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【ブロック】長期修繕計画に潜む「トリック」にご注意を!!

先日、当社の「管理コスト適正化診断プログラム」をご契約いただいた都内の大規模マンション(築10年目)のケースをご紹介しましょう。

 

このプログラムでは、主に以下の2つの業務を行います。

1)維持管理費の適正化を目的として、管理委託費・マンション保険料・電気料金等の削減・見直し余地を査定し、それらの適正金額を算出のうえ報告すること。

 

2)長期修繕計画書をもとに、修繕積立金が将来不足するリスク、ならびに維持管理費の適正化による経済効果を定量的に試算すること。

 

このうち2)の業務の一環で、現状の長期修繕計画を精査してみたところ、これまで経験したことがない状況を把握することができました。

 

一般的に、分譲時の修繕積立金の水準が低いため、現状徴収している積立金を2〜3倍以上増額しないと将来の大規模修繕の際に資金不足が生じるリスクを抱えている管理組合がもっぱらです。

 

そして、そのマンションにとって修繕積立金がいかほど必要かをスクリーニングするための有効なデータとして、国交省の「修繕積立金ガイドライン」があります。

 

このガイドラインにしたがって、建物階数や延床面積に加えて、附設された機械式駐車場の型式・台数を加味して試算したところ、均等積立方式で必要とされる金額は専有面積1平方メートルあたり月額280円となりました。

 

しかしながら、このマンションの長期修繕計画(30年)で見込まれる修繕見込み額から逆算して同様に割りもどしてみたところ、月額150円にしかなりません。

 

つまり、国交省の「ガイドライン」に比べて約半分の水準ということです。

 

実際に徴収している修繕積立金の金額も現在月額150円のため、一見何の問題もなさそうです。

 

しかし、このマンションの長期修繕計画の詳細をさらに調べるため、各部位ごとの修繕周期を確認したところ、ある重要な事実に気づきました。・・続きはブログで!

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