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【ブログ】分譲マンションの管理状況の評価制度は、どんな仕組みになるのか?

国交省が分譲マンションの管理状況を公的に調査し、その結果をもとに評価・認定する仕組みを構築しようという構想については、先日このブログでも取り上げました。

 

本構想に関する現状の進捗状況については、マンション管理業協会(マンション管理会社の所管団体)のホームページで公開されている情報でかなり把握することができます。

  

マンション管理業協会が業界の各団体に呼びかけによって参加した各委員、ならびに国交省や東京都から参加したオブザーバーで構成される「マンション管理適正評価研究会」が昨年発足し、下記3つの項目をテーマに検討を行っていました。

(1)管理に係る情報開示の必要性

(2)管理の質が市場価格・取引価格に反映される必要性

(3)適正な管理の基準

 

本研究会は昨年9月以降計4回開催され、その内容を取りまとめた「中間報告書」が1月24日に公表され、パブリック・コメントの募集も行っていました。(2月7日をもって締切済)


本研究会の報告書を要約すると、おおむね以下の通りになります。

■ マンション購入者の永住志向は年々高まっていることから、長期的なマンションの維持管理の重要性が高まること、及び修繕積立金の状況や居住者の高齢化等を踏まえると早急に適正な管理を促進する対策を検討する必要がある。

■ 高経年マンションストックの増加、ならびに区分所有者(居住者)の高齢化が今後予想される中、マンション再建・再生のための区分所有者の合意形成が難しくなることが想定される。

■ しかしながら、現状ではマンション購入者の意識は、立地や間取りに向きがちで、共用部分の維持管理状況に対する意識は低い

■修繕積立金については、築浅のマンションほど段階増額積立方式となっている割合が高く、さらに消費税増税の影響を受けて資金不足を懸念する管理組合が45%に達している。その結果、今後工事の延期(見送り)、あるいは工事範囲の縮小等で適正な修繕が実施できないリスクがある。

■ 現状、マンションの購入者は、物件探しの際の条件として立地や間取り、築年数のような情報を重視し、管理に関する情報は契約直前の重要事項説明の時に明らかにされるのが通例である。そのため 購入検討の早い段階から、対象物件の管理面における納得性とリセールバリューなど将来予測を検討する時間が必要である。

■  こうした要請に応えるために、マンションの管理情報をのうち基礎的な情報を「一般情報」、ペット飼育の可否や民泊の可否等人により評価が変わる情報を「客観情報」管理組合の財政状況といった管理状態の数値評価を行う「等級評価」に分類し登録して開示することが、消費者保護の観点から必要である。

 

■ 現在の区分所有者にも、管理状況の評価が開示されることで管理の質が市場価格に反映されれば、リセールバリューが生まれたり、リバースモーゲージの際に、必要な資金を有利に調達できる。

 

■ また、管理状況を客観的、等級評価で示すことは、購入予定者の物件の選別に役立つだけでなく、管理組合にとっても、管理面の強みや弱みが明らかになり、相対的に劣る部分について向上させようとする活動に繋がることが期待できる。

 

この報告書のなかで管理組合にとって最も重要なことは、「マンションの管理状況の優劣が定量的に評価される」という点でしょう。

 

本報告書によると、等級評価される対象項目は以下の通りです。・・・続きはブログで!

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