きが見えない中、管理費などのコストを下げられるのなら下げたいというニーズが増えているという。管理委託費を下げて浮いたお金を大規模修繕に使うための資金に回すこともできる。

 

■ 管理会社の変更自体は、管理組合の総会で過半数の賛成を得られれば可能だ。ただ、変更を考える際のポイントは、サービスレベルを維持・向上させながら、コストを抑えることができるかどうか

 

■ 管理会社の変更を安易に検討するのはリスクが高い。マンション管理会社の変更は、「成功報酬型コンサル」の存在やマンションが抱える二つの「老い」などを踏まえて考える必要がある。

 

■ 管理会社の変更を強く勧めてくるコンサル会社には注意が必要だ。報酬を削減できた年間管理費の「50~100%」とする「成功報酬型」の場合、コンサル会社は管理(委託)費を可能な限り下げようとする。結果として管理会社のサービスが悪化するということになりかねない。

 

■また、今は管理会社が管理組合を選別できる時代になっている。マンションの老朽化が進めば維持管理の費用や手間がかかるが、高齢化した居住者にとって更なる支出増は厳しく、管理費や修繕積立金の増額は容易ではない。

 

■そのため、新たな管理会社が見つからないだけでなく、今委託している管理会社から契約解除を申し入れられるケースもある

 

■管理員の人手不足も、新たな交渉先を見つけづらくする要因だ。管理員は定年後の職業として選ばれるのが一般的だが、人手不足に伴い企業内の定年延長や再雇用の制度が整備されたため、管理員のなり手を確保するのは簡単ではなくなっている。

 

■ まずは、今契約している管理会社で改善できる道を考えた方がリスクは小さい。

 

管理会社を変えたいという主な動機が「コストダウン」にあるなら、管理会社の変更までする必要は必ずしもありません。

実際、当社の場合リプレイスしてまで管理委託費を下げるに至ったマンションは過去数件しか事例がありません。

 

本記事にも掲載されているように、専門知識のない素人集団の管理組合が自力でリプレイス(管理会社の変更)をしようとする場合、以下のようなリスクがあります。・・・続きはブログで!

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