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【ブログ】タワマンの財政状況を改善するのが難しい2つの理由

8月25日付のプレジデント・オンラインに、「タワマンが積立金不足でスラム化の可能性」という記事が掲載されていました。

 

本記事の要約は以下の通りです。

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■近い将来、多くのタワーマンションで顕在化してくるのが、修繕工事費不足の問題だ。タワーマンションの修繕コストは、通常のマンションの約1.5倍はかかる。


■十分な修繕費が準備されていない主な理由は、デベロッパーが新築マンションを販売する際、修繕積立金を低めに設定する傾向があるからだ。

 

■1回目の大規模修繕工事は、積立金で何とか乗り越えられる確率が高い。問題なのは、築後30年前後で行われる2回目の大規模修繕工事で、エレベーター、機械式駐車場、空調など設備機器の更新が必要になるなど、莫大な資金が必要になる。

 

■修繕資金が足りない場合、一戸あたり50万~100万円の一時金を徴収する、または管理組合全体でローンを組むなどの方法がある。しかし、多くのマンションでは、「積立金の範囲内でできることだけをする」というもので、これだと建物が劣化していく。

 

■最近建てられたマンションは適切なメンテナンスがなされていれば100年以上は余裕でもつものも少なくないが、管理を怠れば資産価値は暴落し、ゆくゆくはスラム化することにもなりかねない。

 

■現在、国土交通省は都市計画情報、取引価格、管理情報などを盛り込んだ不動産のデータベースづくりを行っている。これらの情報開示が進めば、一般の人たちにもマンションの管理組合の運営状況が可視化されていく。マンションも管理の状況次第で価格格差が広がるはずだ。

 

■早くから修繕積立金を適正価格に上げる策をとっているタワーマンションは、住民のリテラシーが高く、維持管理が行き届いている可能性が高い。またホームページを持ち、管理組合が継続的に情報を更新しているマンションも優良であるケースが多い。

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分譲マンションにおける修繕積立金の不足問題は、街でよく見かける中低層マンションにも当てはまる重要なリスクで、何もタワマンに限ったことではありません。

 

分譲デベロッパーが均等積立てを前提とした修繕積立金の半分以下の水準で設定しているのはタワマンと同様の事情だからです。・・・続きはブログで!

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