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【ブログ】マンションの「金食い虫」=「機械式駐車場」とうまく付き合う方法はあるか?

ダイヤモンドオンラインで、「マンションの金食い虫「機械式駐車場」とうまくつき合う方法とは」と題した記事が掲載されていました。

 

本記事の要約は以下の通りです。

■ 機械式駐車場は、「附置義務」との兼ね合いもあり、必要がないからといって簡単に取り壊せるものでもなく、管理費や修繕積立金に重い負担をかけ続けている。

■ 機械式駐車場にかかる費用を見直す一つの方法として、「リース+フルメンテナンス契約」というものがある。

■機械式駐車場のメンテナンスには、主にフルメンテナンスとPOGという2種類の保守契約がある。フルメンテナンス契約とは、点検、調整や部品交換など必要なメンテナンスを保守料金の範囲内で行う方式だ。高額部品の取り替えも月々の保守料金内に含んでいるため、部品交換のための予算を特別に取る必要はない。ただし、保守料金はその分割高な設定になる。

■ もう1つのPOG契約とは「パーツ・オイル・グリース契約」の略称で、機器や付属備品の点検、清掃、給油、調整などを契約する方式である。要するに基本的な点検だけを委託するイメージで、1回のメンテナンスにかかる費用は抑えられるが、部品交換や修理工事などを行う場合には別途費用が発生することになる。

■ どちらがよいとは一概には言えないが、機械式駐車場の場合はPOG契約が一般的で、フルメンテナンス契約はほとんど見かけない。

■また、 長期修繕計画を見ると、耐用年数を過ぎた機械式駐車装置の入れ替えが莫大な費用とともに予定されている。さらに、機械の経年劣化に伴い部品交換や修理などにかかる費用がかさんでくる。

■ 昨今、若者の車離れや車を手放す高齢者の増加などにより、駐車場利用率が低下していることも、機械式駐車場の維持管理に暗い影を落としている。ひどい状況のマンションだと、100パレットある機械式駐車場のうち、2割しか利用者がいない機械式駐車場もある。

■そのような場合、設備更新にかかる費用を、修繕積立金を取り崩して充てる決議を通すのは簡単ではない。機械式駐車場を利用していない8割の組合員にしてみれば、「使ってもいない設備に、どうして自分たちが金を出さなければならないのか」と思うのも無理もない。

■「それなら、使っていない機械式駐車場を取り壊してしまえばいい」という考えも出てきそうだが、「附置義務」制度により、マンションには一定数の駐車場を確保することが求められる。

■ そもそも敷地面積が十分取れない都市型マンションで、附置義務で必要な台数を確保するために考え出されたのが機械式駐車場である。だから、稼働率が低いからといって、簡単に取り壊すことはできず、ここに「駐車場を減らしたいのに減らせない」というジレンマが生じてくる。

■ 今後問題化することが明らかな機械式駐車場に対して、いつまでも高額な維持管理費や機械式駐車装置の更新費用を負担し続けるしかないのだろうか?そこで、提案したいアイディアがある。

■ 機械式駐車場にかかる費用を駐車場利用者=受益者が負担するシステムにするのだ。例えば、多額の費用がかかる機械式駐車場の更新工事に対して、その費用をマンションの積立金会計を取り崩して捻出するのではなく、受益者負担によるリース+フルメンテナンスにより、一般会計から拠出する。

■ たとえば、駐車場利用料が1台あたり月額15,000円と設定した場合、受益者が支払う15,000円は一般会計に入るが、月額1万円で機械式駐車場をリース+フルメンテナンス契約にした場合、一般会計には5000円が残ることになる。要するに、駐車場利用料とリース+フルメンテナンス契約との差額分が、一般会計の収入として積み立てられていくわけだ。

■ そして、いざ機械式駐車場の更新工事を実施するとなった場合、これまでは修繕積立金から工事費用を拠出していたものを、一般会計にプールされてきた駐車場利用料でまかなうことができる。

■ この方法なら、組合員全員で更新費用を負担するのではなく、受益者による負担で支払うことになるため、機械式駐車場を利用していない組合員に対しても、機械式駐車装置の入れ替えに対する説明責任を果たすことができ、総会での合意形成も得やすくなる。

■ また、フルメンテナンス契約にすることで、毎年提案される修繕についての長時間かつ不毛な議論から解放されるだけでなく、機械式駐車場の安全性と利便性もはかれるうえ、突発的な修理も不要になる。

■ さらに、長期修繕計画からも費用負担の比重が大きかった機械式駐車場更新の項目が削除され、格段に身軽になれるといえる。

■ このところ、このリース+フルメンテナンス契約のプログラムを提供する会社が増え、中には共済方式でリーズナブルにプログラムを利用できる団体も出てくるなど、ようやく競争原理が働く気運になってきた。

■  機械式駐車場を自前で維持していくか、リースにするか、あるいはPOG契約で必要な修理や部品交換を適宜施していくか、フルメンテナンス契約で保守を一括で任せるか、などというように選択肢が増えて、自分たちのマンションに合った方法を選ぶことができるようになりつつある。

 

先日、顧問先マンションの通常総会で、足掛け3年かけて検討してきた機械式駐車場の撤去・平面化工事が特別決議事項の要件を満たす4分の3以上の賛成多数で承認されました。・・・続きはブログで!

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