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【ブログ】日経独自調査「マンションの75%  修繕積立金が国の目安を下回る」の実態はいかに?

3/27付の日経新聞で、「マンション75% 修繕積立金に不安 国の目安届かず 高齢化で増額難しく」という記事が掲載されていました。

 

記事の要約は以下の通りです。

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■ マンションの区分所有者が払う修繕積立金の水準を独自に調べたところ、全国の物件の75%が国の目安を下回っていた。特に大都市に多い超高層住宅(タワーマンション)は増額に不安がある。

 

■ 国土交通省は2011年に「修繕積立金ガイドライン」を策定。30年間の均等払いを前提にすると、15階建て未満は1平方メートルあたり月178~218円、20階建て以上のタワーマンションは同206円を必要額の目安とした

 

■ 日経は全国の物件の1割にあたる1万4千棟の修繕積立金を分析したところ、このうち約1万500棟が国の目安を下回った。なお、約900棟あるタワーマンションは8割弱が未達だった。国の目安の半分に達していない物件も1割ある。

 

一般的に新築時の積立金は安く設定し、段階的に上げる計画を立てることも多い。ただ、積立金の増額には管理組合の総会で過半の出席・賛成が必要だ。

 

■ 世帯数が多く、住民の世代も所有目的もバラバラな傾向がある大規模物件ほど合意形成が難しいとの見方もある。実際、築20年以上で国の目安に満たないタワーマンションの割合は68%と高いままだ。

 

■ 日経の調べでは築20年以上でも56%が国の目安に届いていない。マンションの世帯主が60歳以上の比率は1999年度の26%から13年度は50%に高まっており、低成長・高齢化時代の限界を強調する声もある。

 

新築時の積立金が安く、徐々に増額する手法は見直しが必要との指摘もある。最初から高くすると購買意欲をそぎかねず、不動産会社も安く設定しがちだ。

 

■ 適切な修繕に手が回らなくなるとマンション老朽化の速度が上がり、景観悪化や防災機能の低下を招く。

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段階的な増額改定や一時金の徴収をを避けるには、どんなマンションでも概ね新築当初から1平方メートルあたり月額200円の徴収が必要です。

 

しかしながら、築5年未満の新築マンションの修繕積立金の平均は(専有面積)1平方メートルあたり月額95円という調査データがあります。<国交省の修繕積立金ガイドラインにも記載>

 

最近の新築マンションの動向を見る限り、その傾向には特に変化は見られません。

 

30年間で必要な修繕資金が月額平均200円が必要なのに、90円の水準から徴収をスタートすれば30年目の時点では3〜4倍以上増額していないと足りなくなるだろうなんてことは小学生でも予想がつきます。

 

では、なぜ人為的に設定金額が低く抑えられているのか?

 

それは、販売金額をなるべく高くしたいと考える売主であるデベロッパーの思惑によるものです。

 

ただ、この日経の調査記事には一点重要な指摘が抜けています。 

 

それは、「機械式駐車場」が設置されたマンションに関する問題です。・・・続きはブログで!

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