マンション管理見直し本舗

組合財政の健全化と役員業務の負荷軽減で快適なマンションライフを！

マンション管理見直し本舗からのお知らせ・情報

2024/04/12

「【ブログ】マンションの斜面崩落事故で管理会社の不法行為責任が認められた理由」先般、顧問先マンションの理事会で、管理会社から「マンションの擁壁について地質調査を行なってはどうか」との提案があり、調査会社の見積もり（税別20万円）が提示されました。   顧問になってまだ間もないため、理事さんに「こちらの擁壁に不具合等が生じているですか」と尋ねたところ、今のところそのような兆候はないとのことでした。   不思議に思い、管理会社に提案の理由を尋ねたところ、「管理受託している逗子のマンションでの斜面崩落に伴う死亡事故で管理組合や管理会社が損害賠償を求められる事例が発生したため」とのことでした。   逗子の事故については、もちろん知ってはいたものの、新聞やテレビの報道内容程度の知識しかなかったこと、また本訴訟については先日判決が出たこともあり、その経緯も含めて詳細を調べてみました。   その結果、日経アーキテクチャー（2024年2月2日号）掲載の記事「逗子斜面崩落事故で賠償命令　マンション管理会社の不法行為を認定」がもっとも分かりやすく纏められていたので、以下にその要約を記載します。 ＝＝＝＝ ◾️ 2020年2月、神奈川県逗子市の分譲マンション敷地で風化した斜面が崩れ、直下の市道を歩いていた高校生が亡くなった。 ◾️ 高校生の遺族は、裁判で当初マン ションの区分所有者約50人についても訴えていたが、2023 年6月に区分所有者側が１億円を支払うことで和解が成立している。 ◾️ その後、横浜地裁は、2023 年12 月にこのマンションの管理業務を手掛けていた大京アステージに損害賠償を命じる判決を立て続けに下した。 ◾️ 訴訟の1 つは、遺族側が大京アステージと管理業務主任者の従業員に対し、事故の発生を防止する義務を怠ったとして事故の発生を防止する義務を怠ったとして、約6千万 万円の損害賠償を求めたもの。 ◾️ 横浜地裁は管理会社と従業員の不法行為責任をそれぞれ認定し、連帯して計約107万円の支払いを命じた。（ 同社は判決を受け入れたが、従業員は控訴した。 なお、この判決に先立って、業務上過失致死の疑いで書類送検された従業員を横浜地検は不起訴とした。） ◾️ 判決文によると、大京アステージは、管理業務を手掛けるにあたり、販売会社から斜面の地質調査報告書を受領しており、斜面の風化の進行ならびに落石の危険性が指摘されていた。 ・・・続きはブログで！

2024/04/10

「【申込受付中】マンション管理セミナー＜５月＞開催のお知らせ」５月に「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 今回は５名様のお申し込みを受け付けますので、お早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和　６年　５月２５日（土）　13:30～15:00 　 LEAGUE　地下１階　ミーティングスペース 東京都中央区銀座３－１１－３ 東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分　 　 【参加料金】 　お一人様　　2,000円（税込）　 ※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方   　 １．　講　演 【内　容】 「管理コストを３割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内　容】■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度（エレベーター、機械式駐車場など）エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講 師】　村上　智史（弊社代表取締役） 　 ２．　個別相談会（※希望者のみ　事前にお申し込みください。） 　 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料） その他、管理会社の変更や大規模修繕、設備更新工事などのご相談も随時承ります。 　 【お申込み方法】 本サイトの「問い合わせページ」より、お申し込みください。 お問い合わせ内容については「その他」を選択のうえ、コメント欄に「セミナー参加希望」とご記載ください。 （お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等を必ずご記載ください。）

2024/04/05

「【ブログ】管理会社による９億円の組合財産着服事件の詳細が明らかに！」3月28日付の読売新聞に、「マンション管理組合から従業員が数千万円を着服…九州地方整備局、管理会社を監督処分 」と題した記事が掲載されていました。   本記事には詳細な経緯は記載されていませんが、「株式会社ダックス」の元従業員が2010年から2022年12月の間に、5つの管理組合から数千万円を横領着服したとのことです。   また、マス媒体にこそ取り上げられていませんが、独立系大手の「日本ハウズイング」も、今年3月下旬に上記とまったく同様の組合財産着服事件を起こし、国交省の指示処分を受けていました。   ところで、昨年11月に発覚した、ビケンテクノの元社員による約９億円にのぼる組合財産着服事件で進捗がありました。 　 同社では、外部専門家（弁護士、公認会計士）による調査委員会を設置し、本件の調査を進めていましたが、その委員会が作成した報告書がウェブ上で公開されていました。   この種の事件の報告としてはとても貴重な資料と思われますので、その概略を以下のとおり要約します。 =========== 【着服事件の概要】 ・組合財産を着服したのは、マンション管理課の課長のＸ氏（現在所在不明） ・Ｘ氏は60 歳で、定年後に管理職待遇で再雇用されていた。 ・X 氏が管理組合の複数の組合員やビケンテクノの複数の従業員を対象に、資産運用の目的で金銭を預託するよう投資勧誘を行っていた事実が判明している。 ・担当する 14 のマンション管理組合の費用支出の際に必要となる払戻請求書を偽造し、銀行窓口から払戻された現金を着服したものと推認される。 ・X 氏が担当する 14 管理組合のうち 8 組合について、X 氏が預金通帳とともに印鑑についても預かり保管しており、法令上の義務である分別管理を遵守できていなかった。 ・各組合の決算報告書の預金残高はいずれも X 氏により改ざんされ、実際の預金残高とは乖離していたが、報告書に添付される預金残高証明書も X 氏によって偽造されたため、管理組合が気づかなかった。 ・各組合に提出された決算報告書記載の預金残高と銀行から入手した預金残高との差異に相当する金額を着服により生じた損害額と推定した場合、推定される損害額は、合計 9 億 1474 万 4839 円 にのぼる。   【社内の管理体制上の問題点】 ・各組合との窓口は X 氏が専権として執り行っており、課内には上席者が存在しておらず、X 氏の業務内容を監視・監督する者は不在であった。 ・ X 氏は、 課長として部門の業務を統括する立場にあり、X 氏が他の課員に対して決済や報告を求めることはあっても、X 氏の業務内容について決済や報告を求める機会はなく、X 氏の業務の適正について確認する手続きが内部統制上組み込まれていなかった。  ・さらに、管理課において、マンション管理適正化法及び適正化指針に基づく業務手順が文書化等の方法で明示されておらず、X 氏が同法及び同指針に反して、管理組合の預金通帳と印鑑の分別保管を行わず、自由に当該預金通帳から金員を領得することが可能であった。  ・管理課では、各主担当者が担当する管理組合ごとに、縦割りで業務を遂行し、それぞれの方法で属人的に業務を実施していた。 ・各担当者間での業務の分担や意見の交換は基本的になされず、各主担当者は他主担当者の管理業務について全く関与していない。 ・その結果、X 氏がマンション管理課の参事として他の主担当者の業務を監督するこ とを除いて、マンション管理課内で各主担当者間の相互牽制が適切に行われていなかった。  ・管理課の人事異動は、退職者の発生に伴う補充採用以外には一切行われておらず、他の部門との人員交流はもとより、課内のジョブローテーションも行われていなかった。  ・こうした管理課の自律的な管理体制の欠如のほかに、本社管理部門や監査部門による統制の補完も適切に機能していなかったため、不正の発見が遅れ、被害金額が膨らんだ可能性がある。 ・また、マンション管理事業は、会社全体の売上の1％にも満たず、損益上重要性が低い部門として評価されてきた。そのため、人材等の見直しその他の経営資源の投入が十分なされてこなかった側面がある。 =========== ・・・続きはブログで！

2024/03/29

「【ブログ】マンション管理会社の「アコギな第三者管理」にご注意を！」3月27日付けの朝日新聞デジタルに、「『何も抵抗できない』、マンション第三者管理規約に注意　国も対策へ」と題した記事が掲載されていました。   本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◾️ 分譲マンションの「第三者管理」。住民の負担が減る一方、割高な修繕工事費などの問題が起きている。   ◾️ 管理者（＝理事長）業務を「プロ」の管理会社に任せる「第三者管理」では、管理規約にも注意を払う必要がある。   ◾️ たとえば、広島のマンションでは昨年管理会社に任せる「第三者管理」に変えたが、改正された管理規約には、「管理者は、○○（管理会社名）もしくはその指名する者とする」と記載されている。   ◾️ 規約の条文を変更するには、総会で組合員数と議決権総数の各4分の3以上の同意が必要になる。 そのため、このマンションの区分所有者は、規約から会社名を抜くことなどを提案したが、反対多数でそのままになったと言う。   ◾️ 規約の記述によっては、住民が管理会社を変えようとしても、難しい仕組みになっていることを国も問題視し、対策に乗り出すことになった。   ◾️ 国交省が昨年2～3月に管理会社45社に実施した調査では、20%が管理規約に管理者として管理会社の社名を「記載している」と回答した。また、管理組合の口座の通帳と印鑑を「どちらも管理会社内で保管」と答えたのは76%だった。   ◾️ 国交省は「管理会社を変えたり、第三者管理をやめるのが難しくなり、囲い込みにつながる」と問題視し、昨年10月から第三者管理のガイドライン改訂に向けた有識者会議をスタートした。   ◾️ 今月下旬にまとめる予定の改訂案では、規約に管理者の固有名詞を記載しないことを促す。このほか、管理会社の解任については、総会によって解任できる規定を設けることを求める。   ◾️ 他にも、管理会社が修繕工事をグループ会社に割高に発注するなど、問題が相次いでいることを受けた対応策も盛り込む。   ◾️ さらに、不正や不当なもうけがないかをチェックする監事を管理組合に設置し、マンション管理士や弁護士など専門家から選ぶよう求める。修繕積立金をためる預金口座の印鑑などは監事が管理することを促す。   ◾️ただ、ガイドラインには強制力がない。有識者会議の座長は「ガイドラインの実効性を考慮し、問題が今後も大きくなれば、立法による制度導入もあり得る」と話す。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ マンション管理組合の運営形態は、区分所有者から理事長などの役員を選出し、組合運営を担い重要な業務を執行する「理事会方式」が一般的です。   ただ、区分所有者が賃貸事業で運用するためのワンルームなどの投資用マンションや、区分所有者が遠隔地に住むリゾートマンションなどの一部については、管理会社に管理者も委任する「第三者管理方式」を採用するケースもありました。・・・続きはブログで！

2024/03/22

「【お知らせ】YKKAP主宰のサイトに執筆記事がリリースされました！」YKKAPが主宰するサイト「AーPLUG」にて弊社代表の村上智史が執筆した記事がリリースされました。 下記のリンクからアクセスのうえご一読ください。 　 「第29回 2024年秋に再値上げ！「マンション保険」の見直し方」  

2024/03/22

「【ブログ】今秋のマンション保険の増額改定に備えて管理組合がやるべきこと」2024年秋までに損保各社が火災保険の料率を改定する予定です。 　 大手損保の一部発表によると、今年の10月1日以降の新規契約から対象になるようです。  　 今回の改定は、過去最高の全国平均で13％の引き上げと発表されています。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ・耐火構造（鉄筋コンクリート造等）の共同住宅・保険金額：建物 2,000 万円 家財 1,000 万円、築 10 年以上 の例   ＜出典：2023年6月損害保険料算出機構「火災保険参考純率 改定のご案内」＞ ＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 　 この背景には、昨今の相次ぐ自然災害の発生に伴って保険金の支払いが急増していること、ならびに資材価格や人件費の上昇による修繕コストの高騰などの影響があります。   同一のマンションを定点観測で見た場合、築年数の増加に伴う保険料率の上昇による影響もあるため、次回の契約更改の際には二重の影響を受けて保険料が大幅に増加することが予想されます。   少しでも保険料の上昇を抑えるにはどのように対策をすればよいのか？ 保険契約の見直し方について以下ご案内します。   １）料率改定前の契約更改を検討する 現在の契約の満期が来年以降の予定でも、値上げ前にこれを中途解約して早めに契約を更改する方が、トータルで支払う保険料を抑えられる場合があります。 ・・・続きはブログで！

2024/02/09

「【受付終了】マンション管理セミナー開催のお知らせ」３月に「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 今回は５名様のお申し込みを受け付けますので、お早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和　６年　３月２３日（土）　13:30～15:00 　 LEAGUE　地下１階　ミーティングスペース 東京都中央区銀座３－１１－３ 東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分　 　 【参加料金】 　お一人様　　2,000円（税込）　 ※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。 ・初めて弊社セミナーに参加される方。 ・弊社に個別にご相談いただける方   　 １．　講　演 【内　容】 「管理コストを３割削減するための見直し術」これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。【内　容】■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度（エレベーター、機械式駐車場など）エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。【講 師】　村上　智史（弊社代表取締役） 　 ２．　個別相談会（※希望者のみ　事前にお申し込みください。） 　 貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料） その他、管理会社の変更や大規模修繕、設備更新工事などのご相談も随時承ります。 　 【お申込み方法】 本サイトの「問い合わせページ」より、お申し込みください。 お問い合わせ内容については「その他」を選択のうえ、コメント欄に「セミナー参加希望」とご記載ください。 （お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等を必ずご記載ください。）

2024/03/12

「【ブログ】所有者不明・相続放棄のマンションを処分しやすくする法改正！？」3月10日 付の朝日新聞に、「所有者不明のマンション「空き部屋」売りやすく　法務省が新制度検討」と題した記事が掲載されていました。 　 本記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◾️ 分譲マンションで、独居老人が亡くなった後の相続人が分からないなどの理由で、所有者が不明のまま放置される「空き部屋」が問題になっている。 ◾️ 国交省の調査（2018年度）によると、所有者の所在が不明だったり連絡がとれなかったりする部屋が「ある」と回答した管理組合の割合は、築40年を超えるマンションの場合は約１４%にのぼり、そうした部屋が全体の２割を超えるところも５％あった。 ◾️ こうした部屋の管理・売却を進めやすくするため、法制審議会（法務大臣の諮問機関）は2月、新制度を設けることを区分所有法の改正要綱に盛り込み、答申した。 ◾️  現行法では、相続放棄等の理由で相続人のいない住戸が発生した場合、管理費等の滞納を回収するため、管理組合が「債権者」として裁判所に「相続財産清算人」（旧・相続財産管理人）の選任の申し立てを行い、清算人の主導によって住戸が売却されて新たな区分所有者が決定した後、管理費等の滞納分を回収することができる。 ◾️  ただ、亡くなった人の負債を含む全財産を調べたうえですべて処分する仕組みのため、他の債権者との関係などによっては処分までに時間がかかり、管理組合が支払う報酬の負担も大きいという問題がある。 ◾️  そのため、今回の法改正では、当該区分所有者の財産のうちマンションの住戸だけを清算できる「所有者不明専有部分管理人」制度の創設をめざす。 ◾️  その他の遺産等は清算の対象外になるため、相続財産清算人制度を使うよりも短期間で済み、管理組合の経済的負担も軽減されることが期待される。 ◾️ 所有者がわからない土地や建物をめぐっては、2023年度の改正民法で、個々の土地や建物に限った財産管理制度が措置されているが、「所有者不明専有部分管理人」制度は、その「マンション版」ともいえる。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 　 管理組合にとって悩ましいのは、区分所有者の所在不明、あるいは相続放棄となった住戸が発生した場合に、これを放置していると滞納管理費等の回収が進まないため、組合の財政問題に発展していくリスクが高まることです。・・・続きはブログで！

2024/02/26

「【ブログ】修繕積立金に「下限額」を設ける国交省の「本気度」はいかに！？」2月22日付けのNHKニュースで「マンション修繕積立金の目安 毎月の徴収額に下限 国交省素案」と題した記事が掲載されていました。  　 その記事の要約は以下の通りです。 ＝＝＝＝＝ ▪️ 国土交通省の調査では、修繕積立金が不足しているマンションの割合が2018年度までの5年間でおよそ2倍に増えている。 ▪️ その要因として、マンション開発業者が、新築時に販売しやすいよう、当初の徴収額を低く抑えるケースが多いためと指摘されている。 ▪️ こうしたことを受けて、国土交通省による積立金の徴収額の目安に関する素案が明らかになった。 ▪️  毎月の徴収額に「下限」を設け、当初から計画的な積み立てを求めるもので、この素案が、近く開かれる国土交通省の有識者会議で示される予定。 ▪️ 具体的には、長期修繕計画にもとづいて必要となる積立金の総額を月額ベースに換算した「基準額」を定め、新築時でもその基準額の少なくとも６割以上を徴収するよう求めるとのこと。 ▪️ 一方で、その後、築年数が経過するに従って、徴収額を引き上げる場合も基準額の1.1倍以内に収め、必要な資金を計画的に積み立てるよう求める方針。 ▪️マンションの修繕費をめぐっては、資材価格の高騰で当初の想定より膨らむケースも増えていますが、国土交通省は、そうした場合も当初から計画的に積み立てれば対応しやすくなるとしている。 ＝＝＝＝＝ この記事については、昨年10月にこのブログで紹介した記事のアップデート版と言えます。・・・続きはブログで！    

2024/02/01

「【ブログ】電気防食工法によるマンション給水管の延命対策工事が完了！」昨年の11月と12月に、顧問先の築20年超のマンション２件（都内76戸、神奈川県31戸）で電気防食工法によるマンション給水管の延命対策工事を実施しましたので、ご紹介します。   既存マンションに設置されている共用給水管の多くは、配管の内面に錆止めのコーティングが施された「硬質塩化ビニルライニング鋼管」を使用しています。   そのため、配管のほとんどの部分は耐食性に優れ、その耐用年数もかなり長いと考えられています。   ただ、配管の繋ぎ目となる継ぎ手部分にどうしても隙間が生じるため鉄が酸化し始め、その後徐々に錆(腐食)が進行し『赤水』や『漏水』を引き起こすリスクがあります。   そのため、マンションの長期修繕計画では、一般的に30年から40年の間で共用部の配管全体の更新が必要となると見込んでおり、概算費用（戸当たり30万円程度）を計上しています。   このような給水管の経年劣化に対する一般的な修繕方法としては、「更新（取替え）」と「更生」の２種類の方法があります。   配管自体の更新を行えば、その後長期間にわたって修繕が不要になるというメリットがあります。   ただし、上記の通り高額な費用がかかるうえ、躯体内に隠蔽されている配管を露出させるケースが多く、その結果、マンションの美観が損なわれるというデメリットがあります。   一方、更生工事は、既設配管内に発生した錆コブ等を研磨・洗浄したうえで特殊な樹脂を流し、内部をコーティングする方法（ライニング工法）です。   工期が短くコストも抑えられるのがメリットですが、やはり継ぎ手部分から再び腐食が始まることは避けられず、保証（延命）期間も10〜15年程度が一般的です。   また、配管内を削ることによって管の厚みが薄くなるため、更生工事の再実施は難しく、将来的に更新（取り替え）工事は避けられません。   今回実施した「電気防食工法」は、更新でも更生でもない、第三の方法となります。   電気防食工法とは、金属が腐食する原理を逆手に取って、鉄に反対方向の微弱な電流を流し続けることで、酸素と反応しない不活性領域(＝酸化しない状態)を形成することで錆の発生を防止する方法です。・・・続きはブログで！

マンション管理見直し事例紹介

実際に弊社がサポートしたマンションの実例として、ご相談から見直し実現までの流れと、これまでに実現した成果の事例の一部をご紹介します。

ケース4（築１７年・９０戸）３回の見直しで段階的にコスト削減した事例

ケース3（築１９年・２９戸）管理会社のリプレイスで大きくコスト削減した事例

ケース2（築１５年・２２戸）管理業務の一部を専門業者への発注に変更してコスト削減した事例

ケース1（築１３年・６８戸）管理会社を変えずにコスト削減した事例

マンション管理見直し本舗から弊社代表執筆サイトのご紹介

世直し本舗｜村上智史の「士魂商才」

弊社代表のブログ。自らの管理組合理事長としての実体験やエピソードを綴るほか、不動産業界を知り尽くした人間だからこそ分かるニュースの裏側を、誰にでも分かりやすく解説しています。

知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート

"マンション管理士としての経験とノウハウ" をもとに、昨今の業界の動向などをテーマに取り上げ、『マンション管理に携わる皆様に役立つ情報』を提供しています。

ilodolist

人生を楽しく、豊かに、彩る情報をお届けするWebマガジン。弊社代表の村上をはじめ、住まいと暮らしを「彩る」人＝「ilodolist」が、あなたのくらしを豊かにするヒントを提案します。

SUUMOジャーナル

弊社代表の村上智史が、マンションライフや管理組合の運営に関して役立つニュースや情報、悩み事の解決策などを執筆しています。

All About マンション管理ガイド

マンションにお住まいの方の素朴な質問から真剣なお悩みまで、弊社代表の村上が回答する「マンション住まいのお悩み相談室」など、マンション管理に関する身近なテーマを分かりやすく解説しています。
また、将来マンション管理士を志す方を対象に、国家試験対策やキャリアプラン等に関する情報もお届けしています。