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【ブログ】修繕積立金が足らなくなる理由を間接的に明らかにした日経新聞

10/19付けの「マネー研究所|NIKKEI STYLE」で、「資産か廃虚か 日本のマンションの未来予想図」という記事が掲載されていましたので、紹介します。

 

本記事を要約すると、概ね以下の通りです。

■ なぜ修繕積立金は不足するのか?

・たとえば、都内にある中古のワンルームマンションでは、修繕積立金は月1500円で全然足りない。20平米のマンションなら月4000円はためないと2回目、3回目の大規模修繕に対応できない。

 

・マンションの購入者は、ローン返済の他に管理費と修繕積立金を支払わなければならない。修繕積立金を高く設定したらマンションが売りにくくなくなるので、限りなくランニングコストを安く見せたいと考える販売側(デベロッパー)の都合によって安く設定されている

 

・修繕積立金は、一般的には1平米当たり毎月200円ほど必要。例えば100平米のマンションだったら、1年目から毎月2万円ためていれば足りる。


■ マンションの空き家リスクは大きな課題

・マンションの動向は日本経済にとっても大きな影響がある。修繕や管理がおぼつかなくなると、マンション1棟全部がスラム化していく。特に郊外の不便な場所にある物件は深刻。


・都心から遠いところにばかりに住宅を造ってきたのは、1970年代に深刻な住宅不足に見舞われたため、法律を作って5年ごとに何戸造るという計画を進めてきたから。また、普通の勤め人は郊外の物件しか買えなかった。


・しかし、今は人口減少と少子高齢化のせいで、郊外でバス便のマンションだと1棟50戸の中に5戸とか10戸しか人が住んでいない建物がたくさんある。これが全国的に広がりそう

 

バブル崩壊後、景気対策として新築住宅の購入を促す政策を20年ほどやってきた結果、全国に空き家が増えた。住宅の総量をコントロールする政策が不可欠だ。

■マンション管理組合がぼったくられる理由

マンションの管理は管理会社がやるものという意識が長らく住民にあった。いつの間にか管理会社がすべてコントロールするようになった。

 

・マンション管理会社は、12年目などの時期になると、大規模修繕の見積もりを管理組合に送りつけていました。これまで組合はそれを鵜呑みにしてきた。

 

・それはよくないと、新たに設計コンサル会社が登場するようになった。修繕項目をチェックし、工事業者の相見積もりを取り、ベストな業者に依頼するよう仕切るのが仕事。 しかも、コンサル報酬が非常に安い。

 

・実は、そのコンサル会社は工事会社とグルになっていて、工事の受注を落札した会社から10~20%のバックマージンを受け取っている

 

先日も、顧問先のマンション(築21年目)で今後30年間の長期修繕計画の更新案について管理会社から説明がなされました。

 

均等積立方式で徴収するなら、現在平米単価で200円の修繕積立金を400円以上に増額する必要があるとのこと。

 

つまり、「将来資金がショートするから、2倍にしなさい」というわけです。・・・続きはブログで!

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