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【ブログ】将来大きく値下がりしそうなマンションの特徴とは?

12月8日付けの「ザイ・オンライン」で、「売れるマンション/売れないマンションの差は? 」と題した記事が掲載されていました。

 

本記事を要約すると、以下の通りです。

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■ どのマンションも経年的にその価値が下がっていくことは避けられないが、中には将来的に大きく価格が下落するリスクの高い物件もある。

 

■ それを判断する要素には、「耐震性」「立地」「規模」「管理費等」の4つがある。具体的な評価ポイントは以下の通り。

 

■ ポイント①「旧耐震基準のマンション」

 

1981年6月1日以降に「建築確認申請」を受理された物件は「新耐震基準」(震度6強~7程度の揺れでも倒壊しない)とされている。

・また、住宅ローンの審査にも影響する。買い手が「フラット35」を利用する場合、耐久性や耐震性の審査を受け、住宅金融支援機構の適合証明書を取得する必要がある。

 

■ ポイント②「最寄り駅まで徒歩10分圏内の立地にない」

 

・2017年に分譲された首都圏のマンションでは、「徒歩7分以内:60.2%」を占め、「徒歩11分以内なら全体86.4%」を占める

・こうしたデータを見る限り、高経年マンションで徒歩10分を超えるものは、競争力があまりないと言える。

 

■ ポイント③「郊外の大規模マンション」

 

・DINKS世帯や独身世帯が増えたことに伴い、通勤時間を短縮して時間を有効に使うための「職住近接」ニーズが高まっている

・また、高齢者世帯では郊外での暮らしが負担となり、都心や駅近くの利便性の高いマンションに住み替える「都心回帰」の流れも強まっている。

・総戸数100戸以上の大規模マンションについては、管理状態の悪化リスクが高い傾向が見られる。

・築後20~30年経つと居住者が高齢化するので、大規模物件では組合の総意が取りにくくなることが多い。大規模修繕の実施に対して高齢者は受ける恩恵が薄いので、一時金などの出費を伴う場合には反対しがちだからだ。

 

■ ポイント④「総戸数が30戸以下の小規模マンション」

 

・大規模マンションに比べてスケールメリットが出ないため、1戸当たりの管理費や修繕積立金が割高になりがちだ。

・しかしながら、新築マンションの販売においては、売主のデベロッパーが管理費や修繕積立金を低めに設定していることが多い。そのため、入居した後に段階的に修繕積立金を値上げしたり、一時金を徴収するなどして帳尻を合わせることになる。

・一方で、こうした一時金の徴収や修繕積立金の値上げに全世帯が対応できるとは限らない。また、総戸数30戸以下のマンションとなると、1戸当たりの負担割合が大きくなるのでなおさらだ。

 

■ 以上の4つの要件に自分のマンションが該当する場合は、管理組合の「決算書」や「重要事項に係る調査報告書」という書類を入手して、まずはマンションの現状を把握すべきだ。

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本記事を読んでみた印象としては、確かに刺激的な書きぶりではあるものの、 概ね「正論」 と言える内容ということです。

 

本ブログでは、これらに追加すべきリスク要素も挙げてみましょう。・・・続きはブログで!

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